Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 23/11164

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 23/11164 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VGJ N° MINUTE : 7 Réputé contradictoire Assignation du : 01 Septembre 2023 JUGEMENT rendu le 13 Mai 2024 DEMANDERESSE S.C.I. [Adresse 3] dont le siège social est situé [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Gérald LAGIER de la SELARL ARIES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0310 DÉFENDERESSE S.A.R.L. GALERIE DE LA PONCHE dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 5] défaillant Décision du 13 Mai 2024 18° chambre 1ère section N° RG 23/11164 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VGJ COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Louise FLORET, Greffier, DÉBATS A l’audience du 11 mars 2024, avis a été donné aux avocats que la décision rendue par mise à disposition au greffe le 13 mai 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé des 8 et 21 novembre 2019, la SCI [Adresse 3] a donné à bail dérogatoire à la société GALERIE DE LA PONCHE un local, sis [Adresse 3] et [Adresse 1] pour une durée de 7 mois à compter du 12 juin 2020, moyennant un loyer de 34.000 euros (hors taxes et hors charges) aux fins d’y exploiter une activité de galerie d’art. Ce bail a été conclu en application de l’article L. 145-5 du code de commerce, excluant la soumission de cette location au statut des baux commerciaux. Par avenant transactionnel n°1 conclu les 30 août et 7 septembre 2020, la durée du bail a été prolongée du 12 janvier 2021 au 12 mai 2021. Par avenant transactionnel n°2 des 1er et 2 juillet 2021, la durée du bail dérogatoire a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 2.900 euros (hors taxes et hors charges). Par acte extrajudiciaire en date du 25 novembre 2021, la SCI [Adresse 3] a fait délivrer à la société GALERIE DE LA PONCHE un commandement d’avoir à payer la somme de 41.331,70 euros, visant la clause résolutoire. Par acte extrajudiciaire en date du 17 mars 2023, la SCI [Adresse 3] a fait délivrer à la société GALERIE DE LA PONCHE une sommation d’avoir à payer la somme de 37. 735,70 euros. Par acte extrajudiciaire du 1er septembre 2023, la SCI [Adresse 3] a assigné la société GALERIE DE LA PONCHE devant la présente juridiction, aux fins de : - condamner la société GALERIE DE LA PONCHE à lui payer la somme de 41.159,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 janvier 2022 ; - condamner la société GALERIE DE LA PONCHE aux intérêts conventionnels de 15% par an, appliqués à chaque échéance due, à compter de leur exigibilité ; - ordonner l’anatocisme des intérêts échus ; - imputer, par compensation partielle, le dépôt de garantie de 4.860 euros sur les sommes dues par la société GALERIE DE LA PONCHE à la SCI [Adresse 3] ; - condamner la société GALERIE DE LA PONCHE à lui payer la somme 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; - condamner la société GALERIE DE LA PONCHE aux dépens. La société GALERIE DE LA PONCHE n’a pas constitué avocat. Il est expressément renvoyé à l’assignation de la SCI [Adresse 3] pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 25 janvier 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 11 mars 2024. MOTIFS - Sur les demandes de condamnation au titre des arriérés de loyer, charges et d’indemnité d’occupation: Aux termes de l’article L. 145-5 du code de commerce, « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. […] » L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur. Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. En l’espèce, par avenant n°2 des 1er et 2 juillet 2021 au contrat de bail dérogatoire des 8 et 21 novembre 2019, la durée du bail dérogatoire a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 2.900 euros (hors taxes et hors charges). Il ressort du décompte produit que la société GALERIE DE LA PONCHE n’a réglé aucun loyer sur cette période de 7 mois et ce jusqu’à la libération des lieux le 13 janvier 2022, ce qui n’est pas contesté. Par ailleurs, n’ayant libéré les lieux que le 13 juin 2022 alors que le bail dérogatoire était venu à expiration, la société GALERIE DE LA PONCHE est redevable d’une indemnité d’occupation du 1er janvier 2022 au 13 janvier 2022, fixée au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges et taxes en sus. La société GALERIE DE LA PONCHE est redevable, au terme du décompte communiqué, de la somme de 41.159,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus au 13 janvier 2022. Il sera donc fait droit à la demande de la SCI [Adresse 3] de condamnation de la société GALERIE DE LA PONCHE à lui verser la somme de 41.159,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 janvier 2022. - sur la demande au titre de la clause pénale : Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Le contrat de bail stipule à l’article 7.3.3 qu’”en cas de non-paiement du Loyer dû par le Preneur ou de toute autre sommes due en vertu du Bail, le Bailleur percevra de plein droit les intérêts de retard au taux annuel de quinze pour cent (15%) lesquels commenceront à courir le jour suivant la date d’exigibilité du montant impayé. De convention expresse, cet intérêt de retard s’appliquera de plein droit dans le délai mentionné ci-dessus sans qu’il y ait lieu de notifier une quelconque mise en demeure”. Ce taux, proche du taux d’intérêt légal, n’est pas excessif au regard du préjudice réellement subi par le bailleur, le preneur n’ayant réglé aucun loyer au cours du bail dérogatoire. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de la SCI [Adresse 3] de condamnation de la société GALERIE DE LA PONCHE au paiement des intérêts conventionnels de retard. Par ailleurs, les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. - sur l’imputation du montant du dépôt de garantie aux sommes dues par le preneur : La SCI [Adresse 3] demande la compensation de sa créance avec le dépôt de garantie qu’elle détient en application de l’article 8.1 du contrat. L’article 8.1 du contrat de bail stipule que le “dépôt de garantie sera remboursé au Preneur, en fin de jouissance, dans un délai de deux (2) mois après le déménagement et remise des clés, justification du paiement de ses impôts et taxes, exécution des réparations à sa charge, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être le débiteur envers le Bailleur, notamment au titre de la régularisation des charges réalisée en application de l’Article 10.1". Dans ces conditions, en application des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la SCI [Adresse 3] est fondée à solliciter la compensation entre les dettes connexes constituées, pour la société GALERIE DE LA PONCHE, par l'arriéré locatif et les indemnités d’occupation qu'elle est condamnée à payer à la SCI [Adresse 3] et, pour celle-ci, par le dépôt de garantie qu'elle détient. Le tribunal ordonnera donc la compensation entre, d'une part, la somme de 41.159,54 euros, au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation dûs par la société GALERIE DE LA PONCHE, et d'autre part, la somme de 4.860 euros représentant le dépôt de garantie détenu par la SCI [Adresse 3]. Sur les demandes accessoires La société GALERIE DE LA PONCHE qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance. L’équité commande de condamner la société GALERIE DE LA PONCHE à payer à SCI [Adresse 3] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Condamne la société GALERIE DE LA PONCHE à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 41.159,54 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 13 janvier 2022; Condamne la société GALERIE DE LA PONCHE aux intérêts conventionnels de 15% par an, appliqués à chaque échéance due, à compter de leur exigibilité ; Ordonne la compensation entre la somme de 41.159,54 euros susvisée et le dépôt de garantie de 4.860 euros payé par la société GALERIE DE LA PONCHE au titre du contrat de bail dérogatoire ; Condamne la société GALERIE DE LA PONCHE à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société GALERIE DE LA PONCHE aux dépens de l'instance ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire, Fait et jugé à Paris le 13 Mai 2024 Le GreffierLe Président Louise FLORET Sandra PERALTA