Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/06434

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/06434 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R4J N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le 27 février 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 2] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, 41 Avenue de Villiers 75017 Paris, Toque P0483 DÉFENDEURS Madame [J] [P], demeurant [Adresse 1], comparante en personne Monsieur [Y] [P], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 17 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 février 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06434 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R4J FAITS ET PROCEDURE Suivant contrat signé le 17/05/2011 et le 19/05/2011, [Localité 4] HABITAT-OPH avait donné en location à Madame [J] [E] épouse [P] et à Monsieur [Y] [P] un appartement (type 4) situé [Adresse 1] à [Localité 5]. Suivant contrat signé le 21/06/2012, [Localité 4] HABITAT-OPH avait également donné en location à Madame [J] [E] épouse [P] et à Monsieur [Y] [P] un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 5] (n° 0063). Le loyer global pour le logement et le parking, avant imputation d'un SLS, soit en janvier 2022, s'élevait à 1361,90 €, provisions sur charges comprises. Par acte du 27/07/2022, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [J] [E] épouse [P] et à Monsieur [Y] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 22 393,75 €. Par acte du 17/07/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a assigné Madame [J] [E] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins d'obtenir : -la constatation de la résiliation de plein droit au 27/09/2022 des baux concernant d'une part le logement d'habitation, d'autre part l'emplacement de stationnement et ce, du fait de l'acquisition des clauses résolutoires qui s'y rapportent respectivement ; -subsidiairement, qu'il soit prononcé la résiliation judiciaire des baux en question ; -l'expulsion du logement d'habitation des locataires et de tous occupants de leur chef ainsi que l'expulsion de leur véhicule de l'emplacement de parking, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; -la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par [Localité 4] HABITAT-OPH aux frais, risques et périls de Madame [J] [E] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due ; -le paiement solidairement par les défendeurs de la somme de 75 303,31 € au titre des loyers et charges impayés, outre les SLS, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ; -le versement in solidum par les défendeurs d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles si les baux s'étaient poursuivis, majoré du SLS, à compter de la date de résiliation jusqu'à la reprise effective des lieux. Enfin, [Localité 4] HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le maintien de l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 25/07/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. À l'audience, [Localité 4] HABITAT-OPH a indiqué que sa créance actualisée s'élevait à 53 839,55 €, arrêtée à octobre 2023. Il a concédé que pour les trois-quarts cette somme correspondait à l'imputation d'un supplément de loyer de solidarité (SLS), étant précisé qu'une régularisation avait pu intervenir pour 2023. Le bail se trouvait en effet à ce jour au seul nom de Madame [E] et la situation effective de celle-ci se trouvait prise en compte dépuis le 06/11/2023. Cependant, pour les années antérieures, un dépassement de délais empêchait toute régularisation du SLS. PARIS HABITAT-OPH a précisé que Monsieur [P] n'avait jamais transmis son avis d'imposition. Il a indiqué par ailleurs que le loyer courant était payé, malgré de petites irrégularités. PARIS HABITAT-OPH a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Cité par dépôt de l'acte à l'étude, Monsieur [Y] [P] ne s'est pas présenté à l'instance. Régulièrement citée, Madame [J] [E] a été représentée à l'instance par Monsieur [K] [T] [P], son fils, muni d'un pouvoir, ce qui n'a pas suscité d'opposition. Monsieur [K] [T] [P] a tout d'abord fait état du divorce de ses parents, en 2017, Monsieur [P] ayant alors quitté le logement. La dette était essentiellement constituée de SLS dans la mesure où Monsieur [P] ne produisait pas ses propres avis d'imposition. Une telle difficulté ne pouvait que perdurer tant que l'intéressé figurait au bail. Monsieur [K] [T] [P] a fait valoir que seul l'échéance du mois de novembre 2023 restait à régler, soit environ 1380 €. Il a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a proposé de verser la somme mensuelle de 100 € en plus du loyer courant. MOTIVATIONS L'examen du décompte joint au commandement de payer du 27/07/2022 fait ressortir qu'entre le 01/01/2022 (échéance de décembre 2021 devenue exigible à terme échu le 31/12/2021) et le 01/06/2022 (échéance de mai 2022 devenue exigible le 31/05/2022), les loyers courants, hors SLS, avaient été normalement réglés. S'agissant de L'échéance de mai 2022, elle avait été acquittée, au vu du décompte établi ultérieurement, et ce, le 10/06/2022. En définitive, le commandement de payer délivré le 27/07/2022 ne portait aucune créance locative, hors l'imputation depuis le 01/02/2022 d'un SLS. Il sera remarqué tout d'abord que le décompte associé au commandement n'avait en rien décomposé les sommes exigibles, nuisant à l'information des défendeurs sur l'impayé susceptible de justifier l'acquisition de la clause résolutoire. En effet, si le montant des charges avait été indiqué, le montant calculé en plus du loyer contractuel initial indexé au titre du surloyer n'avait pas été spécifié. Les locataires ne pouvaient donc déterminer précisément dans l'acte la cause des sommes qui leur étaient imputées. L'article 24 de la loi du 06/07/1989 étant d'ordre public et la question de l'exigibilité du SLS ayant été discutée à l'audience, il convient de constater la nullité du commandement visant la clause résolutoire en date du 27/07/2022. Au demeurant, l'absence de règlement des causes du commandement ne résultait pas de la mauvaise foi de Madame [P], occupant seule le logement à cette date. En effet, le départ à l'étranger de son époux, à l'égard duquel une procédure de divorce était engagée, avait été la seule cause de l'impossibilité de produire les documents dont le bailleur avait déduit l'exigibilité du SLS. Par ailleurs, un supplément de loyer de solidarité est exigible sur une base réglementaire en conséquence du dépassement des ressources permettant l'accès à un logement social ou lorsque le défaut d'envoi annuel par les locataires du questionnaire et des justificatifs concernant leur situation matérielle, familiale et sociale est caractérisé. Toutefois, dérogeant aux dispositions contractuelles concernant le montant du loyer, l'imputation d'un tel supplément ne saurait intervenir si les locataires n'ont pas été préalablement sollicités concernant la production des documents nécessaires et ce, en dernier lieu, par un envoi de la part du bailleur valant interpellation suffisante et si également, il n'y a pas eu notification, valant aussi interpellation suffisante du bailleur, qu'à défaut d'envoi par les locataires des documents concernés, un surloyer était susceptible de leur être imputé immédiatement. À cet égard, les dispositions statutaires applicables aux logements HLM ne dispensent pas les bailleurs qui en bénéficient d'agir avec une loyauté contractuelle suffisante. En l'espèce, force est de constater que [Localité 4] HABITAT-OPH n'a pas justifié avoir adressé à chacun des locataires concernés, s'agissant de l'application d'un SLS sur 2022 et 2023, un courrier préalable dont la forme valait interpellation suffisante, c'est-à-dire adressé au moins par lettre recommandée avec accusé de réception. Au demeurant, les seuls documents produits en l'espèce sont d'octobre, novembre et décembre 2022 et seulement pour un SLS 2023 qui aujourd'hui est régularisé. Il sera précisé que le constat de commissaire de justice du 09/12/2022, purement spéculatif et sur base d'un sondage, n'est en rien un document de preuve sérieux d'un quelconque envoi concernant des locataires qu'il ne vise pas nommément. Il en est de même de la production d'un simple listing. Au vu de ce qui précède, il y a lieu tout d'abord de débouter [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande aux fins que soit constatée la résiliation des baux portant sur le logement et l'emplacement de parking loués à Madame [J] [E] et à Monsieur [Y] [P] (et à défaut que soit prononcée cette résiliation). Il y a lieu de débouter également [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande d'expulsion et accessoires, dont la fixation d'une indemnité d'occupation. S'agissant de la dette locative, le décompte produit par le bailleur est établi de telle façon que pour chaque échéance de loyers et charges, il ne peut pas être déterminé ce qui relève du loyer à part entière et ce qui relève du supplément de loyer de solidarité, si bien que la créance actualisée à ce jour est impossible à déterminer précisément. Certes, Madame [E], au 17/11/2023, a reconnu devoir la dernière échéance courante de loyers et charges mais sans pouvoir la déterminer précisément. Il convient en conséquence de débouter [Localité 4] HABITAT-OPH de la totalité de sa demande en paiement au titre de la dette locative. Rien ne permet d'imputer des frais irrépétibles à l'encontre des défendeurs, de même que les dépens ne sauraient être mis, compte tenu de la décision prise et de la nullité du commandement de payer, à la charge de ceux-ci. Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort Constate la nullité d'ordre public du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27/07/2022. Déboute [Localité 4] HABITAT-OPH de l'intégralité de ses demandes et notamment de sa demande aux fins que soit constatée la résiliation des baux portant sur le logement et l'emplacement de parking loués à Madame [J] [E] et à Monsieur [Y] [P] (et à défaut que soit prononcée cette résiliation), de sa demande d'expulsion et accessoires, dont la fixation d'une indemnité d'occupation, de sa demande en paiement d'un arriéré de loyers, charges et SLS, de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile et de sa demande au titre des dépens, dont le coût du commandement de payer du 27/07/2022. Condamne [Localité 4] HABITAT-OPH aux dépens. Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Le GreffierLe Président