Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Frédérique ROUSSEL -STHAL
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Chloé FROMENT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/04905 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXIH2
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 08 février 2024
DEMANDEURS
Monsieur [X] [W]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS,
Madame [F] [W] née [N], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [B] [O]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Frédérique ROUSSEL -STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011366 du 07/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 décembre 2023
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection
assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 08 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/04905 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXIH2
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2009, Monsieur [M] [G], aux droits duquel interviennent Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W], a donné à bail à Monsieur [O] [B] un logement meublé de type studio situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 490 euros outre 50 euros de provision sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2022, Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] ont fait assigner Monsieur [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir :
- la résiliation judiciaire du bail le liant à Monsieur [O] [B],
l'expulsion immédiate de Monsieur [O] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- sa condamnation à verser 8640 euros d'arriéré de loyers,
- sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer et charges qui auraient été dus si le contrat s'est poursuivi,
- sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Après plusieurs renvois, l'affaire a été rappelée et retenue à l'audience du 14 décembre 2023.
A cette audience, Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W], représentés par leur avocat, ont fait viser des conclusions soutenues oralement.
A titre principal, ils ont maintenu leur demande en résiliation du bail et expulsion et ont actualisé leur créance à la somme de 4860 euros d'arriéré locatif pour la période du 1er mars 2023 au 31 décembre 2023, outre qu'ils ont sollicité 540 euros d'indemnité d'occupation mensuelle et 2000 euros sur le fondement de l'article700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Ils ont demandé en outre le rejet des demandes reconventionnelles en défense.
Subsidiairement, Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] ont demandé à ce qu'il soit ajouté à la mission d'expertise qui pourrait être ordonnée l'étude de tout désordre apparent dans le local qui serait relatif à un dégât des eaux ou à un défaut d'entretien du locataire, d'en préciser l'origine, de donner tout élément pour déterminer les responsabilités, chiffrer le coût de la remise en état, et comparer les constatations avec l'état des lieux d'entrée.
Monsieur [O] [B] a été représenté à l'audience utile et a fait viser des conclusions qu'il a développées oralement. Il a sollicité que l'action de Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] soit déclarée irrecevable, leur condamnation solidaire à effectuer les travaux prescrits par le jugement du 12 avril 2016 sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à défaut qu'une expertise soit ordonnée pour examiner les lieux loués et les désordres allégués, leur condamnation à lui payer 6000 euros de dommages et intérêts, q'il lui soit accordé des délais de paiement à hauteur 36 mensualités de 600 euros et la condamnation des demandeurs à lui verser 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'affaire a été mise en demeure au 8 février 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] invoquent plusieurs fondement à l'appui de leur demande en résiliation du bail. S'ils développent essentiellement dans leurs écritures et à l'audience le moyen tiré du défaut de jouissance paisible, leurs dernières conclusions font aussi référence à un défaut d'assurance et un impayé de loyer, et enfin à un congé reprise. Ces moyens seront donc examinés successivement au fond.
Sur la fin de non recevoir quant à l'action en résiliation du bail et expulsion tirée de l'indécence
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
Il appartient à la personne qui invoque l'insalubrité d'un logement et notamment le fait que ledit logement ou l'immeuble dans lequel il se trouve serait frappé d'un arrêté d'insalubrité, de démontrer que cette insalubrité est persistante et que les décisions administratives qui la constate ont ont été maintenues.
En l'espèce, il sera relevé que dans sa décision du 12 avril 2016, le juge compétent a rejeté la demande de Monsieur [O] [B], au visa de l'arrêté d'insalubrité du 26 février 1999 pour les parties communes de l'immeuble, de suspension du paiement de ses loyers pour cause d'insalubrité. La motivation a porté sur l'absence de pièces actualisées quant à l'état de l'immeuble et le fait que les réserves de la Mairie de [Localité 4] ne portaient pas sur les appartements mais sur les parties communes. Le juge a aussi relevé que les travaux pour remédier à l'insalubrité partielle, maintenue en 2010, relevaient du syndicat des copropriétaires. Il est en outre constant que l'immeuble a fait l'objet d'une mainlevée de l'arrêté préfectoral en date du 22 septembre 2022. En conséquence, Monsieur [O] [B] échoue à prouver de l'état d'insalubrité de l'immeuble au jour de l'assignation. Par suite, l'action de Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] en résiliation du bail et expulsion est recevable.
Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire pour défaut d'usage paisible
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.
L'article 6-1 précise qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.
En l'espèce, Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] font état d'incivilités de la part de Monsieur [O] [B], à savoir notamment d'avoir plusieurs fois uriné et fait une fois sa vaisselle dans les parties communes. Ils produisent à cet égard des attestations et un dépôt de plainte de 2021. Or, d'une part, Monsieur [O] [B] communique un certificat médical faisant état d'une polyurie à cette période, dans un contexte de travaux dans les sanitaires de son appartement. D'autre part et surtout, Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] n'apportent aucun élément actualisé qui mettrait en exergue qu'un tel comportement se poursuivrait depuis 2021.
Par ailleurs, Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] se plaignent d'un état de saleté de l'appartement donné à bail et renvoient pour l'étayer à des pièces versées en défense. Néanmoins, les demandeurs ne produisent aucun état des lieux d'entrée ce qui empêche de déterminer si des désordres éventuels résultent ou non de négligences ou défaut d'entretien du preneur.
En conséquence, Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] échouent à établir le défaut d'usage paisible des locaux loués si bien que leur demande en résiliation de bail sera rejetée de ce chef.
Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire pour impayés de loyers et défaut d'assurance
A titre liminaire, il sera relevé que le défendeur produit aux débats une attestation d'assurance.
En outre sur la recevabilité d'une telle demande pour impayés, il sera relevé que Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] ne justifient pas d'avoir notifié une copie de l'assignation à la préfecture de [Localité 4], plus de deux mois avant l’audience initiale, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence leur action en résiliation du bail pour impayés de loyers est irrecevable de ce chef.
Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire tirée du congé délivré par le bailleur
En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.
Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible.
En l'espèce, le bail consenti le 30 juillet 2009 a été requalifié en bail non meublé d'une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction par jugement du 13 janvier 2015 non versé aux débats. Par déduction, le bail a donc été renouvelé le 31 juillet 2012 jusqu'au 30 juillet 2015, puis du 31 juillet 2015 au 30 juillet 2018, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé du bailleur du 26 janvier 2018, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l'identité du repreneur, Monsieur [V] [J], fils des bailleurs. Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.
Par suite, il sera rappelé que depuis la loi ALUR lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu'il appartient désormais au bailleur d'apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu'auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d'une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes.
En l'espèce, Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] ne justifient aucunement du caractère réel et sérieux au jour du congé. Ils ne versent aucune pièce aux débats en ce sens, ni même ledit congé qui a été produit en défense, celui-ci étant d'ailleurs désormais ancien. Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] seront en conséquence déboutés de toute demande en validation de congé et expulsion.
Au final, il ne sera pas fait droit aux demandes en résiliation judiciaire du bail, ni en expulsion, ni enfin en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation. Le bail se poursuit selon les termes du contrat, tels que modifiés par les décisions de justice visées plus haut.
Sur la demande en paiement
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En l'espèce, à titre liminaire, il sera relevé que l'arrêté d'insalubrité du 26 février 1999 a été levé en date du 22 septembre 2022. Monsieur [O] [B] ne saurait donc suspendre ou réduire de lui-même le versement des loyers, comme cela lui a été d'ailleurs rappelé dans le jugement du 12 avril 2016.
Dans ce contexte, Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] produisent un décompte au 6 décembre 2023 faisant état d'un arriéré locatif de 4860 euros, échéance de décembre 2023 incluse, pour la période à compter du 1er mars 2023. Pour contester le montant de la dette, Monsieur [O] [B] invoque que les travaux stipulés dans la décision du 12 avril 2016 n'ont pas été effectués. Or il n'apporte aucune pièce objective à l'appui de son allégation (constat d'huissier, attestations, etc). Les photographies non datées communiquées sont insuffisantes à attester à elles seules de l'absence desdits travaux. A l'inverse, Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] produisent une facture d'une entreprise en bâtiment. En conséquence, Monsieur [O] [B] sera condamné au paiement de cette somme.
Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, il est constant que Monsieur [O] [B] a suspendu sinon réduit de lui-même le paiement des loyers, malgré rappel de son obligation en dernier lieu dans la décision du 12 avril 2016. Il n'apporte en outre aucun élément à l'appui de sa demande, remarque faite qu'il a déjà largement bénéficié de délais de paiement en pratique. En conséquence, sa demande sera rejetée.
Sur les demande reconventionnelles en injonction de travaux et en dommages et intérêts
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, lequel dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance et de jouissance paisible, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, Monsieur [O] [B] fait état de que les travaux stipulés dans la décision du 12 avril 2016 n'ont pas été effectués. Or, comme exposé précédemment, il n'apporte aucune pièce objective à l'appui de son allégation (constat d'huissier, attestations, etc). De même, les photographies non datées communiquées sont insuffisantes à attester à elles seules de l'absence desdits travaux. D'autant plus qu'il sera relevé que l'arrêté d'insalubrité a été levé par arrêté préfectoral du 22 septembre 2022, ce qui atteste de la réalisation de travaux avant cette date dans l'immeuble. A l'inverse, Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] produisent une facture d'une entreprise en bâtiment et allèguent de réticences du preneur à laisser effectuer des travaux supplémentaires. En conséquence, Monsieur [O] [B] échoue à établir que Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] n'auraient pas respectés les stipulations de la décision du 12 avril 2016.
Pour la même raison tendant au défaut de preuve, la demande d'expertise sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Monsieur [O] [B], qui succombe, supportera les dépens de l'instance.
De la même façon, il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la fin de non recevoir de Monsieur [O] [B] tendant à voir déclarée l'action de Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] irrecevable au titre de l'indécence ;
REJETTE la demande en résiliation du bail et expulsion de Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] ;
CONDAMNE Monsieur [O] [B] à payer Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] la somme de 4860 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er mars 2023 au 6 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse ;
REJETTE les demandes reconventionnelles de Monsieur [O] [B] ;
CONDAMNE Monsieur [O] [B] à verser à Monsieur [X] [W] et Madame [F] [N] épouse [W] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [O] [B] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffierLe juge des contentieux de la protection
