Cour d'appel, 21 juin 2022. 19/04069

ARRÊT N°376 N° RG 19/04069 N° Portalis DBV5-V-B7D-F5JG S.C.I. SCI BALAJO C/ SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 3] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 21 JUIN 2022 Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 octobre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES APPELANTE : S.C.I. BALAJO N° SIRET : 433 453 933 [Adresse 3] [Localité 5] ayant pour avocat postulant Me Alexandre BRUGIERE de la SCP TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS ayant pour avocat plaidant Me Alexandre BRUGIERE substitué par Me Baptiste LEFORT, avocats au barreau de POITIERS INTIMÉ : SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 2] [Localité 1] ayant pour avocat postulant Me Coralie CLAISSE de la SELARL PRIOU-CLAISSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 09 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Madame Anne VERRIER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES L'ensemble en copropriété situé [Adresse 3] (Charente-Maritime) est composé de quatre lots issus de la division en 1994 d'un seul et même immeuble qui appartenait à [P] [Z] divorcée [Y]: - lot n°1 propriété d'[U] [Y] (198/1000ème) ; - lot n°2 propriété de [J] [N] et [K] [N] (126/1000ème) ; - lot n°3 propriété de la sci Balajo (316/1000ème) ; - lot n°4 propriété de [S] [A] (360/1000ème). La sci Balajo a acquis le 1er juillet 2005 la propriété du lot n° 3. Par acte du 17 septembre 2018, la sci Balajo a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saintes le syndicat de la copropriété représenté par son syndic, [U] [Y]. Elle a demandé de constater l'abus de majorité du syndicat des copropriétaires et d'annuler en conséquence le procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété en date du 16 juillet 2018 en ce qu'il lui a enjoint de se raccorder au tout-à-l'égout à sa charge et de ne plus utiliser la salle de bains utilisant une évacuation non conforme. Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de ces demandes. Par jugement du 25 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Saintes a statué en ces termes : 'DÉBOUTE la SCI BALAJO de sa demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété située [Adresse 3] en date du 16 juillet 2018 en ce qu'il lui a enjoint de se raccorder au tout-à-1'égout à sa charge ou de ne plus utiliser la salle de bains raccordée à l'évacuation des eaux pluviales. CONDAMNE la SCI BALAJO à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic Monsieur [U] [Y] une somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNE la même aux dépens de l'instance'. Il a considéré que le litige n'avait pas pour objet une canalisation d'eau pluviale, mais une canalisation à créer revêtant un caractère strictement privé devant permettre l'évacuation des eaux usées du lot n° 3 et que dès lors un abus de majorité ne pouvait pas être soutenu. Par déclaration reçue au greffe le 17 décembre 2019, la sci Balajo a interjeté appel de ce jugement. Elle a a demandé d'ordonner avant-dire droit une mesure d'expertise, d'infirmer le jugement et d'annuler le procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété en date du 16 juillet 2018 lui ayant enjoint de se raccorder au tout-à-l'égout à sa charge et de ne plus utiliser la salle de bains utilisant l'évacuation litigieuse. Elle a notamment soutenu que : - les canalisations d'évacuation des eaux usées étaient communes ; - la canalisation à créer affectait la copropriété et relevait de sa compétence ; - la mise en demeure de se mettre en conformité avait été délivrée par la commune de Royan à la copropriété, qui devait en supporter le coût ; - le conduit d'évacuation des eaux usées du lot avait été comblé par les consorts [Y] et [A], autres copropriétaires ; - son auteur avait dû trouver une solution pour évacuer ses eaux usées ; - l'évacuation des eaux pluviales du balcon des époux [A] avait été déviée sur une conduite d'évacuation des eaux usées, déviation déclarée irrégulière par les services de la ville de [Localité 5] ; - le syndic, fils de l'ancienne propriétaire, avait manqué à ses obligations et avait oeuvré pour ne pas avoir à supporter le coût des travaux de mise en conformité ; - la création d'un nouveau sabot n'était pas nécessaire. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a à titre principal soutenu la caducité de l'appel au motif qu'il avait été interjeté hors délai.. Au fond, il a sollicité la confirmation du jugement. Il a rappelé que les services de la ville de [Localité 5] avaient constaté que les eaux usées de la salle de bains du lot n° 3 créée en 2004 empruntaient une canalisation d'évacuation des eaux pluviales se déversant dans un puisard. Selon lui, il appartenait à la sci Balajo de faire cesser ce trouble. Il a exposé que la demande de créer un nouveau raccordement aux égouts municipaux aux frais de la copropriété était au bénéfice exclusif de l'appelante. Il a indiqué ne pas contester le caractère commun de la canalisation d'eau pluviale, mais son usage irrégulier relevé par les services municipaux. Selon lui, la sci Balajo aurait dû se retourner contre son vendeur. Il a contesté toute défaillance de son syndic bénévole et tout abus de majorité. Par arrêt du 9 mars 2021, la cour a statué en ces termes : 'REJETTE la demande de caducité de l'appel présentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ; ORDONNE, avant dire droit sur une mesure d'expertise ; COMMET pour y procéder : [G] [F] avec mission de : [...] - décrire les réseaux actuels d'évacuation des eaux usées et pluviales ; - décrire les modifications intervenues sur ces réseaux depuis la division en lots du bien immobilier situé [Adresse 3] ; - décrire les travaux nécessaires à la mise en conformité de l'évacuation des eaux usées et pluviales du lot n° 3 ; - dire s'ils nécessitent une intervention sur les parties communes de la copropriété ; - chiffrer le coût des travaux de mise en conformité ; - en préciser le durée ; - décrire et chiffrer les préjudices éventuellement subis par les parties ; - faire toute remarque d'ordre technique utile à la solution du litige en lien avec la présente mission d'expertise ; [...] SURSOIT à statuer sur tous autres chefs de demande jusqu'à dépôt par l'expert de son rapport ; RENVOIE l'affaire et les parties à l'audience de la mise en état du 12 octobre 2021; RÉSERVE les dépens'. Le rapport d'expertise est en date du 20 juillet 2021. Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2022, la sci Balajo a demandé de : 'Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557, Dire la SCI BALAJO recevable et bien fondée en son appel Constater l'abus de majorité du syndicat des copropriétaires, En conséquence, Réformer le jugement du Tribunal de Grand Instance de Saintes du 25 octobre 2019 en ce qu'il a : - Débouté la SCI BALAJO de sa demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété en date du 16 juillet 2018 ; - Condamné la SCI BALAJO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; - Condamné la SCI BALAJO aux dépens Statuant de nouveau, Annuler le procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété en date du 16 juillet 2018 en ce qu'il enjoint à la SCI BALAJO de se raccorder au tout-à-l'égout à sa charge et de ne plus utiliser la salle de bains utilisant l'évacuation litigieuse. Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCI BALAJO la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner le même en tous dépens. Dispenser la SCI BALAJO de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires'. Elle a maintenu ses prétentions antérieures aux motifs que : - la copropriété ne pouvait pas lui imposer de supporter le coût de travaux sur les parties communes ; - la canalisation litigieuse était une partie commune ; - les travaux préconisés par l'expert pour mettre l'installation en conformité portaient sur les parties communes ; - la ville [Localité 5] n'avait pu que constater le défaut de conformité de l'installation de la copropriété et non de la sienne ; - le syndicat des propriétaires qui avait entrepris en 2015 les travaux de mise en conformité de l'installation avait omis de raccorder l'installation litigieuse préexistante qui se déversait alors dans la fosse septique commune ; - les consorts [Y] avaient sans l'autorisation de la copropriété obturé la canalisation d'évacuation ; - l'inondation de la terrasse de ces derniers avait conduit à modifier l'évacuation des eaux pluviales du balcon situé à l'étage, vers les eaux usées. Elle a à titre superfétatoire exposé que le syndic de la copropriété avait été défaillant. Par conclusions notifiées le 10 mars 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a demandé de : 'Vu les articles 528. 538, 664-1 et 914 du Code de procédure civile : Vu la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557 Vu le procès-verbal de l'Assemblée générale du 16 juillet 2018 Vu les jurisprudences précitées ; Vu l'article 700 du Code de procédure civile : A TITRE LIMINAIRE : PRONONCER la caducité de l'appel ; A TITRE PRINCIPAL : CONFIRMER que le jugement du Tribunal de Grande Instance de Saintes du 25 octobre 2019 CONDAMNER la SCI BALAJO à verser la somme de 4.000 euros au Syndical de copropriété de l'immeuble situé au [Adresse 3] (17) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile somme qui sera répartie entre les copropriétaires à l'exception de la SCI BALAJO ; CONDAMNER la SCI BALAJO au entiers dépens'. Il a maintenu d'une part que l'appel était caduque, d'autre part que la sci Balajo n'était pas fondée en son appel pour les motifs précédemment exposés. L'ordonnance de clôture est du 14 mars 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA CADUCITÉ DE L'APPEL Il a été statué sur ce point par arrêt du 9 mars 2021. SUR LE RAPPORT D'EXPERTISE L'expert a en page 15 de son rapport indiqué que : 'au moment de la construction de l'immeuble le réseau d'assainissement collectif ne devait pas être existant d'où le raccordement sur une fosse. De plus à cette époque les eaux d'une partie de la toiture, les eaux de pluie du balcon du deuxième étage rejoignaient le balcon du premier et ensuite étaient dirigées avec les eaux usées vers la fosse. En 2015 la copropriété a fait réaliser des travaux pour séparer ces eaux et les diriger directement via une descente posée en façade vers le puisard'. En page 17 et 18, il a considéré que : 'L'analyse des différents plans semble montrer: - A l'origine les eaux des lavabos (1er et 2nd) étaient bien dirigées vers le dispositif d'assainissement (fosse septique à l'époque). Par contre ce même réseau captait des eaux de pluie. Cette installation n'était à l'origine non conforme aux normes actuelles. - Lors des travaux de raccordement au réseau public d'assainissement (plan projet présenté en pièce n°3), les eaux de pluies ont été déconnectées du réseau d'assainissement. [...] Certainement qu'à l'époque le débit d'eau usées issu des 2 lavabos a été jugé très faible et a été raccordé sur un simple puisard à l'extérieure du bâtiment'. En page 18 et 19 de son rapport, il a émis l'avis technique suivant : 'La visite des installations d'évacuation des eaux...confirme que l'évacuation des eaux usées de la salle de bain du logement de la SCI BALAJO est raccordée sur un puisard ne devant collecter que des eaux de pluie ce qui n'est pas conforme. Avant l'aménagement de la salle de bain de la SCI BALAJO il existait déjà un lavabo. Les eaux usées de ce lavabo ainsi que celles du lavabo de l'appartement situé au deuxième étage (supprimé depuis) étaient probablement dirigées vers le réseau des eaux usées comme le montre le plan projet de construction. Cette installation n'était déjà pas conforme car elle collectait également les eaux de pluie. Lors des travaux de raccordement au réseau collectif, les eaux de pluie ont été déconnectées de l'assainissement. Par contre l'évacuation des eaux des lavabos n'a pas été raccordée au tout à l'égout mais dirigée vers un puisard. ' Lors des travaux d'aménagement de la salle de bain de l'appartement du premier étage les eaux usées ont été tout naturellement raccordées sur l'évacuation existante sans s'interroger sur le bon raccordement de cette évacuation au réseau public d'assainissement La mise en conformité du réseau d'évacuation des 2 lavabos n'a jamais été réalisée après le raccordement du bâtiment au réseau d'assainissement collectif'. Il résulte de ces développements que l'évacuation litigieuse existait au profit de deux copropriétaires antérieurement aux travaux de reprise des installations d'évacuation des eaux usées et pluviales de la copropriété. Deux lavabos situées à deux niveaux différents étaient reliés à cette évacuation. Il n'est pas contesté que l'un des lavabos a été supprimé antérieurement aux travaux réalisés par la copropriété et que n'est demeurée que l'installation sanitaire de la sci Balajo. SUR LA SALLE DE BAINS LITIGIEUSE Le lot n° 3 propriété de la sci Balajo a été décrit comme suit à l'état descriptif de division des 25 et 26 juillet 1994 : 'un appartement situé au premier surface d'environ 124 m2, comprenant : -entrée, hal1, séjour, cuisine, douche, cage d'escalier, w.c, palier, balcon, deux chambres et un escalier extérieur à usage privatif. Et la moitié indivise avec 1e 1ot n° 4 du local situé sous 1'escalier extérieur donnant sur le passage' L'article 17 du règlement de copropriété des 25 et 26 juillet 1994 stipule que : 'Chaque co-propriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de son appartement; il devra toutefois en aviser le syndic au préalable, lequel pourra exiger que les travaux soient exécutés sons la surveillance de l'architecte de 1'immeuble, dont les honoraires seront à la charge de 1'intéressé. Il devra prendre toutes mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de 1'immeuble et il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux'. La bien acquis par la sci Balajo a été décrit comme suit à l'acte du 1er juillet 2005 : '- le lot n° Trois (3): Un appartement situé au premier étage, desservi par un escalier privatif, comprenant: - séjour avec partie cuisine, trois chambres, W.C, salle de bains, salle d'eau, dégagement, -Terrasse. Et la moitié indivise avec le lot numéro 4 du local situé sous l'escalier extérieur donnant sur le passage'. La comparaison de ces descriptions établit l'ajout d'une salle de bains. Le syndicat des copropriétaires soutient que cet ajout aurait été réalisé par les vendeurs de la sci Balajo. Il ajoute que le raccordement 'sauvage' à un réseau d'évacuation des eaux pluviales inutilisé et non conforme aurait été effectué en 2004. La sci Balajo sur laquelle pèse la charge de la preuve n'établit pas que le syndicat des copropriétaires avait été informé de l'ajout d'une salle de bains, ni qu'il y avait consenti, expressément ou tacitement. L'information de la copropriété aurait permis à celle-ci de soumettre le projet à son architecte, lequel aurait relevé le défaut de conformité de l'installation d'évacuation des eaux usées. SUR L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 16 JUILLET 2018 L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : 'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile' et qui : 'a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes'. L'article 4 du règlement de copropriété des 25 et 26 juillet 1994 stipule que sont parties communes : 'Les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées'. L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 précise que : 'II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I: a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic'. L'article 26 alinéa 3 rappelle que : 'L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété'. L'expert judiciaire a proposé trois solutions de raccordement au réseau d'évacuation des eaux usées sur lesquelles il n'est pas demandé à la cour de se déterminer. En page 19 de son rapport, il a indiqué que : 'Pour remédier aux désordres constatés, il faut raccorder l'évacuation de la salle de bain du premier étage au réseau d'assainissement public. Pour ce faire 3 solutions sont envisageables. Pour chacune des solutions, le préalable est de : - Percer le mur extérieur de la salle de bain du premier étage - Poser une nouvelle descente le long du mur du bâtiment depuis le percement jusqu'au sol - Raccorder les évacuations existantes des 2 vasques du lavabo et de la baignoire sur la descente'. Ces solutions de raccordement supposent toutes des travaux sur les parties communes. La délibération contestée de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juillet 2018 est la suivante : '1) Raccordement non conforme des eaux usées de la SCI Balajo Suite à la lettre des services techniques de la ville de Royan (lettre A.R. n° 108 812 3674 0) concernant le raccordement au réseau d'assainissement non conforme du lot de 1a SCI Balajo et que ce lot est le seul à uti1iser cette évacuation (voir jurisprudence relatif à ce cas en annexe 2). Mme [R] a présenté des plans de 1'immeuble, en sa possession. Mme [R] affirme que 1'évacuation en question était initialement prévue et organisée pour accueillir les eaux usées des 1er et second étage, lesquelles parvenaient en suite au tout à l'égout. Cependant M.et Mme [A] qui étaient déjà présent lors de la réalisation du raccordement au tout à l'égout confirme que cette prétendue canalisation n'a jamais été réalisée (photos des travaux à 1'appui). M [Y] également propriétaire depuis 1998 confirme qu'aucune évacuation n'a été réalisé par la suite. N'ayant pas d'existence cette évacuation n'a pu être bouchée. Le syndic demande à 1a SCI Balajo de se raccorder au tout à 1'égout à sa charge ou de ne plus utiliser la salle de bain utilisant cette évacuation non conforme. Les copropriétaires votent dans le sens suivant M [N] 1ot 2 (126/1000) vote oui fami11e [A] lot 4 (360/1000) vote oui [U] [Y] lot 1(198/1000)vote oui SCI BALAJO 1ot 3 (316/1000) vote non La décision est donc acceptée avec la double majorité (684 tantièmes)'. Cette décision qui impose à la sci Balajo de mettre en conformité l'évacuation de la salle de bains réalisée sans que la copropriété en ait été informée et l'invite à tirer les conséquences du défaut de conformité de l'installation en l'absence de travaux, d'une part ne modifie pas les modalités de jouissance des parties privatives de l'appelante, d'autre part est conforme à l'intérêt de la copropriété ne pouvant laisser subsister une installation d'évacuation des eaux usées non conforme, qu'elle n'a pas approuvée. Cette délibération n'étant dès lors pas contraire aux dispositions précédemment rappelées de la loi du 10 juillet 1965, la sci Balajo n'est pas fondée à en solliciter l'annulation. Le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef. SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par l'appelante. Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé. SUR LES DÉPENS La charge des dépens d'appel incluant le coût de l'expertise ordonnée par arrêt du 9 mars 2021 incombe à l'appelante. PAR CES MOTIFS, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, RAPPELLE que la cour a par arrêt du 9 mars 2021 rejeté la demande de caducité de l'appel présentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ; CONFIRME le jugement du 25 octobre 2019 du tribunal de grande instance de Saintes ; CONDAMNE la sci Balajot a payer en cause d'appel au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la sci Balajot aux dépens d'appel incluant le coût de l'expertise ordonnée par arrêt du 9 mars 2021. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,