Cour d'appel, 22 février 2024. 20/01362

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 22 FEVRIER 2024 N° RG 20/01362 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LQEF SCI KARIC c/ [T] [Y] [N] [W] [G] [W] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 janvier 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/02361) suivant déclaration d'appel du 11 mars 2020 APPELANTE : La SCI KARIC société civile immobilière au capital de 1 000 €, ayant son siège social sis à [Adresse 8], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro RCS 833 352 362, représentée par son représentant légal en exercice Représentée par Me Sylvain LEROY de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me DUIZABOT, avocat au barreau de PARIS INTIMÉES : [T] [Y] née le 20 Janvier 1943 à [Localité 9] de nationalité Française Retraitée demeurant [Adresse 4] / France [N] [W] née le 27 Février 1971 à [Localité 5] de nationalité Française Profession : Auteur compositeur interprète, demeurant [Adresse 3] [G] [W] née le 07 Septembre 1969 à [Localité 5] de nationalité Française Profession : Photographe, demeurant [Adresse 2] Représentés par Me CORNILLE substituant Me Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D'AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Jacques BOUDY Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU Conseiller : Madame Christine DEFOY Greffier : Madame Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * FAITS ET PROCÉDURE : Par actes sous-seing privés des 28 octobre 2017 et 4 novembre 2017, établis par Me [R], notaire, Mme [T] [Y], Mme [G] [W] et Mme [N] [W] se sont engagés à vendre à la SCI Karic un immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 7] (Gironde), au prix de 430 000 euros, sous différentes conditions suspensives dont l'obtention d'un prêt bancaire auprès de l'établissement bancaire LCL d'un montant de 300 000 euros sur 20 ans au taux de 2,5% l'an au plus tard le 30 novembre 2017. La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 27 décembre 2017. Une clause pénale de 48 000 euros a été prévue et un dépôt de garantie de 24 000 euros a été versé entre les mains de Me [R]. Se plaignant du silence de l'acquéreur, les vendeuses ont saisi le juge des référés aux fins de constater la résolution de la vente et d'obtention de la clause pénale. Par ordonnance du 7 janvier 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux a renvoyé les parties à se pourvoir au fond. Aussi, par acte du 20 février 2019, les consorts [Y] et [W] ont assignée la SCI Karic devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de résolution du compromis de vente aux torts exclusif de celle-ci et afin d'obtenir l'indemnisation de leur préjudice. Par jugement du 15 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - prononcé la résolution du compromis de vente des 28 octobre et 4 novembre 2017 aux torts exclusifs de la SCI Karic, - condamné la SCI Karic à payer à Mme [T] [Y], Mme [G] [W] et Mme [N] [W] la somme de 24 000 euros au titre de la clause pénale, - autorisé Mme [T] [Y], Mme [G] [W] et Mme [N] [W] à se faire remettre directement cette somme sur le dépôt de garantie détenu par Me [J] [R], notaire à [Localité 6], sur présentation de la justification de la signification à partie du présent jugement, - débouté la SCI Karic de sa demande en restitution du dépôt de garantie et du surplus de ses demandes, - condamné la SCI Karic à payer à Mme [T] [Y], Mme [G] [W] et Mme [N] [W] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamné la SCI Karic aux dépens, - rejeté toutes demandes plus amples ou contraires. La SCI Karic a relevé appel de ce jugement, le 11 mars 2020. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 novembre 2022, la SCI Karic demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 et 1304-3 : - d'infirmer le jugement de première instance, - de débouter Mmes [Y], [G] et [N] [W] de l'intégralité de leurs demandes, - d'ordonner la restitution des 24 000 euros séquestrés entre les mains de Mme [U] [L], clerc de notaire, - de condamner in solidum Mmes [Y], [G] et [N] [W] à lui payer la somme de 48 000 euros en réparation de son préjudice outre 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner les demandeurs aux entiers dépens. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 20 février 2023, Mmes [Y] et [W] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103 et 1304-3 du code civil : - de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a modéré le montant de la clause pénale à 24000 euros, Statuant à nouveau, - de condamner la SCI Karic à leur verser la somme de 48 000 euros, majorée des intérêts de retard au taux légal, à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale contenue dans le compromis de vente des 28 octobre et 4 novembre 2017, - de les autoriser à se faire remettre par Mme [L], clerc de notaire, la somme de 24 000 euros détenue à titre de dépôt de garantie outre les intérêts éventuellement produits par ce séquestre, - de débouter la SCI Karic de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - de condamner la SCI Karic à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2023. MOTIFS Sur la résolution du compromis de vente Le tribunal a prononcé la résolution du compromis de vente aux torts de l'acquéreur après avoir jugé que les conditions prévues au compromis de vente devaient s'appliquer et qu'en l'espèce, le refus du financement de la banque du 6 janvier 2018 avait été notifié aux vendeurs le 18 janvier 2018, soit au-delà du terme contractuellement prévu au 30 novembre 2017. La SCI Karic fait notamment valoir qu'elle a réalisé des demandes de prêt avant même la conclusion du compromis de vente. Le refus de prêt de l'établissement LCL n'est pas lié à une négligence de sa part mais à une défaillance dans le traitement du dossier par cette banque et au non-respect de sa promesse. A la suite du refus de l'établissement LCL le 6 janvier 2018, elle a sollicité un délai supplémentaire de régularisation jusqu'au 28 février 2018. La prorogation tacite du délai au 18 janvier 2018 découle du comportement du vendeur et de l'acquéreur. Un accord de principe avec la banque a été établi le 2 février 2018. Toutefois, cet avis ne vaut pas promesse unilatérale de contrat. Finalement, une offre de prêt lui a été faite le 23 avril 2018, qu'elle a régularisée le 16 mai 2018, date à laquelle la vente semblait encore possible, à défaut de mise en demeure par les vendeurs. Le défaut de réitération provient uniquement de la faute des vendeurs qui ont saisi le tribunal avant même d'en informer l'acquéreur. Les intimées exposent que l'absence de mise en demeure de la SCI Karic ne constitue pas une défaillance fautive de leur part. La SCI Karic a été défaillante dans la justification des diligences qu'elle a accomplies en vue de la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Le 12 décembre 2017, soit 12 jours après l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive, aucune demande de prêt n'avait été régulièrement formulée auprès de l'établissement LCL. Il ressort des échanges entre la SCI Karic et l'agence LCL que l'absence de réponse à la demande de prêt résulte de la carence de la SCI Karic quant à la production des documents et justificatifs nécessaires pour son dossier. L'absence de réalisation de la condition suspensive dans le délai prévu provient donc uniquement du comportement fautif de l'acquéreur. En outre, aucune prorogation du délai, y compris tacite, n'est intervenue. En toute hypothèse, si par impossible on devait considérer qu'une prorogation tacite était intervenue au 28 février 2018, celle-ci n'aurait eu aucun effet puisque la SCI Karic, sommée par les vendeurs de verser les fonds, n'y a pas déféré. *** Aux termes du compromis de vente passé entre les parties, les 28 octobre et 4 novembre 2017, il était notamment prévu que la vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention par la SCI Karic d'un prêt de 300 000 euros au plus tard le 30 novembre 2017. En outre, une réitération de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 27 décembre 2017. Aux termes du compromis de vente il était notamment prévu que l'obtention ou la non-obtention du prêt devrait être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l'expiration du délai prévu pour la réception de l'offre de prêt, soit en l'espèce le 30 novembre 2017. Il convient de constater que la SCI Karic n'a pas informé son vendeur de l'obtention ou de la non-obtention du prêt qu'elle avait sollicité, dans le délai contractuel. De même, du fait de cette abstention, le vendeur n'a pas mis en demeure l'acheteur de lui justifier de ses diligences sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition, ce qui permettait au vendeur à défaut de recevoir une réponse de son acheteur dans les huit jours de considérer que la condition était censée défaillie et que le compromis était caduc. Toutefois, l'utilisation de cette dernière faculté par le vendeur ne lui interdit pas de demander à son acheteur de justifier qu'il avait tout mis en 'uvre pour obtenir son prêt. Or, si l'appelante démontre qu'elle s'est rapprochée de sa banque en octobre 2017 pour obtenir le prêt, objet de la condition suspensive, il résulte des pièces des parties que le 24 octobre 2017, la banque demandait à la SCI Karic de lui fournir les pièces nécessaires à sa demande de prêt ( cf : pièce n° 12 de l'intimée) Or, l'appelante ne démontre pas avoir fourni ces pièces dans le délai prévu dans le compromis de vente puisque le 12 décembre 2017, soit 12 jours après l'expiration de la date butoir, elle sollicitait un rendez-vous de sa banque en vue de solliciter sa demande de prêt. En définitive ce n'est que le 18 janvier 2018, soit postérieurement à la date à laquelle elle devait fournir l'information quant au résultat de sa demande de prêt, et postérieurement encore à la date prévue pour signer l'acte authentique qu'elle a, à la demande du notaire de ses vendeurs, informé ce dernier qu'elle n'avait pas obtenu son prêt. En toute hypothèse, la SCI Karic ne démontre pas, ainsi qu'elle en a l'obligation, avoir sollicité le prêt, objet de la condition suspensive et notamment avoir répondu à sa banque qui lui demandait de compléter son dossier pour pouvoir analyser sa demande de prêt. Notamment, elle communique une réponse de sa banque du 12 décembre 2017 mais pas sa « demande » évoquée dans ce courriel. ( cf : sa pièce n° 3) Faute pour elle de démontrer avoir sollicité le prêt dans les conditions portées dans le compromis de vente et dans les délais de ce même contrat, et faute de démontrer l'accord des parties sur une prorogation du délai pour accomplir ses obligations, la condition suspensive est présumée défaillie. En effet, la SCI Karic ne démontre pas la volonté des vendeurs de proroger les délais contractuels qui avaient été fixés. Notamment si les intimées avaient accepté que la signature de l'acte authentique soit en définitive signé le 28 février 2018, c'était à la condition que la SCI Karic achète l'immeuble avec ou sans prêt, et en son état au jour de la signature du compromis de vente et non dans celui-ci dans lequel il serait le 28 février 2018. Or, l'appelante ne démontre pas avoir accepté ces conditions puisqu'elle n'a pas payé le prix de vente et ne s'est pas présentée en l'étude du notaire le 28 février 2018, et pas davantage à la date proposée par les vendeurs du 16 mars 2018. Au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer que la SCI Karic ne justifie pas avoir sollicité le prêt répondant aux caractéristiques convenues dans le compromis de vente, et ce avant le 30 novembre 2017. Sur la clause pénale La SCI Karic considère que la clause pénale ne serait pas due quand les intimées demandent dans le cadre de leur appel incident que celle-ci soit maintenue telle qu'elle avait été fixée contractuellement. Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. La clause pénale, qui est une sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution, sans qu'il n'y ait lieu de faire la preuve d'un préjudice. En l'espèce, compte tenu de l'inexécution de ses obligations par la SCI Karic, il convient de faire application de la clause pénale telle que mentionnée dans le compromis de vente, à défaut d'être manifestement excessive. En conséquence, il convient de faire droit à l'appel incident des intimées et ainsi de condamner la SCI Karic à payer aux consorts [Y] [W], la somme de 48 000 euros au titre de la clause pénale. Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des intimées en appel. La SCI Karic est condamnée à payer aux intimées à ce titre la somme de 2000 €. Les dépens d'appel sont à la charge de la SCI Karic qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf sur le quantum de la clause pénale et statuant de ce seul chef de jugement réformé : Condamne la SCI Karic à payer à Mesdames [T] [Y], [G] [W] et [N] [W], ensemble, la somme de 48000 euros au titre de la clause pénale, y ajoutant, Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne la SCI Karic à payer à Mesdames [T] [Y], [G] [W] et [N] [W], ensemble la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne la SCI Karic aux dépens de la procédure d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,