Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 21/04793

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : S.C.I. LA PIERRE DE L’ILE DE FRANCE c/ L’ASSOCIATION FONCIÈRE URBAINE LIBRE DU [Adresse 4] N° Du 04 Juin 2024 4ème Chambre civile N° RG 21/04793 - N° Portalis DBWR-W-B7F-N5OQ Grosse délivrée à Me Cécile JACQUEMET expédition délivrée à la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS le 04 Juin 2024 mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatre Juin deux mil vingt quatre COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame VALAT Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier. Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale. DÉBATS A l'audience publique du 01 Février 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 22 Avril 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDERESSE: S.C.I. LA PIERRE DE L’ILE DE FRANCE [Adresse 3] [Localité 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège représentée par Me Cécile JACQUEMET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant DÉFENDERESSE: L’ASSOCIATION FONCIÈRE URBAINE LIBRE DU [Adresse 4] appelée communément l’AFUL VICTORIA PALACE [Adresse 2] [Localité 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège représentée par Me Massimo LOMBARDI de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant EXPOSÉ DU LITIGE La société civile immobilière Pierre de l’Ile de France a acquis le 18 juillet 2011 un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et membre de l’Association Foncière Urbaine Libre du [Adresse 4] à [Localité 6] (l’AFUL du [Adresse 4]), appelée communément l’AFUL Victoria Palace, qui se compose de 59 lots dont la majorité est organisée sous la forme de syndicats de copropriété. Le local acquis par la société Pierre de l’Ile de France est actuellement loué à la société Bouddha Beach à usage de restaurant. Le bail relatif à ce local prévoit notamment l’activité de café, salon de thé, glacier, sandwicherie, saladerie, traiteur, vente de produits et boissons à emporter. Une assemblée générale des membres de l’AFUL du [Adresse 4] s’est réunie le 26 avril 2021. Par acte d’huissier en date du 21 décembre 2021, la société Pierre de l’Ile de France a fait assigner l’AFUL du [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement le prononcé de la résolution n°19 de cette assemblée générale. Par conclusions récapitulatives notifiées le 8 décembre 2022, la société Pierre de l’Ile de France sollicite sous le bénéfice de l’exécution provisoire : le prononcé de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 26 avril 2021,la condamnation de l’AFUL à lui payer une indemnité de 5.000 euros à titre de dommages et intérêtssa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Cécile Jacquemet, avocat La société Pierre de l’Ile de France soutient principalement que le vote de la résolution n°19 a été soumis à une majorité erronée en ce que la majorité applicable était celle des deux tiers prévue par l’article 6.11.3 alinéa 2 des statuts de l’AFUL au lieu de la majorité simple prévue par l’alinéa 1 du même article. Elle fait valoir subsidiairement que les informations nécessaires n’ont pas été délivrées aux membres de l’AFUL du [Adresse 4] afin de leur permettre d’émettre un vote éclairé sur la résolution tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 20 janvier 2017 dès lors que le procès-verbal de cette assemblée générale n’était pas annexé à la convocation. A titre encore plus subsidiaire, la société Pierre de l’Ile de France soutient que les conditions requises pour permettre à l’assemblée générale de revenir sur un précédent vote ne sont pas réunies en l’espèce puisque plusieurs résolutions de l’assemblée générale du 20 janvier 2017 ont déjà été exécutées et que la résolution critiquée porte atteinte à des droits acquis. Elle fait également valoir que la convocation à l’assemblée générale était entachée d’irrégularités en raison du vote imposé par correspondance sur le fondement de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, alors que l’AFUL du [Adresse 4] était régie par l’ordonnance n°2020-321 du 25 mars 2020 et qu’aucun justificatif quant à l’impossibilité de tenir l’assemblée générale annuelle par conférence téléphonique ou audiovisuelle n’a été fourni. La société Pierre de l’Ile de France estime que l’absence de débat sur la résolution n°19 due au vote par correspondance a eu une incidence sur le déroulement et la sincérité des délibérations. Par conclusions notifiées le 2 mai 2023, l’AFUL du [Adresse 4] conclut au débouté de la société Pierre de l’Ile de France de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de Maître Massimo Lombardi, avocat. L’AFUL du [Adresse 4] expose que la résolution n°19 a été valablement adoptée par l’assemblée générale et que le fait d’avoir indiqué par erreur qu’elle était soumise au vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 au lieu de la majorité de deux tiers prévue par les statuts n’a eu aucune incidence sur la sincérité de la consultation puisque la résolution a été adoptée par plus de deux tiers des voix des membres présents et représentés. Elle note que la décision de convoquer une assemblée générale par correspondance reste valable même si la convocation se référait par erreur à l’ordonnance n°2020-321 du 25 mars 2020 au lieu de l’ordonnance n°2020-321 du 25 mars 2020 dès lors que les statuts de l’AFUL du [Adresse 4] ne prévoient pas de sanctions en cas de méconnaissance des règles de convocation d’une assemblée générale ou de défaut dans le procès-verbal de certaines mentions. Elle ajoute que le défaut de justificatif pouvant empêcher la tenue de l’assemblée générale par conférence téléphonique ou audiovisuelle n’a pas d’incidence sur le déroulement et la sincérité des délibérations. Elle insiste que les membres de l’AFUL ont reçu avec la convocation et avant la tenue de l’assemblée générale toutes les informations et documents nécessaires pour permettre une prise de décision valable et en toute conscience. Pour un exposé complet des faits et de l’argumentation des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. La clôture de l’affaire est intervenue le 18 janvier 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 1er février 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 22 avril 2024 prorogé au 4 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°19 L’article 7 de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux association syndicales de propriétaires dispose que les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement.  L’article 6.11./3. alinéa 2 des statuts de l’AFUL du [Adresse 4] prévoit : « Les délibérations ayant pour objet une modification des statuts de l’Association Foncière Urbaine Libre, des règles d’intérêt général et du règlement intérieur, sont prises à la majorité des deux/tiers des voix des membres présents ou représentés. » En l’espèce, la résolution n°19 est rédigée comme suit : « Décision à prendre concernant l’annulation de l’assemblée générale du 20 janvier 2017 et de l’ensemble de ses résolutions concernant l’occupation de l’espace de l’AFUL par les commerces. Majorité nécessaire : Article 24 L’assemblée générale décide, compte-tenu du caractère irrégulier de la convocation et des différentes atteintes portées aux statuts de l’AFUL, de procéder à l’annulation de l’assemblée générale en date du 20 janvier 2017, de l’ensemble de ses résolutions et de ses effets.  Pour : 76525 sur 78714 tantièmes Contre : 2189 sur 78714 tantièmes […] Abstentions : 16422 tantièmes […] Défaillants : 1007 tantièmes […] Résolution adoptée à la majorité des présents, représentants et ayant voté par correspondance » Cette résolution a trait au respect des statuts de l’AFUL du [Adresse 4], du règlement intérieur et des règles d’intérêt général relatives à l’occupation de l’espace commun en lien avec les activités commerciales. Elle aurait donc dû être soumise au vote à la majorité des deux tiers des voix prévue par l’alinéa 2 de 6.11./3. des statuts de l’AFUL du [Adresse 4] et non à la majorité simple. Il ressort toutefois du procès-verbal d’assemblée générale que la majorité des deux tiers, soit 52474 tantièmes, a bien été obtenue dès lors que les membres ayant voté en faveur de cette résolution représentaient 76525 tantièmes et les membres ayant voté contre, s’abstenant et défaillants représentaient 19618 des tantièmes. L’indication erronée relative à la majorité applicable figurant sur le procès-verbal est donc sans incidence sur la régularité du vote. Toutefois, il convient également de constater que la résolution n°19 ayant fait l’objet d’un vote uniquement par correspondance et d’aucun échange entre les membres de l’AFUL du [Adresse 4] est rédigée en des termes généraux et imprécis quant aux irrégularités affectant la convocation et les atteintes alléguées aux statuts qui imposeraient l’annulation de l’assemblée générale du 20 janvier 2017. L’AFUL du [Adresse 4] ne démontre pas que des informations permettant à ses membres d’émettre un vote éclairé ont été fournies. Elle ne démontre pas non plus que des décisions adoptées au cours de cette assemblée générale devenue définitive n’ont pas déjà été exécutées et que l’annulation de l’assemblée générale ne porte pas atteinte à l’intérêt collectif ou à des droits acquis. Sur la base de ces éléments, la nullité de la résolution n°19 sera prononcée sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de fait et de droit soulevés par les parties. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La société Pierre de l’Ile de France reproche à l’AFUL du [Adresse 4] d’user des procédés déloyaux pour voir annuler des résolutions prises antérieurement pour les besoins d’une autre procédure l’opposant aux exploitants des commerces dans le périmètre de l’AFUL du [Adresse 4] et de manipuler les membres la composant en omettant de porter à leur connaissance l’ensemble des informations indispensables pour émettre un vote éclairé. L’AFUL [Adresse 4] réplique que cette demande est infondée et injustifiée. Il ressort des pièces versées à la procédure qu’un conflit important existe entre les membres de l’AFUL du [Adresse 4] quant à l’utilisation de l’espace extérieur par les occupants des locaux à usage commercial. La société Pierre de l’Ile de France ne démontre cependant pas les éléments requis pour engager la responsabilité de l’AFUL du [Adresse 4] et plus particulièrement une faute, un préjudice et un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice sont réunis. Sa demande de ce chef sera par conséquent rejetée. Sur les demandes accessoires Partie perdante au procès, l’AFUL du [Adresse 4] sera condamnée aux dépens et à payer à la société Pierre de l’Ile de France la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort: PRONONCE la nullité de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 26 avril 2021 de l’Association Foncière Urbaine Libre du [Adresse 4] à [Localité 7] ; CONDAMNE l’Association Foncière Urbaine Libre du [Adresse 4] à payer à la société civile immobilière Pierre de l’Ile de France la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE l’Association Foncière Urbaine Libre du [Adresse 4] aux dépens de l’instance ; DEBOUTE toute autre demande ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT