Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur
Copie exécutoire délivrée
le :
à : demandeur
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07488 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22TB
N° MINUTE :
2024/2
JUGEMENT
rendu le 31 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. Société ABENEX VALUE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me VUCHER-BONDET
Avocate inscrite au Barreau de Paris
Toque : P 98
DÉFENDEURS
Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Nicolas BOUTTIER
Avocat inscrit au barreau de Paris
Toque : B 1025
Madame [O] [E], demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Nicolas BOUTTIER
Avocat inscrit au barreau de Paris
Toque : B 1025
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Philippe PUEL, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 mai 2024 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier
Décision du 31 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07488 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22TB
Par acte sous seing privé du 2 juin 1999, la société S.A.S ABENEX VALUE a consenti un bail d’habitation à M. [V] [P] et Mme [O] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1] (3ème étage, porte 34, lot 13), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 6700 francs et d’une provision pour charges de 1056 francs.
Par actes de commissaire de justice du 21 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3460,16 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [P] et Mme [O] [E] le 21 février 2023.
Par assignation du 5 juillet 2023, la société S.A.S ABENEX VALUE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [P] et Mme [O] [E] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10909,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2023,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 29 mars 2024, la société S.A.S ABENEX VALUE, représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions déposées à l’audience, demande au juge de bien vouloir :
A TITRE PRINCIPAL
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail signé le 6 juillet 1989,
En conséquence,
PRONONCER la résiliation du bail survenue le 21 avril 2023, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire.
A TITRE SUBSIDIAIRE
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d'un bien sans sa contrepartie et de l'absence de tout paiement des loyers et charges courants.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONSTATER que Monsieur [V] [P] et Madame [O] [E] conservent à leur charge d'intenter une action en répétition de l'indu à l'encontre de la SCI JUDLIN GAILLARD, fondée sur les sommes qu'elle aura encaissées, antérieures au 23 septembre 2023, conformément à l'acte de vente.
DEBOUTER Monsieur [V] [P] et Madame [O] [E] de leurs demandes à ce titre.
ORDONNER la libération des lieux par Monsieur [V] [P] et Madame [O] [E] et celle de tout occupant de leur chef et ce sous astreinte de 100 Euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, ainsi que la remise des clés, après établissement d'un état des lieux de sortie, aux frais partagés entre les parties.
AUTORISER l'expulsion des lieux loués par Monsieur [V] [P] et Madame [O] [E] et de tout occupant de leur chef avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier.
JUGER que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
DIRE par décision spéciale et motivée que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, ce en application de l'article L.412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
FIXER l'indemnité d'occupation due in solidum par Monsieur [V] [P] et Madame [O] [E] à une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui, provisions pour charges en sus et régularisables annuellement conformément à la loi, à compter du terme du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels.
CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [P] et Madame [O] [E] à payer à la société ABENEX VALUE, la somme de 6.717,36 Euros, au titre des loyers et provisions pour charges dus du 1* octobre 2022 au 29 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, y compris, en l'absence de la demanderesse.
DIRE n'y avoir lieu à l'octroi de délais au profit de Monsieur [V] [P] et Madame [O] [E] tant pour se libérer des lieux que de la dette.
DEBOUTER Monsieur [V] [P] et Madame [O] [E] de l'ensemble de leurs demandes, fons et conclusions.
CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [P] et Madame [O] [E] à payer à la société ABENEX VALUE, la somme de 3.000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.
ORDONNER l'exécution provisoire de l'entier jugement à intervenir, nonobstant appel.
En réplique, M. [V] [P] et Mme [O] [E], représentés par leur conseil, se référant à leurs dernières conclusions déposées à l’audience, demande au juge de bien vouloir :
A TITRE PRINCIPAL
ANNULER le commandement de payer en date du 21/02/2023 pour défaut de précision suffisante et mauvaise foi du bailleur
En conséquence,
DEBOUTER la SAS ABENEX VALUE de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail
DEBOUTER la SAS ABENEX VALUE de l'intégralité de ses demandes
ANNULER la clause d'indexation contenue au bail
JUGER que le bail se poursuivra pour un loyer mensuel hors charges de 1.479,34 €
A TITRE RECONVENTIONNEL
CONDAMNER la SAS ABENEX VALUE à verser à Madame [O] [P] et Monsieur [V] [Z], [J] [P] la somme de 1.623,60 € en répétition de l'indu issu de l'augmentation illicite de loyer,
CONDAMNER la SAS ABENEX VALUE à verser à Madame [O] [P] et Monsieur [V] [Z], [J] [P] la somme de 13.500 € au titre des augmentations de loyer indues
PRONONCER LA COMPENSATION entre les éventuelles sommes dues par Madame [O] [P] et Monsieur [V] [Z], [J] [P] à leur bailleur et les éventuelles sommes dues par la SAS ABENEX VALUE à ses locataires
CONDAMNER la SAS ABENEX VALUE à verser à Madame [O] [P] et Monsieur [V] [Z], [J] [P] la somme de 2.000 € au titre du préjudice subi du fait de l'exécution du bail de mauvaise foi
A TITRE SUBSIDIAIRE
DEBOUTER la SAS ABENEX VALUE de l'intégralité de ses demandes
DEBOUTER la SAS ABENEX VALUE de sa demande de résiliation judiciaire du bail
DEBOUTER la SAS ABENEX VALUE de sa demande d'assortir l'obligation des locataires de quitter d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement
DEBOUTER la SAS ABENEX VALUE de sa demande de suppression du délai de l'article L 412-1 du Procédures Civiles d'Exécution
OCTROYER DES DELAIS DE PAIEMENT pour une période de trois ans afin de permettre à [O] [P] et Monsieur [V] [Z], [J] [P] de se libérer de leur mensualités égales
SUSPENDRE le jeu de la clause résolutoire durant le temps de respect de l'échéancier
DIRE que si l'échéancier est respecté, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, poursuivant aux conditions antérieures
EN TOUTE HYPOTHESE
DEBOUTER la SAS ABENEX VALUE de l'intégralité de ses demandes
CONDAMNER la SAS ABENEX VALUE, Société par actions simplifiée à verser à Madame ( [U] et Monsieur [V] [Z], [J] [P] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile
CONDAMNER la SAS ABENEX VALUE à prendre en charge les entiers dépens de l'instance recouvrés directement par Me Nicolas BOUTTIER, SELARL de Me Nicolas BOUTTIER conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [V] [P] et Mme [O] [E] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS
À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société S.A.S ABENEX VALUE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail et sur la nullité du commandement de payer
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer n'est efficace en tant que moyen de faire jouer la clause résolutoire que si les sommes réclamées constituent réellement des loyers ou charges et qu'elles sont réellement et valablement dues.
Toutefois, s'il est délivré pour avoir paiement d'une somme supérieure à celle due, il n'est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette.
Il résulte de ce même article, dans sa version applicable lors de la délivrance du commandement de payer que le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
L'article 114 du code de procédure civile prévoit que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En l'espèce, il apparaît que la demande de nullité est infondée puisque le commandement de payer contient les dispositions requises à peine de nullité.
Les locataires font valoir en outre l'existence d'inexactitudes de fond quant aux sommes réclamées qui entacheraient la validité du commandement de payer. A ce titre, il sera rappelé que le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 avril 2023.
En effet, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 21 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3460,16 euros, justifiée par un décompte en date du 20 février 2023 visant les appels de loyers et charges et les règlements effectués sur la période du 30 septembre 2022 au 9 février 2023, n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il résulte des pièces produites que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [V] [P] et Mme [O] [E] qui occupant le logement depuis 25 ans leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 363 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette sur une période de 36 mois.
Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [V] [P] et Mme [O] [E] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.
Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
La demande visant à voir dire par décision spéciale et motivée que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux sera rejetée, les conditions visées à l’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution n’étant pas remplies.
2. Sur la clause d'indexation et le montant du loyer et l’augmentation du loyer.
Madame [O] [P] et Monsieur [V] [Z], [J] [P] demandent à voir condamner la SAS ABENEX VALUE à leur verser à la somme de 1.623,60€ en répétition de l'indu issu de l'augmentation illicite de loyer
Il résulte du décompte produit que le bailleur a augmenté le montant du loyer de la somme de1503,14 euros en mai 2023 à celle de 1919, 51 euros, en juin 2023, soit une augmentation de 27,70 %. Il fait valoir qu’il s’agit d’une révision erronée en raison d’un aléa informatique et produit un courrier en date du 1er février 2024, soit en cours d’instance, aux termes duquel, il expose avoir fait application « par erreur d’un indice IRL de référence qui ne correspondait pas du tout à la réalité (107.49 du 4° trimestre 2003 au lieu de 132.62 du 4* trimestre 2022 aussi, le mode de calcul de la révision s'en est trouvée faussée, calculant une augmentation à hauteur de 27,70 %.
La révision a été calculée par erreur comme suit :
1503,14 € x 137,26 = 1 919,51 €
107.49
Or, lorsqu'on prend les bons éléments le calcul est le suivant
1503,14 € x 137,26 = 1 555,73 € »
132,62
Il est ainsi constaté le caractère illicite de l’augmentation de loyer facturé aux locataires durant la période qui s’est écoulé du mois de juin 2023 au 1er février 2024.
S’agissant de la dette locative, il résulte du décompte que le bailleur a procédé au remboursement des sommes indues versées au titre de la révision illicite du loyer pour la période de juin 2023 à février 2024 à hauteur de 3190,75 euros et fait application d’un indice conforme à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 selon laquelle, la variation du loyer ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Les demandes formées à ce titre seront en conséquence rejetées.
3. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Sur la demande des locataires visant à voir condamner la SAS à verser à Madame [O] [P] et Monsieur [V] [Z], [J] [P] la somme de 13.500 € au titre de la répétition des charges indues
En vertu de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Le délai prévu par la loi n'est assorti d'aucune sanction et il est communément admis que le bailleur peut s'acquitter de son obligation de justifier des charges jusque dans le cadre de la procédure contentieuse, y compris lors de la procédure d'appel.
Dès lors que l'une de ces deux formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont le bailleur peut apporter la justification. En application des dispositions du premier alinéa de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
En l’espèce, les locataires contestent le montant des charges régularisées depuis 2018. La société ABENEX VALUE fait valoir qu’elle ne peut être tenue pour responsable des charges réglées avant le 23 septembre 2022 dès lors qu'elle n'est devenue la bailleresse des locataires qu'à compter de cette date.
Force est de constater qu’aux termes de l'acte authentique de vente, il est indiqué que le Vendeur conserve à sa charge les actions en répétition de l'indu des sommes qu’il aura encaissées antérieurement à la signature de l’acte de vente, que ces actions soient en cours ou non au jour de l’acte de vente. En conséquence, les locataires seront tenus, le cas échéant, de former leur demande en répétition de l'indu à l’encontre de l’ancien bailleur qui a encaissé les sommes au titre des charges. Leur demande formée au titre des charges antérieures au 23 septembre 2022 contre la SAS ABENEX sera rejetée.
S’agissant de l’appel des charges pour la période postérieure au 23 septembre 2022, il est constaté que le bailleur ne produit pas les relevés individuels de charges locatives, ni les relevés des dépenses par répartition, de sorte qu’il n’est pas justifié des charges sur la période septembre à décembre 2022. Il convient en conséquence de dire que les sommes sollicitées au titre des charges couvrant cette période ne sont pas exigibles, soit 225 euros x4 =1000 euros.
S’agissant des provisions pour charges pour l’année 2023, il appartiendra au bailleur d’en justifier dans les délais requis. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande des locataires à ce titre, en l’état.
Sur le montant de la dette locative
En l’espèce, la société S.A.S ABENEX VALUE verse aux débats un décompte aux termes duquel il apparait qu’à la date du 29 mars 2024, M. [V] [P] et Mme [O] [E] lui devaient la somme de 6.717,36 euros.
Il est constaté que la somme de 1684,42 euros correspondant à la reprise du solde antérieur au 31 septembre 2022, date d’acquisition du bien immobilier par la SAS ABENEX VALUE, et dont le bien fondé est contesté par les défendeurs a été porté dans le dernier décompte produit par le bailleur au crédit de ceux-ci, de sorte que la demande formée par M. [V] [P] et Mme [O] [E] à ce titre est désormais sans objet.
De la même façon, il est constaté que les sommes suivantes réglées par les locataires ont bien été prises en compte par le bailleur dans le dernier décompte actualisé produit (p 4/7), de sorte que les demandes formées à ce titre sont sans objet :
•11 mars 2023 : 1.876,30 €
•31 mars 2023 : 1.728,14 €
•9 mai 2023 : 1.000 €
•30 mai 2023: 1.728,14 €
Cependant, il apparait par ailleurs que les locataires justifient d’un virement en date du 16 mai 2023 au profit du bailleur d’un montant de 728,14 € qui n’apparait pas au décompte qu’il conviendra en conséquence de déduire.
De l’ensemble de ces éléments, il résulte qu’il convient de déduire de la somme de 6.717,36 Euros figurant au décompte du bailleur les sommes suivantes :
- 1000 euros au titre des provisions pour charges de septembre à décembre 2022 sus visées non justifiés
- 203,32 euros (appel du 1er avril 2023) au titre des frais d’huissiers qui relèvent des dépens
- et 728, 14 euros correspondant au virement effectué le 16 mai 2023 au profit du bailleur dont les locataires justifient.
La dette locative s’élève ainsi à 4 785,90 euros.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme de 4785,90 euros en autorisant M. [V] [P] et Mme [O] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
4. Sur la demande de condamnation au titre du préjudice subi du fait de l'exécution du bail de mauvaise foi.
Au regard du caractère illicite de l’augmentation de loyer constaté ci-dessus dont la correction n’intervient que tardivement à la date du 1er février 2024, soit au cours de la présente instance, il convient de faire droit à la demande des locataires à hauteur de 1000 euros et de dire que la SAS ABENEX VALUE sera condamné à verser à Madame [O] [P] et Monsieur [V] [Z], [J] [P] cette somme au titre du préjudice subi du fait de l'exécution du bail de mauvaise foi.
5. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 780,73 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A.S ABENEX VALUE ou à son mandataire.
6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [V] [P] et Mme [O] [E], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande toutefois, au regard des circonstances de l’espèce, de ne pas faire droit à la demande de la société S.A.S ABENEX VALUE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 juin 1999 entre la société S.A.S ABENEX VALUE, d’une part, et M. [V] [P] et Mme [O] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (3ème étage, porte 34, lot 13) est résilié depuis le 22 avril 2023,
REJETTE les demandes formées contre la SAS ABENEX au titre des provisions pour charges antérieures au mois de septembre 2022,
DIT que les sommes sollicitées au titre des charges de septembre à décembre 2022 ne sont pas exigibles,
CONDAMNE solidairement M. [V] [P] et Mme [O] [E] à payer à la société S.A.S ABENEX VALUE la somme de 4 785,90 euros (quatre mille sept cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 mars 2024,
AUTORISE M. [V] [P] et Mme [O] [E] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros (deux cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [P] et Mme [O] [E],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 avril 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [P] et Mme [O] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [V] [P] et Mme [O] [E] seront solidairement condamnés à verser à la société S.A.S ABENEX VALUE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, soit 1 780,73 euros au jour du jugement ;
CONDAMNE la SAS ABENEX VALUE à verser à Madame [O] [P] et Monsieur [V] [Z], [J] [P] la somme de 1000 euros au titre du préjudice subi du fait de l'exécution du bail de mauvaise foi ;
ORDONNE la compensation des sommes dues par les parties entre elles ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M. [V] [P] et Mme [O] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 février 2023 et celui des assignations du 5 juillet 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mai 2024, et signé par la juge et le greffièr susnommés.
Le GreffierLa Juge
Décision du 31 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07488 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22TB
