Cour d'appel, 30 juin 2022. 20/03928

N° RG 20/03928 - N° Portalis DBV2-V-B7E-ITXP COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE SECTION PARITAIRE ARRET DU 30 JUIN 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 51-18-0002 Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux des ANDELYS du 05 Novembre 2020 APPELANTS : Monsieur [M] [Y] né le 14 Mars 1964 à [Localité 17] [Adresse 10] [Localité 1] Non comparant représenté par Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'EURE Madame [V] [C] épouse [Y] née le 19 Mai 1964 à [Localité 19] [Adresse 10] [Localité 1] Non comparante représentée par Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'EURE Madame [V] [L] veuve [Y] née le 04 Novembre 1962 à [Localité 11] [Adresse 2] [Localité 13] Non comparante représentée par Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'EURE INTIMES : Madame [K] [U] épouse [P] née le 21 Février 1932 à [Localité 18] [Adresse 6] [Localité 21] Non comparante, venue aux droits et obligations de M. [H] [P] représentée par Me Pauline COSSE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l'EURE COMPOSITION DE LA COUR  : Lors des débats et du délibéré : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Madame GERMAIN, Conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame WERNER GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION : Madame DUPONT DEBATS : A l'audience publique du 25 Avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2022 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 30 Juin 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière présent à cette audience. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte authentique établi le 07 décembre 2002 par Maître [S] [R], notaire à [Localité 20] (27), M. [H] [P] et Mme [K] [P] née [U] ont donné à bail rural à M. [G] [Y] et à M. [M] [Y], pour une durée de vingt-cinq ans, prenant effet le 11 novembre 2002 et renouvelable ensuite par période de neuf ans, les parcelles de terres suivantes situées à [Localité 13] d'une superficie totale de 74ha 62 a et 46 ca : - Section C n°[Cadastre 4], lieudit «[Adresse 14] » pour 21ha 30a 20ca, - Section C n°[Cadastre 5], lieudit «[Adresse 14] » pour 1ha 02a 50ca, - Section C n°[Cadastre 7], lieudit «[Adresse 14] » pour 1ha 24a 50ca, - Section C n°[Cadastre 3], lieudit «[Adresse 12] » pour 11ha 95a 01ca, - Section E n°[Cadastre 8], lieudit «[Localité 16] » pour 19ha 84a 62ca, - Section E n°[Cadastre 9], lieudit «[Adresse 15] » pour 19ha 25a 63ca. M. [G] [Y] est décédé et son épouse Mme [V] [Y] née [L] est venue aux droits et obligations de ce dernier, conformément à l'article L. 411-34 du code rural. Suivant acte authentique établi le 04 novembre 2016 par Maître [A] [B], notaire, les époux [P] ont promis de vendre à M. [M] [Y], Mme [V] [Y] née [C], son épouse, et Mme [V] [L] veuve [Y] les parcelles à usage agricole susvisées moyennant le prix de 634.309,10 euros, payable dans un délai de quinze ans, fractionné en mensualités assorties d'intérêts, à charge pour les bénéficiaires de lever l'option avant le 06 janvier 2017 à 16h00. Se plaignant que les époux [P] refusaient d'exécuter la promesse de vente, par acte d'huissier en date du 24 janvier 2018, les consorts [Y] ont fait assigner ces derniers devant le tribunal paritaire des baux ruraux des Andelys afin qu'il soit notamment jugé que la vente des parcelles susvisées était parfaite. Suivant jugement contradictoire en date du 05 novembre 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux des Andelys a : - déclaré recevable l'exception d'incompétence soulevée par les époux [P], mais l'a dit mal fondée et s'est déclaré en conséquence compétent pour connaître de la cause, - débouté les consorts [Y] de l'ensemble de leurs demandes, - condamné les consorts [Y] à payer la somme de 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les consorts [Y] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les consorts [Y] aux entiers dépens de l'instance, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. Par déclaration enregistrée au greffe le 03 décembre 2020, les consorts [Y] ont interjeté appel du jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux des Andelys. M. [H] [P] est décédé le 27 décembre 2021 à [Localité 21], précision apportée que le couple bénéficiait d'un régime de communauté universelle au moment de ce décès. EXPOSÉ DES DEMANDES DES PARTIES Dans leurs conclusions communiquées par RPVA le 16 novembre 2021, reprises oralement à l'audience, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, les consorts [Y] demandent à la cour d'appel, au visa notamment de l'article 1589 du code civil, de : - déclarer les consorts [Y] recevables en leur appel et les déclarer bien fondés, Y faisant droit : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré mal fondée l'exception d'incompétence soulevée par les époux [P], - réformer le jugement en ses autres dispositions, Statuant à nouveau : - dire et juger la vente parfaite concernant les parcelles de terres agricoles sises Commune de [Localité 13] (27) cadastrées : Section C n°[Cadastre 4], lieudit «[Adresse 14] » pour 21ha 30a 20ca, Section C n°[Cadastre 5], lieudit «[Adresse 14] » pour 1ha 02a 50ca, Section C n°[Cadastre 7], lieudit «[Adresse 14] » pour 1ha 24a 50ca, Section C n°[Cadastre 3], lieudit «[Adresse 12] » pour 11ha 95a 01ca, Section E n°[Cadastre 8], lieudit «[Localité 16] » pour 19ha 84a 62ca, Section E n°[Cadastre 9], lieudit «[Adresse 15] » pour 19ha 25a 63ca, Soit une surface totale de : 74ha 62a 46ca, - débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, tendant à l'irrecevabilité de la demande, la nullité du compromis de vente et sa caducité, - condamner Mme [P] à une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Dans les conclusions communiquées par RPVA le 07 décembre 2021, reprises oralement à l'audience, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, Mme [P] demande à la cour d'appel, au visa de l'article 1124 du code civil, de : - confirmer le jugement entrepris, - ordonner la caducité de la promesse du 04 novembre 2016, - débouter les consorts [Y] de toutes leurs demandes, - condamner les consorts [Y] à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens. MOTIVATION A titre liminaire, la cour constate que l'exception d'incompétence du tribunal paritaire des baux ruraux n'est plus soulevée en appel, ce qu'ont d'ailleurs confirmé les parties à l'audience. Les dispositions y afférentes seront donc confirmées. Il convient en outre de constater que l'irrecevabilité pour défaut de qualité à agir des consorts [Y] n'était plus soulevée dans les dernières conclusions des époux [P] de première instance et que le premier juge n'y a donc légitimement pas répondu. I- Sur l'irrecevabilité des demandes non soumises au tribunal au stade de la conciliation Les consorts [Y] soulèvent dans leurs écritures, au visa de l'article 887 du code de procédure civile, l'irrecevabilité des demandes tendant à voir déclarer le tribunal incompétent et soulevant l'irrégularité de la levée d'option, dès lors qu'elles n'ont pas été soulevées au stade de la conciliation. Comme rappelé ci-dessus, la cour n'est plus saisie par les parties de la prétention afférente à la compétence du tribunal. S'agissant de l'irrégularité de la levée d'option, la cour n'en est pas plus saisie, cette demande développée dans la motivation, n'étant pas reprise dans le dispositif de leurs conclusions. II- Sur la caducité de la promesse de vente Les consorts [Y] critiquent le jugement ayant considéré que faute pour les consorts [Y] d'avoir accompagné leurs lettres en date du 05 janvier 2017 d'un versement, leur levée d'option était irrégulière et donc inefficace et qu'en conséquence, la vente des terres à leur profit ne s'était pas réalisée. Ils font valoir que la promesse de vente est parfaitement régulière, que si les époux [P] entendaient soulever la nullité de l'acte notarié, ils auraient dû diligenter une procédure en inscription de faux, que leurs vendeurs disposaient de l'ensemble de leurs facultés et que M. [T] avait mandat de signer la vente. Ils soulignent aussi que le prix a été valablement négocié entre les parties, qu'il est conforme au prix du marché et à la situation locative du bien et produisent un rapport en date du 18 juillet 2018, de M. [D] [F], expert, à l'appui de leurs dires. Ils ajoutent que la vente emportait l'extinction du bail rural et donc l'arrêt du paiement des fermages, un système de paiement de rente mensuelle ayant été conclu en contrepartie de l'acquisition des parcelles. Ils estiment également que la promesse de vente n'est pas caduque, qu'aucun droit de préemption n'était à purger à l'encontre de l'EARL de la Buvaille, non titulaire du bail, que l'information de la Safer doit intervenir avant la vente et non lors de la régularisation de la promesse de vente, que la levée d'option a été régulière dès lors qu'ils ont adressé une lettre recommandée avec accusé de réception au notaire pour réitérer l'acte, qu'elle ne pouvait être accompagnée d'un versement dès lors qu'ils n'avaient pas connaissance du montant de la provision sur les frais de vente, le montant de ces frais étant fixé de manière approximative à la somme de 13.410 euros et le pourcentage de la provision n'étant pas stipulé dans la promesse. Ils soulignent qu'il appartenait au notaire de préciser aux acquéreurs le montant de la provision sur frais à verser dans le cadre de la levée d'option, dès lors que cette information aurait dû figurer dans le compromis de vente et que si la clause invoquée avait été impérative, Maître [B] n'aurait pas manqué d'écrire aux vendeurs pour leur dire qu'ils n'avaient pas obligation de vendre, alors qu'il leur a écrit le contraire dans un courrier daté du 20 décembre 2016; qu'ils ont précisé dans leurs courriers du 05 janvier 2017 qu'ils se tenaient prêts à réaliser les premiers paiements dès que le notaire le leur ferait savoir en leur adressant un décompte des sommes à payer. Ils ajoutent encore que contrairement à ce qu'a considéré le tribunal, ils ne pouvaient procéder au règlement du prix puisque ce dernier n'était pas stipulé « payable comptant » et qu'aucune indemnité d'immobilisation n'a été prévue. Ils rappellent que 'promesse de vente vaut vente', qu'il y avait accord en l'espèce sur la chose, le prix, les modalités de paiement et qu'aucun prêt n'était contracté; que les parties n'avaient pas fait de la réitération du compromis par acte notarié un élément constitutif de leur consentement et qu'aucune clause n'est prévue dans l'acte pour sanctionner le défaut de réitération des consentements par la caducité de la promesse. En réponse, l'intimée précise tout d'abord qu'elle n'entend pas soulever en appel la nullité de la promesse de vente ni développer, à l'appui, de moyens critiquant le consentement des concluants, leur représentation et le caractère sérieux du prix convenu. La cour n'y répondra donc pas, pas plus qu'aux moyens relatifs à la préemption et à l'information de la Safer qui ne sont pas non plus soulevés en appel par les intimés. Mme [P] fait exclusivement valoir que la levée d'option est irrégulière au motif que les courriers adressés le 05 janvier 2017 par les consorts [Y] n'étaient accompagnés d'aucun versement, alors que la promesse de vente en fait une condition de validité de la levée d'option, qu'en outre, la provision sur frais était expressément mentionnée, qu'il n'est pas contesté qu'elle n'a pas été réglée et qu'il n'appartenait pas au notaire de donner des explications sur les modalités à respecter pour rendre valable la levée d'option, ni d'ailleurs d'envoyer un courrier aux époux [P] pour leur indiquer qu'ils pouvaient se prévaloir du non-respect des conditions de la levée d'option. Elle conclut donc que la promesse de vente est caduque. Il est stipulé dans la promesse de vente notariée litigieuse signée entre les parties le 04 novembre 2016 et consentie pour un délai expirant à 16h le 06 janvier 2017, les conditions de réalisation suivantes, à défaut de la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente : « la manifestation par le bénéficiaire de sa volonté de réaliser la vente devra être faite par exploit d'huissier, lettre recommandée avec accusé de réception ou écrit remis contre récépissé, le tout auprès du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente. Pour être valable, cette levée d'option devra être accompagnée du versement par virement entre les mains du notaire d'une somme correspondant à la provision sur les frais d'acte de vente, à l'éventuelle commission d'intermédiaire, au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l'indemnité d'immobilisation en exécution des présentes ». Il résulte donc de la promesse de vente que la vente, pour être valable, devait respecter des conditions de réalisation précises: soit la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, soit la manifestation des acquéreurs de leur volonté de réaliser la vente par une levée d'option, dont les modalités étaient clairement précisées dans l'acte notarié de promesse de vente. Or, s'agissant de cette seconde possibilité, si les consorts [Y] ont bien envoyé leurs lettres recommandées au notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente exprimant leur volonté de lever l'option et donc de réaliser la vente, ils n'ont cependant pas accompagné leurs courriers du versement requis correspondant à la provision sur les frais d'acte de vente. Ils ne peuvent valablement se prévaloir d'une approximation sur le montant des frais de vente et donc sur la provision à verser, alors que la lecture de l'acte permet de constater qu'ils devaient verser la somme de 13 410 euros figurant en page 6, mention étant porté à ce sujet que 'les frais de l'acte de vente d'environ 13 410 euros étaient indiqués à titre provisionnel et sous réserve qu'avant la levée d'option, les droits de mutation à titre onéreux n'aient pas augmenté' et qu'il leur appartenait d'interpeller le notaire sur cette question en cas de doute. La cour observe d'ailleurs que seul le règlement d'une provision sur les frais de vente leur était réclamé à ce stade et non le versement du prix de vente. Ensuite, les termes employés dans leurs courriers du 05 janvier 2017 indiquant qu'ils se tenaient prêts à 'réaliser les premiers paiements dès que le notaire le leur ferait savoir', ne permettent pas de considérer qu'ils ont respecté les conditions de levée de l'option, alors que seul un versement effectif accompagnant les courriers aurait permis de remplir les conditions clairement stipulées dans l'acte. Enfin, les courriers que le notaire a adressés les 20 décembre 2016 et 19 janvier 2017 aux vendeurs ne visaient qu'à rappeler à ceux-ci leurs obligations de promettants, dès lors que les époux [P] et leurs enfants avaient exprimé dans deux courriers adressés au notaire leur intention de revenir sur leur promesse et de renoncer à la vente et que les acquéreurs avaient manifesté leur intention de poursuivre la vente, suivant courriers envoyés en recommandé, datés du 05 janvier 2017. Cela ne dédouanait cependant en rien les acquéreurs du respect de leurs propres obligations. En l'absence de réalisation des conditions de levée d'option dans le délai requis, la promesse de vente est donc caduque. La décision entreprise ayant débouté les consorts [Y] de leurs demandes sera confirmée. III- Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées. Les consorts [Y] succombant en leurs demandes seront condamnés aux dépens d'appel. Ils seront en outre condamnés à verser à Mme [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande présentée à ce titre. PAR CES MOTIFS, LA COUR : Statuant publiquement, contradictoirement et par arrêt mis à disposition au greffe, Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, Condamne M. [M] [Y], Mme [V] [Y] née [C], son épouse, et Mme [V] [L] veuve [Y] aux dépens d'appel, Condamne M. [M] [Y], Mme [V] [Y] née [C], son épouse, et Mme [V] [L] veuve [Y] à verser à Mme [K] [U] veuve [P] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute M. [M] [Y], Mme [V] [Y] née [C], son épouse, et Mme [V] [L] veuve [Y] de leur demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffièreLa présidente C. DupontE. Gouarin