Cour d'appel, 22 mai 2024. 23/04566

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 MAI 2024 N° 2024/ 240 N° RG 23/04566 N° Portalis DBVB-V-B7H-BLA7B [Y] [J] épouse [W] [F] [W] C/ S.A. UNICIL Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karine SABBAH Me Brice TIXIER Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'AUBAGNE en date du 17 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 1121000209. APPELANTS Madame [Y] [J] épouse [W] née le 13 Mars 1987 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2] Monsieur [F] [W] né le 17 Juin 1967 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2] représentéS par Me Karine SABBAH, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE S.A. UNICIL dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2019, la SA UNICIL a donné à bail d'habitation à Madame [W] un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel à hauteur de 435,80 euros, outre 223,95 euros de provisions sur charges. Suivant acte de commissaire de justice du 25 juin 2021, la SA UNICIL a fait assigner Monsieur et Madame [W] aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour manquement répétés et graves aux obligations de jouissance paisible, d'entretien des parties communes et de laisser pénétrer le bailleur pour la réalisation de travaux, d'ordonner l'expulsion des requis, de les condamner solidairement à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à libération effective des lieux égale au montant du dernier loyer et charges soit 669,33 euros, ordonner que celle-ci soit indexée au 1er janvier de chaque année et de les condamner solidairement à lui régler la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par jugement rendu le 17 mars 2023, le Tribunal de proximité d'AUBAGNE a débouté les consorts [W] de leurs demandes, a prononcé la résiliation judiciaire des baux liant les parties pour manquement répétés et grave à leurs obligations locatives tant contractuelles que légales, pour violation de leur obligation de jouissance paisible, pour violation de leur obligation d'entretien des parties communes et de l'obligation de laisser pénétrer le bailleur pour la réalisation de travaux, a ordonné en conséquence l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, les a condamnés solidairement à payer à la SA UNICIL une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 669,33 euros jusqu'à libération des lieux, indexée à chaque date d'anniversaire dans l'hypothèse où les lieux n'auraient pas été libérés, les a condamnés solidairement à la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par déclaration au greffe en date du 28 mars 2023, les consorts [W] ont interjeté appel de cette décision. Ils demandent à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de constater qu'ils ont usé paisiblement de la chose louée, de débouter la SA UNICIL de ses demandes, de la condamner à leur régler les sommes de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, de 3.922 euros au titre du préjudice de jouissance et de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du constat d'huissier. A l'appui de leur recours, les consorts [W] font valoir : -qu'ils ont été chassés par les habitants de la Résidence ; -qu'ils produisent plusieurs attestations démontrant que la majorité de la Résidence les apprécient et ne s'en sont jamais plaints ; -que la SA UNICIL ne s'est pas présentée à la conciliation initiée par les locataires ; -qu'ils n'ont jamais fermé la porte aux travaux, au contraire, ceux-ci sont systématiquement insuffisants ou non-réalisés du tout ; -qu'ils ont contacté les associations et ont été entendus par les médias ; -que le bailleur ne remplit pas ses obligations ; -qu'ils sont victimes d'un acharnement et que l'inertie de leur bailleur leur cause un préjudice tant moral que de jouissance. Par ordonnance rendue le 12 octobre 2023, les conclusions notifiées dans les intérêts de la SA UNICIL ont été déclarées irrecevables, pour défaut de remise au greffe dans le délai imparti par les articles 909, 910 et 911-1 du Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits; Que selon l'article 1217 du Code civil la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution ; Que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; Que des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ; Que les dispositions de l'article 1728 du Code civil prévoient que le preneur est tenu de deux obligations principales : d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus ; Qu'aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; Qu'il est, en outre, obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; Qu'il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi précitée que le locataire est, quant à lui, obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives ; Qu'il résulte des nombreux courriers adressés par les consorts [W] à l'attention de la SA UNICIL que les premiers ont alerté la seconde dès leur entrée dans les lieux des désordres affectant le logement loué et ce pendant deux ans ; Que le rapport de recherche de fuites établis le 07 avril 2021 mentionne une présence d'humidité allant de très importante à saturation, un défaut léger au niveau du joint de fixation du robinet de la baignoire, un défaut important au niveau du système de vidage de la baignoire, défauts qui permet l'échappement de l'eau qui humidifie le sol, créant un sinistre par remontées capillaires sur les cloisons autour ; Que le procès-verbal de constat établi le 19 novembre 2021 par commissaire de justice fait état de murs gondolés car humides, de fissures qui se retrouvent de part et d'autre des cloisons, de l'absence de chauffage dans certaines pièces, de prises électriques dont les murs autour sont très abimés, de traces de moisissures et d'humidité dans toutes les pièces, même à proximité de prises électriques et de trous sur les parties inférieures des murs des chambres ; Que les lettres avec accusé de réception alertant le bailleur ont fait l'objet de retours par courrier mais il ne ressort pas des pièces versées aux débats qu'une prise en charge ait été effectuée ; Que les consorts [W] sont logés par la SA UNICIL dans un appartement sinistré qui porte atteinte à leur sécurité et à leur santé ainsi qu'à celles de leurs enfants ; Que sont également produites des plaintes déposées par Madame [W] pour des faits de menaces et de violences à l'encontre de Mesdames [V], [X] et [M] ; Que quatre attestations de témoin des habitants de la Résidence Les Restanques - LE BERTAGNE indiquent unanimement ne jamais avoir eu d'incident avec les consorts [W] et leurs trois enfants, dont deux sont reconnus handicapés ; Que les éléments soumis à la Cour ne sont pas de nature à démontrer une violation par les consorts [W] de leurs obligations de jouissance paisible, d'entretien des parties communes et de laisser pénétrer le bailleur pour la réalisation de travaux ; Qu'il y a en conséquence lieu d'infirmer le jugement rendu le 17 mars 2023 ; Que si les appelants ne rapportent pas la preuve de leur préjudice moral, il convient de considérer qu'ils ont subi un préjudice de jouissance certain, direct et personnel qu'il y a lieu d'indemniser à hauteur de 3.000 euros ; Attendu qu'il sera alloué aux consorts [W], qui ont dû engager des frais irrépétibles pour défendre leurs intérêts en justice, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que la SA UNICIL qui succombe, supportera les entiers dépens ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME le jugement rendu le 17 mars 2023 par le Tribunal de proximité d'AUBAGNE ; Statuant à nouveau et y ajoutant, CONSTATE que Monsieur et Madame [W] usent paisiblement des lieux loués ; CONDAMNE la SA UNICIL à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; REJETTE l'intégralité des demandes de la SA UNICIL, en particulier ses demandes en résiliation du bail du 1er juillet 2019 liant les parties ; REJETTE la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral formée par Monsieur et Madame [W] ; CONDAMNE la SA UNICIL à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la SA UNICIL aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du constat d'huissier. LA GREFFIERE LE PRESIDENT