Cour d'appel, 07 février 2023. 22/00003

COUR D'APPEL D'ANGERS EXPROPRIATION ARRET N°4 AFFAIRE N° RG 22/00003 - N° Portalis DBVP-V-B7G-E6N2 Jugement du 16 Décembre 2021 Juge de l'expropriation d'ANGERS n° d'inscription au RG de première instance : 21/00004 ARRET DU 07 FEVRIER 2023 APPELANTS : Monsieur [H] [I] né le 15 Octobre 1947 à [Localité 13] (85) [Adresse 6] [Localité 9] Comparant assisté de Me Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d'ANGERS Madame [N] [J] épouse [I] née le 02 Février 1943 à [Localité 15] (49) [Adresse 6] [Localité 9] Non comparante représentée par Me Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 322009 INTIMEE : S.A. ALTER PUBLIC [Adresse 7] [Localité 8] Non comparante représentée par Me Pierre BROSSARD de la SELARL LEX PUBLICA, avocat au barreau d'ANGERS En présence de : LA DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE MAINE ET LOIRE Division Domaines - Pôle évaluation domaniale [Adresse 1] [Localité 8] Comparante en la personne de Mme [Z] [P], Inspectrice des finances publiques désignée le 22 novembre 2022 par Monsieur l'Administrateur des finances publiques de Maine-et-Loire pour le suppléer dans les fonctions de commissaire du gouvernement, COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 29 Novembre 2022 à 10H00, Madame ROUSTEAU, Présidente de chambre ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de : Madame ROUSTEAU, Présidente de chambre Madame ELYAHYIOUI, vice-présidente placée Madame GANDAIS, conseillère qui en ont délibéré Greffière lors des débats : Mme LIVAJA ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 07 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Sylvie ROUSTEAU, Présidente de chambre et par Sylvie LIVAJA, greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ Exposé de la situation M. [H] [I] et Mme [N] [J] épouse [I] sont propriétaires de deux parcelles situées au lieudit "[Adresse 11]" à [Localité 14] (Maine-et-Loire), cadastrées section AK n°[Cadastre 3], d'une contenance de 2 272 m² et n°108 d'une contenance de 7 236 m². Par délibération du 8 février 2017, le conseil municipal de la commune de [Localité 14] a approuvé la création de la Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) du [Adresse 16]. Par un traité de concession en date du 13 février 2017, la commune de [Localité 14] a confié à la société Alter Public (Anjou Loire Territoire) l'aménagement de la ZAC sur son territoire en autorisant cette dernière à acquérir des biens immobiliers situés à l'intérieur du périmètre de l'opération au besoin par voie d'expropriation. Par délibération du 26 juin 2019, le conseil municipal de [Localité 14] a sollicité l'ouverture conjointe de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique (DUP) et de l'enquête parcellaire en vue de l'aménagement de la ZAC. Par un arrêté du 9 janvier 2020, le préfet du Maine-et-Loire a prescrit I'organisation de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique et de l'enquête parcellaire. Les enquêtes se sont déroulées du 30 janvier au 18 février 2020. Par un arrêté du 15 juin 2020, le préfet du Maine-et-Loire a déclaré d'utilité publique le projet d'urbanisation du secteur du [Adresse 16] sur le territoire de la commune de [Localité 14] au bénéfice de la société Alter Public, projet qui nécessite l'acquisition de biens immobiliers par la société Alter Public. Par lettres recommandées avec accusés de réception signés le 1er avril 2020, la société Alter Public a notifié à M. et Mme [I] une offre préalable d'expropriation de leurs parcelles moyennant le versement d'une indemnité principale sur la base de 6,50 euros le m² d'un montant de 61 802 euros et d'une indemnité de remploi de 7 180,20 euros, soit une indemnité globale de 68 982 euros. En l'absence d'accord, par requête parvenue au greffe le 31 mai 2021, la société Alter Public a demandé au juge de l'expropriation la fixation des indemnités en annexant son mémoire. Par jugement du 16 décembre 2021 en fixation d'indemnités, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Angers a : - Rejeté les exceptions d'irrecevabilité et de nullité soulevées par M. [H] [I] et Mme [N] [J] épouse [I] tirés du fait du défaut d'arrêté préfectoral de cessibilité de leurs parcelles et du défaut de preuve qu'à cette date la convention d'aménagement du 13 février 2017 aurait reçu force exécutoire prévue à l'article 9 de la convention ; - Déclaré M. [H] [I] et Mme [N] [J] épouse [I] irrecevables en leurs questions prioritaires de constitutionnalité pour transmission au Conseil d'Etat ou à la Cour de cassation ; - Rejeté l'exception de nullité pour inconventionnalité soulevée par M. [H] [I] et Mme [N] [J] épouse [I] ; - Débouté M. [H] [I] et Mme [N] [J] épouse [I] de leur demande de transmission pour avis au Conseil d'Etat d'une question préjudicielle ; - Débouté M. [H] [I] et Mme [N] [J] épouse [I] de leurs demandes de sursis à statuer ; - Débouté M. [H] [I] et Mme [N] [J] épouse [I] de leur demande tendant à ce qu'il soit ordonné à la société Alter Public et au commissaire du Gouvernement de fournir des explications ; - Déclaré M. [H] [I] et Mme [N] [J] épouse [I] irrecevables en leur demande de transmission de l'exception d'illégalité du traité de concession ; - Déclaré la société Alter Public recevable en ses demandes ; - Fixé à la charge de la société Alter Public l'indemnisation de M. [H] [I] et Mme [N] [J] épouse [I] comme suit : indemnité principale : 61 802 euros indemnité de remploi : 7 180,20 euros soit une indemnité totale de 68 982,20 euros ; - Débouté M. [H] [I] et Mme [N] [J] épouse [I] de leur demande d'indemnisation au titre de la perte de chance ; - Débouté M. [H] [I] et Mme [N] [J] épouse [I] de leur demande d'expertise ; - Débouté la société Alter Public de sa demande relative à l'indemnité de remploi; - Débouté M. [H] et Mme [N] [J] épouse [I] de leur demande en paiement de frais irrépétibles ; - Débouté les parties de leurs autres demandes , - Laissé les dépens à la charge de la société Alter Public. Le 3 février 2022, les époux [I] ont déclaré faire appel de cette décision. La société Alter Public s'est constituée le 22 février 2022 et a déclaré faire appel incident. **** Dans leurs dernières conclusions, les époux [I] demandent à la cour de : - Déclarer la société Alter Public irrecevable et en tout cas mal fondée en son appel incident et ses demandes ; - Infirmer le jugement sur le montant de l'indemnisation ; - Fixer l'indemnisation à la somme totale de 471 646,00 euros soit : au titre de l'indemnité principale : 427 860 euros, au titre de l'indemnité de remploi : 43 786 euros ; Subsidiairement, - Fixer l'indemnisation à la somme totale de 262 470 euros soit : au titre de l'indemnité principale : 237 700 euros, au titre de l'indemnité de remploi : 24 770 euros ; - Condamner la société Alter Public à payer la somme de 20 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens d'appel recouvrés selon les dispositions de l'article 699 code de procédure civile; Ils estiment que la qualification de terrain à bâtir doit être retenue car les parcelles sont situées en zone 1AU donc pouvant être urbanisée immédiatement ou à tout le moins que le bien dispose d'une situation privilégiée. Les époux [I] apportent deux termes de comparaison de terrain à bâtir avec un prix de vente au m² de 121 et 123 euros et estiment qu'en déduisant le montant des frais de viabilisation, le prix au m² de 45 euros doit être retenu. A titre subsidiaire, compte tenu de sa situation privilégiée le prix au m² de 25 euros est sollicité. La société Alter Public estime que la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue. Elle demande donc la confirmation sur ce point mais la réformation de la décision ayant octroyé aux expropriés une indemnité de remploi qu'elle estime ne pas être due en vertu de l'article R 322-5 du code de l'expropriation. Elle sollicite par ailleurs la somme de 3 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses conclusions reçues le 5 août 2022, le commissaire du gouvernement demande la confirmation de la décision. SUR CE A titre liminaire, il y a lieu de constater la recevabilité des appels effectués dans les conditions de forme et délais requis. Il convient de préciser que l'appel de M. et Mme [I] ne porte que sur le montant de l'indemnité d'expropriation estimant que la qualification de terrain à bâtir doit être retenue et dispose d'une situation privilégiée. La qualification des parcelles Le juge doit fixer le montant de l'indemnité d'expropriation d'après la consistance, matérielle comme juridique, du bien à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. C'est par contre à la date de référence que doit être apprécié «l'usage effectif» du bien exproprié, notion qui recouvre en particulier la qualification et la constructibilité du terrain. La date de référence a été fixée par le juge de l'expropriation au 8 février 2017 correspondant à la date de délibération approuvée par le conseil municipal de la commune de [Localité 14] créant la [Adresse 16]. Cette date de référence qui est celle qui doit être prise en compte pour la qualification du terrain n'est pas contestée. A cette date, les parcelles sont situées en zone 1AU du PLU (plan local d'urbanisme) du secteur nord-ouest de l'agglomération angevine. Les parcelles sont en nature de prairie. Les époux [I] estiment que c'est à tort que la qualification de terrain à bâtir n'a pas été retenue. Pour reconnaître à un terrain la qualification de terrain à bâtir, le juge de l'expropriation doit se fonder non pas seulement sur les constatations effectuées lors de sa visite des lieux, mais aussi sur les conditions imposées par les textes, cette qualification étant, aux termes de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont à la fois : - situés dans un secteur désigné comme constructible par le plan d'urbanisme ou, en l'absence d'un tel document, dans une partie actuellement urbanisée de la commune, - desservis par des réseaux (voies d'accès, électricité, eau potable), à condition que ceux-ci soient à proximité immédiate et de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. En l'espèce les parcelles sont situées en zone 1AU du PLU de la commune et "peuvent être urbanisées immédiatement à l'occasion de la réalisation d'opérations d'aménagements d'ensemble, compatibles avec un aménagement cohérent de la zone' ce qui correspond à des terrains sur lesquels les constructions sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone. L'expropriant estime que les parcelles ne peuvent être qualifiées de terrains à bâtir puisqu'elles ne sont pas desservies par l'ensemble des réseaux, notamment les réseaux d'assainissement et d'électricité, lesquels ne sont pas situés à proximité et de capacité suffisante au regard de l'ensemble de la zone à aménager et que les parcelles ne bénéficiant pas d'un accès direct sur la voie publique, cette situation ayant été confirmée par le tribunal administratif de Nantes et l'arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 5 avril 2019. Il ressort des éléments de la procédure que les parcelles ne disposent pas d'un accès direct sur la voie publique. Elles sont en effet, séparées au sud-est, par des propriétés privées. Si du haut de la parcelle n°108, une rue est visible, elle est sans accès direct, des arbres la séparant du lotissement du [Adresse 11]. M. et Mme [I] se sont d'ailleurs prévalus de l'état d'enclavement de leurs parcelles devant le tribunal administratif de Nantes puis la cour administrative d'appel qui a confirmé le rejet de la demande de la société Loti Ouest Atlantique tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de [Localité 14] du 30 octobre 2015 qui avait refusé d'accorder le permis d'aménager en l'absence de desserte suffisante du projet. Il apparaît par ailleurs que si des réseaux existent et notamment celui de l'eau au regard des pièces versées par les appelants, ces réseaux ne sont pas situés à proximité immédiate et n'ont pas les dimensions et capacités suffisantes pour une opération d'ensemble. Le réseau électrique est situé à plus de 50 mètres des parcelles. Il existe un transformateur électrique à l'ouest de la parcelle n°[Adresse 5] et un autre au-delà de la parcelle n°[Cadastre 10] située au sud-est de la parcelle n°[Cadastre 3] qui ne se situent pas en conséquence à proximité immédiate puisqu'il ressort des écritures des appelants qu'ils sont situés à 200 mètres. Le tribunal administratif de Nantes, par un jugement du 20 novembre 2014, a rejeté la demande de M. [I] et de M. [S] d'annuler l'arrêté en date du 18 mai 2011 par lequel le maire de la commune de [Localité 14] a refusé de leur délivrer un permis d'aménager relatif à la création d'un lotissement de 56 logements sur les parcelles, en précisant que des travaux d'extension du réseau public d'électricité étaient nécessaires. En ce qui concerne l'assainissement, il a été observé lors du transport sur les lieux un regard sur la parcelle n°[Cadastre 10] situé à 90 mètres des parcelles des époux [I] (les parties en ont convenu lors du transport). Un autre regard a été visualisé à une cinquantaine de mètres de la parcelle n°[Cadastre 4] appartenant à M. et Mme [S]. Le constat d'huissier d'huissier dressé le 21 juin 2011 à la requête de M. et Mme [I] et de M. et Mme [S] n'est pas de nature à contredire cet élément compte tenu de ce qui précède. Le fait que dans le cadre d'un aménagement d'ensemble, les réseaux puissent être étendus, sous réserve de leur capacité est sans incidence sur la non proximité des réseaux qui ne permet pas de donner la qualification de terrain à bâtir aux parcelles litigieuses en l'état. La qualification de terrain à bâtir ne peut donc être retenue. Il importe toutefois dans le cadre de la fixation de l'indemnité d'expropriation de prendre en compte non seulement l'usage du bien mais aussi sa situation. Or, les parcelles des époux [I] disposent d'une situation privilégiée non seulement compte tenu de la proximité de la commune avec la ville d'[Localité 8] mais aussi le fait qu'elles soient situées à proximité d'un secteur urbanisé (piscine et gendarmerie) et donc d'équipements publics. Si les terrains présentent une certaine déclivité, ils sont aussi dotés d'une vue panoramique et d'un environnement préservé. Les termes de comparaison Il convient d'exclure les termes de comparaison des époux [I] correspondants à des terrains à bâtir. De même les offres d'achat dont arguent les époux [I] dans leurs écritures ne peuvent être retenues compte tenu de leur nature. Le commissaire du gouvernement vise deux termes de comparaison, l'un au prix de 4,50 euros le m² mais aussi un autre issu du jugement du juge de l'expropriation du tribunal de grande instance d'Angers du 30 janvier 2020 ayant fixé l'indemnité principale des terrains de M. [L] sis à [Localité 12], classés en zone 2AU sur la base de 7,50 euros le m². Les appelants contestent le terme de comparaison du bien appartenant aux consorts [B] qui est en zonage 2AU. Il importe toutefois de relever que ce terrain a été estimé, compte tenu de sa situation privilégiée à 6,50 euros le m² alors que d'autres biens situés en zone 1AU ont été estimés à un prix inférieur. Les époux [I] fournissent un terme de comparaison situé à Andard qui ne peut être retenu compte tenu de son ancienneté mais aussi de la particularité des deux parcelles vendues. Il y a lieu de relever toutefois que les appelants arguent aussi de la vente [T] d'un bien situé en zone 2AU mais aussi de la vente [W] situé en zone 2AU. Ces deux termes de comparaison ont été exclus en première instance puisqu'il s'agissait seulement de délibération du conseil municipal en vue de l'acquisition au prix de 8 euros le m². Toutefois en appel, les époux [I] fournissent l'acte de vente [W] et [T] du bien situé à proximité et dont la date d'acquisition est proche. Compte tenu de ces nouveaux éléments, il y a lieu de prendre en compte ces deux termes de comparaison et d'infirmer la décision. La demande des époux [I] d'une indemnité calculée sur la base de 25 euros le m² ne correspond à aucun des termes de comparaison. Toutefois la somme de 8 euros peut dorénavant être retenue. Les deux parcelles cadastrées section AK n°[Cadastre 3], d'une contenance de 2 272 m² et n°108 d'une contenance de 7 236 m² correspondent à une superficie totale de 9 508m² et l'indemnité principale devra donc être de 76 064 euros (9 508 m² x 8 euros). L'indemnité de remploi L'expropriant conteste qu'une indemnité de remploi ait été octroyée aux époux [I]. L'article R322-5 du code de l'expropriation précise que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement. Il a été rappelé par la jurisprudence et le conseil constitutionnel, saisi sur une QPC, le droit à la réparation intégrale du préjudice matériel subi du fait de l'expropriation. À ce titre, le caractère intégral de la réparation matérielle implique que l'indemnisation prenne en compte non seulement la valeur vénale du bien exproprié mais aussi les conséquences matérielles dommageables qui sont en relation directe avec l'expropriation. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. En l'espèce, la déclaration d'utilité publique est en date du 15 juin 2020. Les courriers d'offres de promoteurs sont seulement des offres sans engagement (pièces 33 et 34 de 1ère instance) et ne peuvent s'analyser comme issues d'une mise en vente. Des offres d'achats ont été versées par M. et Mme [I] au titre des termes de comparaison non retenus. L'offre d'achat de la société Loti Ouest Atlantique du 27 avril 2021 des parcelles objet de la présente procédure ainsi que de la parcelle n°[Cadastre 2] au prix net vendeur de 80 euros le m² est postérieure à la DUP. La pièce n°32 est un renouvellement par courrier du 23 janvier 2019 de la société Loti Ouest Atlantique d'une promesse d'achat des terrains mais est antérieure à la période de 6 mois par rapport à la DUP. Il y a donc lieu de confirmer le jugement ayant accordé une indemnité de remploi. Il convient en conséquence de fixer l'indemnité de remploi à la somme de 8 606,40 euros correspondant à : 20% jusqu'à 5 000€ : 1 000,00 euros 15% entre 5 000 et 15 000€ : 1 500,00 euros 10% au-delà : 6 106,40 euros Sur les autres demandes L'article 700 du code de procédure civile dispose que : "le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations." M. et Mme [I] sollicitent la somme de 20 000 euros à ce titre, il y a lieu de constater que cette demande est manifestement excessive et qu'il convient de condamner la société Alter Public à leur payer la somme de 4 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement du 16 décembre 2021 du juge de l'expropriation d'Angers en ce qu'il : - n'a pas retenu la qualification de terrain à bâtir des parcelles appartenant à M. [H] [I] et Mme [N] [J] épouse [I] cadastrées section AK n°[Cadastre 3], d'une contenance de 2 272 m² et n°108 d'une contenance de 7 236 m² mais a reconnu sa situation privilégiée. - a laissé les dépens à la charge de la société Alter Public ; Infirme le jugement sur le montant des indemnités allouées ; Statuant à nouveau et y ajoutant, - Déboute la société Alter Public de ses demandes ; - Fixe à la charge de la société Alter Public, l'indemnisation de M. [H] [I] et Mme [N] [J] épouse [I] la somme de 84 670,40 euros soit: au titre de l'indemnité principale 76 064 euros, au titre de l'indemnité de remploi 8 606,40 euros ; - Condamne la société Alter Public à verser aux époux [I] la somme de 4000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamne la société Alter Public aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés avec le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; LA GREFFIERE LA PRESIDENTE S. LIVAJA S. ROUSTEAU