Cour d'appel, 06 février 2024. 23/00322

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 06 Février 2024 N° RG 23/00322 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HF36 Décision attaquée : Jugement du Président du TJ d'ALBERTVILLE en date du 07 Février 2023 Appelant M. [N] [F], demeurant [Adresse 3] Représenté par la SELARL CABINET BOUZOL, avocats au barreau de CHAMBERY Intimée Syndicat des copropriétaires HOTEL DU GOLF représenté par son syndic en exercice, la société GSI IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par Me Philippe MURAT, avocat au barreau d'ALBERTVILLE -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 09 Octobre 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 novembre 2023 Date de mise à disposition : 06 février 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure M. [N] [F] est propriétaire du lot n°625 correspondant à une chambre au sein de l'immeuble « Hôtel Du Golf » sis à [Localité 2], [Adresse 1]. La société Gestion et service en Immobilier (Sas) exerçant sous l'enseigne Gsi Immobilier a assumé les fonctions de syndic du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel Du Golf, fonction désormais exercée par la société Sygestim By Foncia qui a été désignée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2023. La société Gsi Immobilier a adressé un courrier de mise en demeure le 20 janvier 2022 lui enjoignant de payer sa quote-part des charges de copropriété. Par acte d'huissier du 25 novembre 2022, la société Gestion et service en Immobilier a assigné M. [F] devant la présidente du tribunal judiciaire d'Albertville, notamment aux fins d'obtenir sa condamnation à lui régler les charges dues. Par jugement réputé contradictoire du 7 février 2023, la présidente du tribunal judiciaire d'Albertville, statuant selon la procédure accélérée au fond, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - Condamné M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel du Golf, représenté par son syndic en exercice la société Gestion et Service en Immobilier: - la somme de 5 256,98 euros au titre des charges impayées arrêtées selon décompte au septembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2022 ; - la somme de 83,49 euros concernant les charges provisionnelles devenues exigibles par l'application de l'article 19-2 de la loi du 10 Juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2022 ; - la somme de 202 euros au titre des frais justifiés ; - Rejeté les autres demandes des parties ; - Condamné M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel du Golf, représenté par son syndic en exercice la société Gestion et Service en Immobilier, de 150 euros à titre de dommages et intérêts ; - Condamné M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel du Golf représenté par son syndic en exercice la société Gestion et Service en Immobilier, la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamné M. [F] aux dépens avec application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Au visa principalement des motifs suivants : Les postes de charges et de provisions sont suffisamment justifiés et ne sont pas sérieusement contestables. Par déclaration au greffe du 24 février 2023, M. [F] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 28 mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [F], sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de : Et statuant à nouveau, - Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel Du Golf de sa demande de condamnation à son encontre à payer la somme de 152 euros, en paiement des frais accessoires ; Y ajoutant, - Dire qu'il pourra s'acquitter de sa dette par 24 versements, au 1er de chaque mois, à partir du mois suivant la signification de la présente décision ; - Dire qu'à défaut d'un seul règlement la dette deviendra immédiatement exigible ; - Ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ; - Rappeler que par application des dispositions de l'article 1343-5 alinéas 4 du code civil, la décision à intervenir suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier ; - Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel Du Golf de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, et juger que les parties conserveront à leur charge les frais irrépétibles exposés au vu de l'équité ; - Le Condamner aux dépens d'appel. Au soutien de ses prétentions, M. [N] [F] fait valoir notamment que : Les frais de transmission de dossier à l'huissier ou à l'avocat font partie de la gestion courante de l'activité du syndic ; Il justifie de ses difficultés ayant conduit à ses arriérés de paiement, de sa situation financière récente qui l'empêche de s'acquitter de sa dette en une seule fois et il est donc fondé à demander un échelonnement du paiement de sa dette. Par dernières écritures en date du 27 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel du Golf représenté par son syndic la société Sygestim By Foncia, sollicite de la cour de : - Voir déclarer mal fondées les demandes présentées par M. [F] ; - Voir débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes ; - Voir condamner M. [F] à lui payer une somme de 6 240,41 euros, montant de la dette actuelle de charges de copropriété et à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 25 novembre 2022 ; - Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ; - Voir condamner M. [F] à lui payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, somme qui s'ajoutera à celle allouée en première instance (150 euros) ; - Voir condamner M. [F] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, somme qui s'ajoutera à celle allouée en première instance (400 euros) ; - Voir assortir de l'exécution provisoire la décision à intervenir ; - Voir condamner M. [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel du Golf fait valoir notamment que : * M. [F] ne justifie aucunement de sa situation financière lui permettant de bénéficier de délais de paiement et a d'ores et déjà bénéficié de nombreux délais de paiement. Une ordonnance en date du 9 octobre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 7 novembre 2023. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. MOTIFS ET DECISION I- Sur les charges de copropriété et frais annexes L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements commun en fonction de l'utilité objective que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.' L'article 19-2 de la loi précitée prévoit également 'A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, etaprès mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.' Il sera rappelé que M.[N] [F] n'a pas comparu en première instance et qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, il a néanmoins été statué sur le fond. Le juge a fait droit aux prétentions et moyens du demandeur dans la mesure où il a relevé que le syndicat des copropriétaires fournissait des éléments justifiant le montant des charges dues contenues dans l'assignation, et notamment : - le relevé de propriété de M. [N] [F] établissant qu'il est propriétaire d'un bien au sein de l'immeuble hôtel du golf parc ; - le décompte des sommes dues et les appels de charges ; - la mise en demeure du 20 janvier 2022 ; - un extrait de compte arrêté du 1er septembre 2022 ; - les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires des 26 mars 2015, 15 avril 2016, 29 mai 2017, 23 avril 2018, 29 avril 2019, 29 septembre 2020, 22 juin 2021, 14 juin 2022 approuvant les comptes des exercices clos et approuvant les budgets prévisionnels des exercices suivants ; - le contrat de syndic. M. [F] soulève en appel le caractère injustifié des frais de transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui relèvent selon lui de la gestion courante et ne peuvent être facturés par le syndic au syndicat des copropriétaires, et sollicite en conséquence l'infirmation de la décision sur sa condamnation à payer 152 euros de frais accessoires au syndicat des copropriétaires. Il résulte de la décision du 7 février 2023 que le premier juge a retenu comme étant dus les frais de mise en demeure de février 2018, février 2019, février 2020, avril 2021 et janvier 2022, et a déduit les frais de mise au contentieux, dans la mesure où le contrat de syndic de GSI Immobilier, syndic en exercice à l'époque prévoyait dans son article 9-1 frais de recouvrement de 50 euros HT pour mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et relance, et 250 euros HT pour 'constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).' La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a retenu la somme de 202 euros de frais de mise en demeure, qui sont justifiés et étaient nécessaires. Le syndicat des copropriétaires intimé verse aux débats deux nouveaux relevés du compte de M. [N] [F], pour la chambre 137, au mois d'avril 2023 et au mois de septembre 2023. Ce dernier décompte fait apparaître un solde réclamé de 6 240,41 euros, incluant un versement de M. [F] de 280 euros le 15 juin 2023 par l'intermédiaire de la Carpa, ainsi que la somme de 202 euros de frais justifiés. Il convient en revanche de soustraire de ce dernier relevé de compte daté du 26 septembre 2023 et arrêté au 9 octobre 2023, les sommes de frais de mise au contentieux du 21 avril 2022 (250 euros). De fait, le montant des charges dues au 9 octobre 2023 est donc de 5 440,41 euros, s'agissant des charges et provisions, après déduction des dommages et intérêts et des indemnités procédurales mises à la charge du copropriétaire par le jugement du 7 février 2023 et incluses dans le relevé de compte. Les intérêts seront dus à compter du 25 novembre 2022, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires. En définitive, le jugement sera infirmé et M. [F] condamné à régler la somme de 5 440,41 euros selon décompte actualisé mais comprenant les 202 euros de frais justifiés et 83,49 euros de charges provisionnelles. II- Sur les délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter et garantir le paiement de la dette. (...)' M. [N] [F] argue d'une situation financière complexe, et verse aux débats son avis d'imposition 2022 établi sur les revenus 2021, dont il ressort qu'il a déclaré comme revenus au titre de l'année civile 2021 la somme de 19 052 euros de salaire en tant que gérant de la société JLD diag immo, et 11 727 de pension de retraite d'ancien militaire. Il perçoit en sus les revenus de la chambre 137 précitée, qui sont de l'ordre de 700 euros par trimestre, soit 2 800 euros sur une année. L'appelant ne produit toutefois pas de justificatif des charges qu'il allègue supporter (un crédit immobilier, un crédit revolving), hormis de son impôt sur le revenu qui s'élève à 2 232 euros pour l'année (186 euros par mois et non 251 euros comme soutenu). Enfin, la pièce intitulée 'avoirs', ne présente qu'une liste des comptes bancaires détenus par M. [F], sans que leur solde ne puisse être déterminé. M. [F] ne démontre pas l'existence d'une situation financière obérée, et ce, d'autant plus que la situation du créancier, un syndicat de copropriétaires, ne permet que difficilement de faire face aux impayés de certains de ses membres. La demande de délais de paiement sera rejetée. III- Sur la demande de dommages et intérêts et capitalisation des intérêts L'article 1343-2 du code civil dispose 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.' En l'espèce, la capitalisation des intérêts a été sollicitée en première instance et a été rejetée en raison de l'absence d'écoulement d'un délai annal. Elle sera due pour une année entière à compter du 25 novembre 2023. Il convient d'y faire droit, la demande ayant été présentée en justice et étant de nature à permettre l'indemnisation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait du retard dans le paiement des charges. M. [F] est en situation de retard de paiement depuis l'année 2018, et les retards ne cessent de croître, ce qui justifie l'indemnisation du syndicat des copropriétaires, mais qui restera limitée à hauteur de 250 euros, en raison de la capitalisation des intérêts précédemment prononcée qui concourt également à l'indemnisation du créancier, partie intimée. Il y a lieu d'infirmer le jugement de première instance sur la capitalisation des intérêts qui avait été rejetée. IV- Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd sont procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. M. [N] [F], partie appelante succombant en cause d'appel supportera les dépens de l'instance. Il ne paraît enfin pas inéquitable de le condamner à verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux syndicat des copropriétaires intimé. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme la décision entreprise sauf sur les mesures accessoires, Condamne M. [N] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel du Golf la somme de 5 440,41 euros de charges et provisions sur charges, et frais arrêtée au 9 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022, Condamne M. [N] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel du Golf la somme de 250 euros de dommages et intérêts, Ordonne la capitalisation des intérêts, qui porteront eux-mêmes intérêts, lorsqu'ils seront dus pour une année entière, en application de l'article 1343-2 du code civil, Y ajoutant, Rejette la demande de délais de paiement, Condamne M. [N] [F] aux dépens de l'instance d'appel, Condamne M. [N] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Hôtel du Golf à [Localité 2] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 06 février 2024 à la SELARL CABINET BOUZOL Me Philippe MURAT Copie exécutoire délivrée le 06 février 2024 à Me Philippe MURAT