Cour d'appel, 28 mai 2024. 22/02204

ARRÊT N°218 N° RG 22/02204 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GT43 [M] [G] C/ [C] S.A.S. PONANT IMMOBILIER Loi n° 77 - 1468 du 30/12/1977 Copie revêtue de la formule exécutoire Le aux avocats Copie gratuite délivrée Le aux avocats RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 28 MAI 2024 Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 juillet 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE APPELANTS : Monsieur [Y] [M] né le 15 Septembre 1963 à [Localité 7] [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] ayant pour avocat postulant et plaidant Me Magalie ROUGIER de la SCP ROUGIER VIENNOIS FERNANDES, avocat au barreau de SAINTES Madame [H] [G] épouse [M] née le 12 Décembre 1958 à [Localité 9] (BOSNIE-HERZÉGOVINE) [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] ayant pour avocat postulant et plaidant Me Magalie ROUGIER de la SCP ROUGIER VIENNOIS FERNANDES, avocat au barreau de SAINTES INTIMÉS : Monsieur [X] [R], [L] [C] né le 28 Novembre 1978 à [Localité 8] [Adresse 2] ayant pour avocat postulant Me Uguette PÉTILLION de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PÉTILLION et pour avocat plaidant Me Mathilde BLOCK, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT S.A.S. PONANT IMMOBILIER N° SIRET : 810 193 375 [Adresse 3] ayant pour avocat postulant et plaidant Me Olivier DUNYACH de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 07 Mars 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre qui a présenté son rapport Madame Anne VERRIER, Conseiller Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSÉ : Les époux [M]/[G] se sont portés acquéreurs selon acte sous-seing-privé des 31 mai/1er juin 2021 au prix de 160.000 euros outre 8.800 euros d'honoraires à l'agence immobilière, d'un appartement duplex avec terrasse sis [Adresse 1] appartenant à [X] [C] et qu'ils avaient visité par l'intermédiaire de l'agence 'Orpi' exploitée par la société Ponnant Immobilier. La vente était stipulée assortie de deux conditions suspensives tenant l'une, à l'obtention par les acquéreurs d'un prêt d'un montant total de 70.000 euros, et l'autre à la vente préalable par les acquéreurs de leur maison de [Localité 6]-[Localité 5]. La réitération de la vente par acte authentique était prévue devoir intervenir le 2 juillet 2021. La vente de leur bien immobilier par les acheteurs prenant plus de temps que prévu, les parties sont convenues les 15/16 juin 2021 de proroger au 16 août 2021 la date de signature. Ce bien, qui constituait leur logement, ayant été vendu en définitive au mois de juillet 2021, les époux [M] ont obtenu de M. [C] le 31 juillet 2021 l'autorisation d'emménager dans l'appartement. Monsieur et madame [M] ne s'étant pas présentés chez le notaire à la date, fixée en définitive au 7 octobre 2021 pour régulariser l'acte authentique, M. [C] les a mis en demeure trois jours plus tard de justifier sous dix jours de la réalisation des conditions suspensives ou à défaut de quitter les lieux. Les époux [M] ont fait répondre par leur conseil que le bien se révélait affecté d'un vice caché tenant aux nuisances sonores et olfactives dues à l'extracteur du restaurant kebab du rez-de-chaussée installé sur la terrasse privative contiguë, et ont demandé au vendeur d'accepter une nouvelle condition suspensive tenant à l'exécution de travaux d'enlèvement de cet appareil. M. [C] a fait savoir aux époux [M] par courrier du 1er mars 2022 que les propriétaires du restaurant venaient de signer un devis pour l'exécution de travaux sur l'extracteur de fumée, et il a fait dresser constat de la réalisation de ces travaux le 1er avril 2022 par un huissier de justice. Autorisés à agir selon la procédure à jour fixe, les époux [M] ont fait assigner M. [C] et la SAS Ponant Immobilier par actes du 27 avril 2022 devant le tribunal judiciaire de La Rochelle en sollicitant, dans le dernier état de leurs demandes, à titre principal la résolution de la vente pour vice caché, à titre subsidiaire son annulation pour dol, et en toute hypothèse la libération des fonds déposés chez le notaire, la reconnaissance du caractère gratuit de leur occupation des lieux en raison de leur impossibilité de se loger ailleurs, et la condamnation - de M. [C] : . à produire la plainte qu'il avait adressée à la mairie en avril 2021 . à leur payer . 4.000 euros de dommages et intérêts du fait de leur impossibilité de se loger .16.000 euros au titre de la clause pénale stipulée à l'acte - de la société Ponant Immobilier : à leur verser 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle leur avait causé en manquant à son devoir de conseil. M. [C] a conclu au principal à l'irrecevabilité de cette action faute de publication au service de la Publicité foncière de l'assignation, et subsidiairement à son rejet. Il a demandé que la vente soit déclarée parfaite. Il a reconventionnellement sollicité l'expulsion des époux [M] et leur condamnation à lui verser les 16.000 euros prévus à titre de clause pénale, 8.000 euros à titre d'indemnité d'occupation depuis leur entrée dans les lieux, 800 euros par mois jusqu'à leur départ, 1.578,37 euros au titre de leur consommation d'électricité sur la période échue et le remboursement de leur consommation d'eau et d'électricité jusqu'au jour de la libération des lieux, ainsi que 8.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et leur condamnation aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure. La société Ponant Immobilier a conclu au rejet de la demande dirigée à son encontre et réclamé reconventionnellement la condamnation des époux [M] à lui verser 8.800 euros à titre de dommages et intérêts si la vente s'avérait résolue ou annulée. Par jugement du 26 juillet 2022, le tribunal judiciaire de La Rochelle a *déclaré recevable l'action des époux [M] *débouté les époux [M] de leur demande de production d'une plainte *débouté les époux [M] de leur demande de résolution de la vente *débouté les époux [M] de leur demande en nullité de la vente *débouté lesdits époux de leur demande au titre de leur impossibilité de se reloger *débouté les époux [M] de leur demande en paiement de la clause pénale *débouté les époux [M] de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Ponant Immobilier pour défaut de conseil *dit que la vente de l'appartement par M. [C] aux époux [M] était parfaite *condamné les époux [M] à payer 16.000 euros à M. [C] en application de la clause pénale *dit que les époux [M] étaient occupants sans droit ni titre de l'appartement *condamné les époux [M] à payer à M. [C] . 800 euros par mois depuis le 31 juillet 2021 à titre d'indemnité d'occupation . 8.000 euros au titre de l'indemnité d'occupation due du 01.08.2021 au 31.05.2022 *ordonné aux époux [M] de quitter les lieux *dit qu'à défaut de le faire, ils pourraient en être expulsés *débouté M. [C] de sa demande au titre des frais d'expulsion éventuels *condamné les époux [M] à payer 1.278,39 euros à M. [C] au titre de leur consommation d'électricité *dit qu'ils seraient tenus de lui régler les factures d'eau pour la période du 31 juillet 2021 jusqu'à leur départ effectif, et les factures d'électricité échues depuis le 15 mars 2022 jusqu'à leur départ effectif *débouté M. [C] de sa demande en paiement au titre de la taxe foncière *condamné les époux [M] à payer 8.800 euros à la société Ponant Immobilier à titre de dommages et intérêts *débouté M. [C] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive *condamné les époux [M] aux dépens *condamné les époux [M] à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile . 5.000 euros à M. [C] . 3.500 euros à la SAS Ponant Immobilier *rappelé que la décision était assortie de droit de l'exécution provisoire. Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu, en substance - que le compromis n'ayant pas été publié, l'assignation à fin de résolution du compromis n'avait pas à l'être - que le vice tenant aux inconvénients de voisinage dûs au bruit de l'extracteur et aux odeurs était apparent et connu des époux [M] - que le vendeur n'avait rien dissimulé aux acheteurs - que les demandeurs ne démontraient pas que l'agence immobilière ait commis une faute - que le compromis de vente devait être résolu aux torts des époux [M], qui avaient refusé, malgré mise en demeure, de réitérer la vente alors que les conditions suspensives étaient réalisées - que les acquéreurs étaient débiteurs de la clause pénale convenue au compromis - qu'ils devaient quitter les lieux, acquitter une indemnité d'occupation et payer leur consommation d'eau et d'électricité, mais pas supporter la taxe foncière - qu'ils devaient indemniser l'agence immobilière, privée par leur faute de ses honoraires. Les époux [M] ont relevé appel le 1er septembre 2022. Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique * le 20 juin 2023 par les époux [M]/[G] * le 4 avril 2023 par [X] [C] * le 6 avril 2023 par la société Ponant Immobilier. Les époux [M]/[G] demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il les a déclarés recevables en leur action et en ce qu'il a débouté M. [C] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, de l'infirmer pour le surplus et Vu la libération des lieux intervenue le 1er septembre 2022 et le règlement des factures d'eau et d'électricité : - de prononcer la résolution de la vente de l'appartement au tort de M. [X] [C] et de le condamner en conséquence à leur payer 16.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis - de le condamner en outre à leur verser 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour leurs préjudices de jouissance et économique - de le débouter de sa demande d'indemnité d'occupation -de condamner la société Ponant Immobilier à leur verser 10.000 euros de dommages et intérêts du fait de son défaut de conseil concernant le vice affectant l'immeuble vendu et qu'elle connaissait nécessairement - de débouter l'agence de sa demande de dommages et intérêts -de condamner solidairement M. [C] et la SAS Ponant Immobilier aux dépens, incluant le coût des trois constats qu'ils ont fait dresser - de les condamner solidairement à leur verser 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils indiquent avoir exécuté le jugement, ayant quitté les lieux et réglé les condamnations, précisant vivre désormais en mobile-home dans un camping. Ils maintiennent n'avoir pas perçu les graves nuisances sonores et olfactives induites par l'extracteur de fumée du restaurant, ayant visité l'immeuble un lundi où l'établissement était fermé, et n'ayant pas vu l'appareil, caché par des claustras. Ils exposent que la faculté de pouvoir jouir de la terrasse était déterminante de leur décision d'acquérir ce bien, compte-tenu de son importance pour Mme [G] épouse [M], qui a des problèmes de santé attestés par un certificat médical selon lequel cet appartement n'est pas adapté à son état. Ils contestent le témoignage de Monsieur [W], contre lequel ils indiquent avoir déposé plainte pour fausse déclaration. Ils nient avoir interrogé la représentante de l'agence immobilière sur le bruit. Ils soutiennent que M. [C] était conscient du caractère anormal du vice ; qu'il a vainement cherché à obtenir du commerçant l'exécution des travaux nécessaires ; et qu'il avait fait une démarche auprès de la mairie dont eux-mêmes ne peuvent pas détenir la preuve, qu'il refuse de produire. Ils affirment que les travaux réalisés en définitive au printemps 2022 n'ont pas remédié au vice, et que la nouvelle installation n'est pas conforme à la réglementation. Ils se prévalent du témoignage de l'exploitante de l'hôtel voisin, qui atteste des nuisances persistantes. Ils tiennent pour inacceptable que l'agence, professionnel qui connaissait la situation, ne leur ait donné aucune information sur l'existence d'une installation nuisible et bruyante et surtout sur l'engagement du vendeur à y remédier. Ils sollicitent la résolution du compromis en raison de ce grave vice caché, ou subsidiairement son annulation pour réticence dolosive du vendeur. Ils considèrent que la clause pénale leur revient en conséquence. Ils détaillent leurs préjudices à l'appui de leurs demandes indemnitaires. Ils soutiennent que l'agence ne peut prétendre à une rémunération en vertu de l'article 6 de la loi dite 'Hoguet' du 2 janvier 1970 puisque la vente ne s'est pas conclue. M. [X] [C] demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, de condamner les appelants aux dépens et à lui payer 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il explique avoir lui-même habité des années avec sa famille l'appartement avant de le mettre en location puis, au départ du locataire en 2020, de décider de le mettre en vente afin de disposer des fonds nécessaires à l'exercice de son activité professionnelle d'électricien. Il soutient n'avoir jamais constaté de graves nuisances du fait du restaurant exploité au rez-de-chaussée, ni reçu des doléances de ses locataires à cet égard. Il affirme que les époux [M] avaient visité le bien à plusieurs reprises avant de signer le compromis, lui ayant notamment demandé à ces occasions de pouvoir choisir le type de parquet qu'il allait poser. Il assure que le restaurant était ouvert et fonctionnait lors de ces visites. Il soutient que le bruit de l'extracteur et les odeurs étaient parfaitement apparents, et que les appelants en étaient conscients lorsqu'ils ont décidé d'acheter. Il considère qu'il ne s'agit pas d'un vice mais d'un inconvénient normal de voisinage, connu des acquéreurs. Il conteste avoir pris l'engagement de réaliser des travaux au moment de la signature du compromis, et indique qu'il n'aurait pu le faire puisque l'extracteur est situé sur la terrasse d'un tiers, le propriétaire du restaurant. Il indique avoir certes fait des démarches par la suite auprès du restaurateur pour complaire aux acquéreurs, et indique que précisément, un filtre à charbon a été posé fin mars 2022, comme en a dressé constat le 1er avril 2022 un commissaire de justice qui consigne l'absence de nuisances sonores ou olfactives sur la terrasse. Il conteste l'existence d'un trouble anormal de voisinage. Il nie l'existence d'un vice caché, et ajoute qu'à considérer même qu'il en ait existé un, ce qu'il réfute, les travaux réalisés -qu'il affirme réguliers et conformes- l'auraient fait disparaître et interdiraient aux acquéreurs de s'en prévaloir pour échapper à leurs obligations. Il indique que les acquéreurs auraient inséré une clause au compromis si la terrasse avait été aussi déterminante de leur décision d'acheter qu'ils l'affirment. Il récuse toute réticence dolosive. Il conteste la réalité même d'un quelconque préjudice des époux [M], en rappelant que ceux-ci ont occupé les lieux sans bourse délier pendant treize mois et n'en sont partis que contraints et forcés au vu du jugement exécutoire, ce qui ne se conçoit pas d'occupants qui s'y trouveraient aussi mal qu'ils le prétendent. Il réfute les fautes que les appelants lui imputent. Il considère que la clause pénale convenue lui revient puisque les acquéreurs ont refusé indûment de réitérer la vente devant notaire. Il maintient avoir légitimement droit à une indemnité d'occupation et au remboursement des factures d'eau et d'électricité afférentes à la période où les appelants ont occupé les lieux. La SAS Ponant Immobilier demande à la cour de confirmer le jugement déféré, de débouter les époux [M] de leur demande de dommages et intérêts, de les condamner aux dépens et à lui payer 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle assure que les époux [M] avaient visité à plusieurs reprises l'appartement avant le compromis et qu'ils ont signé en connaissance de cause, le restaurant exploité au rez-de-chaussée étant évidemment apparent, et son extracteur de fumée en terrasse étant parfaitement visible tant depuis la terrasse de l'appartement malgré les claustras que par la fenêtre du deuxième niveau. Elle observe qu'un témoin présent le jour d'une de ces visites atteste que les visiteurs avaient interrogé la dame de l'agence sur le bruit et que celle-ci leur avait indiqué qu'il provenait de cet extracteur. Elle récuse tout manquement à ses obligations. Elle maintient avoir droit à réparation du préjudice que lui cause le refus des acquéreurs de réitérer la vente, qui la prive de ses honoraires convenus. L'ordonnance de clôture est en date du 11 janvier 2024. À l'audience, tenue le 7 mars 2024, la cour a demandé aux parties de faire par voie de note contradictoire en délibéré toutes observations sur la question de savoir s'il est demandé la résolution d'une vente parfaite ou la résolution du compromis. Par note transmises par la voie électronique ¿ le 8 mars 2024, la société Ponant Immobilier a indiqué qu'il n'y avait pas lieu de considérer la vente parfaite comme l'a fait le tribunal, dont ce chef de décision doit être réformé, aucune partie ne revendiquant la réalisation de la vente ¿ le 19 mars 2024, les époux [M] ont indiqué solliciter la résolution de la promesse synallagmatique de vente et d'achat et de son avenant, et solliciter en conséquence la réformation du jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle notamment en ce qu'il a dit que la vente de l'appartement par M. [C] aux époux [M] était parfaite ¿ le 22 mars 2024, M. [X] [C] a indiqué que le litige portait en effet sur l'absence de réitération du compromis de vente régularisé le 31 mai 2021 et les conséquences en résultant ; que ce compromis n'ayant donné lieu à aucune réitération par acte authentique, il n'y avait pas lieu de considérer la vente parfaite comme l'a fait le tribunal judiciaire ; et qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que la vente de l'appartement par M. [C] aux époux [M] était parfaite. MOTIFS DE LA DÉCISION : * sur le sort de la vente objet de l'acte des 31 mai/1er juin 2021 Le tribunal a constaté que la vente était parfaite puisque les deux conditions suspensives stipulées au compromis respectivement afférentes à la vente de leur maison de Marennes par les époux [M] et à leur obtention d'un prêt bancaire s'étaient réalisées. Il a rappelé que le compromis stipulait que lorsque toutes les conditions suspensives étaient réalisées et que l'une des parties ne s'exécutait néanmoins pas, la partie non défaillante avait, dix jours après la première présentation d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le choix entre poursuivre en justice la réalisation de la vente ou invoquer la résolution de plein droit du compromis sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement, la partie défaillante lui versant alors la somme de 16.000 euros à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale. M. [X] [C] a mis en demeure les époux [M] par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 10 octobre 2021 de procéder à la réalisation de la vente ou de justifier de l'absence de réalisation des conditions suspensives conformément à ce que prévoyait le compromis, à quoi ils ont déclaré refuser la réalisation de la vente, alors que les conditions suspensives étaient réalisées, et M. [C] leur a alors demandé de quitter les lieux et de lui régler l'indemnité de 16.000 euros, et a remis en vente son bien. Le vendeur, partie non défaillante, a donc opté comme le contrat lui en ouvrait la faculté, pour une résolution de plein droit 'des présentes', c'es-à-dire de la promesse synallagmatique de vendre et d'acheter qualifiée 'compromis'. Il est pris acte de ce que l'ensemble des parties déclarent considérer que le transfert de propriété du bien vendu ne s'est pas opéré. Le contrat est donc résolu de plein droit, et les époux [M] ont été déboutés à bon droit de leur prétention à voir prononcer la résolution de la vente, sans qu'il y ait lieu de réformer le chef du jugement qui a pertinemment dit que l'accord des parties sur la chose et le prix, et la réalisation des conditions suspensives, faisaient que la vente était parfaite. ¿ sur la demande en résolution pour vice caché L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Les époux [M]/[G] soutiennent que le bien immobilier objet de la promesse présentait un vice caché tenant aux nuisances olfactives et sonores dues à l'extracteur de fumées du restaurant de kebab et tacos exploité au rez-de-chaussée. Les premiers juges ont pertinemment retenu que ce vice ne présentait pas, pour les acheteurs, le caractère caché requis par la loi pour fonder une résolution du contrat. Cet extracteur, quoique situé sur la terrasse contiguë et séparée par un claustra, était en effet visible depuis l'appartement. Ses émanations étaient perceptibles le jour de la visite de l'appartement par les époux [M] et ce, nonobstant les restrictions induites par l'épidémie de covid-19 active, pendant laquelle l'exploitant du restaurant certifie avoir toujours exploité le fonds, y compris durant les périodes de confinement, pour la vente à emporter et les livraisons (pièce n°27de l'intimé), et M. [C] démontrant par sa pièce n°28 que le commerce était ouvert le lundi, jour où les appelants soutiennent par une affirmation contestée et non justifiée avoir visité le bien. Le témoin [B] [W] certifie dans une attestation conforme aux prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile avoir été présent dans l'appartement litigieux le jour où les époux [M] l'avaient visité avec l'agence, et relate qu'ils avaient demandé quelle était l'origine du bruit qu'ils entendaient, et que la dame de l'agence leur avait précisé que c'était la ventilation de cuisine du restaurant qui se trouvait sur la terrasse (pièce n°6 de l'intimé). Si [Y] [M] a déposé plainte le 17 novembre 2022 contre [B] [W] pour établissement d'une attestation inexacte, aucune indication sur l'issue de cette plainte n'est fournie ; M. [M] y confirme que le témoin était effectivement présent dans l'appartement le jour de leur visite avec l'agence ; et il n'est justifié, ni fait état, d'aucune preuve ni d'aucun indice propre à faire suspecter la sincérité de ce témoignage, qui est circonstancié. La connaissance, par les époux [M], de nuisances émanant de cet extracteur est, au demeurant, confirmée par l'énonciation contenue dans le courrier officiel adressé par leur conseil à celui du vendeur le 22 octobre 2021, selon laquelle 'ce défaut n'est effectivement pas mentionné dans le compromis puisqu'il semble qu'il devait y être remédié avant que mes clients ne prennent possession de l'appartement et de la terrasse'(pièce n°11). Les appelants, qui savaient acheter un bien situé au dessus d'un restaurant de kebab et avaient constaté l'existence de nuisances perceptibles depuis l'appartement ou sa terrasse, n'établissent pas -y compris par la production de pièces médicales- le caractère déterminant dans leur décision d'acquérir que pouvait revêtir la qualité olfactive et sonore de l'environnement du bien considéré, et ils n'ont, d'ailleurs, pas stipulé de condition suspensive à ce titre dans le compromis. Le premier juge a de plus pertinemment retenu qu'outre qu'il n'était pas caché, le vice allégué ne présentait pas de façon avérée la gravité requise par l'article 1641 du code civil, les émanations, établies par les témoignages et les constatations du commissaire de justice venu dresser constat, n'étant pas démontrées excéder la mesure admissible des inconvénients normaux de voisinage concrètement appréciés au vu de l'environnement du bien, situé en centre-ville, dans une rue avec du passage et des commerces de bouche, étant ajouté que malgré des démarches auprès de la mairie, les appelants ne démontrent pas que l'installation ait contrevenu aux normes légales ou réglementaires. Leur demande de résolution pour vice caché a été rejetée à bon droit. ¿ sur la demande d'annulation pour réticence dolosive M. et Mme [M] ayant, ainsi qu'il vient d'être dit, eu connaissance de la présence de l'extracteur du restaurant sur la terrasse voisine de celle du bien litigieux, et ayant personnellement constaté l'existence de bruits et d'odeurs inhérents, ne sont pas fondés à soutenir que M. [C] leur aurait dissimulé l'existence de ces nuisances. Quant au grief de leur avoir dissimulé non pas tant l'existence que l'importance des bruits et odeurs, il ne repose sur aucun élément probant, étant observé qu'il ressort des productions que l'appartement était loué avant que M. [C] ne le mette en vente au départ volontaire du dernier occupant, et que rien n'établit qu'il ait été alerté sur l'existence de nuisances sonores ou olfactives par un de ses locataires, les deux lettres de congé datées de novembre 2018 et de janvier 2020 versées aux débats ne mentionnant aucun grief des preneurs successifs à cet égard ni d'ailleurs à aucun autre (cf sa pièce n°3). Les appelants peuvent d'autant moins imputer à leur vendeur une attitude dolosive que celui-ci, alors que l'installation appartenait à un voisin et était située sur la terrasse d'un tiers, et qu'il n'avait souscrit aucun engagement à cet égard envers eux, fût-ce de porte-fort, a, sans y être obligé, financé de ses deniers la pose par le voisin d'un dispositif de filtre destiné à en réduire les émergences. Leur demande d'annulation de la vente a ainsi été rejetée à bon droit. * sur la clause pénale Les époux [M] ayant promis d'acquérir le bien de M. [C] en s'engageant à réitérer la vente en la forme authentique et s'étant ensuite ravisés sans justifier d'un motif pour ce faire, ont été condamnés à bon droit à payer au vendeur la somme de 16.000 euros stipulée dans le compromis à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale à la charge de la partie défaillante, et déboutés à raison de leur propre demande en paiement de cette indemnité contractuelle formée contre M. [C], qui ne s'est pas quant à lui montré défaillant. Contrairement à ce qu'ils soutiennent, cette clause pénale, qui indemnise le vendeur du préjudice consécutif à l'immobilisation d'un bien en vente et à l'absence de perception de son prix, ne fait pas double emploi avec l'indemnité d'occupation que M. [C] leur réclame par ailleurs et qui correspond, quant à elle, à la contrepartie de leur jouissance de l'appartement, dans lequel le vendeur les avait autorisés à emménager après la signature du compromis dans l'attente de sa réitération en la forme authentique. Le jugement sera ainsi confirmé de ces chefs de décision. * sur les demandes de M. [C] liées à l'occupation de l'appartement par les époux [M] Le tribunal a dit que les époux [M] étaient occupants sans droit ni titre de l'appartement ; il leur a ordonné de quitter les lieux en disant qu'ils pourraient à défaut en être expulsés ; les a condamnés à payer à M. [C] à titre d'indemnité d'occupation 8.000 euros au titre de la période d'occupation du 1er août 2021 au 31 mai 2022 et 800 euros par mois à compter du 31 juillet 2021 ; il les a condamnés à payer 1.278,39 euros à M. [C] au titre de leur consommation d'électricité, les a dits tenus de lui régler les factures d'eau pour la période du 31 juillet 2021 jusqu'à leur départ effectif, et les factures d'électricité échues depuis le 15 mars 2022 jusqu'à leur départ effectif ; et il a débouté M. [C] de sa demande en paiement au titre de la taxe foncière. M. [C] sollicite la confirmation pure et simple du jugement. Les époux [M] indiquent sans être contredits avoir quitté les lieux le 1er septembre 2022 et réglé les factures d'eau et d'électricité. Les susdites condamnations prononcées par le tribunal étaient fondées, pertinentes et adaptées, et le jugement, non véritablement contesté de ces chefs en cause d'appel même si les époux [M] en sollicitent l'infirmation, sera confirmé. * sur la demande de dommages et intérêts formulée par les époux [M] contre M. [C] Les époux [M] ne prouvent pas que M. [C], qui ne leur a rien caché, qui leur a permis d'occuper son bien avant la réitération de la vente et le transfert de propriété, et qui a financé de ses deniers des travaux sur l'immeuble voisin alors que rien ne l'y obligeait, ait commis une faute à leur préjudice, ni qu'il ait engagé sa responsabilité envers eux, et ils ont été déboutés à juste titre de leur demande visant à l'entendre condamner à les indemniser du préjudice tenant à la difficulté pour eux de se reloger. Le jugement sera confirmé de ce chef, et les appelants seront pour les mêmes motifs déboutés en tant que de besoin de la demande indemnitaire qu'ils articulent en cause d'appel contre M. [C] au titre d'un préjudice économique et de jouissance, y compris au titre d'une coupure d'électricité intempestive dont ils n'établissent pas la réalité, contestée, autrement que par voie d'affirmation, le dépôt d'une main courante à cet égard ne constituant pas une preuve. * sur la demande de dommages et intérêts formulée par les époux [M] contre la société Ponant Immobilier Les époux [M] ont pu constater par eux-mêmes dès leur première visite des lieux la présence de l'extracteur sur la terrasse voisine et l'existence de bruits et d'odeurs de cuisine qui en émanaient et étaient perceptibles depuis l'appartement qu'ils visitaient, et ils ne sont ainsi pas fondés à reprocher à l'agence immobilière de ne pas les leur avoir signalées. L'agence n'avait pas à ce titre d'obligation, ou de conseil, à leur égard, auxquels elle aurait manqué, étant observé - que contrairement à ce que soutiennent les appelants, sa description du bien n'avait pas à mentionner les caractéristiques d'un autre bien, propriété d'un tiers - qu'il n'est pas établi que l'extracteur ni plus généralement l'installation du voisin serait illégale comme l'affirment les appelants, le courrier de la mairie dont ils tirent argument (leur pièce n°6), rédigé au conditionnel, ne prouvant rien de tel - que dans le cadre des négociations et discussions entre vendeur et acheteurs tenues pendant son mandat après le report de la date pour réitérer la vente en la forme authentique, M. [X] [C] a provoqué l'intervention chez le voisin d'une entreprise venue à ses propres frais poser un filtre d'odeurs dont l'huissier de justice venu ensuite dresser constat a constaté 'l'absence totale de bruits et de vibrations' et précisé percevoir à l'extrémité de son conduit 'une très légère odeur de friture', en mesurant que cette extrémité était distante de 880 centimètres des fenêtres des appartements de M. [C], et de 430 centimètres des claustras séparant les deux terrasses contiguës (cf pièce n°17 de l'intimé). Il n'est pas démontré que la SAS Ponant Immobilier ait commis une faute ayant causé préjudice aux époux [M], qui ont été déboutés à bon droit de leur demande indemnitaire à son encontre. * sur la demande indemnitaire de la société Ponant Immobilier Il résulte de l'article 6, I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 que l'agent immobilier ne peut prétendre à aucune somme lorsque la vente n'a pas été conclue. Aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu'à des dommages et intérêts en cas d'échec de l'opération du fait du candidat acquéreur (cf Cass. 1° civ. 04.02.2015 P n°13-27312). Si la société Ponant Immobilier, exploitant à l'enseigne 'agence Orpi', ne peut prétendre au paiement de la commission puisque la vente ne s'est pas réalisée, elle est habile à solliciter la condamnation des acquéreurs à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'ils lui ont causé par leur faute (cf Cass. 3° civ. 14.12.2017 P n°16-14615). Les époux [M], après avoir visité le bien par l'entremise de la société Ponant Immobilier, et signé le compromis de vente par elle préparé, ont refusé sans motif légitime de réitérer la vente, et sont ainsi responsables de l'échec de l'opération qui eût ouvert à l'agence une rémunération de 8.800 euros. L'acte qu'ils ont signé le 31 mai 2021 stipule en sa page 12 qu'au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'acquéreur, après avoir été mis en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d'un montant égal à la rémunération de l'agence serait due intégralement à cette dernière par la partie défaillante, l'opération étant définitivement conclue. Le préjudice dont l'agence est en droit de solliciter par voie de dommages et intérêts l'indemnisation auprès de la partie défaillante, en l'occurrence ici les époux [M], est ainsi contractuellement chiffré par avance au montant de la rémunération qu'elle aurait perçue si la vente s'était conclue. À ce stade de la défaillance des acquéreurs, où seule restait à intervenir la réitération par devant notaires, la tâche de l'agence était accomplie, ses frais exposés, ses diligences exécutées. Les appelants ne discutent pas en tant que tel que son préjudice soit égal au montant des honoraires dont la prive leur refus de régulariser la vente. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il les a condamnés à verser à la société Ponant Immobilier 8.800 euros à titre de dommages et intérêts. * sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Les dispositions du jugement afférentes aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile sont pertinentes et adaptées, et elles seront confirmées. Les époux [M] succombent devant la cour et supporteront les dépens d'appel. Ils verseront une indemnité à M. [C] an application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu'il a dû exposer en cause d'appel. L'équité justifie de ne pas allouer d'indemnité de procédure à la SAS Ponant Immobilier. PAR CES MOTIFS : la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, dans la limite des appels : CONSTATE que les parties s'accordent sur l'absence de transfert de la propriété de l'appartement litigieux, sis [Adresse 1], M. [C] et les époux [M] CONFIRME le jugement litigieux ajoutant : REJETTE toutes demandes autres ou contraires CONDAMNE in solidum M. [Y] [M] et Mme [H] [G] aux dépens d'appel LES CONDAMNE in solidum à verser à M. [X] [C] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile DIT n'y avoir lieu d'allouer une indemnité à la SAS Ponant Immobilier en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ACCORDE à la Selarl Mady - Gillet - Briand - Petillion, avocat, le bénéfice de la faculté prévue à l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,