Cour d'appel, 24 mai 2022. 20/02356

N° RG 20/02356 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KP3A N° Minute : C1 Copie exécutoire délivrée le : à Me Jean EISLER Me Sonia PERIOCHE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 24 MAI 2022 Appel d'un Jugement (N° R.G. 19-000889) rendu par le Tribunal d'Instance de VALENCE en date du 13 février 2020, suivant déclaration d'appel du 28 Juillet 2020 APPELANT : M. [S] [M] né le 30 Décembre 1953 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 1] Représenté par Me Jean EISLER, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉE : Mme [Y] [C] née le 25 Octobre 1968 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Sonia PERIOCHE, avocat au barreau de VALENCE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/009567 du 27/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE) COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Emmanuèle Cardona, présidente Laurent Grava, conseiller, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 15 mars 2022, Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, Greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE : Par contrat en date du 22 février 2013, M. [M] [S] a donné à bail à usage d'habitation à Mme [C] [Y] une maison de [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 400 euros. Mme [C], ayant préalablement informé le bailleur, a quitté les lieux et rendu les clés du logement le 27 octobre 2017. Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 décembre 2018, Mme [C] a sollicité la restitution de son dépôt de garantie. Ce courrier étant resté infructueux, Mme [C] a assigné en date du 28 novembre 2019, M. [M] [S], devant le tribunal judiciaire de Valence, pour afin de : - le condamner à lui restituer la somme de 400 euros au titre du dépôt de garantie majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé à partir du 27 octobre 2017 ; - condamner M. [M] [S] à verser la somme de 1 000 euros pour résistance abusive ; - le condamner aux dépens. M. [M], valablement assigné par remise de l'acte à sa personne, n'a pas comparu. Par jugement réputé contradictoire en date du 12 février 2020, le tribunal judiciaire de Valence a : - condamné M. [M] [S], à payer à Mme [C] [Y] la somme de 400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; - dit que la dite somme sera majorée de 40 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard à partir du 27 décembre 2017 et ce jusqu'à restitution parfaite du dépôt de garantie ; - débouté Mme [C] [Y] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; - condamné M. [S] [M] au dépens. Par déclaration en date du 28 juillet 2020, M. [S] [M] a interjeté appel de la décision. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 janvier 2021, M. [S] [M] demande à la cour de : - le déclarer recevable et bien fondé en son appel ; - réformer le jugement entrepris ; - dire et juger que les réparations nécessaires résultent de dégradations imputables à la locataire ; et dépassent même largement le montant du dépôt de garantie qui pouvait donc être intégralement conservé par le propriétaire ; - débouter Mme [C] de l'intégralité de ses demandes ; - la condamner à payer à M. [M] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts et une indemnité de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens. Il expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures : - il rappelle les faits et la procédure ; - la locataire a occupé les lieux du 30 mars 2013 au 27 octobre 2017, c'est-à-dire plus de 4 ans et demi ; - Mme [C] a donné congé et a quitté les lieux le 27 octobre 2017 ; - un état des lieux de sortie a été établi le 27 octobre 2017 entre le représentant du bailleur et la locataire ; - cet état des lieux de sortie a été établi et réalisé sur la photocopie de l'état des lieux d'entrée et permet de constater un certain nombre de dégâts ou dégradations imputables à la locataire par comparaison immédiate poste par poste ; - manifestement, la locataire n'a pas entretenu les lieux ; - la liste impressionnante des dégradations et réparations justifie que le dépôt de garantie soit intégralement conservé par le propriétaire au titre des nécessaires et même indispensables réparations pour remettre le bien en location ou tout simplement le remettre en état ; - le coût des réparations et dégradations dépasse largement le montant du dépôt de garantie. Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er février 2021, Mme [Y] [C] demande à la cour de : - la recevoir en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - les déclarer bien fondées ; Y faisant droit, - confirmer dans son entier dispositif le jugement entrepris ; En conséquence, - condamner M. [S] [M] à restituer la somme de 400 euros à Mme [Y] [C] au titre du dépôt de garantie majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé soit à partir du 27 octobre 2017 ; - condamner M. [S] [M] à verser à Mme [Y] [C] la somme de 1 000 euros pour résistance abusive ; - condamner M. [S] [M] aux entiers dépens. Elle expose les principaux éléments suivants au soutien de ses écritures : - elle rappelle les faits et la procédure (bail, état des lieux, diagnostic) ; - elle n'a pas obtenu la restitution de son dépôt de garantie par M. [M] et ce sans raison valable ; - le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de UN mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, de DEUX mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée ; - toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur ; - en cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire ; - elle détaille une liste de nombreux désordres locatifs ; - M. [M] s'est comporté en propriétaire négligent envers sa locataire, peu soucieux de l'état d'insalubrité du logement. La clôture de l'instruction est intervenue le 2 février 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur l'obligation de restitution du dépôt de garantie : L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. L'article 22 dispose également qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En l'espèce, Mme [Y] [C], a quitté les lieux et a remis les clés du logement le 27 octobre 2017. Il ressort des pièces produites aux débats les éléments suivants : - l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée ; - M. [M] n'a sollicité aucune retenue à l'encontre de sa locataire postérieurement à la remise des clés ; - le dépôt de garantie aurait dû donc être restitué le 27 décembre 2017 ; - en cause d'appel, M. [M] détaille l'état des lieux de sortie ; - cet état des lieux de sortie se caractérise par la présence objective et contradictoire de nombreuses dégradations ; - elles concernent les entrées, les escaliers, la buanderie, le cellier, la cave, le séjour, les dégagements, la cuisine, la salle de bain, les WC, la cuisine, les chambres, le Vélux ; - il est justifié de frais de réparation très largement supérieurs au dépôt de garantie (400 euros) ; - ainsi, par exemple, le remplacement de la serrure de la porte d'entrée numéro 2 et la réparation du Vélux représentent un total de 500,50 euros. Force est donc de constater que le défaut de soins apporté par la locataire au logement a généré des frais de remise en état très supérieurs au montant du dépôt de garantie. M. [M] était donc en droit de conserver les 400 euros versés lors de la conclusion du bail. En conséquence, l'ensemble des demandes indemnitaires de Mme [C] ne peut qu'être rejeté. Le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions. Sur les dommages-intérêts : M. [M] sollicite dans le dispositif de ses dernières conclusions une somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts (sic), sans en préciser la nature exacte ni le fondement juridique précis. Ainsi, il est impossible de savoir si M. [M] vise par exemple un abus de droit de sa locataire, un préjudice moral ou l'indemnisation d'une réparation supplémentaire. En conséquence, la demande n'étant pas articulée, il ne saurait y être fait droit. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Mme [Y] [C], dont les prétentions sont rejetées, supportera les dépens de première instance et d'appel. Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [M] les frais engagés pour la défense de ses intérêts. Mme [Y] [C] sera condamnée à lui payer la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute Mme [Y] [C] de l'ensemble de ses demandes ; Dit que le dépôt de garantie de 400 euros (quatre cents euros) versé par Mme [Y] [C] lors de la signature du bail reste acquis à M. [S] [M] ; Déboute M. [S] [M] de sa demande de dommages-intérêts ; Condamne Mme [Y] [C] à payer à M. [S] [M] la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [Y] [C] aux dépens de première instance et d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERELA PRESIDENTE