Cour d'appel, 18 juin 2024. 22/02843

18/06/2024 ARRÊT N°24/430 N° RG 22/02843 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O5OV VCM/IA Décision déférée du 11 Juillet 2022 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 21/02983 J-C.ESTEBE [P] [Z] C/ [T] , [U] [M] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 2 *** ARRÊT DU DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANT Monsieur [P] [Z] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Michèle MONTARRY de la SELARL MONTARRY-MAUREL-FIORENTINI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉE Madame [T] , [U] [M] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Christine BRUNIQUEL-LABATUT, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V.CHARLES-MEUNIER et V.MICK, conseillers chargés du rapport, Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. DUCHAC, président V. CHARLES-MEUNIER, conseiller V. MICK, conseiller Greffier, lors des débats : M. TACHON ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement,par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. - signé par C. DUCHAC, président, et par M. TACHON, greffier de chambre. EXPOSÉ DU LITIGE Mme [T] [M] et M. [P] [Z] ont vécu en concubinage. Par acte authentique en date du 5 avril 2018 dressé par Me [S], le couple a fait l'acquisition en indivision d'un terrain situé [Adresse 1] (31), à hauteur pour M. [Z] de 27,80% et pour Mme [M] de 72,20%, pour le prix de 71 000 euros. Ils ont financé la construction d'une maison d'habitation à l'aide d'un prêt immobilier d'un montant de 138 108 euros sur une durée de 250 mois. Mme [M] et M. [Z] sont aujourd'hui séparés. Suivant acte sous seing privé en date du 7 décembre 2019, les parties ont signé un acte de licitation conventionnelle de leur bien au profit de Mme [M] à charge pour cette dernière de régler les frais d'acte et notariés, et sous condition suspensive de reprise du crédit par Mme [M]. En raison de désaccords subsistants, par acte en date du 3 août 2021, M. [Z] a fait assigner Mme [M] aux fins de nullité de la convention et de partage devant le tribunal judiciaire de Toulouse. Par jugement contradictoire en date du 11 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a : - rejeté les demandes de M. [Z], - ordonné à M. [Z] de réitérer l'acte du 7 décembre 2017 par-devant un notaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 60 jours à compter du présent jugement, - condamné M. [Z] à payer 3 000 euros à Mme [M] au titre des frais de défense, - condamner M. [Z] aux dépens. Par déclaration électronique en date du 25 juillet 2022, M. [Z] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions. Par conclusions d'incident déposées le 7 décembre 2022, Mme [M] demande au magistrat chargé de la mise en état la radiation de l'affaire. Par ordonnance en date du 10 mars 2023, le magistrat chargé de la mise en état a : - débouté Mme [M] de sa demande de radiation de l'affaire, - dit que la demande de délai de paiement n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat de la mise en état et a renvoyé M. [Z] à mieux se pourvoir de ce chef, - réservé les dépens. Dans ses dernières conclusions d'appelant en date du 11 mars 2024, M. [Z] demande à la cour de bien vouloir : - vu les articles 815 et suivants du code civil et notamment 815-12 et 815-13, puis 835 du code civil, et les articles 1178, 1128, 1130 et 1132 du code civil, - vu les articles 1359 et suivants du code d procédure civile, - vu les pièces, - prononcer la recevabilité de l'appel interjeté par M. [Z] à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 11 juillet 2022 en ce qu'il a : rejeté les demande de M. [Z], ordonné à M. [Z] de réitérer l'acte du 7 décembre 2017 par-devant un notaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 60 jours à compter du présent jugement, condamné M. [Z] à payer 3 000 euros à Mme [M] au titre des frais de défense, condamner M. [Z] aux dépens. - annuler l'acte du 7 décembre 2019, - le juger nul et non avenu, - renvoyer les parties devant tel notaire qu'il plaira à la juridiction de céans, hormis le notaire chargé du compromis du 7 décembre 2019, - attribuer le bien indivis à Mme [M] contre paiement d'une soulte à M. [Z], - fixer la valeur du bien indivis à la somme de 250 000 euros, - fixer la créance de M. [Z] sur l'indivision à la somme de 20 000 euros, - condamner Mme [M] à payer à M. [Z] la somme de 54 405,82 euros au titre de la soulte, - condamner Mme [M] à payer l'intégralité des crédits, charges et emprunts au titre du financement du bien indivis à compter du jour de la jouissance divise, - condamner Mme [M] à payer à M. [Z] la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. Dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 6 mars 2024 (et appel incident du 9 décembre 2022), Mme [M] demande à la cour de bien vouloir : - vu les dispositions des articles 1583, 1103 et suivants du Code Civil, - vu l'appel de M. [Z] - confirmer le jugement rendu le 11 juillet 2022, En conséquence, - rejeter la demande de vente aux enchères étant injustifiée en fait et en droit, - constater que M. [Z] et Mme [M] ont fait l'acquisition d'un terrain au Fauga à hauteur de 27,80% de droits pour M. [Z] et à hauteur de 72,20% pour Mme [M], - prendre acte de la réitération de l'acte de cession auprès de Maître [S], notaire, faite le 02 novembre 2022, - confirmer l'astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision entreprise, - fixer l'astreinte dont M. [Z] est débiteur à une somme de 5 200 euros due à Mme [M], - faire droit à la demande de liquidation de l'astreinte de Mme [M], - condamner M. [Z] de verser à Mme [M] la somme de 5 200 euros assortis des intérêts aux taux légaux à compter du 11 septembre 2022, correspondant à la liquidation de l'astreinte, - confirmer la décision de première instance condamnant M. [Z] au paiement de 3.000 euros au titre de l'article 700 du NCPC, - réformer la décision dont appel, Et y rajoutant, - condamner M. [Z] aux entiers dépens, ainsi qu'à une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, A titre infiniment subsidiaire, Dans la mesure ou : Mme [M] habite le bien dont s'agit depuis départ de M. [Z], soit depuis le 09/11/2019, Mme [M] a soldé l'emprunt immobilier le 13/11/2020, Mme [M] règle tant l'emprunt commun que l'emprunt substitutif depuis le départ de M. [Z], soit depuis le 09/11/2019, - condamner M. [Z] à verser la moitié des échéances desdits prêts jusqu'au parfait partage, - condamner M. [Z] à régler la moitié des frais notariés tant de l'acte sous-seing privé, que des frais notariés de partage, - attribuer l'immeuble à Mme [M], - confirmer que Mme [M] accepte que cet immeuble soit évalué à une somme de 250.000 euros, - fixer les droits des parties et selon décompte établi par Maître [S], notaire, le 30 décembre 2020 que M. [Z] est redevable à Mme [M] d'une somme de : 3.141 euros au titre de la soulte due, qui sera augmentée de la moitié des versements de l'emprunt immobilier jusqu'au jour du partage, 1.000 euros au titre de prêt personnel, - renvoyer les parties devant Maître [S] pour effectuer le partage et les comptes entre les parties, - confirmer la décision de première instance condamnant M. [Z] au paiement de 3.000 euros au titre de l'article 700 du NCPC ainsi qu'au prononcé de l'astreinte, - condamner M. [Z] à une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens. La clôture de la mise en état a été ordonnée le 11 mars 2024 et les parties ont exprimé leur accord pour sa révocation et une nouvelle fixation à la date du 26 mars 2024, ce à quoi il a été procédé par simple mention au dossier. L'audience de plaidoiries a été fixée au 26 mars 2024 à 14 heures. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIVATION Sur la nullité du compromis en date du 7 décembre 2019 Au visa des articles 1130, 1132 et 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul, ces conditions étant : - le consentement des parties : l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes - leur capacité de contracter - un contenu licite et certain, étant précisé que l'erreur de droit ou de fait, lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celle du cocontractant est une cause de nullité du contrat. En l'espèce les parties ont signé devant notaire le 7 décembre 2019 un acte de cession à titre de licitation d'un bien acquis en indivision le 5 avril 2018 au profit de Mme [M], acte procédant au calcul des créances dans le cadre de l'indivision et des opérations de partage, prévoyant l'attribution du bien immobilier à Mme [M] à charge pour M. [Z] de régler une soulte de 16.410 euros, somme à laquelle elle renonçait et acceptait de prendre en charge l'intégralité des frais de l'acte sous réserve de deux conditions suspensives : - l'obtention d'un crédit - la désolidarisation de M. [Z] du crédit souscrit. M. [Z] soutient qu'il existe une erreur sur la fixation de la valeur du bien immobilier, le bien étant évalué aux termes de l'acte à la somme de 180.000 euros alors que sa valeur réelle serait de 250.000 euros : son accord a donc été vicié alors que le notaire ne l'a pas mis en garde, malgré sa nationalité portugaise et le fait qu'il maîtrise mal le français, contre le fait que cet acte entraînait pour lui une obligation de limiter le prix à une valeur inférieure de plus de 30% du prix de la maison ni des conséquences que cela entraînait sur ses droits. M. [Z] produit aux débats une étude comparative réalisée par [16] pour le couple retenant un prix de 240.000 à 250.000 euros, étant observé qu'il s'agit d'une maison neuve à terminer (finitions sous plinthes, placards, peintures) et extérieurs (terrasse, clôtures, portail...), pièce non datée. Il produit en complément une recherche formée dans les transactions immobilières sur le secteur pour un bien vendu 271100 euros dans la même rue pour une surface comparable mais en juillet 2020 et sans descriptif ni photo de ce bien. Il échoue donc à rapporter la preuve de l'erreur sur la valeur du bien à la date de l'acte du 7 décembre 2019, d'autant que Mme [M] produit une estimation du 6 décembre 2019 émanant de 'meilleurs agents ' qui retient une évaluation moyenne de 192.100 euros (163.312 euros estimation basse et 220.951 euros estimation haute). Par ailleurs il sera rappelé que le bien a été acquis par les parties le 5 avril 2018 au moyen de l'achat d'un terrain pour le prix de 71.000 euros complété d'un contrat de construction de maison d'un montant de 141.477 euros, opération globale pour laquelle un emprunt de 138.108 euros a été contracté, cet acte étant intervenu devant le même notaire. Dès lors, M. [Z] est défaillant à démontrer l'existence d'une erreur sur le prix du bien immobilier tel que repris dans l'acte rédigé en décembre 2019, au vu de la concordance des éléments rappelés ci-avant et des concessions réciproques à faire dans le cadre d'une liquidation amiable. D'ailleurs les courriers adressés par le notaire le 30 décembre 2020 et le 11 mars 2021 au conseil de M. [Z] établis sur la base d'une valorisation à hauteur de la somme de 250.000 euros à la demande de M. [Z] ne permet que de confirmer cette analyse, à savoir une absence d'erreur sur le prix et dans l'hypothèse d'une valorisation comme celle sollicitée, l'absence d'impact sur le calcul des droits à soulte sollicités par M. [Z], ce qui permet d'écarter tout dol éventuel comme l'a rappelé le premier juge. Sur les erreurs de calcul alléguées par M. [Z] M. [Z] soutient que c'est à tort que le notaire et le premier juge ont retenu que le crédit immobilier devait nécessairement être remboursé par moitié par chacune des parties : il ne saurait être tenu de payer postérieurement à la cessation de la communauté de vie à la moitié du crédit restant dû alors que le bien a été attribué à Mme [M] et qu'il ne reçoit une soulte que pour une part de 27,70%. Aux termes de l'acte notarié en date du 5 avril 2018, les parties ont acquis le terrain à concurrence de 27,80% pour M. [Z] et de 72,20% pour Mme [M] , l'opération globale ayant le coût suivant : 71.000 euros pour le terrain et 141.477 euros pour la construction, soit un total de 212.477 euros pour lesquels un emprunt de 138.108 euros. Il n'est pas contesté que le solde a été financé exclusivement par Mme [M]. C'est ainsi sur la base de ces apports (la moitié du prêt pour M. [Z] et la moitié du crédit + la totalité de l'apport complémentaire de 75.000 euros) que les quotités de propriété ont été affectées à chacun. Dès lors pour être rempli de ses droits de propriété à hauteur de 27,80%, M. [Z] doit avoir réglé la moitié du crédit, que le bien soit attribué ou non, vendu ou non, ou que la vie commune persiste ou non, sans lien avec les engagements solidaires pris devant la banque, lesquels ne déterminent pas les droits des indivisaires. Par ailleurs à aucun moment ni le notaire ni le premier juge n'ont donné les calculs sur la participation aux charges du ménage contrairement à ce qu'affirme M. [Z] sans en faire la démonstration. C'est donc par un calcul approprié qu'il a été retenu que M. [Z] devait régler la moitié du crédit immobilier contracté et que ses droits à soulte s'élèvent à 27,80% de l'actif net. Sur les créances contre l'indivision M. [Z] soutient avoir investi des propres dans l'achat de matériaux et avoir réalisé seul des aménagements : réalisation de la clôture de la maison dont il a acheté les matériaux, réalisation d'une terrasse lui-même dont il a acheté les matériaux, réalisation des travaux de peintures, réalisation d'un dressing dont le bois a été acheté par moitié entre les indivisaires. Il sollicite une somme de 20.000 euros au total à ce titre sur le fondement des articles 815-12 et 815-13 du code civil sans en détailler la ventilation. Il produit : - un relevé de compte du [13] de décembre 2018 à décembre 2019 qui font apparaître des achats auprès de [14], [8], [5] sur le compte personnel de M. [Z], [6], [10], [9], [7], [12], [11] diffusion correspondant au listing manuscrit fait par M. [Z] pour un total de 2715,52 euros sans pour autant détailler la nature des achats faits - des photos alors qu'il érige le mur de clôture, au moins partiellement, fait des travaux de peinture en intérieur , ainsi que d'une dalle de terrasse coulée sans que l'on puisse en déduire que c'est lui qui a réalisé seul ces travaux, y compris la photo d'un intérieur de placard en bois. - une facture à son nom émise par Tout faire matériaux pour 522,47 euros correspondant à des matériaux pour une clôture mais postérieurement à la séparation en date du 2 mars 2020, dont il ne produit pas le justificatif de paiement - une facture de 5800 euros pour la cuisine, facture à son nom mais acquittée en espèces par Mme [M] et un relevé de [14] de 33,95 euros datant de novembre 2018 sans qu'il soit possible d'identifier les matériaux y figurant ni qui a réglé cette facture (date antérieure aux relevés produits). Comme l'a justement rappelé le premier juge, l'activité personnelle déployée par un indivisaire ayant contribué à améliorer le bien indivis ne peut être assimilée à une dépense d'amélioration au sens de l'article 815-13 du code civil. S'il peut se prévaloir d'une créance contre l'indivision relative aux matériaux qu'il affirme avoir réglés, il connaissait ces paiements au moment de la signature de l'acte litigieux et en tout état de cause fait défaut à les démontrer comme relevé ci-avant. Par ailleurs Mme [M] fait état d'une créance au titre de la cuisine mais aussi pour la TLE, les taxes foncières et divers achats de matériaux dont elle produit le détail des factures et des relevés de comptes y afférents, pour une somme au moins aussi importantes à celle réclamée par M. [Z]. Il sera rappelé que l'acte dont il est sollicité la nullité prévoit renonciation des indivisaires à réclamer quoi ce soit à ce titre et que l'examen des pièces permet de retenir que cette stipulation est manifestement à l'avantage de M. [Z] qui y a renoncé en toute connaissance de cause. Ainsi la décision du premier juge sera confirmée en ce que la demande de nullité de l'acte a été rejetée. Sur l'astreinte Le premier juge a ordonné la réitération de l'acte du 7 décembre 2017 devant notaire sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 60 jours à compter du jugement soit à compter du 11 septembre 2022. L'acte a bien été réitéré le 2 novembre 2022 devant le notaire, sous condition des résultats de l'appel en cours, comme produit aux débats, étant précisé que le jugement a été signifié le 28 juillet 2022 et qu'il a été interjeté appel le 25 juillet 2022. Dès lors si l'astreinte avait été utilement prévue par le premier juge, la réitération effective dans un délai très proche du jugement déféré ne justifie pas que cette astreinte soit confirmée en cause d'appel, la réitération allant prendre plein effet par le prononcé de cet arrêt. La décision sera infirmée de ce chef. Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile M. [Z] succombant principalement à l'instance sera tenu aux dépens sans qu'il y ait lieu de remettre en cause les dépens de première instance. En équité il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, sans remise en cause des dispositions prises par le premier juge à ce titre . PAR CES MOTIFS, la Cour, statuant dans les limites de sa saisine, Confirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a ordonné à M. [Z] de réitérer l'acte du 7 décembre 2017 par-devant un notaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 60 jours à compter du présent jugement, Statuant à nouveau de ce chef, Vu la réitération en date du 2 novembre 2022 de l'acte du 7 décembre 2019 par-devant Me [F] [S], notaire associé à [Localité 15] (31) Dit n'y avoir plus lieu à condamnation sous astreinte, y rajoutant, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [Z] aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LA PRESIDENTE, M.TACHON C. DUCHAC