Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/01568

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 3] [Localité 4] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/01568 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3ST Minute : 24/587 OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272 C/ Madame [Y] [R] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier; Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT, demeurant [Adresse 2] représenté par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [Y] [R], demeurant [Adresse 5] [Adresse 5] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 6 mai 2002, l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, venant aux droits de l’OPIEVOY, a donné à bail à Madame [Y] [M] et à Monsieur [C] [M] un logement (bâtiment 01, escalier B, étage 00, porte 4, logement 20001B0004) situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 379,44 euros. Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2011, l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, venant aux droits de l’OPIEVOY, a donné à bail à Madame [Y] [R] un local (bâtiment G1, escalier G, étage 00, porte 32, local 200G1G0032) situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 48,52 euros. Par avenant en date du 1er avril 2011, l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, venant aux droits de l’OPIEVOY, a modifié le contrat de bail pour l’accorder à Madame [Y] [R] divorcée [M] seule. Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Madame [Y] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 23.674,91 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. Par lettre en date du 7 novembre 2023 reçue le 20 novembre 2023 l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Madame [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [Y] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [Y] [R] au paiement des sommes suivantes :la somme de 25.075,53 euros suivant un décompte arrêté au terme du mois de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 27 septembre 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de décembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, une astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir jusqu’à la production d’une assurance locative, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 9 février 2024. À l'audience du 22 avril 2024, l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.129,36 euros arrêtée au 3 avril 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement. L'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Y] [R] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 septembre 2023. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant. Madame [Y] [R], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Madame [Y] [R] assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur les demandes principales Sur la loi applicable aux contrats Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur. En l’espèce, le contrat du 6 mai 2002 porte sur un logement et le contrat du 31 mars 2011 concerne un local. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts à des dates différentes, ils ont été conclu entre les mêmes parties. En outre, d’une part, le local est situé au sein de la même résidence, et d’autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation. Dès lors le local doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 mai 2002, de l’avenant du 31 mars 2011, du commandement de payer délivré le 27 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 3 avril 2024 que l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 221,41 euros imputée pour des frais. En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [R] à payer à l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 4907,95 euros, au titre des sommes dues au 3 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 février 2024 sur la somme de 2049,23 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, à l’article 13.b), qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 septembre 2023. S’il est indiqué un délai de deux mois laissé au locataire pour rembourser la dette, force est de constater que le délai légal, d’ordre public, prévu par la loi, dans sa version applicable à la date de la mise en œuvre de la clause résolutoire, est de six semaines. Il convient de retenir ce délai. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 8 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 mai 2002 à compter du 9 novembre 2023. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [Y] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [Y] [R] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 novembre 2023, Madame [Y] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Y] [R] à son paiement à compter de 9 novembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de justification de l'attestation d'assurance sous astreinte  Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l’espèce, le locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Madame [Y] [R] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision. Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [R] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Madame [Y] [R] à payer à l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 mai 2002, modifié par l’avenant du 31 mars 2011, entre l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d'une part, et Madame [Y] [R] d'autre part, concernant le logement (bâtiment 01, escalier B, étage 00, porte 4, logement 20001B0004) et le local (bâtiment G1, escalier G, étage 00, porte 32, local 200G1G0032) situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 9 novembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [Y] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [Y] [R] à compter du 9 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Madame [Y] [R] à payer à l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 4907,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3 avril 2024 échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 7 février 2024 sur la somme de 2049,23 euros et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE Madame [Y] [R] à payer à l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 avril 2024, échéance d’avril 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, CONDAMNE Madame [Y] [R] à justifier à l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, CONDAMNE Madame [Y] [R] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 septembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE Madame [Y] [R] à payer à l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, LE GREFFIER LE JUGE Page