Cour d'appel, 06 mars 2024. 20/02265

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 06 MARS 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02265 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBMQZ Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 18/04210 APPELANTS Monsieur [N] [W] né le 23 septembre 1960 à [Localité 6] (Tunisie) [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Yann GRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 381 Madame [T] [V] épouse [W] née le 18 sepembre 1964 à [Localité 6] (Tunisie) [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Yann GRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 381 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] [Localité 4] représenté par son syndic, la société NG IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 503 850 687 C/O Cabinet NG IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0680 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière, présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * FAITS ET PROCEDURE M. [N] [W] et Mme [T] [W] sont propriétaires de divers lots de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4]. Par acte du 15 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, la société Cabinet NG Immobilier, les a fait citer devant le tribunal de grande instance de Créteil afin d'obtenir leur condamnation au paiement d'un arriéré de charges. Par jugement du 17 décembre 2019, le tribunal judiciaire de Créteil a : - condamné solidairement M. [N] [W] et Mme [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société Cabinet NG Immobilier, les sommes de : 20.321,22 euros avec intérêts légaux à compter du 15 mai 2018 sur la somme de 18.502,64 euros et de la présente décision pour le surplus, au titre des charges de copropriété impayées au 02 avril 2019 (2ème appel 2019 inclus); 218,66 euros au titre des frais nécessaires ; 900 euros à titre de dommages et intérêts ; 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; - condamné solidairement M. [N] [W] et Mme [T] [W] aux dépens de la présente instance ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. M. et Mme [W] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 27 janvier 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 20 décembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 13 novembre 2023 par lesquelles M. et Mme.[W], appelants, invitent la cour à titre principal à réformer le jugement entrepris ; et statuant à nouveau, - dire que le solde débiteur qui leur est réclamé correspond quasi exclusivement à une 'reprise solde syndic bénévole', passée en débit du compte le 1er décembre 2014, d'un montant de 16.023,52 Euros ; - dire que cette somme a été payée par eux dès le 11 avril 2014, ainsi que cela ressort de la pièce adverse n°31 et qu'il n'y avait dès lors pas lieu de la réintégrer au titre de la supposée reprise d'un solde débiteur ; - dire qu'en dépit de multiples demandes, le syndicat des copropriétaires ne leur ajamais répondu en leur indiquant à quoi correspondait cette supposée reprise de solde et en leur adressant les pièces justificatives ; - dire dès lors que la demande du syndicat des copropriétaires n'est pas fondée, en l'absence de production du moindre justificatif ; - débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ; - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes concernant de supposées charges nouvelles en cours de procédure alors qu'aucune lettre de relance ou de mise en demeure n'est produite ; - condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - en toute hypothèse, dire que les sommes de 16.023,52 € et 1.852,71€, déjà payées, devront être déduites de la créance du syndicat des copropriétaires ; - dire que les divers frais (mises en demeure, Huissier, Avocat, remise à l'Huissier, remise à l'avocat') devront être déduits de la créance du syndicat des copropriétaires ; subsidiairement, - ordonner la production par le syndicat des copropriétaires de toutes les factures afférentes aux charges qui leur sont réclamées, notamment pour 2012 et 2013 ; - désigner en tant que de besoin un expert pour faire les comptes entre les parties ; -dire que la provision à valoir sur la rémunération de l'expert devra être mise à la charge du Syndicat des Copropriétaires ; très subsidiairement, - dans l'hypothèse où, par extraordinaire la cour considérerait qu'ils seraient redevables d'une quelconque somme au profit du syndicat des copropriétaires, leur accorder les plus larges délais pour régler leur dette éventuelle ; en toute hypothèse, - leur accorder aux le bénéfice des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 afin qu'ils soient dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des dommages et intérêts dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, - condamner le syndicat des copropriétaires aix dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du même code ; Par conclusions signifiées le 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble demande à la cour , au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 , 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1236-1 du code civil de : - confirmer le jugement, y ajoutant, - condamner solidairement M. et Mme [W] au règlement d'une somme complémentaire à hauteur de 1.938,43 euros au titre du solde des charges appelées entre l'appel de régularisation des charges 2018 et le 4ème appel 2023, - condamner solidairement M. et Mme [W] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive dans le règlement des charges à compter du 2 avril 2019, - condamner solidairement M. et Mme [W] au paiement de la somme de 4.320 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; - condamner solidairement M. et Mme [W] aux dépens d'appel comprenant notamment le timbre fiscal ; SUR CE Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. Sur la demande du syndicat en paiement des charges : Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;  Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; En première instance le syndicat des copropriétaires sollicitait la somme de 20.321,22 euros au titre des charges de copropriété impayées au 2 avril 2019 ( 2ème appel 2019 inclus) ; En l'espèce, il résulte des pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires, soit : -le relevé de propriété, -le relevé de compte de charges individuel, -les appels de fonds - et les procès-verbaux d'assemblée générale , que celui-ci justifie de ce que M. et Mme [W] sont redevables de la somme de 20.321,22 euros au titre des charges de copropriété impayées au 2 avril 2019 ( 2ème appel 2019 inclus) ; Par ailleurs, le juge du fond a justement considéré : - que le solde contesté de 16.023,52 euros porté au débit du compte à la datedu 1er décembre 2014 correspondait aux appels de fonds émis par l'administrateurprovisoire désigné, Maître [L], au titre des exercices 2012 et 2013 dont les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale du 11 avril 2014 et qui ont fait l'objet d'un apurement et d'écritures régularisatrices au bénéfice des copropriétaires à cette même date - que si l'appel émis par le syndic bénévole M. [D] le 1er octobre 2014 à hauteur de 3.041,54€ n'était pas produit, la somme correspondante a été portée au crédit du compte à la date du 1er juin 2015 en même temps qu'était imputé le montant réel des dépenses de l'exercice (3835,41 €) dûment justifié par la production de l'état de répartition des charges. - que les défendeurs ne justifient pas d'autres réglements que ceux d'ores et déjà portés au crédit de leur compte ; Enfin, il sera rappelé : - que les documents comptables telles les factures sont consultables par tous les copropriétaires selon les modalités fixées par l'assemblée générale ; - qu'il appartient enfin à chaque partie de produire les pièces à l'appui de ses demandes ou de ses contestations, une mesure d'instruction ne pouvant être ordonnée pour suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve ; En l'espèce, si M. et Mme [W] sollicitent une mesure d'expertise pour faire les comptes entre les parties, il apparaît qu'une telle mesure serait inutile au regard de la nature du litige puisque les contestations des époux [W] portent sur les appels de fonds émis par Maître [L] dont l'exigibilité résulte suffisamment des pièces versées aux débats ; ils seront donc déboutés de cette demande ; Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [W] solidairement en application de l'article 220 du code civil, au paiement de la somme de 20.321,22 € au titre des charges de copropriété impayées au 2 avril 2019 ( 2ème appel 2019 inclus) ; Sur l'actualisation de la créance du syndicat Selon l'article 564 du code de procédure civile « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait» ; Il résulte de l'article 565 du même code que «les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent» ; Par application des dispositions légales précitées, il est constant que les charges sont payables à réception des appels de fonds indépendamment de toute relance ou mise en demeure et qu'une demande d'actualisation de la créance en cause d'appel ne constitue pas une prétention nouvelle ; Dès lors M. et Mme [W] sont mal fondés à soutenir que le syndicat des copropriétaires ne peut actualiser sa créance en cours de procédure sans qu'aucune lettre de relance ou de mise en demeure ne leur ait été adressée ; En l'espèce, pour actualiser sa créance de charges à hauteur de 1.938,43 euros au titre du solde des charges appelées entre l'appel de régularisation des charges 2018 et le 4ème appel 2023, le syndicat des copropriétaires produit : - les procès-verbaux d'assemblée générale du 22 novembre 2021 et du 30 mars 2023, -les attestations de non recours, -les appels du 3èmetrimestre 2020 jusqu'au 4ème appel 2023, -le décompte de la créance arrêté à la date du 20 novembre 2023 laissant apparaître la somme de 1.938,43 € ; Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que la créance actualisée du syndicat est justifiée à hauteur de 1.938,43 €. M. et Mme [W] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme supplémentaire de 1.938,43 € au titre du solde des charges appelées entre l'appel de régularisation des charges 2018 et le 4 ème appel 2023 ; Sur la demande en délais de paiement : Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, compte tenu de la situation des débiteurs et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; En l'espèce, les défendeurs ne versent aucune pièce de nature à établir la réalité de leur situation financière ; Ils seront par conséquent déboutés de leur demande de délais de paiement ; Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; Les manquements systématiques et répétés de M. et Mme [W] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d'une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; En réparation de ce préjudice les époux [W] ont été condamnés solidairement au paiement de la somme de 900 € à titre de dommages et intérêts. Le jugement doit être confirmé sur ce point, la mauvaise foi de M. & Mme [W] étant caractérisée par l'absence de paiement des charges à leur échéance durant de nombreuses années ; Par ailleurs le syndicat sollicite l'allocation d'une somme supplémentaire de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en considération du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires du fait du retard des époux [W] dans lepaiement de leurs charges de copropriété à compter du 2 avril 2019 notamment compte tenu de la durée de la procédure en appel ; Or, par application des dispositions de l'article 240 du code civil, le droit d'action ou de défense ne dégénère en abus qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol et l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits ne suffit pas à caractériser l'abus du droit d'air en justice ; En conséquence le syndicat ne justifie donc pas de son préjudice à ce titre sauf à priver les époux [W] de leur droit d'agir en défense en cause d'appel ; Le syndicat sera donc débouté de cette demande en dommages et intérêts supplémentaire ; Sur la demande en dommages et intérêts des époux [W] : Les époux [W] succombant en toutes leurs prétentions, seront nécessairement déboutés de leur demande en dommages et intérêts. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile . Les époux [W], partie perdante, doivent être condamnés solidairement aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne solidairement M. et Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 1.938,43€ au titre du solde des charges appelées entre l'appel de régularisation des charges 2018 et le 4ème appel 2023, Déboute M. et Mme [W] de leur demande en délais de paiement, Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] de sa demande en dommages et intérêts supplémentaire, Déboute M. et Mme [W] de leur demande en dommages et intérêts, Condamne solidairement M. et Mme [W] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], la somme suppélmentaire de 1.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT