Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 21/00894 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTULM
N° MINUTE : 1
Assignation du :
18 Janvier 2021
Jugement en fixation
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 29 Mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. BNP PARIBAS
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0238
DEFENDERESSE
S.C.I. CHERTIER
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Jean-pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0441
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pauline LESTERLIN, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 06 Novembre 2023 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
FAITS
Selon acte sous seing privé des 13 avril et 18 avril 2011, la SCI CHERTIER a fait bail et donné à loyer en renouvellement, à la société BNP PARIBAS, divers locaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er novembre 2010 pour se terminer le 31 octobre 2019.
Le loyer a été fixé à la somme annuelle en principal de 120.294,18 euros. Il s'élevait en fin de bail à la somme annuelle en principal de 130.032,68 euros.
Par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2019, la société BNP PARIBAS a sollicité le renouvellement de son bail pour le 1er novembre 2019.
Par acte extrajudiciaire du 7 février 2020, la SCI CHERTIER a proposé de fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 220.000 euros en principal.
Par mémoire préalable du 25 novembre 2020, le preneur sollicitait la fixation du loyer à la somme annuelle de 107.700 euros en principal.
Par acte extrajudiciaire du 18 janvier 2021, la BNP PARIBAS a assigné la SCI CHERTIER devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS.
Suivant jugement du 19 octobre 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement entre les parties à compter du 1er novembre 2019 et désigné madame [I] en qualité d'expert.
Suivant ordonnance du 9 mars 2022, monsieur [M] a été désigné pour remplacer madame [I].
Le 22 décembre 2022, monsieur [M] a déposé son rapport au greffe du juge des loyers commerciaux.
Suivant mémoire après expertise n°2, notifié le 27 septembre 2023, la BNP PARIBAS a sollicité du juge des loyers commerciaux :
- FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2019 à la somme annuelle en principal de 100.396 € HT et HC ;
- DIRE que les trop-perçus de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2019 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu'à parfait paiement ;
- DIRE que les intérêts seront capitalisés par application de l'article 1343-2 du Code Civil ;
En toute hypothèse,
- JUGER que les locaux loués ne sont pas à usage exclusif de bureaux ;
- DEBOUTER la SCI CHERTIER de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- CONDAMNER la SCI CHERTIER au paiement de la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de la SELAS LPA-CGR avocats (Me Géraldine Piedelièvre) en application de l'article 699 du Code de procédure civile ;
- RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Aux termes de son dernier mémoire, notifié le 23 octobre 2023, la SCI CHERTIER formule ainsi ses demandes devant le juge des loyers commerciaux :
" La bailleresse sollicite que la BNP PARIBAS soit déboutée de l'ensemble de ses prétentions et que le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS fixe le prix du bail renouvelé au 1er novembre 2019 à la somme annuelle de 167 475 euros hors charges et hors taxes.
Elle sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du mémoire en date du 23 juillet 2021 puis à chaque date d'exigibilité, et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d'un an.
Il convient d'ordonner le partage des dépens, en ce compris les frais d'expertise. "
Il est expressément renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens développés.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 6 novembre 2023 et mise en délibéré ce jour.
MOTIFS
Il résulte du jugement avant dire droit et il n'est pas contesté que le bail a été renouvelé à compter du 1er novembre 2019.
Sur la description des lieux loués
Aux termes du rapport d'expertise, l'emplacement des lieux loués est ainsi décrit :
" Les locaux objets de l'expertise sont situés à [Adresse 7], [Adresse 1], dans un quartier d'habitation relativement excentré dans lequel les immeubles collectifs sont bien représentés. […] Les locaux sont situés à un emplacement bénéficiant d'une animation commerciale de qualité, particulièrement intéressante aux abords du métro "Tolbiac" avec des commerces de proximité, de services et de restauration dont certains exploités sous enseigne nationale (LCL, Banque Populaire, McDonald's, Maison du Monde, Carrefour City…). […] Les éléments ci-dessus exposés mettent en évidence la très bonne adéquation entre la commercialité de l'emplacement et l'activité d'agence bancaire exercée. "
Aux termes du rapport d'expertise, les lieux loués sont ainsi décrits :
" Immeuble d'angle de catégorie ordinaire constitué de divers corps de bâtiment, élevés sur sous-sol d'un rez-de-chaussée, d'un à quatre étages droits - Construction en maçonnerie à façade sous enduit peint - Garde-corps en ferronnerie légèrement ouvragée - Couverture en zinc. […] Linéaire de façade d'environ 22,00 mètres : - 15,50 mètres sur la [Adresse 8], avec plusieurs vitrines et un DAB - 6,50 mètres sur l'avenue d'Italie, avec porte d'accès vitrée automatique télescopique et deux DAB ".
Les locaux loués sont composés d'un rez-de chaussée permettant d'accueillir la clientèle, d'un 1er étage comprenant des bureaux et des débarras et d'un sous-sol comprenant des locaux d'archives, une salle des coffres et des réserves.
L'expert retient en conclusion les facteurs de valorisation suivants :
" - Importante chalandise et qualité de l'animation commerciale de l'emplacement - Voisinage immédiat de la station de métro "Tolbiac"
- Très bonne visibilité des locaux en raison de l'important linéaire de façade (environ 22,00 m) et de leur situation à l'angle de deux voies - Climatisation réversible " .
Les parties ne contestent pas la description des locaux loués et de l'emplacement telle que réalisée par l'expert judiciaire.
Sur la fixation du loyer renouvelé au 1er novembre 2019
Sur le déplafonnement du loyer renouvelé au 1er novembre 2019
La société BNP conteste tout motif de déplafonnement du loyer en raison d'une modification des facteurs locaux de commercialité et sollicite la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, soit la somme de 100.396 euros , en ce qu'elle est inférieure au loyer plafonné d'un montant de 136.100,29 euros.
La SCI CHERTIER sollicite la fixation du loyer renouvelé au 1er novembre 2019, à la valeur locative, soit la somme de 167.457 euros, en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, emportant déplafonnement du loyer. En revanche, aux termes de son dernier mémoire, la bailleresse ne soutient plus que le déplafonnement serait également justifié par l'usage exclusif de bureau et il n'y a donc pas lieu d'examiner ce moyen.
Au regard des moyens soulevés, il appartient donc au juge des loyers commerciaux dans un premier temps de calculer le loyer plafonné et rechercher la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement afin de permettre leur comparaison, sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner le moyen tiré de la modification des facteurs locaux de commercialité au soutien de la demande de déplafonnement.
Sur le loyer plafonné
Aux termes du rapport d'expertise, le loyer plafonné au 1er novembre 2019 est égal à la somme de 136.100,29 €, selon le calcul suivant :
Loyer annuel en principal à compter du 1er novembre 2010 : ............................................................................................120 294,18 €ILC 2ème trim. 2019, dernier indice paru au 1er novembre 2019 …………....................................................................................115,21 €ILC 2ème trim. 2010..................................................................101,83 €
Loyer de renouvellement plafonné au 1er novembre 2019 : 120 294,18 € x (115,21 / 101,83) = 136 100,29 €.
La société BNP est en accord avec le calcul de l'expert et la SCI CHERTIER n'évoque pas dans son mémoire le calcul du loyer plafonné.
Le juge des loyers commerciaux retient le loyer plafonné au 1er novembre 2019, tel qu'il résulte du rapport d'expertise, soit la somme de 136.100,29 euros HT et HC.
Sur la valeur locative
La société BNP soutient que la valeur locative au 1er novembre 2019 est de 100.396 euros HT et HC, au regard de la surface pondérée de 154m2 retenu par l'expert, du prix unitaire de 600 euros/m2 devant être retenu et après application d'une majoration de 10% de la valeur locative en raison de la capacité de libre cession et déduction de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à hauteur de 1.130,98 euros, contestant tous les motifs de majoration soulevés par le bailleur.
La SCI CHERTIER soutient que la valeur locative au 1er novembre 2019 est fixée à la somme de 167.475 euros au 1er novembre 2019 au regard de la surface pondérée de 154m2B retenue par l'expert et non contestée, du prix unitaire de 750 euros/m2 devant être retenu et de la nécessaire majoration de la valeur locative à hauteur de 45% en raison de la faculté de libre-cession mais aussi de la liberté d'apposer des enseignes, de la liberté de réaliser des travaux, notamment de changement de distribution et de percement de gros murs mais aussi en raison de la clause d'exclusivité et du droit de préemption du preneur stipulés au bail, s'opposant également à la déduction au réel de la taxe d'ordures ménagères.
Aux termes de son rapport, l'expert conclue à une valeur locative au 1er novembre 2019 de 118.600 euros, après avoir retenu une surface pondérée de 154m2B, un prix unitaire de 700 euros/m2B et une majoration de 10% de la valeur locative en raison de la capacité de libre-cession et de sous-location du preneur.
En application de l'article L.145-33 du code de commerce, " le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. "
***
En l'espèce, aucune des parties ne contestant la surface pondérée telle que calculée par l'expert judiciaire, le juge des loyers commerciaux retient la surface pondérée de 154m2B.
***
Concernant le prix unitaire à retenir, l'expert expose que le prix unitaire est supérieur à celui de 600 euros /m2B, proposé par le preneur, en raison notamment de la qualité de l'emplacement des locaux loués et de leur très bonne visibilité. L'expert judiciaire estime également que les références proposées par le preneur sont pertinentes mais qu'il convient cependant de tenir compte de l'ancienneté des dates de fixation, toutes ces références correspondant, par ailleurs, à des emplacements de moindre intérêt commercial pour une agence bancaire.
Le bailleur fait valoir qu'il convient d'examiner tant les prix des baux neufs qu'en renouvellement amiable ou fixés par décisions judiciaires et non seulement les loyers des locaux qui ont la même destination mais également les loyers des boutiques du voisinage, dès lors que la particularité du commerce considéré est d'être exercé à usage de bureau en boutique, avec tous les avantages recherchés que cela procure.
Le preneur conteste la référence proposée par le bailleur concernant l'agence bancaire située [Adresse 3], en observant que le bailleur annonce un prix unitaire de 750euros/m2B alors que le prix unitaire réel, retenu par l'expert, est de 466 euros/m2B. Il ajoute qu'il n'y a pas lieu de privilégier les références correspondant à des locations nouvelles comme le fait le bailleur et qu'il convient de privilégier les références d'agences bancaires au regard de la spécificité de l'activité exercée.
Au regard des références proposées par l'expert judiciaire et les parties, de la qualité de l'emplacement et des caractéristiques des locaux ainsi que de la prise en compte des recommandations de l'expert, soulignant l'ancienneté des dates de fixation de certaines références, correspondant par ailleurs à des emplacements de moindre intérêt commercial pour une agence bancaire, le juge des loyers commerciaux retient un prix unitaire de 700 euros/m2B.
***
Concernant les éventuels correctifs à la valeur locative, l'expert ne retient que la majoration de 10% en raison de la possibilité de libre-cession et sous-location, conformément à l'accord des parties, qui sera également retenue par le juge des loyers commerciaux.
Il convient également de déduire au réel la taxe sur les ordures ménagères, soit 1.130,98 euros en 2018, tel que sollicité par le preneur et comme il est d'usage, le bailleur contestant à tort le fait que les impôts fonciers sont usuellement déduits au réel.
Concernant la clause autorisant la pose de tous types d'enseignes commerciales, relatives ou non à la destination du bail, il est indéniable qu'une telle clause constitue un avantage pour le preneur, qui est susceptible de justifier une majoration de la valeur locative, mais le bailleur ne justifie pas le taux de 5% retenu.
De la même manière, la clause autorisant le preneur à faire dans les lieux des travaux visant un changement de distribution et autorisant le percement de gros murs constitue un avantage pour le preneur, mais qui ne saurait justifier à elle seule une majoration de 15% de la valeur locative, comme sollicité par le bailleur.
Il en va de même pour la clause dite d'exclusivité, interdisant au bailleur de donner à bail des locaux dans le même immeuble à des personnes devant exercer le même commerce que la preneuse, qui confère au preneur un avantage incontestable, qui ne saurait cependant justifier à lui-seul une majoration de 10% de la valeur locative.
Enfin, le droit de préférence stipulé au bénéfice du preneur en cas de vente de l'immeuble, également conféré en cas de vente de la totalité de l'immeuble et non uniquement en cas de vente du local commercial donné à bail comme le prévoit l'article L.145-46-1 du code de commerce, constitue un avantage certain pour le preneur qui justifie une majoration de la valeur locative, à hauteur de 5% comme le propose le bailleur.
Ces différentes clauses, qui constituent des avantages certains pour le preneur, justifient donc au total une majoration de 25% de la valeur locative.
La valeur locative au 1er novembre 2019 s'établit donc de la manière suivante :
(154m2B x 700 euros/m2B) + 25% - 1.130,98 euros = 133.619, 02 euros, arrondie à 133.600 euros.
Le juge des loyers commerciaux fixe donc la valeur locative du loyer renouvelé au 1er novembre 2019 à la somme de 133.600 euros HT et HC.
Sur le loyer renouvelé au 1er novembre 2019
Il résulte des dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce, qui exclut uniquement le dépassement du plafond, que la règle du plafonnement n'exclut pas la valeur locative, lorsque celle-ci est inférieure au plafond, même en l'absence de motif de déplafonnement.
En l'espèce, la valeur locative au 1ernovembre 2019 de 133.600 euros HT et HC est donc inférieure au montant du loyer plafonné, établi à 136.100,29 euros HT et HC et par conséquent, il convient de fixer le loyer renouvelé au 1er novembre 2019 à la valeur locative, soit la somme de 133.600 euros HT et HC, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les motifs de déplafonnement du loyer évoqués par la SCI CHERTIER.
Sur les autres demandes
La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise.
Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les parties étant dès lors déboutées de leurs demandes formulées de ce chef.
L'exécution provisoire de la présente décision est de droit, sans qu'il soit nécessaire de le rappeler au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Vu le jugement rendu le 19 octobre 2021,
Vu le rapport d'expertise de M. [X] [M] déposé le 22 décembre 2022,
Fixe à la somme de 133.600 euros HT et HC en principal par an à compter du 1er novembre 2019, le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre, d'une part, la SCI CHERTIER, et, d'autre part, la société BNP PARIBAS pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6],
Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 23 juillet 2021 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,
Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1343-2 du code civil,
Déboute les parties de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.
Fait et jugé à Paris le 29 Mars 2024
La GreffièreLa Présidente
C. BERGERP. LESTERLIN
