Cour d'appel, 07 mars 2023. 21/02536

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre commerciale ARRET DU 07 MARS 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02536 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O6ZK Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 MARS 2021 TRIBUNAL DE COMMERCE DE BEZIERS N° RG 2020005483 APPELANTE : SARL O'ROYHOME prise en la personne de son gérant, domicilié es-qualité au dit siège social [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant Représentée par Me Katia FISHER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant INTIMES : Monsieur [I] [T] né le 02 Juillet 1986 à [Localité 8] (34) de nationalité Française [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me Arnaud DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame [N] [O] née le 06 Novembre 1987 à [Localité 5] (34) de nationalité Française [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Arnaud DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur [E] [J] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Natalie PARNIERE, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 20 Décembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre Mme Anne-Claire BOURDON, Conseiller M. Thibault GRAFFIN, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Audrey VALERO ARRET : - Contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, et par Madame Audrey VALERO, Greffière. * * * FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES: Par acte sous-seing privé du 15 novembre 2019, la SARL O'Royhome a promis de vendre à [I] [T] et [N] [O], moyennant le prix de 177 500 euros, un fonds de commerce de glacier, vente à emporter et restauration, exploité à [Localité 4], [Adresse 7], sous diverses conditions suspensives liées notamment à l'obtention par les cessionnaires d'un prêt de 165 000 euros à 2 % sur 7 ans, l'accord du bailleur de réaliser la cession par acte sous-seing privé plutôt que par acte authentique comme stipulée au contrat de bail et l'obtention par les cessionnaires d'un cautionnement bancaire destiné à garantir le paiement régulier du loyer et des charges pour une somme de 36 000 euros ; il était prévu que l'acte de vente soit réitéré au plus tard le 28 février 2020, sous réserve que l'ensemble des conditions suspensives soit réalisé pour le 15 février 2020 au plus tard, M. [J], avocat rédacteur de l'acte, étant désigné en qualité de séquestre du prix; les cessionnaires ont, par ailleurs, versé entre les mains du séquestre la somme de 15 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation du fonds de commerce. Les consorts [T]-[O] ont, par lettre recommandée du 4 mai 2020, avisé la société O'Royhome que les conditions suspensives n'avaient pu être levées à la date convenue du 15 février 2020, aucun établissement bancaire n'ayant accepté de financer l'opération, la SCI Passy, propriétaire des murs, n'ayant pas donné son accord pour la réalisation de la vente par acte sous-seing privé et la garantie bancaire des loyers d'un montant de 36 000 euros n'ayant pu être obtenu ; ils en déduisaient donc que la promesse du 15 novembre 2019 était devenue nulle et non avenue. Me [K], notaire à [Localité 6], chargé de la rédaction de l'acte de cession a, à la demande de l'avocat de la société O'Royhome, convoqué à deux reprises, pour le 11 mai 2020 et le 25 mai 2020, les consorts [T]-[O] en vue de la signature de l'acte ; un procès-verbal de carence a été dressé par ce notaire, le 25 mai 2020. Par exploit du 7 juillet 2020, la société O'Royhome a fait assigner les consorts [T]-[O] devant le juge des référés du tribunal de commerce de Béziers pour voir déclarer la vente parfaite, ordonner aux cessionnaires de signer, sous astreinte, l'acte en l'étude du notaire et, à défaut, dire que l'ordonnance à intervenir vaudra vente du fonds de commerce entre les parties ; par ordonnance du 7 septembre 2020, le juge des référés a rejeté la demande, dont il était saisi, estimant qu'il existait une difficulté sérieuse quant à la réalisation des conditions suspensives prévues dans l'acte du 15 novembre 2019. C'est dans ces conditions que la société O'Royhome a, par exploits séparés des 20 novembre et 23 novembre 2021, fait assigner devant le tribunal de commerce de Béziers les consorts [T]-[O] en indemnisation de son préjudice consécutif au refus fautif des cessionnaires de signer l'acte de vente réitératif et M. [J] en sa qualité de séquestre aux fins de remise de la somme de 15 000 euros détenue par celui-ci. Le tribunal, par jugement du 22 mars 2021, a notamment : - dit que le compromis de vente du 15 novembre 2019 est caduc par la défaillance des conditions suspensives non survenues au 15 février 2020, - débouté la société O'Royhome de l'ensemble de ses demandes, - dit que le dépôt de garantie de 15 000 euros doit être restitué aux consorts [T]-[O] par Me [J], mettant ainsi fin à sa mission de séquestre, - condamné la société O'Royhome à payer aux consorts [T]-[O] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société O'Royhome a régulièrement relevé appel, le 20 avril 2021, de ce jugement en vue de sa réformation. Elle demande la cour, dans ses dernières conclusions déposées le 5 août 2021 via le RPVA et au visa des articles 1104, 1112, 1240 et 1304-3 du code civil, de : (...) - condamner [I] [T] et [N] [O] à lui payer la somme de 199 433 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, - condamner les mêmes à lui payer la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, - dire et juger que Me [J] débloquera, à première demande et en sa faveur, la somme de 15 000 euros séquestrée entre ses mains, - condamner M. [T] et Mme [O] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de leur mauvaise foi manifeste dans l'exécution du compromis de vente, Subsidiairement : - condamner M. [T] et Mme [O] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la responsabilité extracontractuelle pour faute, - les condamner à payer la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leur appel, ils font valoir pour l'essentiel que : - les conditions suspensives ont été réalisées à la date prévue dès lors que les cessionnaires ont renoncé à la condition liée à l'obtention d'un accord du bailleur pour la réalisation d'un acte de cession sous-seing privé, que le cautionnement bancaire leur a été accordé sous la seule condition de nantir un contrat d'assurance-vie ou de déposer une somme de 36 000 euros sur un compte bloqué et que dès le 24 janvier 2020, ils avaient eu connaissance de l'acceptation du prêt sollicité auprès de la banque Dupuy de Parseval, laquelle a versé la somme de 157 000 euros, montant du prêt, entre les mains du notaire chargé par les consorts [T]-[O] de l'établissement de l'acte authentique de vente, - à cet égard, le fait que le prêt obtenu ait été d'un montant inférieur à celui prévu dans le compromis n'a pas d'incidence puisque les cessionnaires avaient partiellement renoncé à la condition suspensive en acceptant un prêt inférieur de 8000 euros, - à compter du mois de mars 2020, ils ont été contraints de prendre en charge les frais fixes inhérents à la conservation du fonds de commerce et ont subi une perte de marge au cours des mois de juin, juillet et août, outre des honoraires de conseil (avocat, expert-comptable), leur préjudice s'établissant globalement à 199 433 euros, - s'il était néanmoins considéré que les conditions suspensives ont défailli et que le compromis est devenu caduc, les consorts [T]-[O] n'en ont pas moins engagé leur responsabilité délictuelle en lui laissant croire jusqu'au début du mois de mai 2020 que la vente allait se réaliser, la faute commise consistant ainsi en la rupture abusive de pourparlers. Les consorts [T]-[O], dont les dernières conclusions ont été déposées par le RPVA le 13 octobre 2021, sollicitent de voir confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et condamner la société O'Royhome à leur payer la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ils soutiennent que les conditions suspensives prévues dans l'acte du 15 novembre 2019, auxquelles ils n'ont pas renoncé, ne se sont pas réalisées avant le 15 février 2020, ce dont le tribunal a justement déduit que le compromis était devenu caduc, qu'ils ont néanmoins conservé l'espoir d'acquérir le fonds de commerce en dépit de la caducité du compromis mais à des conditions financières différentes au regard du prêt de 157 000 euros proposé par la banque Dupuy de Parseval et que début mai 2020, la négociation n'a pu cependant aboutir ; ils ajoutent que la société O'Royhome, qui avait été avisée dès le 14 mai 2020 qu'ils ne donneraient pas suite au projet d'acquisition, n'a pris aucune disposition pour exploiter le fonds de commerce, ce dont il résulte que le préjudice invoqué, lié notamment aux pertes d'exploitation prétendument subies au cours de l'été 2020, lui est directement imputable. M. [J], dans ses conclusions déposées le 29 septembre 2021 par le RPVA, rappelle que le jugement de première instance a valablement mis fin à sa mission de séquestre et indique que les fonds ont été restitués, le 30 avril 2021, aux consorts [T]-[O], conformément aux termes du jugement; il conclut en conséquence au rejet de la demande de restitution des fonds formée par la société O'Royhome et à sa condamnation à lui payer la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 20 décembre 2022. MOTIFS de la DÉCISION : Aux termes de l'article 1304-3, alinéa 1, du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement » ; l'article 1304-4 du même code dispose, qu'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. Dans le cas présent, le compromis de vente du 15 novembre 2019 a été conclu sous trois conditions suspensives devant être réalisées pour le 15 février 2020 à minuit, liées à l'accord du bailleur de réaliser la cession par acte sous-seing privé, à l'obtention d'une garantie à première demande d'un établissement bancaire destinée à garantir le paiement régulier du loyer et des charges et l'exécution des conditions du bail d'un montant de 36 000 euros et l'octroi d'un prêt de 165 000 euros à 2 % sur 7 ans ; à cet égard, le cessionnaire s'engageait à faire, dans les 15 jours de la signature de l'acte, le dépôt des demandes de prêts auprès de deux établissements financiers ou bancaires au moins, et à faire toutes les démarches nécessaires et tout son possible pour l'obtention de ce ou ces prêts, la présente s'analysant en une obligation de moyens. Il est également prévu, en pages 17 et 18 de l'acte, que les conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt exclusif du bénéficiaire et que dans le cas où une de ces conditions ne se réaliserait pas dans le délai imparti, et sauf prorogation, la présente promesse sera considérée comme nulle et non avenue et les parties déliées de tous engagements, sans indemnité de part et d'autre, le cédant reprenant alors la libre disposition de son fonds de commerce, mais que le cessionnaire se réserve le droit de demander que la cession soit poursuivie, malgré la non réalisation d'une ou plusieurs des conditions suspensives en adressant au cédant une simple lettre recommandée avec accusé de réception à cet effet, avant l'expiration du délai ci-dessus ; s'agissant de la somme de 15 000 euros versée à titre d'indemnité pour l'immobilisation du fonds de commerce, il est convenu que cette somme sera acquise de plein droit au cédant si le cessionnaire ne demandait pas la réalisation de la promesse de vente malgré la réalisation des conditions suspensives dans les délais convenus et que cette somme sera néanmoins restituée au cessionnaire en cas de non réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives. Il est constant, en premier lieu, que le bailleur, la SCI Pacy, n'a pas consenti à la réalisation de la cession par acte sous-seing privé, le bail commercial du 1er février 2017 servant à l'exploitation du fonds prévoyant, en effet, que toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique, auquel le bailleur sera appelé ; il ne peut être soutenu que la lettre de mission du 28 mars 2020 par laquelle M. [T] a confié à l'office notarial "Premier acte" de [Localité 6] en la personne de Me [K], notaire, l'établissement de l'acte d'acquisition du fonds vaut renonciation de sa part à se prévaloir de la condition suspensive liée à l'accord du bailleur de réaliser la cession par acte sous-seing privé, dès lors que cette condition avait défailli à la date prévue du 15 février 2020. De même, il n'est pas discuté que les consorts [T]-[O] n'ont pu obtenir pour le 15 février 2020 un cautionnement bancaire d'un montant de 36 000 euros destiné à garantir l'exécution des obligations nées du bail commercial ; si la banque Dupuy de Parseval a accepté de leur délivrer, ainsi qu'il résulte d'un courrier de sa part du 27 février 2020, une caution bancaire à première demande de 36 000 euros, mais à la condition de consentir au nantissement d'un contrat d'assurance-vie où sera déposée la somme de 36 000 euros, il ne peut être considéré que la condition d'obtention d'une caution bancaire, telle que prévue dans le compromis du 15 novembre 2019, a été réalisée, qui n'envisage nullement la possibilité pour l'établissement bancaire délivrant une caution de subordonner celle-ci au nantissement d'un contrat d'assurance-vie abondé d'une somme de 36 000 euros. Par ailleurs, il est établi par les pièces produites que deux demandes de prêts ont été déposées et refusées par les banques avant le 15 février 2020, la banque Dupuy de Parseval le 26 décembre 2019 et le Crédit Agricole le 4 février 2020 ; une demande de prêt a également été déposée le 21 janvier 2020 auprès de la BNP Paribas, qui l'a refusée le 22 février 2020, et la Caisse d'épargne à laquelle une demande de prêt avait été faite le 19 février 2020, l'a refusée le 22 février suivant. Il importe peu que les demandes de prêts n'ont pas été faites dans les 15 jours de la signature du compromis de vente en conformité des stipulations contractuelles, puisque l'obligation pesant sur le cessionnaire de déposer des demandes de prêts auprès de deux établissements financiers ou bancaires au moins n'était qu'une obligation de moyens et que les consorts [T]-[O] ont effectué les diligences nécessaires en déposant deux demandes de prêts auprès de la banque Dupuy de Parseval et du Crédit Agricole, qui ont été refusées avant le 15 février 2020, empêchant ainsi la réalisation de la condition suspensive. La société O'Royhome admet, dans ses conclusions d'appel, que les consorts [T]-[O] ont obtenu l'accord de la banque Dupuy de Parseval pour l'octroi d'un prêt de 157 000 euros et communique à cet égard un courrier de la banque, daté du 27 février 2020 ; cette somme de 157 000 euros a été effectivement versée par la banque à l'office notarial "Premier acte" qui l'a consignée dans la perspective de l'établissement de l'acte de cession du fonds de commerce, comme il résulte du procès-verbal de carence établi le 25 mai 2020 par Me [K], notaire, page 4 ; pour autant, le montant du prêt obtenu après le 15 février 2020 ne correspond pas à celui prévu dans le compromis du 15 novembre 2019, qui devait être de 165 000 euros, ce dont il résulte que la condition suspensive liée à l'octroi d'un prêt a défailli. C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que le compromis de vente du 15 novembre 2019 est devenu caduc en raison de la défaillance des conditions suspensives non survenues au 15 février 2020. Il est de principe que la rupture de pourparlers précontractuels est susceptible d'engager la responsabilité de son auteur, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil en cas d'abus dans la décision de rompre de celui qui, tenu de mener loyalement les négociations, en prend l'initiative, hors tout motif légitime. En l'occurrence, postérieurement au 15 février 2020, les parties ont poursuivi des discussions dans le but de parvenir à la cession du fonds de commerce ; ainsi, dans un SMS envoyé le 12 mars 2020 à M. [H], M. [T] évoque la signature d'un avenant prorogeant à fin avril 2020 la date prévue pour la signature de l'acte, tout en évoquant la possibilité d'une signature de l'acte pour début avril 2020 et le lancement d'une offre de prêt dès que la banque a les trente jours d'activité du compte de la société ; il envisage même, dans ce SMS, la perspective d'une ouverture du commerce pour le mardi 24 mars (2020), annonçant à cette fin la commande de fournitures alimentaires et la réalisation de panneaux d'enseigne ; dans un SMS envoyé postérieurement, le 5 mai 2020, peu avant la fin de la période de confinement liée à l'épidémie de Covid-19, il fait état de l'accord obtenu de sa banque pour un prêt de seulement 157 000 euros au lieu d'un prêt de 165 000 euros prévu dans le compromis, cette date marquant la fin des pourparlers. Rien ne permet cependant d'affirmer que les consorts [T]-[O] ont commis une faute, de nature à engager leur responsabilité, dans la rupture des pourparlers, alors que le prêt finalement obtenu de la banque Dupuy de Parseval n'était que de 157 000 euros au lieu de 165 000 euros et qu'ils disposaient d'un apport personnel de seulement 35 000 euros, ce qui leur permettait difficilement de s'acquitter du prix de cession majoré des frais de vente et de constituer la trésorerie nécessaire au démarrage de leur activité ; il n'est pas établi en quoi la rupture des pourparlers, début mai 2020, ne procède pas d'un motif légitime. Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé dans toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a dit que le dépôt de garantie de 15 000 euros devait être restitué aux consorts [T]-[O] par M. [J], désigné comme séquestre. Succombant sur son appel, la société O'Royhome doit être condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer aux consorts [T]-[O] la somme de 2000 euros en remboursement des frais non taxables que ceux-ci ont dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; il n'y a pas lieu, en revanche, de faire application de ce texte au profit de M. [J]. PAR CES MOTIFS : La cour, Statuant publiquement et contradictoirement, Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Béziers en date du 22 mars 2021, Condamne la société O'Royhome aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer aux consorts [T]-[O] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes, le greffier, le président,