Cour d'appel, 23 novembre 2022. 22/00063

ARRÊT DU 23 Novembre 2022 DB/CR --------------------- N° RG 22/00063 N° Portalis DBVO-V-B7G-C6ZR --------------------- [I] [H] C/ [Z] [F] ------------------ GROSSES le à ARRÊT n° COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : Madame [I] [H] née le 15 Novembre 1977 à [Localité 9] (93) de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 8] Représentée par Me Céline PASCAL, avocate postulante inscrite au barreau d'AGEN et par Me Agnès VINCENT, avocate plaidante inscrite au barreau de TOULOUSE APPELANTE d'un Jugement du Tribunal d'Instance de CONDOM en date du 10 Janvier 2022, RG 11-21-013 D'une part, ET : Monsieur [Z] [F] né le 13 Mars 1977 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Gilles LAMARQUETTE, avocat inscrit au barreau du GERS INTIMÉ D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 07 Septembre 2022 devant la cour composée de : Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience Jean-Yves SEGONNES, Conseiller Greffière : Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' FAITS : Par acte sous seing privé du 17 septembre 2018 à effet du 1er octobre 2018, [Z] [F] a donné à bail d'habitation principale à [I] [H] une maison individuelle d'une surface habitable de 320 m² situé [Adresse 1] (32). La maison dispose d'une piscine. Le loyer mensuel a été fixé à 1 100 Euros outre 100 Euros à titre de provision sur charges. A compter de l'été 2020, les relations entre le bailleur et Mme [H] se sont dégradées, celle-ci mettant en cause l'intrusion d'un chien appartenant à un voisin. Mme [H] a déposé plainte et a mis en cause le fait que M. [F] stockait des meubles dans une pièce attenante à la maison et qu'il se présentait intempestivement à son domicile. M. [F] a fait valoir que, selon le bail, il conservait l'usage d'une pièce annexe, et a dénié toute intrusion chez sa locataire, qu'il a accusée d'être de mauvaise foi. Le 5 novembre 2020, M. [F] a fait signifier à Mme [H] un commandement de payer le loyer et la provision sur charges d'octobre 2020, visant la clause résolutoire du contrat de bail. Par acte du 28 janvier 2021, M. [F] a fait assigner Mme [H] devant le tribunal de proximité de Condom afin de voir constater la résiliation de plein droit du bail, faute de paiement intégral des sommes dues, subsidiairement d'en voir prononcer la résolution, avec obligation de libérer les lieux et condamnation de la locataire à s'acquitter de l'arriéré. Par acte du 25 mars 2021, M. [F] a signifié à Mme [H] un congé à effet du 30 septembre 2021 afin de vendre la maison, en lui proposant, en application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de l'acquérir pour un prix de 420 000 Euros, indiquant que l'étude notariale chargée de la vente était la SCP Simeon-Mercadier-Bonnet, à [Localité 6]. Le 25 mai 2021, Mme [H], a informé M. [F] qu'elle se substituait à l'acquéreur et achetait le bien donné à bail. Ultérieurement, elle a demandé des précisions sur la délimitation exacte du bien vendu et indiqué que le prix était excessif. Divers échanges infructueux se sont poursuivis entre les parties. Par jugement rendu le 10 janvier 2022, le tribunal de proximité de Condom a : - validé le congé pour vendre l'immeuble objet du bail du 17 septembre 2018, notifié par M. [Z] [F] à Mme [I] [H], par exploit d'huissier du 25 mars 2021 à effet du 30 septembre 2021, - ordonné à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de Mme [I] [H] et celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux, avec le concours éventuel d'un serrurier et de la force publique, - dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné Mme [I] [H] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers, soit 1 100 Euros à compter du 1er octobre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par restitution volontaire des clefs en mains propres à M. [Z] [F], - dit que le jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département, - condamné Mme [I] [H] à payer à M. [Z] [F] la somme de 500 Euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toutes autres ou surplus des demandes, - condamné Mme [I] [H] aux entiers dépens, - rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Le tribunal a constaté que l'arriéré avait été régularisé ; que la locataire n'avait commis aucun manquement à l'obligation de jouissance paisible des lieux ; que toutefois le congé pour vendre était régulier et devait recevoir application ; que faute de production de l'original du bail en sa possession, Mme [H] ne pouvait contester la mention sur l'original en possession du bailleur selon laquelle le contrat ne portait pas sur une pièce attenante à la maison. Par acte du 24 janvier 2022, [I] [H] a déclaré former appel du jugement en indiquant que l'appel porte sur la totalité du dispositif du jugement. Par ordonnance de référé du 29 avril 2022, le premier président a rejeté la demande d'arrêt d'exécution provisoire présentée par Mme [H] et, par application de l'article 917 alinéa 2 du code de procédure civile, a fixé l'affaire à l'audience de la Cour du 7 septembre 2022. Par jugement rendu le 5 juillet 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Auch a accordé à Mme [H] un délai de 4 mois pour libérer les lieux avec obligation de payer l'indemnité d'occupation avant le 10 de chaque mois. PRETENTIONS ET MOYENS : Par dernières conclusions notifiées le 22 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [I] [H] présente l'argumentation suivante : - Elle a accepté l'offre d'achat le 25 mai 2021 : * son acceptation de l'offre est valable, même si elle a cru à tort que le bailleur avait déjà trouvé un acquéreur. * elle a ensuite demandé des éclaircissements sur le bien vendu et notamment sur la délimitation exacte de la propriété, la piscine étant située sur deux parcelles (alors que le bail ne porte que sur la parcelle n° [Cadastre 2]) et le terrain d'agrément ayant une difficulté de localisation. * son bailleur n'y a pas répondu, alors pourtant qu'il avait déclaré ne pas être hostile à lui vendre le bien. * l'absence de réalisation de la vente est exclusivement imputable aux tergiversations de M. [F]. - Subsidiairement, le congé est nul : * le bail mentionne une surface de 320 m² alors que M. [F] se réfère à une surface de 304 m² dans l'expertise qu'il produit, de sorte que le congé n'est pas conforme au bail. * elle n'a pas paraphé la clause selon laquelle M. [F] se réserve une pièce, d'ailleurs non attenante et partie intégrante des locaux, et cette clause ne figure pas dans l'exemplaire en sa possession. * le bail ne mentionne pas la surface exacte du terrain au point qu'elle a été contrainte de faire constater la consistance des lieux. * elle a également la jouissance d'un ancien poulailler qui se situe en face de la maison et d'un garage/box qui ne sont pas visés dans le congé. * aucun bornage n'a encore été effectué. * les diagnostics légaux ne lui ont été communiqués ni lors de la signature du bail, ni avec le congé. - M. [F] n'a pas réellement l'intention de vendre le bien : * il a fixé un prix excessif au vu d'un rapport d'expertise qui se base sur des éléments exclus de la vente. * initialement, il souhaitait transformer la propriété en gîte. Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de : - réformer le jugement, - débouter M. [F] de sa demande d'expulsion du fait de l'acceptation de l'offre de vente, - subsidiairement : - annuler le congé pour vendre du 25 mars 2021, - rejeter les demandes de M. [F], - le condamner à lui payer la somme de 10 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens incluant le coût de constats d'huissiers des 17 août 2021, 17 juin et 2 août 2022. * * * Par dernières conclusions notifiées le 26 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [Z] [F] présente l'argumentation suivante : - La locataire n'a pas régulièrement accepté l'offre : * elle n'a pas respecté le délai de 2 mois à compter de l'offre pour réaliser l'acte de vente. * ainsi, après qu'elle a été interrogée le 5 juillet 2021, elle a estimé n'être tenue à aucun engagement et s'est limitée à contester la régularité du congé pour continuer à lui nuire, allant même jusqu'à, le 21 novembre 2021, faire une offre non sérieuse d'acquérir 27 519 m² pour 350 000 Euros. * Mme [H] ne cherche qu'à se maintenir dans les lieux sans intention d'acquérir la propriété. - Le congé est régulier : * il est conforme à l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. * le tribunal a écarté les contestations de Mme [H] en estimant qu'elle avait été à même de comprendre sur quoi portait l'offre, qui précisait la référence cadastrale section F n° [Cadastre 2] avec terrain d'environ 2 200 m². * le congé porte sur la maison, le terrain avec sa piscine, même si sa position excède la parcelle n° [Cadastre 2], et empiète sur une parcelle qui lui appartient également. * c'est Mme [H] qui a étendu son occupation sans autorisation à un hangar et à l'ensemble des terrains. * le prix est conforme à l'évaluation effectuée par un expert judiciaire dans le cadre de son divorce, qui allait même jusqu'à 422 000 Euros. * Mme [H] s'est opposée aux visites des agents immobiliers chargés de la vente. * l'appelante fait finalement semblant de ne pas savoir quels sont les lieux qu'elle a pris à bail. Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de : - confirmer le jugement, - condamner Mme [H] à lui payer la somme de 5 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et mettre les dépens à sa charge. ------------------- MOTIFS : Le premier alinéa de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.' L'article 15-II dispose : 'Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (...) A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.' En l'espèce, en premier lieu, le bail désigne ainsi les locaux donnés à bail, étant précisé que la loi n'impose pas leur désignation cadastrale dans le contrat : '- Consistance : maison individuelle - Situation (adresse) : [Adresse 1] - Désignation des locaux, équipements et accessoires d'usage privatif : 5 chambres, 1 salle de bain, 2 salles d'eau, 1 bureau, 1 salon, 1 salle à manger, 1 cuisine équipée, 1 buanderie, wc, piscine avec robot ; nombre de pièces principales : 10 ; surface habitable 320 m². - Dépendances d'usage privatif : comble aménagé ou non, terrasse, jardin, antenne TV'. En deuxième lieu, le congé pour vendre mentionne qu'il porte sur les locaux suivants : 'Suivant contrat de bail en date du 17 09 2018 vous êtes locataire d'une maison à usage d'habitation sise sur la commune de [Localité 8], [Adresse 1] et désignée comme suit : une maison d'habitation cadastrée section F n° [Cadastre 2] de type T6 avec terrain d'environ 2 200 m² et piscine, d'une surface habitable d'environ 300 m²'. Cette mention correspond, sans contradiction, au bien désigné dans le contrat de bail et permet, à partir de la référence cadastrale, de déterminer très exactement la délimitation de la propriété proposée à l'acquisition et de la surface de jardin d'agrément, contrairement à ce que plaide Mme [H]. La loi n'impose pas la communication de diagnostics techniques avec le congé. En troisième lieu, après avoir reçu cette notification du congé pour vendre, par courriel du 25 mai 2021, Mme [H] a fait répondre, par son avocat, à M. [F] dans les termes suivants : 'Cher Monsieur, J'assiste votre locataire laquelle souhaite que je vous informe qu'elle se substitue à votre acquéreur pour acheter le bien immobilier qu'elle vous loue. Votre notaire a très certainement dû vous préciser, lorsque vous avez signé votre compromis, qu'il devait purger le droit de préemption du locataire. Nous informerons l'office notarial du souhait de votre locataire. Votre notaire pourra ainsi rédiger un nouvel avant contrat. Dans cette attente, recevez mes salutations les plus distinguées.' Par lettre recommandée envoyée le 25 mai 2021, Mme [H] a elle-même écrit à M. [F] dans les termes suivants : 'Je vous informe que je me substitue à votre acquéreur pour acheter le bien immobilier que je vous loue. Votre notaire a très certainement dû vous préciser, lorsque vous avez signé votre compromis, qu'il devait purger le droit de préemption du locataire. Nous informerons l'office notarial du souhait de votre locataire. Votre notaire pourra ainsi rédiger un nouvel avant contrat. Dans cette attente, recevez mes salutations les plus distinguées' Mme [H] a ainsi accepté la proposition d'achat, sans émettre la moindre réserve sur son caractère ambigu. Conformément au texte ci-dessus cité, elle disposait d'un délai de deux mois à compter de cette date pour réaliser l'acte de vente et réunir les fonds nécessaires. Loin d'y procéder, en réponse à la lettre qui lui a été adressée par le conseil de M. [F] le 5 juillet 2021 lui demandant de préciser sa position suite à son acceptation, elle a émis tout un ensemble de contestations et précisé in fine, 'dans ces conditions, vous comprendrez que ma cliente n'a pas entamé de démarches plus avant et qu'elle conteste le congé pour vente au regard de ses irrégularités' de sorte qu'à la date du 25 juillet 2021, la vente n'était pas réalisée. En quatrième lieu, l'appelante prétend désormais que le congé serait ambigu sur les éléments suivants : - dépendance constituée d'un ancien poulailler servant d'abri voiture : dès lors que cette dépendance fait partie intégrante de la propriété dont Mme [H] a l'usage en vertu du bail, et qu'elle se situe sur la parcelle n° [Cadastre 2], comme le constat établi le 17 juin 2022 par Me [V], huissier de justice, en atteste, elle est incluse dans l'offre de vente. - absence de clôture : la consultation du cadastre permet de connaître la délimitation du terrain indépendamment de l'absence de clôtures. - le terrain d'agrément porte également sur les parcelles n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] : Le bail ne porte que sur la partie jardin, c'est à dire la partie attenante à la maison, de sorte que Mme [H] ne peut prétendre user de ces parcelles. En outre, le congé spécifie qu'il ne concerne que la parcelle n° [Cadastre 2], c'est à dire seulement la partie jardin d'agrément qui s'y situe. - l'empiétement de la piscine : Il est acquis que la piscine enterrée d'une surface de 11 m x 4 m, dont la jouissance est incluse dans le bail et dans le congé pour vendre, se situe sur la parcelle n° [Cadastre 2] et qu'elle empiète également sur la parcelle voisine n° [Cadastre 4]. Toutefois, dès lors que la parcelle n° [Cadastre 4] appartient également à M. [F], son offre de vente porte nécessairement sur l'intégralité de la piscine incluant les quelques mètres carrés d'empiétement sur la parcelle n° [Cadastre 4]. Il n'existe ainsi aucune ambiguïté et c'est à juste titre que le tribunal a rejeté les contestations présentées sur ce point par Mme [H]. Elle prétend également que M. [F] n'aurait pas le réel projet de vendre, mais il s'agit d'une affirmation dépourvue de toute justification objective. En tout état de cause, Mme [H] avait, le 25 mai 2021, accepté l'offre sans aucune réserve ce qui l'engageait. A défaut de réalisation de la vente, non imputable au vendeur, son acceptation de l'offre d'achat est donc nulle et elle est déchue de tout droit d'occupation. Le jugement qui a validé le congé, ordonné le départ de Mme [H] et qui en a fixé les modalités doit être confirmé. Enfin, l'équité nécessite d'allouer à l'intimé, en cause d'appel, la somme de 4 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : - la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, - CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ; - Y ajoutant, - CONDAMNE [I] [H] à payer, en cause d'appel, à [Z] [F], la somme de 4 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE [I] [H] aux dépens de l'appel. - Vu l'article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Dominique BENON, Conseiller ayant participé au délibéré en l'absence de Mme la présidente de chambre empêchée, et par Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, Le Conseiller,