Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 24/00001

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00001 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSX4 MINUTE N° :2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le : 04/03/24 à : M. [X] Copie exécutoire délivrée le :04/03/24 à : Me RATINAUD TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 MARS 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Monsieur [F] [I] [Adresse 2] Bâtiment 163 [Localité 3] représnté par Maître RATINAUD Florian, avocat au barreau de Saint-Denis DÉFENDEUR : Monsieur [U] [X] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] ni comparant ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 05 Février 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 5 décembre 2022, Monsieur [F] [I] A donné en location à Monsieur [U] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], Appt. 49, [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 335€, outre 45€ de provision pour charges et 20€ de provision pour la TEOM. Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, Monsieur [F] [I], se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 septembre 2023 resté sans effet, a assigné Monsieur [U] [X] à comparaître en référé devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Benoît aux fins de voir : - déclarer sa demande recevable et bien fondée, - voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond, mais dès à présent et par provision : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, - ordonner la libération des lieux et la restitution par le défendeur et la restitution des clés, - ordonner, à défaut de libération spontanée des lieux et remise des clés, l'expulsion, en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, des défendeurs et de toute personne introduite de leur chef dans les locaux, - autoriser la constatation et l'estimation des réparation locatives par huissier de justice commis à cet effet assisté, le cas échéant, d'un technicien et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûretés des loyers échus et charges locatives, - Condamner Monsieur [U] [X] à lui payer pour les causes sus énoncées par provision: - une somme de 1.600€ outre intérêts légaux à compter du commandement de payer, au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés arrêtée au 3 novembre 2023 à actualiser au jours de l'audience, - une indemnité d’occupation mensuelle de 400,00€ à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à libération effective de tout occupant, égale au montant du loyer révisé, des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail et de la TEOM au prorata, - ordonner que l'exécution de la présente ordonnance aura lieu au seul vu de la minute, - une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et du signalement à la CCAPEX. A l’audience du 5 février 2024, Monsieur [F] [I] a maintenu le bénéfice de son assignation et actualisé sa demande. Monsieur [U] [X], cité à étude, n'a pas comparu. Le Président n'a pas été destinataire de l’enquête effectuée par les services sociaux. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 4 mars 2024. MOTIFS L’article 834 du code de procédure civile dispose que “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. » Aux termes de l’article 835 du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La procédure a été régulièrement portée à la connaissance du défendeur, qui n’a pas contacté le tribunal pour solliciter le renvoi de l’affaire ou faire valoir ses arguments. Le fond de l’affaire peut ainsi valablement être évoqué. Sur la recevabilité de l'action Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.  En l’espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience. La CCAPEX a été saisie le 22 septembre 2023. La demande est ainsi recevable. Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire. Le demandeur justifie avoir délivré le 21 septembre 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 898,30€ représentant le solde des loyers et charges impayés arrêté au 19 septembre 2023 à hauteur de 800€ et les frais pour le surplus. Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par le défendeur dans le délai de six semaines de la délivrance de l’acte. Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 3 novembre 2023. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner la libération des lieux par le locataire et à défaut, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique. Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. Les modalités d'établissement de l'état des lieux de sortie étant régies par la loi du 10 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, il conviendra de faire application de ces dispositions pour la détermination des éventuelles réparations locatives. Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, le défendeur sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation de 380,00€, révisable selon les modalités prévues au contrat et au paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au prorata de son occupation, sur production du justificatif par le bailleur. L’arriéré de loyer, charges et indemnité d'occupation En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Monsieur [U] [X] au titre des loyers, charges, taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2023 et indemnités échus impayés arrêtés au 1er février 2024 d’une somme de 2.416,74€, déduction faite des frais d'huissier inclus dans les dépens. Monsieur [U] [X] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. Les dépens Monsieur [U] [X], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer et de saisine de la CCAPEX, et à payer au demandeur, qui a été contraint d'ester en justice pour faire valoir ses droits, une somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, DECLARONS la demande de Monsieur [F] [I] recevable, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond devant la juridiction compétente, Mais dès à présent, et par provision, CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 3 novembre 2023 ; CONDAMNONS Monsieur [U] [X] à payer le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité d’occupation de 380,00€, révisable selon les modalités prévues au contrat et au paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au prorata de son occupation, sur production du justificatif par le bailleur ; CONDAMNONS Monsieur [U] [X] à payer à Monsieur [F] [I] la somme de 2.416,74€ au titre des loyers et indemnités impayés arrêtés au 1er février 2024, avec intérêt au taux légal sur la somme de 800€ à compter du 21 septembre 2023, date du commandement de payer et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ; ORDONNONS l’EXPULSION de Monsieur [U] [X] et de tout occupant de son chef et en cas d’opposition avec le concours de la force publique ; RAPPELLONS qu’en tout état de cause le locataire ne pourra être expulsé des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ; DISONS qu'il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais de la défenderesse, CONDAMNONS Monsieur [U] [X] à payer à Monsieur [F] [I] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile; DEBOUTONS les parties des demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNONS Monsieur [U] [X] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandements de payer et de la saisine de la CCAPEX. AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits. LE GREFFIERLE JUGE