Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/06853

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 15 Mars 2024 N° RG 23/06853 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KSGZ JUGEMENT DU : 15 Mars 2024 N° 24/169 [T] [O] C/ [Z] [I] [N] [I] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 15/03/24 à Me CASTRES Hugo COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 15 Mars 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier, lors des débats, et de Annie SIMON, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 19 Janvier 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR Mme [T] [O] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : M. [Z] [I] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] non comparant, ni représenté M. [N] [I] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 5 juin 2009, Madame [T] [O] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 628 € et d'une provision pour charges de 52 €. Par actes de commissaire de justice du 6 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 696,76 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I] le 7 février 2023. Par assignations du 5 septembre 2023, Madame [T] [O] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : "Constater l'acquisition de la clause résolutoire, "Ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique, "Supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que le bénéfice du sursis de la trêve hivernale, "Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes : 4 953,27 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 19 janvier 2024, Madame [T] [O], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 janvier 2024, s'élève désormais à 4 658,29 €. Elle indique qu'un protocole de conciliation avait été engagé mais que celui-ci n'a été ni signé, ni respecté par les locataires. Madame [T] [O] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à personne, Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Madame [T] [O] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Madame [T] [O] a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I]. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail "Sur la recevabilité de la demande Madame [T] [O] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. "Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 6 février 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 696,76 € n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Madame [T] [O] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Sur les délais d'expulsion Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En outre, l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution dispose qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. En l'espèce, Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I] sont entrés dans les locaux légalement, au titre du contrat de location consenti par Madame [T] [O]. En outre, aucune des pièces versées aux débats ne permet de considérer que les locataires sont de mauvaise foi, ceux-ci ayant même repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l'article L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que les locataires ne se sont pas introduits dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement des intéressés n'est pas assuré. L'expulsion ne pourra donc avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. Sur la dette locative Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, Madame [T] [O] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 janvier 2024, Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I] lui devaient la somme de 4 361,99 €, soustraction faite des frais de procédure et notamment des frais inhérents au commandement de payer en date du 6 février 2023 et à l'assignation en date du 5 septembre 2023. Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2023 sur la somme de 2 696,76 € et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation mensuelle est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 12 janvier 2024, date du dernier décompte, étant, en partie, déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [T] [O] ou à son mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 € à la demande de Madame [T] [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 juin 2009 entre Madame [T] [O], d'une part, et Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 7 avril 2023, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, due à compter du 12 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I] à payer à Madame [T] [O] la somme de 4 361,99 € (quatre mille trois cent soixante-et-un euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2023 sur la somme de 2 696,76 € et à compter de l'assignation pour le surplus, ÉCARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I] à payer à Madame [T] [O] la somme de 150 € (cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [I] et Monsieur [N] [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 février 2023 et celui des assignations du 5 septembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,