Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 24/00023

MINUTE: N° RG 24/00023 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YYGU Société AQUITANIS C/ [P] [C] Le - Expéditions délivrées à -Société AQUITANIS -[P] [C] -Prefecture gironde : TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 6] [Localité 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 juin 2024 PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DEMANDERESSE : AQUITANIS OFFICE PUBLIC D’HABITAT DE [Localité 5] METROPOLE , inscrite au RCS de Bordeaux sous le N°398 731 489 Sis [Adresse 1], représenté par Mme [Z] , munie d’un pouvoir à cet effet Présente DEFENDEUR : Monsieur [P] [C] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par sa fille Melle [C] [U] , muni d’un pouvoir à cet effet Présent DÉBATS : Audience publique en date du 12 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Février 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé à effet du 22 mai 2019, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à Monsieur [P] [C] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Le loyer actuel est fixé à 353,18 € hors taxe. Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait délivrer à Monsieur [P] [C] un commandement de payer la somme de 1830,26€ en principal au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit du bail et de fournir un justificatif d' assurance. Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a assigné Monsieur [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal de proximité d'ARCACHON à l'audience du 12 avril 2024 aux fins de voir : -Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut d'assurance et défaut de paiement des loyers et des charges locatives au visa de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le dire sans droit ni titre d'occupation conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, -Ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement qu'il occupe et ce, au besoin, avec le concours de la force publique, -Autoriser le requérant à faire transporter les meubles garnissant les lieux dans tout garde-meuble aux frais du locataire. -Le condamner au paiement de la somme de 1588,87€ correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du Code civil, -Le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant qu'il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et ce jusqu'à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil, -Le condamner au paiement de la somme de 150,00€ conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -Le condamner aux entiers dépens de l'instance et de ses suites conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer, de l'ssignation et sa dénonce au préfet. l'affaire a fait l'objet d'un renvoi au 21 mai 2024. A l'audience du 21 mai 2024, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, régulièrement représenté, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2162,16€, terme de mai 2024 inclus, et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique ne pas être opposé à l'octroi de délai de paiement à la condition que le locataire justifie de la souscription d'une assurance habitation et si le SLS est obtenu. En défense, Monsieur [P] [C] , régulièrement défendu par sa fille, Mademoiselle [U] [C], comparaît. Il expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler la dette sur une période de 24 mois. en sus du loyer courant. Il assure être assuré depuis cinq ans mais ne pas avoir encore communiqué l' attestation d'assurance. Le diagnostic social et financier a été communiqué au tribunal. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 21 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 2 février 2024, deux mois avant la date de l'audience. Le bailleur justifie également avoir saisi la Caisse d' Allocations Familiales en date du 25 avril 2023, de sorte qu'aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle version version de la loi du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit - également - l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. L'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait signifier à Monsieur [P] [C] un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance habitation et à payer la somme de 1830,26 € au titre des loyers échus, suivant exploit du 16 novembre 2023 . Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal mais a justifié d'une assurance habitation. Ce défaut de régularisation fonde l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 29 décembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cet article précise en outre que : - pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; - ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; - si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des pièces et explications versées aux débats que le locataire a repris le paiement du loyer courant, qu'il dispose de revenus professionnels, qu'il est susceptible de se voir octroyer un soutien FSL. Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation des baux. En cas de non-respect de ce moratoire, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT sera autorisé à poursuivre l'expulsion de Monsieur [P] [C] . En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [P] [C] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (438,56€ par mois et supplément de loyer forfaitaire de 208,53€ à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 29 janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 2162,16€ à la date du mois de mai 2024. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [P] [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 2162,16€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du mois de mai 2024, échéance de mai 2024 incluse. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l'hypothèse où le locataire ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de décembre 2023. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [P] [C] . Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de rejeter la demande, faute de justificatif des frais exposés. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 29 janvier 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 22 mai 2019 entre Monsieur [P] [C] et l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] , CONDAMNONS Monsieur [P] [C] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 2162,16€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du mois de mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Monsieur [P] [C] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 90,00€ chacune, suivies d'une24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [P] [C] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (438 euros par mois à la date de l'audience et 208,53€ de supplément de loyer forfaitaire), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [P] [C] à son paiement à compter du 29 décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS Monsieur [P] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; DISONS n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et par le greffier . Le Greffierle Juge