Cour d'appel, 06 mars 2024. 20/12554

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 20 MARS 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12554 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCJ26 Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2020 -Tribunal de proximité de Paris - RG n° 11-19-0033 APPELANTE S.C.I. SAMSUL SCI immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 492 511 183, prise en la personne de son gérant, Monsieur [S] [H] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Pearl GOURDON, SOURCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2019 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] ' [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet GARRAUD MAILLET,SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 330 621 327 C/O Cabinet GARRAUD MAILLET [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 Ayant pour avocat plaidant Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1434 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société civile immobilière Samsul est propriétaire des lots n° 118 et 121 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le staut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 3] et [Adresse 1]. Par acte d'huissier du 26 février 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] a assigné la SCI Samsul devant le tribunal aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières prétentions, sa condamnation à lui payer les sommes de : - 7.064,41€ au titre de l'arriéré des charges et frais de recouvrement de la période courant du 1er avril 2014 au 1er janvier 2020, appels charges et fonds travaux du 1er trimestre 2020 inclus, - 1.000 € de dommages et intérêts - 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La SCI Samsul s'est opposée à ces demandes en contestant la facture d'eau de l'année 2013. Par jugement du 20 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné la société Samsul à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] la somme de 4.521,02 €, arrêtée au 1er janvier 2020, appels de fonds du 1er trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - condamné la société Samsul à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et [Adresse 1] la somme de 209,80 € au titre des frais nécessaires, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné la société Samsul aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. La société civile immobilière Samsul a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 31 août 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 29 novembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 30 novembre 2020 par lesquelles la société civile immobilière Samsul, appelante, invite la cour, à : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et [Adresse 1] les sommes de : 4.521,02 € au titre des appels de fonds du 1er trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 209, 80 € au titre des frais nécessaires, 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, - juger que la preuve de la défaillance du compteur d'eau est rapportée par elle, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] aux dépens, ainsi qu'à lui payer à payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 22 février 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et [Adresse 1], intimé ayant dormé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1315 du code civil, 9 du code de procédure civile, 10, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, de : - confirmer le jugement sur la condamnation de la société Samsul au paiement de la somme de 4.521,02 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus,outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, 209,80 € au titre des frais nécessaires de recouvrement et 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - constater que l'argumentation de la société Samsul est totalement inopérante, - voir débouter la société Samsul de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à titre d'appel incident, - réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts et condamner la société Samsul à lui payer la somme de 1.000 € de dommages et intérêts en première instance, - condamner la société Samsul à lui payer la somme de 5.840,07 € correspondant au montant des charges impayées entre le 2ème trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt jusqu'au jour du parfait paiement, - condamner la société Samsul au paiement de 10.000 € de dommages et intérêts pour appel abusif, - condamner la société Samsul aux dépens avec application de l'article 699, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Samsul des lots n° 118 et 121, - les procès verbaux des assemblées générales des : 30 avril 2014 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2013, 26 mars 2015 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014, 20 avril 2016 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015, 27 avril 2017 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016, 16 avril 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017, 3 avril 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018, 15 octobre 2020 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019, 3 mai 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020, 24 mars 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021, - les attestations de non recours de ces assemblées, - les appels de fonds du 1er avril 2014 au 1er janvier 2021, - le décompte des sommes dues arrêté au 1er janvier 2020, - le décompte des sommes dues entre le 2ème trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021 inclus, - les justificatifs des frais, - le contrat de syndic ; Sur la demande du syndicat en première instance La demande du syndicat porte sur la période courant du 1er avril 2014 au 1er janvier 2020, appels 1er trimestre 2020 inclus ; Le décompte des sommes dues pour cette période correspond pour 4.521,02 € à des appels de charges et pour 2.543,39 € à des frais ; il sera statué plus loin sur les frais de recouvrement ; L'arriéré des charges provient essentiellement d'une facture d'eau de 4.318,08 € que la société Samsul conteste ; En droit, celui qui réclame paiement d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; Il n'est pas contesté que les charges d'eau froide sont facturées en fonction des relevés des compteurs individuels posés dans chaque logement et que la facturation litigieuse concerne bien les parties privatives du lot de la société Samsul ; Le premier juge a exactement énoncé que les relevés des compteurs, qui sont présumés correspondre à la consommation réelle de l'abonné, prouve le montant de la créance ; Comme l'a dit le tribunal, la preuve de la défaillance du compteur n'est pas rapportée par la société Samsul, laquelle se contente d'écrire dans ses courriers adressés au syndic 'qu'un plombier serait venu vérifier le compteur et aurait constaté un problème sur ledit compteur' ou encore que 'le plombier se serait prononcé en sa faveur' sans apporter aucun élément au soutien de ses allégations ; Le premier juge a justement retenu que la seule anormalité de la consommation par rapport aux années passées et le caractère disproportionné de la consommation au regard de la destination du local ne permettent pas à la société Samsul de s'exonérer de son obligation ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Samsul à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.521,02 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; Sur l'actualisation de la demande du syndicat en cause d'appel Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 5.840,07 € au titre de l'arriéré de charges et frais de la période courant du 2ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2021 inclus (pièce syndicat n° 13 : decompte) ; cette somme se ventile entre 5.175,07 € pour les charges et 665 € pour les frais ; il sera statué plus loin sur les frais ; S'agissant de l'arriéré des charges, il a été vu que le syndciat a versé aux débats les procès verbaux des assemblées générales qui ont approuvé les comptes des exercices 2019, 2020 et 2021 et voté des travaux, de même que les appels de charges et travaux ; le syndicat justifie par consquent de sa créance ; Il doit être ajouté au jugement que la SCI Samsul est condamnée à payer au syndicat la somme de 5.175,07 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Sur la demande du syndicat en première instance Le premier juge a exactement énoncé que devant le défaut de paiement, les frais de mise en demeure des 18 septembre 2014, 24 janvier 2017 et 25 juillet 2017 sont justifiés et ont été facturés au tarif conventionnellement fixé au contrat de syndic, soit au total 121,80 € ; S'agissant des relances, le contrat de syndic prévoit expressément qu'elles interviennent postérieurement aux mises en demeure, de sorte que ne sont pas justifiées les relances répétées non précédées d'une mise en demeure ; Au titre des frais nécessaires, le premier juge a justement retenu les frais facturés au titre de 'frais de relance après mise en demeure' pour un montant de 69 € et la relance du 30 octobre 2014 pour 19 €, soit au total 88 € ; Comme l'a dit le tribunal, il appartenait au syndic, au lieu de facturer des frais de contentieux dès le 20 juin 2017 puis des frais de suivi contentieux trimestriel de 153 € tout au long de l'année 2018, d'introduire une procédure judiciaire, ce qui n'a été finalement fait que le 26 février 2019 ; Le premier juge a justement retenu que, s'agissant de ces frais de suivi contentieux trimestriel, également facturés tout au long de l'année 2019, la preuve de l'accomplissement de diligences exceptionnelles à laquelle ils sont subordonnés n'est pas rapportée ; Les frais nécessaires s'élèvent donc au montant de 209,80 € ; Pour le reste, et comme l'a dit le tribunal, les frais réclamés ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais des frais irrépétibles ou des dépens ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Samsul à payer au syndicat la somme de 209,80 € au titre des frais nécessaires ; Sur l'actualisation de la demande du syndicat en cause d'appel Le syndicat des copropriétaires sollicite les sommes suivantes : - 20 mars 2020 : suivi contentieux : 155 €, - 29 mai 2020 : suivi contentieux : 155 €, - 18 septembre 2020 : suivi contentieux : 155 €, - 16 décembre 2020 : suivi contentieux : 155 €, - 4 février 2021 : mise en demeure : 45 €, total : 665 € ; Les frais de 'suivi contentieux' relèvent des diligences de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n'est pas le cas ici ; Les frais de la mise en demeure du 4 février 2021, envoyée au cours de la procédure devant la cour, loin d'être nécessaires, apparaissent au contraire frustratoires ; Le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de sa demande en paiement de la somme de 665 € au titre des frais nécessaires ; Sur les demandes de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires Sur la demande en première instance Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire' ; Depuis 2014 la SCI Samsul s'abstient de payer les charges de copropriété et les appels travaux dans leur intégralité à leur échéance, laissant sa dette perdurer et augmenter ; sa mauvaise foi est caractérisée par le fait qu'elle a persisté dans son refus de payer l'intégralité des appels de charges et travaux malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées ; Les manquements systématiques et répétés de la SCI Samsul à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; de plus, l'affaire des charges d'eau est symptomatique de la mauvaise foi de la SCI Samsul qui, au lieu de rechercher si les causes de la consommation d'eau qu'elle prétend disproportionnée ne viendrait pas de son propre lot ou de ses conditions d'occupation, a préféré en rejeter la responsabilité sur le syndicat sans apporter la moindre justification à ses allégations et refuser de payer les charges correspondantes ; Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommage-intérêts ; La SCI Samsul doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ; Sur la demande du syndicat des copropriétaires de dommage-intérêts pour appel abusif En application des dispositions des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ; Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que l'action de la SCI Samsul aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ; il doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; La SCI Samsul, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Samsul ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Réforme le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] de sa demande de dommage-intérêts ; Statuant à nouveau sur le seul chef réformé, Condamne la société civile immobilière Samsul à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] la somme de 1.000 € de dommage-intérêts ; Confirme le jugement pour le surplus ; Y ajoutant, Condamne la société civile immobilière Samsul à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] la somme de 5.175,07 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 665 € au titre des frais de recouvrement ; Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 10.000 € de dommage-intérêts pour appel abusif ; Condamne la société civile immobilière Samsul aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT