Tribunal judiciaire, 01 août 2025. 25/00904

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 8] [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 25/00904 N° Portalis DBX4-W-B7J-T5HR ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU 01 août 2025 [G] [W] [I] [R] C/ [O] [Z] Expédition revêtue de la formule exécutoire à Me MUNCK Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties Le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS Monsieur [G] [W], demeurant [Adresse 1] Représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [I] [R], demeurant [Adresse 1] Représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR Monsieur [O] [Z], demeurant [Adresse 7] [Localité 4] Comparant en personne RAPPEL DES FAITS Par contrat du 21 juillet 2022, Madame [I] [R] et Monsieur [G] [W] ont donné à bail à Monsieur [O] [Z] et à Madame [H] [M] un appartement à usage d'habitation n°B10, un jardin privatif et deux places de stationnement n°48 et n°64, situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 620 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros. Madame [H] [M] a donné congé du logement et demandé sa désolidarisation le 02 janvier 2024. Le 17 décembre 2024, Madame [I] [R] et Monsieur [G] [W] ont fait signifier à Monsieur [O] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Par acte de Commissaire de justice en date du 26 février 2025, Madame [I] [R] et Monsieur [G] [W] ont ensuite fait assigner Monsieur [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 17 février 2025, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement : - de la somme de 2.216,38 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au mois de février 2025, somme à parfaire au jour de l'audience, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement, - d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, du signalement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 février 2025. A l’audience du 23 mai 2025, Madame [I] [R] et Monsieur [G] [W], représentés par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, maintiennent les demandes de leur assignation, l’arriéré n’ayant pas augmenté ou diminué depuis l’assignation. Madame [I] [R] et Monsieur [G] [W] s’oppose à la demande de délai de paiement. Monsieur [O] [Z] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 60 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il demande également une réduction des sommes éventuellement accordées au titre des frais du procès. Il explique avoir rencontré des difficultés conjugales l’ayant conduit à quitter les lieux et dormir dans sa voiture et avoir découvert tardivement que Madame [H] [M] n’avait pas payé les loyers comme elle s’y était engagée. Il indique qu’il a repris le paiement de ses loyers depuis février 2025, qu’il a un salaire de 1.600 à 3.000 euros comme commercial et qu’il a des charges classiques, outre 120 euros de pension alimentaire à régler pour son fils de 7 ans, qu’il accueille les week-ends à son domicile. L'affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION 1. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. L’action est donc recevable. 2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 21 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.625,22 euros a été signifié le 17 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. Monsieur [O] [Z] n'a procédé à aucun paiement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 février 2025. II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". Madame [I] [R] et Monsieur [G] [W] produisent un décompte du 19 mai 2025 démontrant que Monsieur [O] [Z] reste devoir la somme de 2.216,38 euros, mensualité de mai 2025 comprise. Monsieur [O] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience. Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.216,38 euros. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant depuis la délivrance de l’assignation et des propositions de règlements formulées par Monsieur [O] [Z], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 60 euros chacune et d'une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. A la demande de Monsieur [O] [Z], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [O] [Z] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [O] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Il est rappelé que le coût de signification du commandement de payer à la préfecture ne constitue pas un dépens de la présente procédure, dans la mesure où il n’est pas exigé à peine d’irrecevabilité pour les particuliers, et ne peut donc être mis à la charge du locataire en tant que dépens. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [I] [R] et Monsieur [G] [W], Monsieur [O] [Z] sera condamné à leur verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juillet 2022 entre Madame [I] [R] et Monsieur [G] [W] et Monsieur [O] [Z] concernant un appartement à usage d'habitation n°B10, un jardin privatif et deux places de stationnement n°48 et n°64, situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 18 février 2025 ; CONDAMNONS Monsieur [O] [Z] à verser à Madame [I] [R] et Monsieur [G] [W] à titre provisionnel la somme de 2.216,38 euros (décompte arrêté au 19 mai 2025, incluant une dernière facture de mai 2025) ; AUTORISONS Monsieur [O] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Monsieur [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Madame [I] [R] et Monsieur [G] [W] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; * que Monsieur [O] [Z] soit condamné à verser à Madame [I] [R] et Monsieur [G] [W] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Monsieur [O] [Z] à verser à Madame [I] [R] et Monsieur [G] [W] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [O] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; REJETONS la demande de Madame [I] [R] et Monsieur [G] [W] au titre de la signification du commandement de payer à la CCAPEX, qui ne constitue pas un dépens en l’espèce ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière. La greffière, Le juge,