Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 24/00002

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00002 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSYI MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 MARS 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : S.C.I. OFIMMO RCS de Saint-Denis 493 157 390 [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] ayant pour mandataire la société DEVELOPPEMENT PATRIMOINE INVESTISSEMENT CONSEIL (DPI CONSEIL), immatriculée au RCS de Saint-denis 480 035 198, ayant son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice domicilié ès qualité audit siège, représentée par Maître JAN Amandine, avocat au barreau de Saint-Denis DÉFENDEUR : Madame [Y] [W] [C] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] comparante, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 05 Février 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 25 avril 2019, La Société OFIMMO a donné en location à Madame [Y] [W] [C] un appartement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 635,03€ outre 34,24€ de charges. Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, La Société OFIMMO, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 août 2023 resté sans effet, a assigné Madame [Y] [W] [C] à comparaître en référé devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Benoît aux fins de voir : - constater que le commandement de payer est resté infructueux, - constater la résiliation du bail par l’effet de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers , - ordonner l’expulsion de la défenderesse, ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, - condamner Madame [Y] [W] [C] à lui payer pour les causes sus énoncées : - une somme provisionnelle de1.570,83€ correspondant au montant de la dette locative au 6 octobre 2023, avec intérêts au taux légal, - une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer mensuel, charges comprises, à compter de la résiliation du contrat jusqu'à libération effective des lieux, à indexer sur l'indice de référence des loyers à chaque date d'anniversaire du bail jusqu'à libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal, - une somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX, d’assignation, de signification à la CCAPEX et de signification de la décision à intervenir. A l’audience du 5 février 2024, La Société OFIMMO a maintenu le bénéfice de son assignation et actualisé sa créance. Madame [Y] [W] [C] a expliqué avoir vu ses revenus baisser du fait de son congé maternité, mais avoir repris le paiement du loyer et réaliser des versements supplémentaires destinés à l’apurement de la dette locative. Elle a indiqué que la dette serait totalement apurée au mois de février et a sollicité la suspension de la clause résolutoire. La demanderesse a indiqué solliciter le bénéfice de son assignation. Le Tribunal n’a pas été destinataire de l’enquête sociale. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 4 mars 2024. MOTIFS L’article 834 du code de procédure civile dispose que “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. » Aux termes de l’article 835 du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » Sur la recevabilité de l'action Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.  En l'espèce l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale. En outre, la CCAPEX a été saisie le 25 août 2023. Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée. Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire. Le demandeur justifie avoir délivré le 24 août 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 1.061,13€ représentant le solde des loyers et charges impayés arrêté au mois d’août 2023 à hauteur de 929,78€ et les frais pour le surplus. Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par la défenderesse dans le délai de six semaines de la délivrance de l’acte. Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 6 octobre 2023. Sur la demande en paiement Conformément à l'article 7a. De la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Madame [Y] [W] [C] au titre des loyers et charges échus impayés arrêtés au 5 janvier 2024 d’une somme de 508,13€, étant précisé que le coût du commandement de payé, inclus dans les dépens, a été déduit. La demanderesse a indiqué avoir réalisé un paiement peu avant l’audience de sorte de n’être plus redevable d’aucune somme. Cependant, elle n’a pas produit le justificatif de ce paiement, qui ne peut dès lors être pris en compte. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 508,13€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. Sur la demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l’espèce, la défenderesse a expliqué la dette de loyer par une baisse de ses revenus dans le cadre d’un congé matérnité. Elle a souligné avoir repris le paiement du loyer - ce qui apparaît en effet au décompte locatif - et ne plus être redevable d’aucune somme à la suite d’un paiement récemment réalisé, mais non justifié. Il sera donc fait droit à sa demande selon les modalités prévues en dispositif. En conséquence, le tribunal pendant les délais accordés au dispositif suspend les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne jamais avoir joué si le locataire respecte strictement l’échéancier fixé pour le remboursement tout en continuant à assumer le règlement des loyers courants. À défaut, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets à la suite d’une mise en demeure et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, en cas d’opposition avec le concours de la force publique. Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. Sur l’indemnité d’occupation Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Madame [Y] [W] [C] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 669,27€. Sur les dépens Madame [Y] [W] [C], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer, d’assignation et de notification de la présente décision, et à payer à la demanderesse, qui a été contrainte d'ester en justice pour faire valoir ses droits, une somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond devant la juridiction compétente, Mais dès à présent, et par provision, CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 6 octobre 2023 ; CONDAMNONS Madame [Y] [W] [C] à payer à La Société OFIMMO la somme de 508,13€ au titre des loyers, charges et taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 impayés arrêtés au 5 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023 ; ACCORDONS des délais de paiement aux locataires et suspendons pendant ces délais les effets de la clause résolutoire, DISONS que Madame [Y] [W] [C] devra s’acquitter des sommes dues par un versement mensuel de 320€ et un versement de 188,13€ en plus du loyer courant, avant le 10 du mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, DISONS que le solde sera versé lors de la dernière échéance, DISONS que si les locataires respectent strictement l’échéancier fixé la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué, DISONS qu’à défaut, - la clause reprendra immédiatement son plein effet et la dette deviendra immédiatement exigible dans son intégralité à l'expiration d'un délai de 10 jours suivant l'envoi d'une mise en demeure de payer - et ORDONNONS en conséquence dans cette hypothèse l’EXPULSION de Madame [Y] [W] [C] et de tout occupant de son chef et en cas d’opposition le concours de la force publique, - CONDAMNONS dans cette hypothèse Madame [Y] [W] [C] à payer à La Société OFIMMO à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation de 669,27€ indexer sur l'indice de référence des loyers à chaque date d'anniversaire du bail ; RAPPELLONS qu’en tout état de cause la locataire ne pourront être expulsée des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ; DISONS qu'il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais de la défenderesse, CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [W] [C] à payer à La Société OFIMMO la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile; DEBOUTONS les parties des demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [W] [C] aux entiers dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer, d’assignation et de notification de la présente décision. AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits LE GREFFIERLE JUGE