Cour d'appel, 07 décembre 2022. 21/09682

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 07 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 550 RG n°21/09682 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHWZN [W] [T] C/ [X] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Martine OLIVA Me Frédéric LIBESSART Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 26 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01023. APPELANTE Madame [W] [T] née le 09 Septembre 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008910 du 26/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Martine OLIVA, avocat au barreau de TOULON INTIME Monsieur [X] [K] né le 07 Février 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Frédéric LIBESSART, membre de la SELARL CABELLO ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2013, Monsieur [K] a donné à bail à Madame [T], pour une durée d'un an, un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 590 €, outre une provision sur charges de 10 € par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 590 €. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 29 avril 2013. Estimant que l'appartement s'était, avec le temps, révélé en très mauvais état et le bailleur, informé de ces dégradations, n'ayant jamais réagi en faisant réaliser les travaux appropriés, Madame [T] a saisi le Tribunal Judiciaire ( Pôle Proximité ) de TOULON aux fins d'obtenir une autorisation de placement sous séquestre des loyers dus à Monsieur [K] à la Caisse des dépôts et consignations, la condamnation du bailleur à lui verser 3 000 € de dommages-intérêts pour réticence abusive, la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens. Par jugement en date du 26 mai 2021, le Tribunal Judiciaire ( Pôle Proximité ) de TOULON a condamné Monsieur [K] à payer à Madame [T] la somme de 2 000 € à titre d'indemnisation du préjudice moral subi, l'a condamnée à verser à son bailleur la somme de 3 630 € au titre des loyers impayés d'octobre 2016 à mars 2021 et la somme de 404 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018 à 2020, a débouté les parties du surplus de leurs demandes et dit que chacune des parties supporterait ses dépens. Par déclaration au greffe en date du 29 juin 2021, Madame [T] a interjeté appel de ce jugement afin qu'il soit réformé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts et condamnée à payer un arriéré de loyers de 3 630 €, outre la somme de 404 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018 à 2020. Par conséquent, elle demande à la Cour de condamner Monsieur [K] au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 € pour réticence abusive, de dire et juger qu'elle n'est débitrice d'une dette de loyers qu'à hauteur de 660, 52 €, de condamner son bailleur à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens. A l'appui de son recours, elle fait valoir : que sa demande de dommages-intérêts est bien fondée car elle a subi un préjudice en raison de la mauvaise foi de Monsieur [K] qui avait dissimulé les tâches d'humidité et les moisissures lors de la visite de l'appartement et ne lui a, à cette occasion, pas remis les diagnostics obligatoires. que son retard de loyer s'élève en réalité à la somme de 660,52 € dans la mesure où seules quatre échéances, en septembre 2018, juin, juillet et août 2019 n'ont pas été réglées. que si elle était débitrice des loyers pour la période allant d'octobre 2016 à mars 2021 comme le prétend Monsieur [K], ses allocations logement auraient été interrompues ce qui n'a pas été le cas et que le bailleur ne lui a, en tout état de cause, jamais adressé de mise en demeure ou de commandement de payer. En réponse, Monsieur [K] a formé appel incident et demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 2 000 € en réparation du préjudice moral subi par Madame [T]. En revanche, il sollicite la confirmation du jugement pour le surplus, la condamnation de Madame [T] à lui payer la somme de 4 417 € au titre des arriérés de loyers et charges, de 404 € au titre de la taxe d'ordures ménagères, de 3 196 € afin de réaliser les travaux de remise en état de l'appartement et de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens d'appel. Il soutient : que l'état du logement est dû à la négligence de Madame [T] car elle a attendu plus de trois ans pour faire les démarches nécessaires et n'a pas répondu à ses injonctions alors que l'appartement était en bon état, lors de son entrée dans les lieux, comme en atteste l'état des lieux d'entrée. qu'en réalité, l'humidité dans le logement a été causée par un dégât des eaux, survenu dans l'appartement, le 8 septembre 2016, constitutif d'un cas de force majeure, et non par un manque de diligence de sa part. que la locataire n'a pas versé le loyer sur une période de vingt mois, ne produit aucun justificatif de virement correspondant au règlement de ces loyers de sorte qu'elle est redevable d'une dette de loyers d'un montant de 4 417 €, outre la somme de 404 € au titre de la taxe d'ordures ménagères pour les années 2018 à 2020. que l'état des lieux de sortie atteste d'une dégradation importante du bien qui n'est pas imputable au propriétaire mais bien à la négligence de la locataire qui a laissé prospérer un sinistre d'infiltration pendant de nombreux mois de sorte qu'elle devra s'acquitter de la somme de 3 196 € au titre des travaux de remise en état. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que, par acte sous seing privé en date du 29 avril 2013, Monsieur [K] a donné à bail à Madame [T], pour une durée d'un an, un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 590 €, outre une provision sur charges de 10 € par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 590 € ; Qu'un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 29 avril 2013 ; Que la locataire a estimé que l'appartement s'était, avec le temps, révélé en très mauvais état et que le bailleur, informé de ces dégradations, n'avait jamais réagi en faisant réaliser les travaux appropriés ; Attendu qu'en application des dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Que sur le fondement des dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; Attendu que Monsieur [K] fait valoir que la preneuse n'a pas réglé les loyers d'octobre 2016, janvier 2017, mars et septembre 2018, juin, juillet, août et novembre 2019, de toute l'année 2020 sauf le mois d'avril et de l'année 2021 jusqu'à la libération des lieux le 23 août 2021, soit la somme de 4 417 €, outre la taxe d'ordures ménagères pour la période 2018-2020 pour un montant de 404 € ; Que Madame [T] soutient, quant à elle, qu'elle n'est débitrice que des loyers de septembre 2018, juin, juillet et août 2019, soit la somme de 660,52 € ; Attendu, toutefois, que Madame [T] ne verse aux débats aucune pièce, aucune attestation de virement, démontrant qu'elle a réglé les loyers dont le bailleur réclame le paiement ; Qu'à l'inverse, Monsieur [K] produit aux débats l'état des lieux de sortie, dressé le 23 août 2021, démontrant que la locataire a quitté les lieux à cette date et est donc débitrice des loyers jusqu'au 23 août 2021 ; Qu'il convient donc d'actualiser la somme mise à sa charge, au titre de l'arriéré de loyers, pour la période allant du mois d'avril 2021 au 23 août 2021 ; Que le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON a évalué la dette de Madame [T], au titre de l'arriéré de loyers, à la somme de 3 630 €, pour la période allant d'octobre 2016 à mars 2021 ; Qu'il convient donc d'y ajouter la somme de 782, 10 €, soit 4, 74 mois de loyers, afin de prendre en compte la période allant du mois d'avril 2021 au 23 août 2021 ; Que l'arriéré de loyers dont est débitrice Madame [T] est donc désormais fixé à la somme de 4 412, 10 € ; Que Madame [T] sera donc condamnée à verser à son ancien bailleur la somme de 4 412, 10 €, au titre des loyers impayés d'octobre 2016 à août 2021 ; Attendu, en outre, que Madame [T] ne conteste pas être débitrice de la somme de 404 €, au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; Que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a mis la somme de 404 €, correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018 à 2020, à sa charge ; Attendu qu'en application des dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; Qu'il est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; Attendu que l'état des lieux de sortie, versé aux débats par Monsieur [K], fait état de l'état de dégradation dans lequel se trouve le logement ; Qu'il révèle que les infiltrations d'eau ont dégradé les murs et le plafond de la salle de bain et du salon, que l'évier et le siphon de la cuisine ont été retirés par la locataire, que certains joints, goulottes et l'abattant des WC ont disparu et que des fils électriques sont apparents ; Attendu que Monsieur [K] affirme que les dégâts causés aux murs et aux plafonds en raison des infiltrations survenues dans le logement à la suite du dégât des eaux survenu le 8 septembre 2016, sont dus au manque de diligence de la locataire qui n'a pas réagi suffisamment rapidement et l'a empêché, par son comportement négligent, de réaliser les travaux nécessaires à temps ; Attendu, néanmoins, que Madame [T] ne peut pas être tenue pour responsable du dégât des eaux survenu dans le logement pris à bail et dont elle a été victime ; Attendu, en outre, que la locataire a immédiatement informé son bailleur ce qui lui a permis de procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assurance, a rempli un constat amiable de dégât des eaux avec le propriétaire du logement situé au niveau supérieur et a régulièrement tenu Monsieur [K] au courant de l'évolution de la situation ; Que les dégâts causés aux murs et aux plafonds en raison du dégât des eaux ayant nécessité la réfection des peintures du logement ne peuvent donc pas être mis à la charge de Madame [T] ; Attendu, en revanche, que le retrait de l'évier, du siphon de la cuisine, des joints, des goulottes et de l'abattant des WC ainsi que l'arrachage des caches entourant les fils électriques sont imputables à la locataire ; Qu'elle est tenue de répondre de ces dégradations, survenues pendant la durée du contrat ; Qu'elle ne démontre pas que celles-ci ont eu lieu par cas de force majeure, faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'elle n'a pas introduit dans le logement ; Que Monsieur [K] produit aux débats des factures, permettant de chiffrer les dégradations à la somme de 1 656 € ; Qu'il démontre également, par la production de photos, que ces travaux ont permis de remettre le logement dans l'état dans lequel il se trouvait lors de l'état des lieux d'entrée ; Que la somme de 1 656 €, correspondant à la réparation des dégâts causés dans l'appartement par la locataire, sera donc mise à la charge de Madame [T], qui est tenue des dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail ; Attendu que, sur le fondement des dispositions de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ; Attendu que Monsieur [K] sollicite la réformation du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON en ce qu'il l'a condamné à verser à Madame [T] la somme de 2 000 € au titre de l'indemnisation du préjudice moral subi par sa locataire, à la suite du dégât des eaux ; Attendu, toutefois, qu'il se contente, pour appuyer sa prétention, d'affirmer que Madame [T] a manqué de diligence en l'empêchant de réaliser les travaux nécessaires dans le logement, après avoir été informé de la survenance du dégât des eaux ; Qu'il ressort pourtant des pièces versées aux débats que Madame [T] a immédiatement informé son bailleur, a rempli un constat amiable de dégât des eaux avec le propriétaire du logement situé au niveau supérieur et l'a régulièrement tenu au courant de l'évolution de la situation ; Qu'aucune faute ne peut donc être reprochée à la locataire ; Attendu, en outre, qu'il est établi que, pendant plus de trois ans, Madame [T] a logé avec ses enfants dans une habitation qui ne répondait pas aux critères de décence du logement ; Que du fait de problèmes de santé causés par l'humidité dans le logement, elle s'est trouvée contrainte d'entreprendre de nombreuses démarches contraignantes, telles que la constitution d'un dossier de demande de logement social, la saisine de la Commission de médiation DALO ou encore des recours auprès d'associations et des services sociaux ; Que la non-conformité du logement lui a donc causé un préjudice moral important car elle a vécu dans un logement anormalement humide et ne répondant pas aux normes sanitaires en vigueur ; Attendu, néanmoins, que Madame [T] sollicite la réformation du logement entrepris en ce qu'il a limité le montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués à la somme de 2 000 € ; Qu'elle demande à la Cour d'évaluer le préjudice moral qu'elle a subi à la somme de 5 000 € ; Attendu, cependant, qu'elle ne fait état d'aucun moyen nouveau ou d'aucune pièce nouvelle justifiant que le montant des dommages-intérêts alloués soit modifié par la Cour ; Qu'il résulte de tout ce qui précède que le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [K] à verser à son ancienne locataire la somme de 2 000 € pour l'indemnisation de son préjudice moral ; Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile dans la mesure où les parties ont toutes deux formulé des demandes, en cause d'appel, ayant été rejetées par la Cour ; Attendu que, sur ce même fondement, les parties conserveront la charge des dépens qu'elles ont engagés ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort, REFORME le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON le 26 mai 2021 en ce qu'il condamné Madame [T] à verser à Monsieur [K] la somme de 3 630 € au titre des loyers impayés ; LE CONFIRME pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, CONDAMNE Madame [T] à verser à Monsieur [K] la somme de 4 412, 10 € au titre des loyers impayés sur la période allant d'octobre 2016 au 23 août 2021 ; CONDAMNE Madame [T] à verser à Monsieur [K] la somme de 1 656 €, au titre des dégradations survenues dans le logement pendant la durée du contrat ; REJETTE toutes autres demandes ; DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; DIT que les parties conserveront la charge des dépens qu'elles ont engagés. LA GREFFIERE LE PRESIDENT