Cour d'appel, 20 septembre 2022. 19/20580

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/20580 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA6ML Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2019 -Tribunal d'Instance de juvisy sur orge - RG n° 1118001590 APPELANTS Monsieur [V] [M] Né le 12 Décembre 1971 à [Localité 6] (87) [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0441 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/047490 du 28/10/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) Mademoiselle [J],[W] [B] Née le 06 Juillet 1972 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Fatima BAKHTI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1194 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/47494 du 22/10/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE SA ELOGIE SIEMP N° SIRET : 552 038 200 00069 [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Marie MONGIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, président de chambre Mme Marie MONGIN, conseillère M. François BOUYX, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY ARRÊT : contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Mme Gisèle M'BOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ****** FAITS ET PROCÉDURE Par contrat en date du 22 janvier 1999, la société Élogie-Siemp a donné à bail à [R] [B] et [F] [B] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1]. M. [B] est décédé le 15 décembre 2014. Mme [F] [B] est demeurée seule titulaire du bail. Par courrier en date du 14 mai 2018, sa fille, Mme [J] [B], a écrit à la société Élogie-Siemp pour l'informer du décès de sa mère [F] [B] survenu le 30 avril 2018 et solliciter le transfert de bail à son profit. Par courrier en date du 17 mai 2018, la société Élogie-Siemp a demandé à Mme [J] [B] de justifier de ce qu'elle répond aux conditions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Par courrier en date du 4 juin 2018, la société Élogie-Siemp a notifié à Mme [J] [B] le refus de transfert du bail au motif que les pièces fournies ne justifient pas d'une occupation habituelle effective et continue des lieux depuis plus d'un an à la date du décès de Mme [F] [B]. Malgré le refus du transfert de bail, Mme [J] [B], son compagnon et père de leurs trois enfants, M. [V] [M], se sont maintenus dans les lieux. Par acte d'huissier en date du 18 septembre 2018, la société Élogie-Siemp a assigné Mme [J] [B] et M. [M] devant le tribunal d'instance de Juvisy-sur-Orge afin d'obtenir la résiliation du bail du fait du décès de Mme [F] [B], la constatation du fait que Mme [J] [B] et M. [M] ne répondent pas aux conditions pour obtenir le transfert de bail, l'expulsion de Mme [J] [B] et M. [M] et leur condamnation in solidum à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation. Par jugement du 28 juin 2019, cette juridiction a ainsi statué : Constate que le bail consenti à Mme [F] [B] a été résilié de plein droit du fait de son décès le 30 avril 2018, Constate que Mme [J] [B] ne justifie pas répondre aux conditions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir le transfert du bail, Constate que Mme [J] [B] et M. [M] sont occupants sans droit ni titre du logement n°1515, situé [Adresse 1], Dit que Mme [J] [B] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 avril 2018, Dit que M. [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2018, Ordonne en conséquence à Mme [J] [B] et M. [M] de libérer l'appartement et de restituer les clés, Octroie à Mme [J] [B] et M. [M] un délai de 12 mois dans l'objectif de se reloger, Dit qu'à défaut pour Mme [J] [B] et M. [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Élogie-Siemp peut, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant égal au montant du loyer réindexé majoré des charges et autres accessoires qui auraient été dus en l'absence de résiliation et payable jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, Condamne Mme [J] [B] à verser à la société Élogie-Siemp cette indemnité d'occupation, à compter du 30 avril 2018 et jusqu'à son départ effectif des lieux, départ concrétisé notamment par la remise des clés aux bailleurs ou la réalisation des procédures d'expulsion, Condamne in solidum Mme [J] [B] et M. [M] à verser à la société Élogie-Siemp cette indemnité d'occupation, à compter du 31 juillet 2018 et jusqu'à leur départ effectif des lieux, départ concrétisé notamment par la remise des clés aux bailleurs ou la réalisation des procédures d'expulsion, Dit que ladite condamnation est prononcée en deniers ou quittances, Rappelle que l'indemnité d'occupation n'est pas cumulable avec les loyers et charges, Rejette les autres demandes plus amples ou contraires, Condamne in solidum Mme [J] [B] et M. [M] à verser à la société Élogie-Siemp, la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Mme [J] [B] et M. [M] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer, Ordonne l'exécution provisoire, Dit que la copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. M. [M] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 6 novembre 2019, Mme [B] par déclaration en date du 20 novembre suivant. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance rendue le 17 décembre 2019. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 22 mai 2020, M. [M] demande à la cour de : - le dire recevable et bien fondé en son appel, - infirmer le jugement rendu le 28 juin 2019 par le tribunal d'instance de Juvisy-sur-Orge en ce qu'il a constaté que le bail consenti à Mme [F] [B] a été résilié de plein droit du fait de son décès le 30 avril 2018, constaté que Mme [J] [B] ne justifie pas répondre aux conditions de l'article 14 de la loi du 16 juillet 1989 pour obtenir le transfert du bail, constaté que Mme [J] [B] et M. [M] sont occupants sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 1], dit que Mme [J] [B] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 avril 2018, dit que M. [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2018, ordonné à Mme [J] [B] et M. [M] de libérer l'appartement et de restituer les clés, octroyé à Mme [J] [B] et M. [M] un délai de douze mois dans l'objectif de se reloger, dit qu'à défaut d'avoir libéré volontairement les lieux dans ce délai, la société Élogie-Siemp peut, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant égal au montant du loyer réindexé majoré des charges et autres accessoires qui auraient été dus en l'absence de résiliation et payable jusqu'à libération effective des lieux, condamné Mme [J] [B] à verser à la société Élogie-Siemp cette indemnité d'occupation du 30 avril 2018 jusqu'à son départ effectif, condamné Mme [J] [B] et M. [M] à payer à la société Élogie-Siemp in solidum cette indemnité d'occupation du 31 juillet 2018 jusqu'à leur départ effectif des lieux, dit que ladite condamnation est prononcée en deniers ou quittances, rejette les autres demandes plus amples ou accessoires, condamné Mme [J] [B] et M. [M] in solidum à verser à la société Élogie-Siemp la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [J] [B] et M. [M] in solidum aux entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer, ordonné l'exécution provisoire, - statuant à nouveau, au principal, dire et juger que le bail a bien été transféré à Mme [J] [B] au décès de sa mère, - débouter la société Élogie-Siemp de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - subsidiairement, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux et par exemple trois ans à compter de l'arrêt à intervenir, - le condamner, solidairement avec son épouse, à continuer à payer une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer, augmenté des charges, et ce jusqu'à libération effective des lieux, - dire que les dépens de première instance et ceux d'appel seront assumés par la société Élogie-Siemp, - rejeter la demande de la société Élogie-Siemp tendant à faire condamner M. [M] et Mme [J] [B] au paiement de la somme de 1 766,80 euros au titre des indemnités d'occupation impayées en mars 2020, - confirmer le jugement dont appel pour le surplus, - débouter la société Élogie-Siemp de ses éventuelles demandes, fins et conclusions contraires. Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 avril 2022, Mme [J] [B] demande à la cour de : - la recevoir en son appel, - en conséquence, infirmer le jugement rendu le 28 juin 2019 par le tribunal d'instance de Juvisy-sur- Orge, - statuant à nouveau, dire et juger qu'elle répond aux conditions de transfert de bail prévu à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et en conséquence transférer ce dernier au nom de Mme [J] [B], - débouter la société Élogie-Siemp de sa demande en indemnité d'occupation et de l'ensemble de ses demandes, - subsidiairement, lui accorder un délai d'apurement de six mois pour régler le montant dû au titre de la régularisation de charges et des dépens, - lui accorder trente-six mois de délai afin de lui permettre de trouver un logement avec ses trois enfants, et de quitter les lieux, - en tout état de cause, laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel et dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la concluante étant par ailleurs bénéficiaire de l'aide juridictionnelle. La société Élogie-Siemp dans ses conclusions notifiées le 6 avril 2022, demande à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, y ajoutant, - condamner in solidum Mme [J] [B] et M. [M] à lui payer une somme de 1 766,80 euros au titre des indemnités d'occupation impayées au terme de mars 2020 inclus, - condamner in solidum Mme [J] [B] et M. [M] à lui payer une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner in solidum aux entiers dépens, lesquels seront directement recouvrés, pour ceux la concernant, par Maître Héla Kacem, avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022. SUR CE, Considérant que pour rejeter la demande de transfert du bail de sa mère formulée par Mme [B], la société Élogie siemp s'est fondée sur le fait que celle-ci ne justifiait pas remplir la condition posée par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel : «Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (...) aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès», faute pour l'appelante de justifier avoir habité au domicile de sa mère au moins un an avant le décès de celle-ci, le 30 avril 2018 ; Que le premier juge a confirmé cette analyse en se fondant sur divers document administratifs et la circonstance que Mme [J] [B] n'avait pas donné congé du logement occupé par son compagnon et leurs enfants, estimant que son installation au domicile de sa mère, nécessitée par la maladie de cette dernière, n'aurait pas été effective et pérenne puisqu'elle continuait de disposer de son propre logement, en location avec son compagnon ; Considérant que l'appelante expose que sa mère atteinte d'un cancer a fait l'objet d'une ablation du rein en 2016, puis que son état s'est aggravé en février 2017 et que sa mère ne souhaitant pas être hospitalisée, elle est alors allée, avec son plus jeune enfant âgée de 17 mois, vivre chez sa mère afin de lui prodiguer les soins qui lui étaient nécessaires ; qu'elle indique que si son compagnon et ses deux enfants plus âgés et scolarisés, ne sont pas venus vivre avec elle, c'était afin de ne pas traumatiser ces enfants par une cohabitation avec leur grand-mère gravement malade ; Que l'appelante verse aux débats de nombreuses attestations de proches et de voisins confirmant qu'elle a soigné sa mère et habité avec celle-ci depuis le mois de février 2017 jusqu'à son décès le 30 avril 2018 ; Que des certificats médicaux sont également versés aux débats établissant la présence constante de l'appelante au côté de sa mère depuis le début de l'année 2017, notamment celui établi par son médecin traitant, le docteur [Z] (pièce n°14) ; Que la réalité de la vie de Mme [J] [B] au domicile de sa mère [Adresse 1] du mois de février 2017 jusqu'au décès de cette dernière le 30 avril 2018, est donc établie ; Qu'en outre elle a effectué des démarches pour partager les frais d'électricité avec sa mère par l'indication de sa qualité de contractant du fournisseur et a régularisé sa domiciliation auprès des services fiscaux pour modifier sa domiciliation fiscale ; que la circonstance que ces démarches auraient été régularisées postérieurement au mois d'avril 2017 ne sauraient contredire les attestations versées aux débats établissant la vie avec sa mère depuis le mois de février 2017, ce type de démarches n'étant pas nécessairement une priorité pour l'appelante qui s'occupait en permanence à la fois de sa mère gravement malade et de son enfant en bas âge ; Considérant en conséquence qu'il est établi que Mme [J] [B] vivait avec sa mère dans son logement sis [Adresse 1] depuis plus d'un an avant le décès de cette dernière ; Considérant sur la contestation par la société Élogie siemp quant au fait que Mme [B] ne remplirait pas la condition posée par l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l'adaptation du logement à la taille du ménage, puisqu'au moment du décès elle occupait seule le logement de sa mère, que cette argumentation ne saurait prospérer dès lors que le ménage de Mme [B] est constitué de cinq personnes, elle, son compagnon et leurs trois enfants ; que la circonstance que ces derniers ne soient pas tous venus habiter au domicile de la mère de l'appelante alors que celle-ci était gravement malade est parfaitement justifiée par le traumatisme que cette cohabitation aurait pu causer aux deux plus grands enfants du couple ; Qu'il demeure néanmoins, et bien que durant cette période Mme [B] et M. [M] ne cohabitaient pas pour des raisons exceptionnelles, qu'ils continuaient néanmoins à former, avec leurs trois enfants, un «ménage» au sens du texte susvisé ; Considérant, en conséquence, que le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions ; Que le bail ayant été transmis à Mme [J] [B] du fait du décès de sa mère le 30 avril 2018, il sera enjoint à la société Élogie siemp de régulariser un contrat de bail avec celle-ci et son compagnon, M. [M] ; Considérant s'agissant de la demande de condamnation des appelants à verser la somme de 2 083,18 euros au titre des indemnités d'occupation dues au mois de mars 2022 ; qu'il apparaît du décompte fourni que sont inclus dans cette somme les frais, dépens et l'article 700 du code de procédure civile mis à la charge des appelants par le jugement qui est infirmé par le présent arrêt, pour un montant total de 523 euros et ne sont donc pas dus ; que Mme [B] justifie avoir réglé le loyer des mois de mars et avril 2022 et qu'il ne reste plus devoir à la date du 13 avril 2022 que la somme de 886 euros (1 409,02- 523), correspondant à une régularisation de charges pour laquelle Mme [B] a demandé un échelonnement du payement, demande à laquelle il n'a pas été répondu ; Que Mme [B] et M. [M] seront condamnés à verser cette somme en deniers ou quittances puisque M. [M] indique que ses difficultés financières liées à la période d'urgence sanitaire, sont résolues ; Considérant que la société Élogie siemp sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant : - Constate que le bail dont bénéficiait [F] [B] portant sur logement n°[Adresse 1], a été transmis à sa fille Mme [J] [B] à compter du 30 avril 2018, - Enjoint à la société Élogie siemp de régulariser un contrat de bail portant sur ce logement avec Mme [J] [B] et son compagnon M. [V] [M], - Condamne in solidum Mme [J] [B] et M. [V] [M] à verser, en deniers ou quittances, à la société Élogie siemp la somme de 886 euros au titre de la régularisation de charges de l'année 2020, - Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, - Déboute la société Élogie siemp de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne la société Élogie siemp aux dépens de première instance et d'appel. Le Greffier Le Président