Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 22/15031

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 22/15031 N° Portalis 352J-W-B7G-CYOTD N° MINUTE : Assignation du : 05 Décembre 2022 JUGEMENT rendu le 23 Mai 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.R.L. Cabinet UBELMANN [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Maître Thierry LASSOUX de la SCP LASSOUX PARLANGE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0096 DÉFENDEURS Monsieur [Y] [I] [Adresse 3] [Localité 2] Madame [H] [R] [Adresse 3] [Localité 2] non représentés Décision du 23 Mai 2024 Charges de copropriété N° RG 22/15031 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYOTD COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 21 Mars 2024 tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] sont propriétaires des lots de copropriété n°12, 13, 40 et 41 d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 2] qu’ils ont acquis le 29 juillet 2019. Par exploit du 06 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait commandement à Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 9.091,56 euros. Par exploit de commissaire de justice signifié le 05 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 05 avril 2023. Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de : - condamner conjointement et solidairement Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] au paiement de la somme de 10.456,19 euros en principal, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 06 septembre 202,2 et à parfaire au titre de charges et des travaux augmentée des intérêts de retard à compter de l’assignation pour le surplus ; - condamner conjointement et solidairement Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ; - condamner conjointement et solidairement Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de la SCPA LASSOUX-PARLANGE, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; - condamner conjointement et solidairement Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] ont été assignés à personne le 05 décembre 2022. Ils n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire. La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 21 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 mai suivant, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1 - Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] sont propriétaires des lots n°12, 13, 40 et 41 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 23 septembre 2020, 20 octobre 2021, 12 avril 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé du 22 avril 2021 au 1er décembre 2022 Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.384,45 euros. Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. En application de l'article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du commandement de payer du 06 septembre 2022 pour la somme de 9.091,56 euros et à compter de l’assignation du 05 décembre 2022 pour le surplus. Enfin, selon l’article 1309 du code civil, la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire. En l’absence de clause de solidarité au paiement des charges stipulée dans le règlement de copropriété, la demande de condamnation solidaire ou conjointe de Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] sera rejetée. 2 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). En l'espèce, à l'examen des pièces produites aux débats, il apparaît que Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er Janvier 2022. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 3 - Sur les demandes accessoires Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] seront condamnés in solidum aux dépens dont distraction au profit de la SCPA LASSOUX-PARLANGE et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire et qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.     PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 10.384,45 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété au 1er décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 06 septembre 2022 pour la somme de 9.091,56 euros et à compter de l’assignation du 05 décembre 2022 pour le surplus ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE in solidum Madame [H] [R] et Monsieur [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Madame [H] [R] et Monsieur [Y] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à la SCPA LASSOUX-PARLANGE de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024 La GreffièreLa Présidente