Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/03565

Du 13 février 2024 5AC SCI/SMH PPP Contentieux général N° RG 23/03565 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMNJ [Y] [X] [I] C/ [H] [U] - Expéditions délivrées à Mr [H] [U] - FE délivrée à Me Adrien SOURZAC Le 13/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité JUGEMENT EN DATE DU 13 FEVRIER 2024 JUGE : Madame Coraline BORIE GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN DEMANDEUR : Monsieur [Y] [X] [I] né le 14 Janvier 1948 à [Localité 4] Lieu dit [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Adrien SOURZAC (Avocat au barreau de BORDEAUX) substituée par Me Samantha FRENAY (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEUR : Monsieur [H] [U] né le 28 Janvier 1953 à [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 2] Comparant DÉBATS : Audience publique en date du 19 décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Contradictoire, premier ressort 1 EXPOSÉ DU LITIGE : Selon un acte sous seing privé avec effet au 22 janvier 1999, M. [Y] [X] [I] a consenti un bail d’habitation à M. [H] [U] portant sur un logement situé [Adresse 1] moyennant le paiement mensuel d’un loyer révisé d’un montant de 486,61 euros. Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé pour vendre avec un délai de préavis de six mois minimum, ayant expiré le 31 janvier 2023. Le 5 juillet 2023, il lui a fait délivrer une sommation de vider les lieux restée vaine. Par acte de commissaire de justice de justice du 17 octobre 2023, M. [Y] [X] [I] a fait assigner M. [H] [U], devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - le déclarer recevable et bienfondé en ses demandes - déclarer valable au fond et dans la forme le congé délivré à M. [H] [U] le 22 juillet 2022 pour le bien qu’il occupe sis [Adresse 1] - déclarer M. [H] [U] comme occupant sans droit ni titre du bien appartenant au demandeur, - ordonner l’expulsion de M. [H] [U] et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier - condamner M. [H] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu’à la libération complète et effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, et avec intérêts de droit - condamner M. [H] [U] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du trouble de jouissance subi - condamner M. [H] [U] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi - condamner M. [H] [U] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens L’affaire a été examinée à l’audience du 19 décembre 2023 à laquelle, M. [Y] [X] [I], représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales. M. [H] [U], comparant en personne, n’a pas formé d’observations sur les demandes formées par le demandeur, indiquant qu’il occupait toujours les lieux loués ne parvenant pas à trouver une solution de relogement en dépit de démarches engagées auprès de bailleurs privés. L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé et la demande subséquente relative à l’expulsion L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Selon l’article 15 II de cette même loi, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (…). A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.  Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.  Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.  Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.  Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.  En l’espèce, le congé délivré à M. [H] [U] à étude par acte de commissaire de justice de justice du 28 juillet 2022, est bien antérieur de plus de six mois à l’expiration du contrat de location signé par les parties le 22 janvier 1999 et dont le dernier renouvellement est arrivé à échéance le 31 janvier 2023. Ce congé est motivé par la vente des lieux loués au prix de 330.000 euros. Les cinq alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ont été reproduits. Il n’est pas contesté que le congé délivré est régulier en la forme et au fond et que, ce qui n’est au demeurant pas contesté par le défendeur, et que, depuis le 1er février 2023, M. [H] [U] est déchu de tout droit d’occupation des lieux loués. A défaut de libération volontaire des lieux par M. [H] [U], M. [Y] [X] [I] sera autorisé à faire procéder à son expulsion selon les modalités mentionnées au dispositif de la présente décision. Sur l’indemnité d’occupation Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et charges aux termes convenus. Par ailleurs, le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail a pris fin, et donc de les occuper sans droit ni titre, constitue une faute causant inévitablement un préjudice aux bailleurs, puisqu’elle les prive de la jouissance du bien dont ils sont propriétaires, et justifie que soit mise à la charge de l’occupant une indemnité destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer et des charges. M. [H] [U] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du 1er mars 2024 (étant précisé que les loyers ont été réglés jusqu’au jour de l’audience) jusqu’à la libération effective des lieux tel qu’il sera précisé au dispositif. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. Sur les demandes en dommages et intérêts L’article 1231-1 du Code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». Le demandeur sollicite de se voir indemniser du préjudice lié à l’absence de libération des lieux loués par le locataire au délai légal fixé et l’impossibilité de vendre son bien lequel est sous compromis avec des acheteurs potentiels depuis le 6 septembre 2022 au titre d’un trouble de jouissance, qu’il chiffre à la somme de 5.000 euros et d’un préjudice moral, qu’il chiffre à hauteur de 2.000 euros. Il est rappelé que ce préjudice est en partie réparé par l’allocation de l’indemnité d’occupation et qu’il sera en conséquence ramené à la somme de 700 euros. Sur la capitalisation des intérêts La demande formée à ce titre, qui n’est assise sur aucune base textuelle et n’est pas développée dans les écritures déposées à l’audience sera rejetée. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En conséquence, ceux-ci seront mis à la charge de M. [H] [U]. M. [H] [U] sera également condamné à régler à M. [Y] [X] [I] la somme de 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par M. [Y] [X] [I] à M. [H] [U] avec effet au 31 janvier 2023 portant sur le bien sis [Adresse 1] CONSTATE depuis le 1er février 2023 l'occupation sans droit ni titre par M. [H] [U] du logement situé [Adresse 1] ; CONDAMNE M. [H] [U] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ; ORDONNE si besoin était, faute de départ volontaire des lieux passé ce délai, l'expulsion de M. [H] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE à compter du 1er février 2024 une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ; CONDAMNE en tant que de besoin M. [H] [U] à payer cette indemnité d'occupation à jusqu’à la libération effective des lieux constaté par la remise des clefs du logement ; CONDAMNE M. [H] [U] à verser à M. [Y] [X] [I] la somme 700 euros, à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE M. [H] [U] à régler à M. [Y] [X] [I] la somme de 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE les autres demandes formées par M. [Y] [X] [I] CONDAMNE M. [H] [U] aux entiers dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, Et le jugement a été signé par le greffier et le juge à BORDEAUX, le 13 février 2024 ; LE GREFFIERLE JUGE