Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]
NAC: 5AA
N° RG 25/01003
N° Portalis DBX4-W-B7J-T6CY
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B
DU 01 août 2025
[U] [W]
[P] [W]
C/
[Y] [H]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me FAGES
Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties
Le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEURS
Madame [U] [W],
demeurant [Adresse 6]
Représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Amélie ZAROUR, avocate au barreau de TOULOUSE
Monsieur [P] [W],
demeurant [Adresse 6]
Représenté par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Amélie ZAROUR, avocate au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [H],
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Maître Marie-elodie ROCA de l’AARPI LAUNOIS-ROCA, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Juliette BERGER, avocate au barreau de TOULOUSE
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 28 et 30 juillet 2021, Madame [U] [W] et Monsieur [P] [W] ont donné à bail à Monsieur [Y] [H] un appartement à usage d'habitation n°D09 et deux places de stationnement n°39 et n°40 situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 620 euros et une provision sur charges mensuelle de 45 euros.
Le 28 novembre 2024, Madame [U] [W] et Monsieur [P] [W] ont fait signifier à Monsieur [Y] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.
Par acte de Commissaire de justice en date du 19 février 2025, Madame [U] [W] et Monsieur [P] [W] ont ensuite fait assigner Monsieur [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 4.084,78 euros, représentant les charges et loyers impayés, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 février 2025.
A l’audience du 23 mai 2025, Madame [U] [W] et Monsieur [P] [W], représentés par la SELARL CLF, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 6.318,50 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mai 2025 comprise. Ils s’opposent aux demandes de délais de Monsieur [Y] [H].
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que Monsieur [Y] [H] ne s’est pas acquitté régulièrement de ses loyers et que la dette n’a cessé de croître depuis la délivrance du commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que le locataire doit être condamné au paiement de l’arriéré.
Monsieur [Y] [H], représenté par Maître [S] [L], sollicite à titre principal de dire n’y avoir lieu à la résolution du bail, d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, de lui accorder une suspension de sa dette locataire pendant un an, avec autorisation de se maintenir dans les lieux, et de débouter les bailleurs de leurs demandes. A titre subsidiaire, il demande un délai de 9 mois pour quitter les lieux. En tout état de cause, il demande de débouter les bailleurs de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.
Au soutien de ses demandes, il met en avant ses graves difficultés de santé, qui l’ont conduit à être en arrêt maladie pendant une période prolongée et à voir ses ressources diminuer. Il ajoute qu’il est hospitalisé en service de psychiatrie depuis avril 2025. Il précise qu’il ne perçoit que les indemnités journalières et qu’il a des charges à hauteur de 1.134 euros par mois, de sorte qu’il est dans l’incapacité de régler ses arriérés immédiatement et qu’il a déposé un dossier de surendettement le 15 avril 2025. Il estime que sa bonne foi et sa situation médicale justifient l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux.
L'affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.
Autorisé à produire la décision de la Commission de surendettement en cours de délibéré, Monsieur [Y] [H] a transmis une décision de recevabilité de son dossier de surendettement en date du 12 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LA RESILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
L’action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 28 et 30 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article VII. clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.514,78 euros a été signifié le 28 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Monsieur [Y] [H] n'a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2025.
II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
Madame [U] [W] et Monsieur [P] [W] produisent un décompte du 05 mai 2025 démontrant que Monsieur [Y] [H] reste devoir la somme de 6.167,27 euros, mensualité de mai 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite non-réglés.
Monsieur [Y] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.167,27 euros.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] ».
L’article 24 VI de la même loi précise que « Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même Code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. »
Enfin, en application de l’article 24 VII de la même loi, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
Le dossier de surendettement de Monsieur [Y] [H] a été déclaré recevable le 12 juin 2025.
Néanmoins, il n'a pas repris le paiement de ses loyers et provisions sur charges courants avant l'audience, ce qui fait obstacle à l'octroi de délai de paiement.
Aussi, il convient de rejeter sa demande de délai de paiement.
IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement [...]
Le délai [...] ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
L’article L412-3 du Code susvisé dispose que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités [...] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »
Aux termes de l’article L412-4 du même Code, « la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».
En l'absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 29 janvier 2025 et Monsieur [Y] [H] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient donc de lui ordonner de quitter les lieux.
Rien ne justifie de supprimer le délai de deux mois dont il bénéficie pour quitter les lieux, d’autant que cette demande n’est pas formulée par les propriétaires du logement et que sa mauvaise foi n’est nullement établie.
S’agissant de l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux, Monsieur [Y] [H] justifie de la recevabilité de son dossier de surendettement et de ses ressources limitées aux indemnités journalières et à la prime d’activité. Il justifie qu’il a eu des problèmes de dos en 2024 et a subi une opération en janvier 2025 et qu’il est actuellement hospitalisé en psychiatrie. Toutefois, il n’établit pas en quoi ces difficultés l’empêchent de se reloger dans des conditions normales, étant noté qu’il a des ressources, même limitées, et que ses difficultés somatiques ne requièrent pas d’adaptation de son logement et ne l’empêchent pas de se mouvoir. Il ne justifie d’aucune recherche d’hébergement dans le domaine privé, auprès des bailleurs sociaux ou de l’hébergement d’urgence, qui étayerait les difficultés qu’il peut rencontrer. Ainsi, il convient de rejeter sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux, étant rappelé que les critères listés par l’article L412-4 susvisé n’ont pas vocation à fonder l’octroi de délais de grâce mais uniquement à apprécier la durée desdits délais lorsqu’ils sont octroyés.
Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Monsieur [Y] [H] ainsi que de tous les occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.
Il n’y a lieu à ordonner la séquestration de ses meubles, le sort des meubles étant déjà régi par le Code des procédures civiles d’exécution et étant hypothétiques à ce stade.
Monsieur [Y] [H] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré pour la période du 29 janvier 2025 au mai 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Monsieur [Y] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu de la situation de Monsieur [Y] [H], Madame [U] [W] et Monsieur [P] [W] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 et 30 juillet 2021 entre Madame [U] [W] et Monsieur [P] [W] et Monsieur [Y] [H] concernant un appartement à usage d'habitation n°D09 et deux places de stationnement n°39 et n°40 situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [H] à verser à Madame [U] [W] et Monsieur [P] [W] à titre provisionnel la somme de 6.167,27 euros (décompte arrêté au 05 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de mai 2025 comprise), sous réserve de la décision de la commission de surendettement à venir ;
REJETONS la demande de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire ;
REJETONS la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [U] [W] et Monsieur [P] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [H] à payer à Madame [U] [W] et Monsieur [P] [W] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
DEBOUTONS Madame [U] [W] et Monsieur [P] [W] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.
La greffière, Le juge,
