Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 24/00035

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/00035 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X4I6 SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 MAI 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. MULTI-LOM [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Philippe LEFEVRE, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.A.R.L. CONTROLE TECHNIQUE DES WEPPES [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 02 Avril 2024 ORDONNANCE du 07 Mai 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte notarié reçu le 15 juin 1992 par Me [I], Notaire à [Localité 5] (59), la SCI MULTILOM a consenti à la S.A.R.L. CONTRÔLE AUTOMOBILE WAVRINOIS nouvellement dénommée S.A.R.L. CONTRÔLE TECHNIQUE des WEPPES “CTW” un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 6] (59), [Adresse 2], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 1992, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 15.270 francs HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie égal à un trimestre de loyers HT. Par acte du 19 novembre 2021, la société bailleresse MULTILOM a donné congé des lieux loués avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, à effet du 04 juin 2022. Les loyers étant impayés, la SCI MULTILOM a fait signifier le 30 octobre 2023 à la S.A.R.L. CONTRÔLE TECHNIQUE des WEPPES “CTW” un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 08 janvier 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire outre mesures accessoires. L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 02 avril 2024, pour y être plaidée. A cette audience, la SCI MULTILOM représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, aux fins de : Vu les articles L145-28 et L145-41 du code de commerce, Vu les articles 789 et 875 du code de procédure civile -Constater la mise en oeuvre de la clause. résolutoire insérée an bail entre les sociétés MULTI-LOM et CTW et en tirer toutes conséquences de droit, -Constater que la société CTW ne s’est pas acquittée des sommes liquides et exigibles contractuellement dans le délai du mois imparti par la loi et le contrat ; -Ordonner en conséquence son expulsion des locaux dont s’agit ainsi que de tous occupants de son chef, -Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel ; -Juger irrecevable la demande de la société CTW tendant à la fixation, par provision, de l’indemnité d’éviction, une telle demande relevant de la compétence du juge de la mise en état -Débouter, en tout état de cause, la société CTW de cette demande, -Condamner la société CTW au paiement d’une somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont le coût de l’assignation ainsi que les frais éventuels d’exécution et d’expulsion. La S.A.R.L. CONTRÔLE TECHNIQUE des WEPPES “CTW” représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de : -Vu les articles 1104 du code civil, 834 et 835, et 873 du code de procédure civile, L.145-28 du code de commerce, -Vu les pièces versées au débat, -Vu la jurisprudence, -Débouter la SCI MULTI LOM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; -Dire n’avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur des indemnités d’occupation ; -Débouter la SCI MULTI LOM de sa demande de voir fixer, en référé, le montant de l’indemnité d'occupation ; -Prononcer la nullité du commandement de payer signifié le 30 octobre 2023 ; -Condamner la SCI MULTI LOM à payer à la S.A.R.L. CTW la somme de 60.000 euros à titre d’avance à valoir sur le montant de l’indemnité d'éviction ; -Condamner la SCI MULTI LOM à payer à la S.A.R.L. CTW une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner la SCI MULTI LOM aux entiers dépens de l’instance. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”. Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. La société CTW s’oppose à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, exposant que la clause résolutoire insérée au bail liant les parties ne vise que le manquement, à son échéance, des termes du loyer convenu, et non pas le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation. La SCI MULTI-LOM répond quant à elle que le contrat, après délivrance d’un congé, se poursuit en application des dispositions de l’article L145-28 du code de commerce et qu’elle s’est donc trouvée contrainte de faire délivrer un commandement de payer visant les loyers impayés, dont les causes n’ont pas été intégralement réglées dans le délai d’un mois. Il s’en suit que le bénéfice de la clause résolutoire lui est acquis et qu’il convient d’ordonner l’expulsion de la société CTW. Selon l’article L145-14 du code de commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement”. En application des dispositions de l’article 145-28 du même code, le locataire a droit au maintien dans les lieux, aux clauses et conditions du bail expiré. En l’occurrence, par acte du 19 novembre 2021 (pièce CTW n°1), la SCI MULTILOM a donné congé des lieux loués, à effet du 04 juin 2022, avec offre d’indemnité d’éviction. Le bail a pris fin, par l’effet du congé le 04 juin 2022. L’ancien preneur se trouve dès lors redevable, non plus d’un loyer fixé contractuellement, mais d’une indemnité d’occupation qui présente une nature quasi-délictuelle, en contrepartie du préjudice subi par le propriétaire des lieux généré par l’indisponibilité des lieux, dont le bail a pris fin. La clause résolutoire insérée au bail liant les parties n’est admise qu’en cas “notamment de non-paiement à son échéance, de l’un quelconque des termes du loyer ou de ses accessoires”. Elle ne peut donc sanctionner le non-paiement d’une indemnité d’occupation qui a une nature distincte comme il a été dit précédemment. En outre, dès lors que le bail a définitivement pris fin par l’effet du congé, il ne peut être résilié ultérieurement par l’acquisition d’une clause résolutoire . Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation La SCI MULTILOM demande que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer actuel. La preneuse indique, pour sa part, que le tribunal est saisi au fond d’une demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la demande du bailleur, à hauteur de 50 % du loyer au jour d’effet du congé, compte tenu des travaux environnants, des désagréments qui en résultent, la détérioration des lieux en l’absence d’entretien et qu’il appartient en conséquence au juge de la mise en état de se prononcer sur ce point. Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est exclusivement compétent, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement pour statuer sur les demandes de provisions pour le procès ou "lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable", ainsi que pour ordonner toute mesure d'instruction ou mesures provisoires ou conservatoires. La nomination du juge de la mise en état fait obstacle à la saisine du juge des référés. En l’occurrence, le tribunal et le juge de la mise en état ont été saisis antérieurement au juge des référés, aux mêmes fins. La fixation de l’indemnité d’occupation relève en conséquence du seul juge de la mise en état. Sur la nullité du commandement de payer du 30 octobre 2023 La société CTW sollicite la nullité du commandement de payer délivré de mauvaise foi, indiquant qu’elle exploite dans des conditions de plus en plus difficiles, que son sort est lié à la procédure en cours, qu’elle n’a jamais failli en 30 ans à ses obligations et qu’elle se trouve désormais à jour de tout paiement. Elle soutient que la délivrance du commandement de payer participe de l’intention du bailleur de se libérer du paiement de l’indemnité d’éviction, qu’il a fait délivrer de mauvaise foi. Il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un acte de procédure, ce qui excède incontestablement ses pouvoirs, mais saisi d’une demande en acquisition de la clause résolutoire, le juge des référés doit apprécier le sérieux de l’argumentation développée par celui qui conteste la validité de l’acte. En l’occurrence ainsi qu’il a été dit précédemment, aucun commandement de payer visant la clause résolutoire ne pouvait être délivré après que le bail ait pris fin. Il est donc sans objet de se prononcer sur la validité de l’acte. Sur la demande en paiement provisionnel d’une indemnité d’éviction La société CTW sollicite la condamnation de son adversaire au paiement d’une provision à valoir sur l’indemnité d’éviction, ce sur quoi la SCI MULTI-LOM s’oppose, invoquant l’incompétence du juge des référés pour en connaître au profit du juge de la mise en état premier saisi. Pour les mêmes motifs que précédemment cités, la saisine antérieure du juge de la mise en état, sur les mêmes demandes, interdit au juge des référés de statuer. La demande d’octroi de provision doit également être rejetée. Sur les demandes accessoires La SCI MULTI-LOM, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer. Elle sera en outre condamnée à payer à la S.A.R.L. CONTRÔLE TECHNIQUE des WEPPES “CTW” la somme de 2.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Déboutons la SCI MULTI-LOM de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 15 juin 1992, portant sur les locaux situés à [Localité 6] (59), [Adresse 2], Rejetons la demande d’expulsion à l’égard de la SARL CONTROLE TECHNIQUE des WEPPES “CTW”, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en fixation de l’indemnité d’occupation, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement provisionnel à valoir sur l’indemnité d’éviction revenant à la SARL CONTROLE TECHNIQUE des WEPPES “CTW”, Disons sans objet la demande de nullité du commandement de payer du 30 octobre 2023, Condamnons la SCI MULTILOM à payer à la S.A.R.L. CONTROLE TECHNIQUE des WEPPES “CTW” la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la S.A.R.L. CONTROLE TECHNIQUE des WEPPES “CTW” aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 30 octobre 2023, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET