Tribunal judiciaire, 18 mars 2024. 24/00040

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00040 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSW4 MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 18 MARS 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : S.A. SIDR [Adresse 1] [Adresse 1] comparante en personne DÉFENDEUR(S) : Madame [I] [Y] [D] [Z] [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Valentine MOREL, Assisté de : Loïs DECAESTEKER, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 19 Février 2024 DÉCISION : Contradictoire, RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SIDR a donné à bail à Madame [I] [Y] [D] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 14 août 2013, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 602,56 euros charges comprises à la date de l'assignation. Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Madame [I] [Y] [D] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 juin 2022 pour un montant en principal de 3818,79 euros. La SIDR a ensuite fait assigner Madame [I] [Y] [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 8 décembre 2023 aux fins de voir : constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ou à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; ordonner l’expulsion de Madame [I] [Y] [D] [Z], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [I] [Y] [D] [Z] à lui payer la somme de 3976,73 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; condamner Madame [I] [Y] [D] [Z] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 602,56 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu'au parfait délaissement des lieux ;condamner Madame [I] [Y] [D] [Z] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire. dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience. A l’audience du 19 février 2024, la SIDR- représentée par Madame [F] [P], munie d'un mandat de représentation - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 4474,09 euros, hors frais de justice. Convoquée par acte de commissaire de Justice signifié le 8 décembre 2023 à personne, Madame [I] [Y] [D] [Z] comparaît en personne et indique avoir effectué des paiements. Elle déclare des revenus de 600 euros provenant de l’indemnisation de son chômage, et reconnait que le logement est trop cher pour elle ; elle fait état, sans en justifier, d’une demande de mutation pour un logement plus petit et moins onéreux. Elle reconnaît que les versements effectués de 360 euros ne couvrent pas le montant du loyer augmenté des charges, mais indique s’être tenue aux montants fixés dans son dernier plan d’apurement. Elle sollicite en tout état de cause des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. En réplique, la SIDR fait observer que la condition de reprise du paiement du loyer courant n’est pas acquise puisque le loyer résiduel après déduction de l’aide au logement de 54 euros se monte à 554 euros, alors que le dernier paiement du 12 février 2024 se monte à 360 euros. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes. I. Sur la recevabilité : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 12 décembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023. Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 17 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ; or, bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, en vertu d'une clause résolutoire visant un délai de 2 mois. Or en l'espèce, le bail conclu le 14 août 2013 contient une clause résolutoire (article 7 du contrat de bail) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause et spécifiquement le délai de deux mois, a été signifié le 21 juin 2022, pour la somme en principal de 3818,79 euros. Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 22 août 2022. III - Sur l'indemnité d'occupation En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Madame [I] [Y] [D] [Z] est redevable d'une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien. Madame [I] [Y] [D] [Z] sera ainsi condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 606,09 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ; il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation de Madame [I] [Y] [D] [Z], en deniers et quittances, au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er février 2024. IV. Sur la dette locative La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [I] [Y] [D] [Z] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 4474,09 euros à la date du 16 février 2024, échéance de janvier 2024 outre un paiement de 360 euros le 12 février 2024 incluse. Madame [I] [Y] [D] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SIDR cette somme de 4474,09 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3818,79 euros à compter du commandement de payer (21 juin 2022) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. V. Sur les délais de paiement et l’expulsion L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative." En l'espèce, il peut être constaté que Madame [I] [Y] [D] [Z] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et n’est en tout état de cause pas en situation de régler sa dette en 36 mois compte tenu de sa situation financière particulièrement fragile. Il n'y a donc pas lieu d'octroyer des délais de paiement, suspensifs ou non. La dette locative sera ainsi immédiatement exigible et Madame [I] [Y] [D] [Z] devra restituer le logement libre de toute personne et de tous biens dès signification de la présente décision, à défaut son expulsion sera autorisée 2 mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux. V. Sur les demandes accessoires : Madame [I] [Y] [D] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Le cas échéant, elle supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'accueillir spécifiquement cette demande. L'exécution provisoire est par principe attaché aux décision rendue en première instance en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie de faire obstacle à ce principe. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2013 entre la SIDR et Madame [I] [Y] [D] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies et que le bail s'est trouvé résilié à la date du 22 août 2022; CONDAMNE Madame [I] [Y] [D] [Z] à payer à la SIDR la somme de 4474,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 16 février 2024 (comprenant l'échéance de janvier 2024 outre un paiement de 360 euros le 12 février 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2022 sur la somme de 3818,79 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE la SIDR, à défaut de libération volontaire, à faire procéder à l'expulsion de Madame [I] [Y] [D] [Z] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE Madame [I] [Y] [D] [Z] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu'ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 606,09 euros à ce jour ; REJETTE toute autre demande. CONDAMNE Madame [I] [Y] [D] [Z] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Et le présent jugement, prononcé le 18 mars 2024 par mise à disposition au greffe du juge des contentieux de la protection de Saint-Denis, la minute ayant été signée par Valentine MOREL, vice-présidente, et Madame Loïs DECAESTEKER, greffière, présente lors du prononcé. LA GREFFIÈRELA VICE-PRÉSIDENTE, juge des contentieux de la protection