Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 7]
[Localité 3]
CIVIL - JCP
Minute n° 25/349
RG n° : N° RG 25/00066 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CPFB
[H]
C/
[B]
JUGEMENT DU 05 Août 2025
DEMANDEUR(S) :
Monsieur [V] [H]
né le 05 Août 1986 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 8]
LUXEMBOURG
comparant
d'une part,
DEFENDEUR(S) :
Monsieur [Y] [B]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant
d'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Président : Sylvie RODRIGUES
Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR
Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY
DEBATS :
Audience publique du : 27 mai 2025
Copie exécutoire délivrée le :
à : Monsieur [V] [H]
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er avril 2021, Monsieur [K] [E] a donné à bail à Monsieur [Y] [B] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros et une provision mensuelle sur charges de 30 euros, le tout payable d’avance au plus tard le 05 de chaque mois.
Suivant acte reçu le 21 avril 2023 par Maître [I] [X], notaire associé à [Localité 9], Monsieur [V] [H] a acquis la pleine propriété du bien susvisé.
Le 09 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à Monsieur [Y] [B] pour la somme de 3 152,80 euros dont 3 000 euros en principal.
-oOo-
Par acte de commissaire de justice en date du 08 janvier 2025, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 09 janvier 2025, Monsieur [V] [H] a fait assigner Monsieur [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location à la date du 09 décembre 2024,
dire que, depuis la résiliation du bail, Monsieur [Y] [B] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2],
ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [B], ainsi que celle de toute personne introduite de son chef dans les lieux donnés en location, tant des locaux que des dépendances visées au bail, conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution,
dire que, faute par lui de libérer les lieux dans les délais légaux, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d'exécution,
condamner Monsieur [Y] [B] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des loyers et charges impayés, du 1er impayé jusqu’au 09 décembre 2024, date de la résiliation du bail et échéance du mois de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et de la jurisprudence de la cour de cassation (Com. 25 mai 1982),
condamner Monsieur [Y] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer plus charges, soit 450 euros, depuis la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,
condamner Monsieur [Y] [B] au paiement d’une somme de 300 euros au titre des frais exposés par le requérant en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,
condamner le même au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,
rappeler l’exécution provisoire de la décision sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.
-oOo-
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mai 2025.
A cette audience, Monsieur [V] [H], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a indiqué que le locataire s’était acquitté d’une partie de sa dette, postérieurement à la délivrance du commandement de payer, et qu’il occupait toujours le logement litigieux.
Monsieur [Y] [B], cité par acte remis à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
L’affaire étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 05 août 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.
Selon l'article 24 III de la même loi, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.
En l’espèce, Monsieur [V] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le 10 octobre 2024 de la situation d'impayés concernant Monsieur [Y] [B], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.
Par ailleurs, une copie de l’assignation délivrée le 08 janvier 2025 a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par la voie électronique le 09 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.
La demande est par conséquent recevable.
Sur la clause résolutoire
Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 1er avril 2021 contient une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte délivré le 09 octobre 2024, le bailleur a fait commandement à Monsieur [Y] [B] de payer la somme de 3 000 euros en principal et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée en accordant au débiteur un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette.
Le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.
Dès lors, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 décembre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation
L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.
En outre, il est constant que l'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
En l'espèce, Monsieur [Y] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2024.
Il sera dès lors dit qu'à défaut par Monsieur [Y] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion des occupants, avec le concours de la force publique si besoin est.
Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient en outre de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation illicite du logement et de condamner Monsieur [Y] [B] à lui payer, à compter du 10 décembre 2024, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges, soit la somme actuelle de 450 euros selon le décompte figurant au commandement, qui sera revalorisée selon les conditions du bail, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.
Sur la dette locative
Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, Monsieur [V] [H] justifie de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé par les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte de l’arriéré locatif
Il ressort de ce décompte, arrêté au 09 décembre 2024, que Monsieur [Y] [B] reste devoir la somme de 2 500 euros à cette date au titre des loyers et charges.
Monsieur [Y] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, de sorte qu’il sera condamné à payer ladite somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2024, date du commandement de payer.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [Y] [B], succombant à l’instance, doit être condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [H] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, celui-ci sera condamné à verser au demandeur la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions rendues en première instance sont de droit assorties de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE la demande formée par Monsieur [V] [H] recevable ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2021 sont réunies au 10 décembre 2024 et que le bail portant sur le logement sis [Adresse 2], se trouve donc résilié au 10 décembre 2024 ;
DIT qu'à défaut par Monsieur [Y] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;
RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à payer à Monsieur [V] [H], à compter du 10 décembre 2024, une indemnité d'occupation mensuelle de 450 euros (quatre cent cinquante euros) qui sera revalorisée selon les conditions du bail, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à payer à Monsieur [V] [H] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 09 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à payer à Monsieur [V] [H] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.
Ainsi fait et jugé à [Localité 10], le 05 août 2025.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
