Cour d'appel, 14 mai 2024. 22/00362

[Y] [U] [H] [N] épouse [U] C/ S.A.R.L. SEGENPAR S.A.R.L. SAINT JEAN Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère chambre civile ARRÊT DU 14 MAI 2024 N° RG 22/00362 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F5CV MINUTE N° Décision déférée à la Cour : jugement du 15 février 2022, rendu par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 16/01943 APPELANTS : Monsieur [Y] [U] né le 29 Mai 1952 à [Localité 8] (21) Madame [H] [N] épouse [U] née le 24 Avril 1953 à [Localité 7] (Algérie) tous deux domiciliés : [Adresse 1] représentés par Me Virginie PUJOL, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 104 INTIMÉES : S.A.R.L. SEGENPAR représentée par son gérant en exercice M. [K] domicilié en cette qualité au siège : [Adresse 3] [Localité 8] représentée par Me Karima MANHOULI, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 26 S.A.R.L. SAINT JEAN prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège : [Adresse 6] [Localité 8] représentée par Me Eric SEUTET, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 108 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 mars 2024 en audience publique devant la cour composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Leslie CHARBONNIER, Conseiller, Bénédicte KUENTZ, Conseiller, Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 14 Mai 2024, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte authentique du 4 fevrier 1982 dressé par Maître [C] [B], notaire à [Localité 8], M. [Y] [U] et Mme [H] [N], devenue ultérieurement Mme [U], ont acquis en indivision, à hauteur de moitié chacun, dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], cadastré section BP, numéro [Cadastre 4] : - la totalité du 1er et du 2ème étage avec une cave au midi du bâtiment A ayant façade cour et pignon sur rue, composé de caves, rez-de-chaussée de trois pièces et cuisine, et premier étage de 3 pièces et WC, deuxième étage de trois pièces et grenier, - la totalité du bâtiment B (bâtiment au fond de la cour), à gauche du précédent ayant rez-de-chaussée et premier étage, - une petite cour se trouvant derrière le bâtiment B et sans accès, - et soixante-huit centièmes indivis des choses communes du bâtiment A et quatre-vingt-dix-huit cent trentièmes indivis de l'ensemble du terrain de l'immeuble. Par acte authentique du 23 avril 1985, dressé par Maître [A] [E], notaire à [Localité 10], M. [Y] [U] a acquis dans le même immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] la propriété exclusive : - au rez-de-chaussée du bâtiment A, un local à usage de cabinet médical et ses dépendances, et une cave au nord, - un petit bâtiment se trouvant dans la courette D à usage de WC et débarras et la disposition exclusive de cette petite courette située à la suite du bâtiment A, - et trente-deux centièmes indivis des choses communes du bâtiment A et trente-deux cent trentièmes indivis de l'ensemble du terrain. Les époux [U] sont ainsi propriétaires de la totalité de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 8]. Par acte authentique du 1er septembre 2015 dressé par Maître [T] [R], notaire à [Localité 8], la SARL Saint Jean, marchand de biens, a acquis un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 9]' situé au [Adresse 2] à [Localité 8], cadastré section BP n°[Cadastre 5], pour une contenance de 4 ares et 95 centiares, qui jouxte la propriété des époux [U]. La SARL Segenpar, venderesse, avait acquis cet immeuble par acte authentique du 4 juillet 2000 et avait entrepris de multiples travaux afin de créer divers lots de copropriété destinés à être loués en nature de bureaux et de logements. Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 11 janvier 2016, le conseil des époux [U] a mis en demeure la SARL Saint Jean de supprimer les vues directes créées sur le fonds de ses mandants. Les époux [U] ont, le 15 mars 2016, fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [G], huissier de justice à [Localité 8]. Par acte du 8 juin 2016, M. et Mme [U] ont assigné la SARL Saint Jean devant le tribunal de grande instance de Dijon, afin, notamment, de la voir condamner, sous astreinte, à supprimer les vues irrégulières et à remettre les lieux en leur état initial, à faire cesser les troubles anormaux de voisinage, ce sous peine de 500 euros par infraction constatée, et à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts. Par acte du 18 octobre 2016, la SARL Saint Jean a assigné en intervention forcée la SARL Segenpar afin qu'elle soit condamnée à la garantir de toute condamnation, en indiquant que les ouvertures litigieuses étaient existantes au moment où elle a acquis le bien immobilier. Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 14 novembre 2016. Par acte du 27 juin 2016, dressé par Maître [L], la SARL Saint Jean a vendu à M. [I] et à Mme [O] les lots n° 2, 3 et 24 de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8]. Par acte du 8 mars 2017, la SARL Saint Jean a cédé à M. [M] [D] les lots n° 6, 13, 14, 17 et 18 du même immeuble. Par acte du 16 decembre 2017, cette société a également vendu à la société Segenpar le lot n° 16 situé dans le même immeuble. Par acte authentique du 12 septembre 2017, M. [D] a revendu à M. [W] [S] les lots 6, 13, 14, 17 et 18. Par acte du 6 avril 2018, M. et Mme [U] ont assigné M. [S] afin notamment d'obtenir la suppression sous astreinte des vues irrégulièrement créées. Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 14 mai 2018. Par acte du 17 janvier 2019, M. [S] a assigné en intervention forcée M. [D] afin qu'il soit condamné à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 12 mars 2019. Par ordonnance du 05 septembre 2019, le juge de la mise en état a donné acte à M. et Mme [U] de leur désistement d'instance et d'action à l'encontre de M. [S] et déclaré parfait ce désistement. ll a également donné acte à M. [S] de son désistement d'instance à l'encontre de M. [D] et déclaré parfait ce désistement. Le 14 septembre 2020, le juge de la mise en état a constaté le désistement d'incident de communication de pièce de la SARL Segenpar et de la SARL Saint Jean. Par jugement du 15 février 2022, le tribunal judiciaire de Dijon a : - constaté que M. et Mme [U] se sont désistés de leurs instance et action à l'encontre de M. [S], qui s'est lui même désisté de son instance à l'encontre de M. [D], - déclaré recevables les demandes de M. et Mme [U] à l'encontre de la SARL Saint Jean, - débouté M. et Mme [U] de leurs demandes à l'encontre de la SARL Saint Jean, - débouté la SARL Segenpar de sa demande tendant à voir constater l'existence d'une servitude de vue, acquise par prescription trentenaire sur la propriété des époux [U], - débouté M. et Mme [U] de leurs demandes à l'encontre de la SARL Segenpar, - condamné M. et Mme [U] à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile *à la SARL Saint Jean la somme de 1 500 euros, *à la SARL Segenpar la somme de 1 500 euros, - condamné M. et Mme [U] aux dépens, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. M. et Mme [U] ont relevé appel de cette décision par déclaration du 22 mars 2022. ' Selon conclusions notifiées le 21 juin 2022, ils demandent à la cour, au visa des articles 678 et suivants et 544 du code civil, de : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a : . déboutés de leurs demandes à l'encontre de la SARL Saint Jean et de la SARL Segenpar, . condamnés aux dépens et à payer à la SARL Saint Jean et à la SARL Segenpar la somme de 1 500 euros chacune au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau : - juger que les 4 ouvertures de type Velux créées au niveau des anciens greniers de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] au 2ème étage appartenant au lot n°16 de ladite copropriété constituent une vue directe et irrégulière sur leur fonds sis [Adresse 1] à [Localité 8], - condamner en conséquence la SARL Saint Jean et la SARL Segenpar à supprimer les vues irrégulières et à remettre les lieux en leur état initial dans le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, - condamner in solidum la SARL Saint Jean et la SARL Segenpar à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, En tout état de cause, - débouter la SARL Saint Jean et la SARL Segenpar de leurs demandes, - condamner la SARL Saint Jean à leur payer la somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum la SARL Saint Jean et la SARL Segenpar aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître Virginie Pujol, avocat au barreau de Dijon, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. ' Selon conclusions notifiées le 20 septembre 2022, la SARL Segenpar demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, En conséquence : - débouter intégralement les consorts [U] de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre, subsidairement, - débouter la SARL Saint Jean de sa demande de garantie formée à son encontre, En tout état de cause, en cause d'appel, - condamner les consorts [U] et/ou la SARL Saint Jean à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les consorts [U] et/ou la SARL Saint Jean aux dépens d'appel avec distraction au profit de la SCP Chaton Grillon Brocard Gire en application de l'article 699 du code de procédure civile. ' Selon conclusions notifiées le 25 juillet 2022, la SARL Saint Jean demande à la cour de : A titre principal, - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon le 15 février 2022, en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de M. et Mme [U] à son encontre, et statuant à nouveau par l'effet dévolutif de l'appel, - juger irrecevables les demandes de M. et Mme [U] tendant à la voir condamnée à supprimer les vues irrégulières et à remettre les lieux en leur état initial dans le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, après avoir relevé que, compte tenu du désistement des époux [U] à l'encontre de l'actuel propriétaire des lieux litigieux, M. [S], elle ne peut être condamnée à intervenir chez un tiers, en violation de son droit de propriété, A titre subsidiaire, et si, par extraordinaire, la cour devait déclarer recevable l'action des époux [U], - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dijon en date du 15 février 2022, en ce qu'il a débouté M. et Mme [U] de leurs demandes à son encontre, A titre très subsidiaire et si, par extraordinaire, la cour devait entrer en voie de condamnation, elle jugerait recevable et bien fondé l'appel en garantie dirigé par elle à l'égard de la société Segenpar, et afin que cette dernière soit condamnée à la garantir de toutes condamnations afin de la relever indemne de celles-ci, En tout état de cause, - condamner les époux [U] à lui payer la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 février 2024. Sur ce la cour, Les consorts [U] demandent à la cour, par réformation du jugement déféré, de condamner la SARL Saint Jean et la SARL Segenpar à supprimer les vues qu'ils estiment irrégulières et à remettre les lieux en leur état initial. Il ressort des explications fournies par les parties et des photographies produites aux débats que les ouvertures critiquées constituent des fenêtres de toit pour le lot 16 et sont situées au niveau des anciens greniers de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] au 2ème étage. Les fenêtres de toit sont généralement considérées comme des parties privatives et le règlement de copropriété de l'immeuble, daté du 1er septembre 2015 et produit par les époux [U] en pièce 40, ne stipule pas le contraire puisqu'il définit les menuiseries extérieures, les volets à lames, les persiennes, les rideaux roulants mais encore les vitrages, glaces, miroirs et velux comme des parties privatives. En vertu de l'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes, notamment le gros oeuvre. La toiture de l'immeuble fait partie du gros 'uvre ; elle constitue par conséquent une partie commune si le règlement de copropriété ne comporte pas de clause contraire en attribuant la propriété à une personne déterminée. Or, la lecture de la page 14 du règlement de copropriété daté du 1er septembre 2015 permet de vérifier que le toit de l'immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 8] constitue une partie commune. Selon l'article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement. La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14, al. 1er), et dont l'objet est la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. L' article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. En vertu des articles 17 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un syndic est chargé d'exécuter les décisions du syndicat et de le représenter dans tous les actes civils et en justice. Il résulte de ce qui précède que si les suppressions sollicitées étaient ordonnées, elles affecteraient non seulement le lot 16 mais également la toiture, partie commune. Il est donc nécessaire que le syndicat des copropriétaires soit présent dans la cause et intervienne à la procédure. En conséquence, l'affaire n'est pas en état d'être jugée et il convient d'ordonner la réouverture des débats afin d'enjoindre à la société Segenpar, copropriétaire du lot 16, de communiquer l'identité du syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 8] et à défaut d'intervention volontaire de ce dernier, d'enjoindre aux époux [U] de mettre en cause celui-ci. Dans l'attente, il y a lieu de surseoir sur les demandes et de réserver les dépens d'appel. Par ces motifs La cour, Avant dire droit, Ordonne la rétractation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats. Enjoint à la SARL Segenpar de communiquer l'identité du syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 8] dans les meilleurs délais et au plus tard le 31 mai 2024, A défaut d'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 8], enjoint aux époux [U] de l'appeler en la cause, via le syndic le représentant, Sursoit à statuer sur les demandes dont elle est saisie, Renvoie l'affaire devant le conseiller de la mise en état à l'audience du 13 juin 2024, Réserve les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,