Cour d'appel, 08 février 2024. 19/04346

Arrêt n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 08 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/04346 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OG2G Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 MAI 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE N° RG 18/00211 APPELANT : Monsieur [P] [M] né le 01 Février 1969 à [Localité 8] ([Localité 8]) de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] Représenté par Me Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE, substitué sur l'audience par Me Pierre CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE INTIMES : Monsieur [S] [G] né le 18 Novembre 1952 à [Localité 7] ([Localité 7]) de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 2] Représenté par Me François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame [K] [U] épouse [G] née le 27 Mai 1954 à [Localité 10] ([Localité 10]) de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 2] Représentée par Me François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 21 Novembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 décembre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE : Par acte notarié du 31 juillet 2014, Monsieur [S] [G] et Madame [K] [U] épouse [G] ont vendu à Monsieur [P] [M] une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 9] et cadastrée section A n°[Cadastre 4], pour le prix de 112 000 euros. Cette vente était soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt devant couvrir la totalité de la somme, avec une durée maximum de remboursement de 25 ans, un taux nominal d'intérêt hors assurance de 4 % et avec privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire, les démarches devant être effectuées par l'acquéreur dans un délai d'un mois à compter du compromis de vente, soit avant le 31 août 2014. Par courrier du 16 octobre 2014, Monsieur et Madame [G] ont mis en demeure Monsieur [M] de justifier des démarches entreprises. Par courrier du 20 décembre 2017, Monsieur [M] s'est vu adresser une nouvelle mise en demeure indiquant que le non-respect des conditions d'obtention du prêt avait eu pour effet de bloquer la vente et qu'il était donc redevable de la clause pénale prévue au contrat. Par exploit d'huissier du 5 février 2018, Monsieur et Madame [G] ont fait assigner Monsieur [M] devant le tribunal de grande instance de Narbonne aux fins notamment de le voir condamner à leur payer le montant de la clause pénale. Par jugement contradictoire prononcé le 23 mai 2019, le tribunal de grande instance de Narbonne a : - dit que la condition suspensive insérée dans le contrat du 31 juillet 2014 est censée défaillie, selon les termes du compromis, par le fait de Monsieur [M] qui ne justifie pas avoir rempli ses obligations contractuelles ; - dit que Monsieur [M] est par voie de conséquence débiteur à l'égard de Monsieur et Madame [G] de la pénalité prévue dans la convention ; - condamné Monsieur [M] à payer à Monsieur et Madame [G] la somme de 11 200 euros au titre de la pénalité prévue au contrat ; - débouté Monsieur et Madame [G] du surplus de leur demande ; - débouté Monsieur [M] de sa demande de dommages et intérêts ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement à hauteur de la moitié de la somme due ; - condamné Monsieur [M] à payer à Monsieur et Madame [G] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de Monsieur [M] ; - condamné Monsieur [M] aux dépens. Par déclaration remise au greffe le 24 juin 2019, Monsieur [M] a interjeté appel de ce jugement. Par conclusions remises au greffe le 25 mai 2020, Monsieur [M] sollicite l'infirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Narbonne le 23 mai 2019 et demande à la cour de juger qu'il a bien respecté les dispositions contractuelles et par conséquent de débouter Monsieur et Madame [G] de toutes leurs demandes, fins et prétentions. A titre reconventionnel, Monsieur [M] demande à la cour de juger que Monsieur et Madame [G] ont abusé de leur droit à ester en justice et de les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral. Subsidiairement, Monsieur [M] demande à la cour de débouter Monsieur et Madame [G] de leurs demandes au vu de l'inapplicabilité de la clause pénale en l'espèce. Très subsidiairement, il sollicite la réduction du montant de la pénalité prévue au contrat à la somme d'un euro. Monsieur [M] demande en outre de condamner Monsieur et Madame [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel et à payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions remises au greffe le 23 mars 2020, Monsieur et Madame [G] soulèvent à titre principal la caducité de l'appel interjeté par Monsieur [M]. A titre subsidiaire, ils sollicitent la confirmation du jugement sauf en ce qu'il les a débouté de leur demande de dommages et intérêts et demandent à la cour de condamner Monsieur [M] à leur verser la somme de 21 000 euros à titre de dommages et intérêts et de débouter ce dernier de sa demande reconventionnelle. Ils demandent en outre à la cour de condamner Monsieur [M] aux entiers dépens et à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE L'ARRÊT : Sur la caducité de l'appel : Les époux [G] demandent à la cour de déclarer l'appel interjeté par Monsieur [M] caduque au motif que les conclusions d'appelant demandent uniquement l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions sans viser expressément les chefs de jugement critiqués. Aux termes de l'article 901 4° du code de procédure civile, la déclaration d'appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l'article 57, et à peine de nullité, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité. En l'espèce, force est de constater que la déclaration d'appel du 24 juin 2019 vise expressément les chefs de jugement que Monsieur [M] souhaite voir infirmer, ce qui n'est pas contesté par Monsieur et Madame [G]. Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 954 du code civil que les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, la cour ne statuant que sur les dernières conclusions déposées. Or, les dernières conclusions de Monsieur [M], dont seule la cour est saisie, visent expressément les chefs de jugement critiqués et mentionnent les moyens de fait et de droit sur lesquels Monsieur [M] fonde ses prétentions. La déclaration d'appel et les dernières conclusions de Monsieur [M] sont donc conformes aux dispositions des articles 901 et 954 du code de procédure civile. Par conséquent, l'appel de Monsieur [M] est recevable et le moyen tiré de la caducité de l'appel sera rejeté. Sur le respect par Monsieur [P] [M] des obligations contractuelles : Monsieur [M] soutient avoir informé l'office notarial de l'accomplissement de ses démarches en vue du dépôt d'une demande de prêt et que l'office notarial a ensuite informé les époux [G] des démarches accomplies. Il ajoute que si les parties avaient souhaité que la demande de prêt soit communiqué aux époux [G], elles l'auraient stipulées dans le compromis. Or, le compromis de vente du 31 juillet 2014 stipulait clairement : ' L'acquéreur s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt, et à justifier de celles-ci au vendeur dans un délai d'un mois à compter des présentes'. Par conséquent, contrairement à ce que soutient Monsieur [M], le compromis stipulait expressément que l'acquéreur devait justifier de ses démarches au vendeur, les termes ' acquéreur' et ' vendeur' étant en outre soulignés en gras, et non à l'office notarial et ce, dans le délai d'un mois à compter du compromis, soit avant le 31 août 2014. Force est de constater que Monsieur [M] ne justifie pas avoir informé les vendeurs de l'accomplissement de ses démarches dans le délai susvisé ni que l'office notarial les auraient informé sur ce point. Par ailleurs, il résulte du compromis de vente que la réception de l'offre devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2014 de l'obtention ou de la non obtention du prêt notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l'expiration du délai ci-dessus, soit avant le 3 octobre 2014. Suite à l'absence de justification par Monsieur [M] de ses démarches dans le délai imparti, Monsieur et Madame [G] lui ont demandé, par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 octobre 2014, de justifier du dépôt du dossier de prêt et de la réalisation ou non de la condition suspensive, le compromis de vente stipulant que ' A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition Passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité (...) '. En l'espèce, il convient tout d'abord de relever que Monsieur [M] n'a pas justifié de l'octroi ou non d'un prêt avant le 3 octobre 2014, ce qui a contraint les époux [G] à lui adresser une mise en demeure le 16 octobre 2014. Si Monsieur [M] fait valoir qu'il a ensuite satisfait à son obligation d'informer les époux [G] de la non obtention de l'emprunt dans le délai de huit jours à compter de la date de la mise en demeure, le notaire leur ayant adressé le 22 octobre 2014 un courrier auquel était joint l'attestation de refus de prêt établi par la banque Courtois, il appartenait à Monsieur [M] et non à son notaire de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, cette justification devant en tout état de cause intervenir sous la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception et non d'une lettre simple comme en l'espèce, Monsieur et Madame [G] contestant avoir été destinataires du courrier du 22 octobre 2014 et aucun élément au dossier ne permettant d'établir qu'ils ont bien eu connaissance de ce courrier. Il en résulte que Monsieur [M] ne justifiant pas de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, cette dernière, aux termes du compromis, est censée défaillie, le compromis de vente étant caduque. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la clause pénale : Aux termes du compromis de vente ' Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 11 200 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente '. En l'espèce, Monsieur [M], en ne justifiant ni du dépôt d'une demande de prêt, ni de l'obtention ou de la non obtention d'un emprunt dans les conditions et délais stipulés au compromis de vente, n'a pas permis de remplir toutes les conditions de la vente, la caducité de cette dernière étant exclusivement imputable à son comportement. Il est donc redevable du montant de la clause pénale fixé dans le compromis à la somme de 11 200 euros, ce montant n'apparaissant pas manifestement excessif au sens de l'ancien article 1152 du code civil. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les demandes indemnitaires présentées par les époux [G] : Les époux [G] font état des préjudices suivants : - les pertes de loyers exposés pour se loger - le préjudice moral - la perte de chance de réaliser une vente dans des conditions financières plus avantageuses. S'agissant d'une part de la perte de loyers, Monsieur et Madame [G] exposent que ce préjudice est distinct de celui pris en compte par la clause pénale et résulte du comportement déloyal de Monsieur [M] qui leur aurait assuré, après la signature du compromis chez le notaire et en présence de l'agent immobilier, que l'obtention du prêt était certaine et qu'ils signeraient l'acte définitif fin août 2014 ou au plus tard début septembre 2014 et qu'il leur aurait même suggéré de chercher un logement, les époux [G] ayant alors signé un bail d'habitation le 20 août 2014 pour un loyer mensuel de 820 euros et ayant déménagé de leur domicile. Monsieur [M] conteste pour sa part avoir conseillé aux époux [G] de quitter leur maison. En l'espèce, force est de constater qu'aucun élément au dossier ne permet de confirmer les affirmations des intimés et d'établir que ces derniers auraient quitté leur maison sur les conseils de Monsieur [M], aucune attestation de l'agent immobilier, présent lors de la signature du compromis, n'étant notamment versée aux débats. Monsieur et Madame [G] seront donc déboutés de leur demande présentée à ce titre. S'agissant d'autre part du préjudice moral résultant selon les intimés du comportement déloyal de l'acquéreur les assurant de la réalisation très prochaine de la vente, il a été précédement développé l'absence d'élément au dossier sur ce point, étant également relevé que le certificat d'hospitalisation versé aux débats ne permet aucunement d'établir un lien de causalité entre l'infartus dont a été victime Monsieur [G] le 3 mars 2015 et les événements ayant abouti à la caducité de la vente litigieuse. La demande présentée au titre du préjudice moral sera donc rejetée. Enfin, la perte de chance de réaliser une vente à des conditions financières plus avantageuses invoquée par les époux [G] résulte de l'inexécution par Monsieur [M] de ses obligations contractuelles sanctionnée par la clause pénale et ayant entraîné la caducité de la vente et non de son comportement déloyal qui les aurait incité à quitter leur maison et les aurait placé de ce fait dans une situation financière difficile, comportement qu'aucun élément au dossier ne permet de caractériser. La demande formée à ce titre par les époux [G] sera donc rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par Monsieur [M] : La cour confirmant le jugement en ce qu'il a dit que la condition suspensive insérée dans le compromis du 31 juillet 2014 était censée défaillie par le fait de Monsieur [M] qui ne justifiait pas avoir rempli ses obligations contractuelles, ce dernier ne pourra qu'être débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Le jugement sera confirmé de ce chef. PAR CES MOTIFS : La cour, Rejette le moyen tiré de la caducité de l'appel ; Dit que l'appel interjeté par Monsieur [P] [M] est recevable ; Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Condamne Monsieur [P] [M] à payer à Monsieur [S] [G] et Madame [K] [U] épouse [G] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ; Condamne Monsieur [P] [M] aux entiers dépens d'appel. Le greffier, Le président,