Cour d'appel, 22 septembre 2022. 22/00390

SB/LL [W] [D] épouse [E] C/ SARL DENALI IMMOBILIERE Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2022 N° RG 22/00390 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F5HD MINUTE N° Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue le 22 mars 2022, par le tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 21/00177 APPELANTE : Madame [W] [D] épouse [E] née le 20 Janvier 1976 à GROZNY (RUSSIE) domiciliée : [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON INTIMÉE : SARL DENALI IMMOBILIERE, représentée par son gérant en exercice domicilié de droit au siège : [Adresse 6] [Localité 4] représentée par Me Fabien KOVAC, membre de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 46 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 23 juin 2022 en audience publique devant la cour composée de : Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, Président, Michèle BRUGERE, Conseiller, Sophie BAILLY, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 22 Septembre 2022, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte des 3 et 11 décembre 2019, la société DENALI IMMOBILIERE a consenti à Mme [W] [D] un bail commercial portant sur un local en rez-de-chaussée sis [Adresse 1] (Saône-et-Loire), pour la période du 3 décembre 2019 au 2 décembre 2028 avec pour destination l'exploitation d'une activité de restauration sur place et à emporter, moyennant un loyer annuel de 5 400 euros HT payable par trimestre d'avance les premier des mois de janvier, avril, juillet et octobre, soit la somme trimestrielle de 1 350 euros HT. Par acte du 10 décembre 2020 remis à personne, la société DENALI IMMOBILIERE a fait délivrer à Madame [W] [D] épouse [E], un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la somme de 6 889,12 euros, arrêtée au mois d'octobre 2020, due au titre des loyers et charges impayés, outre le coût dudit acte d'un montant de 177,35 euros. Par courrier du 8 novembre 2021, Maître [J] [P] [I] a communiqué à Mme [W] [E] sa situation locative actualisée, soit un montant débiteur de 14 187,12 euros. Par actes du 24 novembre et 3 décembre 2021, la société DENALI IMMOBILIERE a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon, aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial depuis l'expiration d'un délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer, prononcer l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef et condamner solidairement Mme [W] [E] et Messieurs [H] [C] [Z] et [M] [T] [Z] au paiement de : - la somme provisionnelle de 7 107,12 euros au titre des arriérés locatifs et charges arrêtés au 30 janvier 2021, - la somme provisionnelle de 7 080 euros au titre de l'indemnité d'occupation, compte arrêté au 1er novembre 2021, - une indemnité provisionnelle d`occupation mensuelle d`un montant de 930 euros à compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, - la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - les entiers dépens, y compris notamment le coût du commandement de payer, dont distraction au profit de Maître Fabien KOVAC. Par ordonnance du 8 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 15 mars 2022 et a invité la société DENALI IMMOBILIERE à produire l'état du registre du commerce de Mme [W] [D] épouse [E]. A l'audience du 15 mars 2022, la demanderesse a actualisé le montant de l'indemnisation d'occupation à la date du 1er février 2022 pour un montant de 9 870 euros. La société DENALI IMMOBILIERE faisait valoir que la condamnation au paiement devait être prononcée solidairement avec les deux cautions de Mme [W] [D], épouse [E], soit Messieurs [H] [C] [Z] et [M] [T] [Z]. La demanderesse soulignait qu'aucune contestation sérieuse ne saurait être retenue, le règlement de copropriété ne mentionnant aucune interdiction à l'activité de restauration au sein de l'immeuble contrairement aux indications de Mme [W] [D] épouse [E]. Elle notait également qu'aucune demande d'autorisation de travaux n'avait été formulée par le preneur du bail. Mme [W] [D], épouse [E] demandait de débouter la société DENALI IMMOBILIERE de ses prétentions et de condamner la partie demanderesse à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Elle faisait valoir que le règlement de copropriété interdisait toute activité de restauration alors même qu'elle avait engagé des travaux importants et coûteux pour exercer une telle activité dans le local commercial. Elle précisait qu'elle avait suspendu tout paiement de loyer dans l'attente de l'indemnisation des frais qu'elle avait engagés pour exercer son activité au sein du local. Les deux cautions n'ont pas comparu et n'étaient pas représentées. Par ordonnance de référé du 22 mars 2022, le président du tribunal judiciaire de MACON a : - constaté la résiliation du bail commercial conclu les 3 et 11 décembre 2019 entre la société DENALI IMMOBILIERE", d'une part et Madame [W] [D], épouse [E], d'autre part, à la date du 11 janvier 2021, - condamné solidairement Madame [W] [D], épouse [E], Monsieur [H] [C] [Z] et Monsieur [M] [T] [Z] à payer à la société DENALI IMMOBILIERE la somme provisionnelle de 6 889,12 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 décembre 2020 et comprenant le loyer du quatrième trimestre de l'année 2020, - condamné solidairement Madame [W] [D], épouse [E], Monsieur [H] [C] [Z] et Monsieur [M] [T] [Z] à payer à la société DENALI IMMOBILIERE la somme provisionnelle de 9 870 euros pour la période du mois de janvier 2021 au mois de janvier 2022 et comprenant le loyer du premier trimestre de l'année 2022, - condamné solidairement Madame [W] [D], épouse [E], Monsieur [H] [C] [Z] et Monsieur [M] [T] [Z] à payer à la société DENALI IMMOBILIERE une indemnité provisionnelle, d'occupation mensuelle égale à la somme 818,33 euros à compter du 1er avril 2022, jusqu'à la libération complète et effective des lieux, - ordonné l'expulsion de Madame [W] [D], épouse [E], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, du local pris à bail sis [Adresse 1] (Saône-et-Loire), - dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, dans le cas où l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande ; dans le cas contraire, les biens seront réputés abandonnés, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédure civile d'exécution, - condamné solidairement Madame [W] [D], épouse [E], Monsieur [H] [C] [Z] et Monsieur [M] [T] [Z] à payer à la société DENALI IMMOBILIERE la somme de six cents euros (600 euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné solidairement Madame [W] [D], épouse [E], Monsieur [H] [C] [Z] et Monsieur [M] [T] [Z] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, dont distraction au profit de Maître Fabien KOVAC, avocat associé de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES du Barreau de DIJON, - rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Le juge des référés a notamment considéré qu'il n'existait pas de contestation sérieuse et qu'il résultait de la lecture du règlement de copropriété que les allégations de la défenderesse quant à une interdiction d'exercer une activité de restauration au sein du local objet du bail commercial n'étaient aucunement étayées, ledit règlement de copropriété du 12 juillet 2011 mentionnant uniquement page 17 que l'ensemble immobilier est d'usage mixte soit d'habitation et professionnel et que les lots situés au rez-de-chaussée sont à usage commercial mais peuvent être également à usage professionnel ou d'habitation totalement ou partiellement. Il a précisé le mode de calcul des différents montants retenus dans les motifs de sa décision constatant la résiliation de plein droit du bail le 11 janvier 2021 et ordonnant l'expulsion de la preneuse et de tous occupants de son chef. Par déclaration du 30 mars 2022, le conseil de Mme [D] [W] épouse [E] a interjeté appel de l'ordonnance. Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 3 mai 2022, l'appelante demande à la cour d'appel de : - recevoir Madame [W] [E] en son appel et la déclarer bien fondée. - infirmer l'ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire de MACON le 22 mars 2022. et, statuant à nouveau, - dire et juger que la société DENALI IMMOBILIERE devra communiquer avant dire droit le règlement de copropriété de l'immeuble, document qui n'a jamais été communiqué malgré une demande en première instance, - débouter la société DENALI IMMOBILIERE de toutes ses prétentions, - s'entendre condamner (sic) la société DENALI IMMOBILIERE à payer à Madame [E] née [D] une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Florian LOUARD, Avocat aux offres de droit. » L'appelante expose que : - elle a signé le bail en toute confiance, rappelant qu'elle est de nationalité russe et ne maîtrise pas toujours correctement la langue française. - le bail qui lui a été soumis par Maître [I], notaire, stipule page 4 « Destination des lieux » « les locaux faisant l'objet du bail devront être consacrés par le preneur à l'exploitation de son activité de restauration sur place et à emporter à l'exclusion de tout autre, même temporairement.» - en conséquence, elle s'est engagée en toute connaissance de cause étant convaincue qu'elle pouvait exercer l'activité de restauration. - or, il s'est avéré que le règlement de copropriété de l'immeuble interdisait l'activité de restauration et il est fait sommation de le communiquer. Elle en conclut que la cour constatera qu'il y avait réellement des contestations sérieuses, que le juge de première instance aurait dû renvoyer la SARL DENALI IMMOBILIERE à mieux se pourvoir, et qu'il est certain qu'en tout état de cause il ne pouvait prononcer son expulsion. Par ses conclusions n°1 transmises par voie électronique le 12 mai 2022, la SARLDENALI IMMOBILIERE demande à la cour d'appel de : Vu l'article 835 du Code de procédure civile, Vu l'article L145-41 du Code de commerce, Vu le contrat de bail, Vu le commandement de payer du 10 décembre 2020, Vu les pièces versées aux débats, - Constater que la sommation de communiquer le règlement de copropriété est vaine dans la mesure où Madame [D] le produit en pièce n°1, - Confirmer l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de MACON datée du 22 mars 2022 en toutes ses dispositions, - Débouter Madame [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, Y ajoutant, - Condamner Madame [D] à payer à la société DENALI IMMOBILIERE la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer précité outre les frais de relevé des inscriptions et de notification aux éventuels créanciers inscrits, en application de l'article 696 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Fabien KOVAC. L'intimée soutient que Mme [D] ne justifie en rien de ses prétentions et que l'ordonnance doit être confirmée. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures signifiées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE A titre liminaire, la cour rappellera que les demandes de parties, consistant en « dire et juger », « donner acte » ou « constater » ne forment pas des prétentions au titre de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement des moyens, de sorte que la cour n'est pas saisie de ces demandes et n'y répondra pas. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail Pour contester l'ordonnance querellée, il est essentiellement soutenu par l'appelante que la bailleresse l'a laissée s'engager dans une activité de restauration alors qu'il était stipulé par le règlement de copropriété l'interdiction d'exploitation d'un tel commerce. L'appelante affirme que ledit règlement de copropriété ne lui a jamais été communiqué lors de la signature du bail. Pour autant, ainsi que le premier juge l'a exactement précisé, par des motifs que la cour adopte, Mme [W] [D] épouse [E] n'apporte aucun élément à ses allégations, tendant à affirmer que le règlement de copropriété lui interdisait toute activité de restauration. Il est ainsi à relever que l'ordonnance attaquée retient, à bon droit : « (') Aux termes de l'article L 145-41, alinéa 1er du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l'espèce, le contrat de bail commercial conclu les 3 et 11 décembre 2019 comporte en pages 13 et 14, une clause résolutoire ainsi libellée : « En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d'ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel ou des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécution ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l'administrateur judiciaire également s'il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d'un mois imparti au preneur pour régulariser la situation ». Le bailleur justifie avoir fait délivrer le 10 décembre 2020 à Mme [W] [D], épouse [E], un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant le délai d'un mois pour régulariser la situation. Le relevé de compte établi par le bailleur arrêté au mois d'octobre 2020, retranscrit au commandement de payer, mentionne des loyers impayés à compter du mois de janvier 2020, pour un solde débiteur s'élevant à la somme de 6 889,12 euros au titre des loyers et intérêts de retard. Il résulte de la lecture du règlement de copropriété que les allégations de la défenderesse quant à une interdiction d'exercer une activité de restauration au sein du local objet du bail commercial ne sont aucunement étayés, ledit règlement de copropriété du 12 juillet 2011 mentionnant uniquement page 17 que l'ensemble immobilier est d'usage mixte ' soit d'habitation et professionnel ' et que les lots situés au rez-de-chaussée sont à usage commercial mais peuvent être également à usage professionnel ou d'habitation, totalement ou partiellement (') ». Ajoutant aux constatations précitées du premier juge, la cour ne peut, de surcroît, qu'observer que le bail commercial litigieux, communiqué aux débats et signé entre les parties les 3 et 11 décembre 2019 devant Me [I], notaire à [Localité 5], prévoit en sa page 4, sous la rubrique « Destination des lieux loués », que « (') Les locaux faisant l'objet du bail devront être consacrés par le preneur à l'exploitation de son activité de restauration sur place et à emporter à l'exclusion de toute autre même temporairement (') ». Dès lors, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante, il n'existe aucune difficulté sérieuse tenant à une prétendue interdiction d'exercice par elle d'une activité de restauration dans les locaux pris à bail. L'ordonnance attaquée sera, en conséquence, confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire du bail, étant observé que le juge des référés n'a pas, en se prononçant comme il l'a fait, excédé les limites de ses pouvoirs. - Sur l'expulsion La cour ne peut qu'adopter les motifs du premier juge, qui a, à bon droit, ordonné l'expulsion de Mme [W] [D] épouse [E] et de tous occupants de son chef des locaux pris à bail, au besoin avec l'assistance de la force publique, au vu de la résiliation du bail intervenue de plein droit à compter du 11 janvier 2021. L'ordonnance attaquée mérite pleine confirmation sur ce point. - Sur les condamnations à paiement de sommes La cour relève que, par ses dernières conclusions, l'appelante ne conteste en aucune façon le principe de sa condamnation à paiement de sommes, ni le quantum des condamnations provisionnelles prononcées par le premier juge. En effet, sans proposer aucune preuve à l'appui de ses allégations, l'appelante se limite à invoquer une « fraude de ses droits » par le bailleur et une obligation que celui-ci aurait contractée à son égard, laquelle consisterait à lui rembourser les frais qu'elle a engagés, dès lors qu'elle ne pouvait, selon elle, être autorisée à exercer son activité de restauration. L'intimée sollicite la confirmation de la décision attaquée. Ayant observé que la résiliation du bail était intervenue de plein droit à compter du 11 janvier 2021, le premier juge, en se prononçant comme il l'a fait, a exactement apprécié, tant le fondement des condamnations, que la hauteur de ces dernières, par des motifs précis et suffisants que la cour adopte. L'ordonnance attaquée sera, en conséquence, confirmée quant aux condamnations provisionnelles à paiement de sommes qu'elle a prononcées. - Sur les mesures accessoires L'équité commande de condamner Mme [W] [D] épouse [E] à payer la somme de deux mille euros à la SARL DENALI IMMOBILIERE sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, Mme [W] [D] épouse [E] sera condamnée aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Fabien KOVAC, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne Mme [W] [D] épouse [E] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Fabien KOVAC, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne Mme [W] [D] épouse [E] à payer la somme de 2 000 euros à la SARL DENALI IMMOBILIERE sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier,Le Président,