Cour d'appel, 22 mai 2024. 23/06871

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 MAI 2024 N° 2024/ 244 N° RG 23/06871 N° Portalis DBVB-V-B7H-BLKBK Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] C/ [L] [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurent GAY Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciarie de MARSEILLE en date du 11 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/06517. APPELANTE Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL CIPA AGENCE ETOILE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège représentée par Me Laurent GAY, membre de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Madame [L] [C] demeurant [Adresse 1] signification DA le 15/06/2023 à étude signification conclusions le 12/07/2023 à étude défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024. ARRÊT Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Madame [L] [C] est propriétaire, au sein de l'ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1], du lot n°6. Débitrice d'un arriéré de charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] lui a adressé deux mises en demeure les 6 juillet 2020 et 2 mars 2021. Suivant acte de commissaire de justice du 30 décembre 2022, le SDC [Adresse 1] a fait assigner Madame [C] aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes de 6.911,40 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 07 juillet 2021, date du commandement de payer, de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ceux compris le coût du commandement de payer. Par jugement rendu le 11 avril 2023, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a débouté le SDC [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes et l'a condamné aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 22 mai 2023, le SDC [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de condamner Madame [C] à lui payer les sommes de 7.814,54 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 07 juillet 2021, date du commandement de payer, de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ceux compris le coût du commandement de payer. A l'appui de son recours, le SDC [Adresse 1] fait valoir : que la motivation du jugement dont appel manque de précision ; que les sommes demandées sont incontestables ; que la trésorerie du SDC est très négativement impactée par le compte débiteur de l'intimée. Madame [C], régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'en application de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ; Que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l'article 24 de cette même loi ; Que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SDC relative à chaque quote-part de charges ; Que Madame [C] n'ayant pas contesté, dans les délais impartis par l'article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, elle n'est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ; Qu'il appartient au SDC [Adresse 1] de prouver que Madame [C] est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Que réciproquement, il appartient à celle-ci de prouver s'en être acquittée ; Qu'en cause d'appel, le SDC [Adresse 1] sollicite le paiement des charges de copropriété de la période allant du 1er avril 2020 au 1er septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07 juillet 2021 ; Que le SDC produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant aux majorités légalement requises les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2020, du 1er janvier au 31 décembre 2021, ajustant le budget pour les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2022 et approuvant le budget de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023, les appels de fonds du 1er janvier 2020 au 30 juin 2023 ainsi qu'un décompte arrêté au 31 décembre 2023 ; Que celui-ci révèle que la dette de Madame [C] s'élève à 7.814,54 euros ; Que, toutefois, il fait apparaitre plusieurs sommes relatives à des frais engagés par le SDC [Adresse 1] auprès d'avocats et de commissaires de justice, ainsi que des frais de mise en demeure qui ne peuvent être considérés comme des charges de copropriété ; Que ceux-ci s'élèvent à la somme de 1.484,96 euros ; Qu'en outre, les frais engagés pour la réalisation d'un pré état-daté ne sont pas justifiés ; Qu'il convient donc de déduire de la somme globale de 7.814,54 euros due au titre de l'arriéré des charges de copropriété la somme de 1.484,96 euros et celle de 318 euros ; Que la somme de 6.011,58 euros qu'il convient de retenir comme étant un arriéré de charges de copropriété imputable à Madame [C] apparaît dûment justifiée ; Qu'il y a donc lieu, par voie d'infirmation du jugement dont appel, de condamner Madame [C] à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 6.011,58 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 31 décembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 02 mars 2021, date de la mise en demeure ; Attendu que l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ; Que selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ; Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ; Qu'ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ; Qu'ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Qu'il ressort du décompte arrêté au 31 décembre 2023 que Madame [C] est redevable de la somme de 361,50 euros au titre des frais de recouvrement engagés par le SDC [Adresse 1] comprenant les frais de mise en demeure et de remise de dossier ; Qu'il y a donc lieu, par voie d'infirmation du jugement dont appel, de condamner Madame [C] à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 361,50 euros au titre des frais exposés par le SDC pour recouvrer sa créance avec intérêts au taux légal à compter du 02 mars 2021, date de la mise en demeure ; Attendu que l'article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ; Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; Qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ; Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ; Que les manquements de Madame [C] à ses obligations essentielles à l'égard du SDC [Adresse 1] de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ; Qu'il convient ainsi, par voie d'infirmation, de condamner Madame [C] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Attendu qu'il sera alloué au SDC [Adresse 1], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice en cause d'appel, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Madame [C], qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel en ceux compris le coût du commandement de payer ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut par mise à disposition au greffe en dernier ressort, INFIRME le jugement rendu le 11 avril 2023 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE ; Statuant à nouveau et y ajoutant, CONDAMNE Madame [L] [C] à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 6.011,58 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 02 mars 2021 ; CONDAMNE Madame [L] [C] à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 361,50 euros au titre des frais de recouvrement selon décompte arrêté au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 02 mars 2021 ; CONDAMNE Madame [L] [C] à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [L] [C] à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [L] [C] aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer. LA GREFFIERE LE PRESIDENT