Cour d'appel, 21 février 2023. 21/01225

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE LE/IM ARRET N°: AFFAIRE N° RG 21/01225 - N° Portalis DBVP-V-B7F-E2Q4 Jugement du 06 Avril 2021 Juge des contentieux de la protection d'ANGERS n° d'inscription au RG de première instance 1120001292 ARRET DU 21 FEVRIER 2023 APPELANTS : Madame [R] [X] née le 23 Mars 1972 à [Localité 6] (49) [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Monsieur [G] [O] né le 27 Février 1982 à [Localité 8] (52) [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003768 du 08/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de ANGERS) Représentés par Me Julien TRUDELLE de la SELARL LEX PUBLICA, avocat au barreau d'ANGERS INTIME : Monsieur [C] [E] né le 16 Juin 1978 à [Localité 9] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Gilles PEDRON de la SELARL AD LITEM AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 190481 COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 12 Décembre 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée, qui a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente M. WOLFF, conseiller Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée Greffière lors des débats : Mme LEVEUF ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 21 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine MULLER, Conseiller faisant fonction de présidente, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE M. [C] [E] a donné à bail à M. [G] [O] et Mme [R] [X] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 10], suivant contrat du 6 juillet 2017 et moyennant un loyer mensuel de 390 euros. Des loyers étant demeurés impayés, le 23 décembre 2019, M. [E] a fait signifier aux locataires un commandement de payer et de justifier d'une assurance locative et visant la clause résolutoire. Par suite, il a fait assigner M. [O] et Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Angers aux fins de résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement des loyers. Suivant jugement réputé contradictoire du 6 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Angers a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2017 entre M. [C] [E] d'une part et M. [G] [O] et Mme [R] [X] d'autre part concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 10] sont réunies à la date du 23 janvier 2020, - ordonné en conséquence à M. [G] [O] et Mme [R] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour M. [G] [O] et Mme [R] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [C] [E] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné M. [G] [O] et Mme [R] [X] à verser à M. [C] [E] la somme de 2.591 euros (décompte arrêté au 1er mars 2021, incluant une dernière échéance de 390 euros au 5 mars 2021 et un dernier versement de la caisse d'allocations familiales de 306 euros pour le mois de mars 2021), solidairement à hauteur de 1.406 euros et in solidum pour le surplus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.576 euros à compter du 12 novembre 2020, - condamné in solidum M. [G] [O] et Mme [R] [X] à verser à M. [C] [E] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 390 euros, à compter du 1er avril 2021, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés et avec les intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité, - débouté M. [C] [E] de sa demande d'indexation de l'indemnité mensuelle d'occupation, - ordonné la capitalisation des intérêts, dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil, - condamné in solidum M. [G] [O] et Mme [R] [X] à verser à M. [C] [E] une somme totale de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné in solidum M. [G] [O] et Mme [R] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d'une assurance locative, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, - jugé qu'il n'y a pas lieu de mettre les frais de l'exécution forcée à la charge de M. [G] [O] et Mme [R] [X], - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration déposée au greffe de la cour le 19 mai 2021, M. [O] et Mme [X] ont interjeté appel de cette décision en son entier dispositif sauf en ce qu'il déboute le propriétaire de sa demande d'indexation de l'indemnité mensuelle d'occupation et juge qu'il n'y a pas lieu de mettre à leur charge les frais d'exécution forcée, intimant dans ce cadre M. [E]. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 novembre 2022 et l'audience de plaidoiries fixée au 12 décembre de la même année, conformément aux prévisions d'un avis du 28 février 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 3 mars 2022, M. [O] et Mme [X] demandent à la présente juridiction de : - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, ainsi qu'en leurs demandes, fins et conclusions, Y faisant droit, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions leur faisant grief, A titre principal : - débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire : - leur accorder un délai de dix-huit mois pour quitter le logement sis [Adresse 1] à [Localité 7], - leur accorder un échelonnement du paiement des sommes qui seraient mises à leur charge dans la limite de deux années, En tout état de cause : - condamner M. [E] à verser à me Marine Hainselin la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, - condamner M. [E] aux dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures déposées le 23 juin 2022, M. [E] demande à la présente juridiction de : - le recevoir en ses demandes, fins et prétentions et en conséquence, - confirmer le jugement entrepris, Y ajoutant : - prononcer l'acquisition de la clause résolutoire au 23 janvier 2020 pour défaut d'assurance ou à titre subsidiaire au 23 février 2020 pour non-paiement des loyers depuis août 2018, - rejeter les demandes de délais d'exécution pour libérer les lieux ainsi que les demandes de délais de paiement, - liquider l'indemnité d'occupation due entre le 1er avril 2021 et le 3 mai 2022 à la somme de 2.621 euros, - condamner in solidum M. [O] et Mme [X] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner in solidum M. [O] et Mme [X] aux entiers dépens comprenant les dépens de 1ère instance incluant le coût du commandement de payer et de justifier d'une assurance locative, le coût de la signification et que [de'] la notification à la préfecture ainsi que les frais d'exécution et dépens d'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail En droit, l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose notamment que : 'Le locataire est obligé : (...) g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. (...)'. Le premier juge observant que les locataires ne justifiaient pas d'une assurance pour la période couverte par le commandement a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 23 janvier 2020. Aux termes de leurs dernières écritures les appelants soutiennent que 'la jurisprudence considère que le locataire peut suspendre le paiement des loyers au propriétaire qui ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent'. A ce titre, ils indiquent avoir constaté, courant mai 2018, une fuite provenant du toit, désordre auquel il n'avait pas été remédié en janvier suivant. Par ailleurs ils soutiennent qu'il n'a pas plus été paré aux autres difficultés que constituent une odeur nauséabonde, des problématiques de robinetterie ainsi qu'avec les volets. Ils précisent que dans ces conditions, ils ont pris l'initiative de suspendre le paiement des loyers. Parallèlement, ils indiquent justifier d'une assurance habitation. Subsidiairement, les appelants sollicitent un délai de 18 mois, en application de l'article L 412-3 du Code des procédures civiles d'exécution, pour quitter les lieux, indiquant que leur situation financière est délicate et qu'ils ont fait une demande de logement social. Aux termes de ses dernières écritures, l'intimé souligne que la première mention relative à des désordres (courriel du 21 janvier 2019) est postérieure aux premiers incidents de paiement (échéance d'août 2018) et cela alors même que le loyer résiduel est d'un montant mensuel de 39 euros. Au surplus, il observe que les pièces versées par les appelants lors de la constitution de leur dossier pour la prise à bail apparaissent manifestement factices (absence de mentions obligatoires sur les bulletins de salaires notamment taux horaire du SMIC erroné, noms de l'employeur et du propriétaire sur une quittance de loyer identiques...). Il souligne en tout état de cause avoir fait délivrer commandement de payer et de justifier d'une assurance, auquel il n'a pas été déféré dans les délais de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 23 janvier 2020, la production d'une attestation postérieurement à cette date ne permettant pas de faire échec à la demande en constat de la résiliation du bail. De plus, il souligne que dans le délai de deux mois posé par le commandement, les loyers dus n'ont pas été réglés. S'agissant de l'argumentaire qui lui est désormais opposé, le propriétaire observe que, malgré une occupation du logement depuis plus de quatre années, il n'a été entrepris aucune démarche aux fins de reconnaissance du caractère indécent du logement. De plus, il souligne que les photographies produites ne démontrent pas le caractère indécent du logement mais son manque d'entretien pas les locataires qui au surplus maintenaient constamment les volets fermés, cette situation étant au demeurant confirmée par le procès-verbal d'expulsion. S'agissant du mail, invoqué, il conteste l'avoir reçu et souligne que ses contradicteurs avaient déjà falsifié des pièces. Sur ce En l'espèce, l'intimé communique aux débats le contrat de bail le liant aux appelants qui stipule notamment : 'à défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer, des charges justifiées, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. Ce délai est réduit à un mois pour défaut d'assurance contre les risques locatifs ou non-justification du paiement d'une seule prime (...)'. Par ailleurs, il produit également un commandement de payer les loyers et les charges et de justifier de l'assurance locative signifié le 23 décembre 2019 aux appelants. A ce titre, les appelants communiquent aux débats une attestation d'assurance habitation du 9 juillet 2021, portant sur une période d'un an à compter du lendemain. Il en résulte que les locataires ne démontrent aucunement la souscription d'une assurance portant sur la période visée au commandement. Il en résulte que la clause résolutoire est acquise au 23 janvier 2020, le moyen des locataires tiré du caractère indécent du logement étant, à cet égard, inopérant de sorte que la décision de première instance doit être confirmée à ce titre ainsi qu'en ses dispositions portant sur les conséquences de la résiliation du bail. Enfin, s'agissant de la demande de délai pour quitter les lieux, au regard d'une expulsion effectivement entreprise le 3 mai 2022, cette prétention est devenue sans objet. Sur l'arriéré locatif et la demande en délais de paiement Aux termes de leurs dernières écritures les appelants rappellent ne disposer que du RSA, avoir déposé un dossier de surendettement et avoir également sollicité des solutions de relogement. Ils indiquent donc que leur situation pécuniaire est des plus précaires. Ils précisent qu''à ce jour, [ils] ne sont donc pas en mesure de procéder au règlement de la dette', de sorte qu'ils sollicitent des délais de paiement. Aux termes de ses dernières écritures l'intimé indique que ses contradicteurs ne se sont pas acquittés du loyer depuis le mois d'août 2018. Dans ces conditions, il sollicite la confirmation du jugement, 'sauf à liquider le montant de l'indemnité d'occupation (...) pour un total de 5.070 euros' dont il convient de déduire les sommes perçues de la Caisse d'Allocations Familiales pour 2.449 euros (au 1er novembre 2021). Sur la demande en délais de paiement, il souligne qu'aucune proposition de montant mensuel n'est formée pas plus qu'un versement n'a été réalisé depuis le jugement. De sorte qu'il s'oppose à cette demande. Sur ce En l'espèce, l'intimé communique aux débats un décompte actualisé de sa créance au mois d'avril 2022. De cette pièce, il résulte qu'entre les mois d'avril 2021 et 2022, 13 échéances de 390 euros (5.070 euros) n'ont été honorées que partiellement par 7 versements de 306 euros et un dernier de 307 euros émanant de la Caisse d'Allocations Familiales (2.449 euros). Par ailleurs, les appelants n'indiquent aucunement avoir assumé quelque paiement que ce soit qui n'ait pas été pris en compte par le propriétaire. De plus et s'agissant de l'état de l'immeuble, les quelques photographies produites ainsi que le 'courriel' du 21 janvier 2019 invoqué par les locataires ne sont aucunement de nature à démontrer qu'ils ont avisé de quelque manière que ce soit, le propriétaire de l'immeuble des désordres qu'ils dénoncent désormais. En effet la pièce présentée comme étant un mail n'en présente aucunement les caractéristiques, la première page étant un tableau (prenant toute la longueur de la feuille) comportant les mentions : 'date de création : De : À : Objet', et en seconde page un texte. Dans ces conditions, il convient, en sus de la décision de première instance, de 'liquider' les sommes dues par les appelants à hauteur de 5.070 - 2449 = 2.621 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période ayant couru entre avril 2021 et avril 2022. S'agissant des délais de paiement, si les appelants démontrent avoir perçu entre juillet 2019 et mai 2021, outre une allocation de logement, le revenu de solidarité active pour plus de 710 euros par mois, il doit être souligné que le dernier décompte produit par l'intimé portant sur une période allant d'août 2018 à avril 2022 établit l'absence de versement de quelque somme que ce soit en dehors des aides au logement. Dans ces conditions, les appelants ne démontrant pas leur capacité à assumer quelque échéancier que ce soit, la demande en délais de paiement doit être rejetée. Sur les demandes accessoires Les appelants qui succombent doivent être condamnés aux dépens, les frais d'exécution forcée étant recouvrés conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d'exécution et ne correspondent aucunement à des dépens d'appel. Par ailleurs l'équité commande de condamner les appelants au paiement à l'intimé de la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Enfin, les dispositions de la décision de première instance s'agissant des dépens et des frais irrépétibles doivent être confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME, dans les limites de sa saisine, le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Angers du 6 avril 2021 ; Y ajoutant : LIQUIDE l'indemnité d'occupation due par M. [G] [O] et Mme [R] [X] à M. [C] [E] pour la période ayant couru entre le 1er avril 2021 et le 3 mai 2022 à la somme de 2.621 euros (deux mille six cent vingt et un euros) ; CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [R] [X] au paiement à M. [C] [E] de la somme de 1.200 euros (mille deux cents euros) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [R] [X] aux dépens. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. LEVEUF C. MULLER