Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 FEVRIER 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/05607 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WILX
N° de MINUTE : 24/00224
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “RESIDENCE LE LYCEE”
SIS [Adresse 1], représenté par son syndic coopératif Monsieur [O] [D]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444
C/
DEFENDEURS
Madame [H] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0266
Monsieur [V] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0266
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 09 Novembre 2023.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
M. [Y] et Mme [S] sont propriétaires des lots n°334, 174 et 238 au sein de l’immeuble « Résidence de Lycée » sis [Adresse 1]), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par exploit du 4 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Résidence de Lycée» sis [Adresse 1]) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [Y] et Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes:
- 8.247,38 euros au titre des charges arrêtées au 28 janvier 2022 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2022 ;
- 329,77 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Outre les dépens avec exécution provisoire.
Aux termes de ses conclusions du régularisées par voie électronique le 8 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de l’article 44 du code de procédure civile, des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil, des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :
« RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Résidence Le Lycée» sis [Adresse 1], représenté par Monsieur [O] [D], Président du conseil syndical en sa qualité de syndic coopératif en son action ;
L’EN DECLARER bien fondé ;
En conséquence :
DEBOUTER Monsieur [V] [Y] et Madame [H] [S] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [H] [S] , à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Résidence Le Lycée» sis [Adresse 1], représenté par Monsieur [O] [D], Président du conseil syndical en sa qualité de syndic coopératif la somme totale de 2.299,09 euros, correspondant à :
• 1.775,65 euros à titre principal, charges arrêtées au 21 février 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;
• 523,44 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [H] [S] , à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Résidence Le Lycée» sis [Adresse 1], représenté par Monsieur [O] [D], Président du conseil syndical en sa qualité de syndic coopératif , la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [H] [S] , à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Résidence Le Lycée» sis [Adresse 1], représenté par Monsieur [O] [D], Président du conseil syndical en sa qualité de syndic coopératif , la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [H] [S] , aux entiers dépens. »
Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique le 14 septembre 2022, M. [Y] et Mme [S] demandent au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et de le condamner à verser aux défendeurs une indemnité de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions par application de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 7 juillet 2023 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 novembre 2023 et mise en délibéré au 8 février 2024.
Le 22 décembre 2023, Me Kedinger-Jacques s’est constituée en lieu et place de Me Faivre pour les défendeurs. Aux termes de conclusions régularisées par voie électronique le 2 janvier 2024, M. [Y] et Mme [S] ont demandé le rabat de la clôture et la réouverture des débats.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de réouverture des débats et du rabat de la clôture
L’article 803 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
En l’espèce, le changement de conseil intervenu postérieurement à la clôture de la mise en état et la clôture des débats qui se sont tenus le 9 novembre 2023 ne constitue pas une cause grave de nature à révoquer l’ordonnance de cloture.
La demande sera rejetée.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
Sur le quantum des charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [Y] et Mme [S] ;
- l’extrait du compte copropriétaires de M. [Y] et Mme [S] arrêté ai 21 février 2023 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ;
- les appels de fonds ;
- le décompte de répartition des charges pour la période appelée ;
Il ressort de ces éléments qu’en actualisant sa créance, le syndicat des copropriétaires a pris en compte les versements opérés par les parties défenderesses notamment le virement de 6.911,16 euros ainsi que les paiements postérieurs. Par conséquent le reliquat de charges s’élève à 1.775,65 euros.
Il n’est pas établi au vu du décompte du syndic que celui-ci aurait facturé 1.110 euros au titre des frais de contentieux. Les frais de contentieux font l’objet d’une demande dédiée à hauteur de 523,44 euros qui sera traitée ci-après.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [Y] et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.775,65 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.
Sur les intérêts
En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.775,65 euros à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2021 avec capitalisation.
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mises en demeure entre 2020 et 2023. Toutefois tous ces frais ne sont pas les frais nécessaires à la présente procédure. Les mises en demeure n’ont pas été nécessaires à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.
Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre l’octroi de 186 euros au titre des frais de mise en demeure d’avocat mais les frais d’avocats entrent dans la catégorie des frais irrépétibles dont ils suivront le sort.
Quant aux frais de signification d’assignation à hauteur de 113.99 euros, ils ne correspondent pas à la présente instance et en toute hypothèse, ils entrent dans la catégorie des dépens.
Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.
En l’espèce, il n’est pas établi que M. [Y] et Mme [S] seraient de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.
Sur la solidarité
L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume pas. Elle doit etre expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d'un lot ne se présume point et qu'il faut qu'elle soit expressément stipulée (Cass. Civ. 3e, 20 janv. 1993, no 90-15.112).
En l’espèce, l’article 83 du règlement de copropriété prévoit que « les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire. »
Par conséquent, M. [Y] et Mme [S] seront condamnés solidairement aux paiements des sommes mises à leur charge aux termes du présent jugement.
Sur les autres demandes
M. [Y] et Mme [S], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.
M. [Y] et Mme [S] seront également condamnés solidairement à verser ensemble la somme de 100 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe,
Déboute M. [Y] et Mme [S] de leur demande de révocation de l’ordonnance de cloture et de réouverture des débats ;
Condamne solidairement M. [Y] et Mme [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Résidence de Lycée» sis [Adresse 1]) la somme de 1.775,65 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus et avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2021 avec capitalisation des intérêts;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Résidence de Lycée» sis [Adresse 1]) de sa demande au titre des frais de recouvrement;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Résidence de Lycée» sis [Adresse 1]) de sa demande à titre de dommages-intérêts;
Condamne solidairement M. [Y] et Mme [S] aux dépens;
Condamne solidairement M. [Y] et Mme [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Résidence de Lycée» sis [Adresse 1]) la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CARLIER
