Cour d'appel, 25 mars 2024. 22/06414

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50D Ch civ. 1-4 construction ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 25 MARS 2024 N° RG 22/06414 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VPII AFFAIRE : S.C.I. SYCOMORE IMMO 1 C/ [J] [E] et autres Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 22 Septembre 2022 par le Juge de la mise en état de CHARTRES N° Chambre : N° Section : N° RG : 20/01778 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Jérôme NALET, Me Julien GIBIER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. SYCOMORE IMMO 1 [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 552 APPELANTE **************** Monsieur [J] [E] [Adresse 4] [Localité 2] Représentant : Me Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 Madame [L] [Z] [Adresse 4] [Localité 2] Représentant : Me Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 Madame [K] [T] [Adresse 4] [Localité 2] Représentant : Me Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 Madame [D] [P] épouse [M] [Adresse 4] [Localité 2] Représentant : Me Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 Madame [N] [O] [Adresse 4] [Localité 2] Représentant : Me Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 Association syndicale libre ELEGIES prise en la personne de son comité syndical représenté par sa présidente, Madame [L] [Z] [Adresse 4] [Localité 2] Représentant : Me Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 INTIMÉS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et Madame Séverine ROMI, Conseillère chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Fabienne TROUILLER, Présidente, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, Greffière, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE, FAITS ET PROCÉDURE La société Sycomore immo 1 (ci-après la société Sycomore) a acheté et revendu de 2011 à 2015 plusieurs lots dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] (28). Les propriétaires ainsi que l'association syndicale libre Elegies (ci-après l'ASL Elegies) se sont plaints de désordres sur la charpente et la couverture de l'immeuble. Une ordonnance de référé a été rendue le 16 décembre 2016 par le président du tribunal judiciaire de Chartres désignant M. [I] en qualité d'expert. L'expert a remis son rapport le 24 janvier 2020. Par acte d'huissier du 5 novembre 2020, M.[J] [E], Mme [L] [Z], Mme [K] [T], Mme [D] [P] épouse [M], Mme [N] [B] ainsi que l'ASL Elegies ont fait assigner la société Sycomore devant le tribunal judiciaire de Chartres, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, afin : - qu'il soit dit et jugé que les lots vendus par la société Sycomore aux demandeurs étaient atteints de vices cachés sur la charpente - qu'il soit dit et jugé que la société Sycomore avait la qualité de vendeur professionnel et par conséquent que pesait sur elle une présomption irréfragable de connaissance du vice caché - qu'il soit dit et jugé que la société Sycomore devra réparer l'intégralité de tous les dommages résultants du vice et qu'elle sera condamnée à payer à M. [E], Mme [Z], Mme [T], Mme [P] épouse [M], Mme [B] ainsi qu'à l'ASL Elegies les sommes suivantes : - 68 434 euros TTC au titre des travaux de charpente - 42 018,70 euros TTC au titre des travaux de couverture - 672 euros TTC au titre des travaux de bâchage soit une somme totale de 111 124,70 euros TTC - que la société Sycomore soit condamnée à payer à M. [E], à Mme [Z], à Mme [T], à Mme [P] épouse [M] et à Mme [B] la somme de 2 000 euros, chacun, en réparation de leur préjudice de jouissance ; - que la société Sycomore soit condamnée à payer à M. [E], Mme [Z], Mme [T], Mme [P] épouse [M], Mme [B] et l'ASL Elegies la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance contradictoire du 22 septembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Chartres : - s'est déclaré compétent pour statuer sur les 'ns de non-recevoir soulevées par la société Sycomore, mais l'en a déboutée, - a déclaré recevable l'action engagée par M. [E], Mme [Z], Mme [T], Mme [P] épouse [M], Mme [B] et l'ASL Elegies, - a condamné la société Sycomore à payer à M. [E], Mme [Z], Mme [T], Mme [P] épouse [M], Mme [B] et l'ASL Elegies, la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - a condamné la société Sycomore aux dépens d'incident avec recouvrement direct au profit de son conseil, - a rejeté le surplus des demandes, - et a renvoyé le dossier à l'audience de mise en état. Le juge de la mise en état a retenu que l'action des demandeurs engagée le 5 novembre 2020 était recevable en application des articles 122 du code de procédure civile et 1648 du code civil, en ce que les demandeurs n'avaient pu connaître les vices dans toute leur ampleur qu'au moment du dépôt du rapport d'expertise, soit le 24 janvier 2020, et que seule cette date avait pu faire courir le délai d'action. Il a également retenu que l'action engagée à l'encontre de la société Sycomore n'était pas « prescrite » au titre de l'article 1792 du code civil, les travaux réalisés entre 2010 et 2011 ayant fait courir un délai de dix ans, interrompu par l'assignation en référé du 21 novembre 2016, pour refaire courir un délai de la même durée. Il a enfin retenu la recevabilité de l'action individuelle des propriétaires en ce que les désordres avaient eu une incidence sur les lots privatifs des propriétaires du fait des infiltrations et également celle de l'ASL Elegies en ce que ses statuts ont pour objet la propriété et l'entretien des biens communs à tous les propriétaires de l'ensemble immobilier. Par déclaration du 21 octobre 2022, la société Sycomore a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses conclusions n°2 déposées le 19 mai 2023, la société Sycomore demande à la cour de : - juger que l'action des demandeurs est irrecevable comme tardive, - juger, en tant que de besoin, que leur action ne peut être fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil, les vices allégués n'ayant pas été provoqués par des travaux d'ordre structurel effectués sous sa maîtrise d'ouvrage, - condamner in solidum M. [E] ainsi que Mmes [Z], [T], [M] et [B] à lui verser une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner in solidum M. [E] ainsi que Mmes [Z], [T], [M] et [B] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société Feugas avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - à titre subsidiaire juger que l'ASL Elegies n'a aucune existence légale, compte tenu du caractère impératif du statut de la copropriété et en tout état de cause, qu'elle n'a pas qualité à agir en lieu et place du syndicat des copropriétaires existant, la juger irrecevable en son action, - juger l'action de M. [E] ainsi que celle de Mmes [Z], [T], [M] et [B] irrecevable pour défaut de qualité et intérêt à agir, faute pour eux de rapporter la preuve de désordres à l'intérieur des parties privatives de leurs lots respectifs, - condamner in solidum M. [E] ainsi que Mmes [Z], [T], [M] et [B] à lui verser une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société Feugas avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle soutient que l'action fondée sur la garantie des vices cachés est prescrite en ce que la découverte des vices s'est faite non au dépôt du rapport de l'expert mais lors de ses investigations qui ont révélé les vices dénoncés. Sur l'action fondée sur la garantie décennale, elle affirme n'avoir pas fait de travaux pouvant ressortir de cette garantie. Sur la recevabilité de l'action des copropriétaires et de l'ASL, elle affirme qu'ils n'ont pas qualité ou intérêt pour agir, seul le syndic de copropriété pouvant le faire s'agissant de parties communes. Aux termes de leurs premières conclusions, déposées le 24 janvier 2023, M. [E], Mmes [Z], [T], [P] épouse [M], [B] ainsi que l'ASL Elegies demandent à la cour de : - débouter la société Sycomore de l'ensemble de ses demandes, - la condamner à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Sycomore aux entiers dépens. Les intimés reprennent les termes de l'ordonnance pour contester les prétentions de la société Sycomore. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de l'appelante, il est renvoyé aux écritures de celle-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'affaire, initialement fixée à l'audience de plaidoiries du 12 juin 2023, a été renvoyée en raison de l'indisponibilité du président à l'audience du 22 janvier 2024 et mise en délibéré au 25 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité des demandes des copropriétaires Sur le fondement des vices cachés L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 1648 du code civil dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par 1'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Ce délai est un délai de prescription susceptible de suspension -et d'interruption- par notamment la désignation d'un expert en référé, le délai recommençant à courir à compter du dépôt du rapport pour un nouveau délai en application de l'article 2239 du code civil. En l'espèce, il est admis que, sauf circonstances particulières, les vices ne peuvent être connus dans toute leur ampleur qu'au moment du dépôt du rapport d'expertise judiciaire qui les révèle. La société Sycomore soutient que l'existence du ou des vices était connue dans toute son ampleur et ses conséquences par les demandeurs pendant le déroulement des investigations menées par l'expert judiciaire, avec l'appui de la société de couverture [R] et du bureau d'études BESB, notamment lors de la réunion d'expertise organisée le 27 septembre 2018. Il ressort du rapport d'expertise que dans sa note aux parties n°1 du 9 mai 2017, M. [I], indique dans l'intitulé « Premières réflexions sur les causes : Les désordres relatifs à la charpente ['] sont importants ; la stabilité de la charpente, en cas de vent et de neige, n'est pas assurée » et s'agissant de la couverture « Ces désordres sont visibles à partir du sol. L'ensemble de la couverture doit être repris ». Une réunion avec l'expert s'est effectivement tenue le 27 septembre 2018, en présence de la société de couverture [R] et du bureau d'études BESB. Toutefois, si l'expert a constaté des désordres sur la charpente lors de ses investigations et s'il en a fait part aux protagonistes, il n'en demeure pas moins que les acquéreurs, non professionnels, ont pu légitimement attendre qu'il rende l'ensemble de ses conclusions pour connaître la nature et l'ampleur des désordres. Ainsi, comme l'a justement relevé le premier juge, seule la date de la remise du rapport d'expertise judiciaire le 24 janvier 2020 marque le début du délai d'action de l'article 1648 du code civil. L'action des demandeurs engagée par assignation délivrée le 5 novembre 2020 sur le fondement des articles 1641 et suivants est donc recevable. Sur le fondement de l'article 1792 du code civil S'agissant de la recevabilité de l 'action tirée de l 'application des articles 1792 et suivants du code civil, l'article 1792-4-1 du même code dispose que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du même code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article. Ce délai est un délai de forclusion. En l'espèce, il ressort de l'analyse de l'expertise judiciaire et des actes de propriété des parties, que la société Sycomore a entrepris d'importants travaux de rénovation, avant la division de l'immeuble en lots et leur vente, ayant porté notamment sur la création de fenêtres de toit, donc sur la charpente, ce qui pourrait engager la garantie légale édictée par ces articles. Ces travaux réalisés avant les ventes ont ouvert, à leur réception, un délai de dix ans pour faire bénéficier ses acquéreurs de la garantie décennale, délai de forclusion, qui n'est susceptible que d'interruption. Toutefois, aucune réception n'est évoquée par les parties, de telle sorte qu'il n'est pas possible de déterminer la date à laquelle le délai de forclusion aurait commencé à courir. L'immeuble a été acquis le 31 juillet 2010, par la société Sycomore, qui après y avoir effectué des travaux, a revendu les lots aux copropriétaires entre 2013 et 2015. L'ordonnance de référé, interruptive de forclusion, a été prononcée le 16 décembre 2016. La société Sycomore a été assignée par acte d'huissier du 5 novembre 2020. En conséquence, l'irrecevabilité soulevée par la société Sycomore ne peut être constatée. L'ordonnance doit être confirmée sur ce point. Sur la recevabilité de l'action individuelle des copropriétaires S'agissant de la recevabilité de l'action individuelle des propriétaires, les désordres affectant la charpente et la couverture mis en évidence par l'expert judiciaire sont susceptibles d'avoir une incidence sur les lots privatifs des copropriétaires du fait des infiltrations générées. Or si l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 donne qualité au syndicat des copropriétaires d'agir en justice, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires si l'action entre dans les attributions reconnues au syndicat, le même article prévoit également que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. Il s'agit d'un droit fondamental reconnu aux copropriétaires. Ainsi, l'action qui se rapporte à leurs parties privatives comprises dans leurs lots de copropriété relève de la seule action individuelle des propriétaires dudit lot. En conséquence, les copropriétaires individuels sont recevables en leur action. Sur la recevabilité de l'action engagée par l'ASL Elegies Les associations syndicales régies par 1'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, peuvent agir en justice dans le cadre de leur objet, particulièrement pour la sauvegarde des ouvrages et équipements relevant de leur compétence. En l'espèce, l'ASL Elegies a pour objet notamment la propriété et l'entretien des biens communs à tous les propriétaires de l'ensemble immobilier ainsi qu'il résulte de ses statuts. Elle est donc recevable à exercer aux côtés des propriétaires individuels, l'action en indemnisation des dommages affectant les parties communes de l'immeuble. Sur les dépens et les autres frais de procédure La société Sycomore, qui succombe, a été à juste titre condamnée aux dépens de l'incident en première instance. Elle est également condamnée aux dépens d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du même code. Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions, les circonstances de l'espèce justifient de condamner la société Sycomore à payer à la partie adverse une indemnité de 3 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance en intégralité ; Y ajoutant, Condamne la société Sycomore immo 1 à payer les dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne la société Sycomore immo 1 à payer à M. [J] [E], Mme [L] [Z], Mme [K] [T], Mme [D] [P] épouse [M], Mme [N] [B] et l'Association syndicale libre Elegies une indemnité totale de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,