Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/01809

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 23/01809 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJTQ Minute : 24/209 Monsieur [X] [L] [T] Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 Madame [K] [T] Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 C/ Monsieur [V] [M] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 11 mars 2024 ; Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 22 janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEURS : Monsieur [X] [L] [T], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS Madame [K] [T], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [V] [M], demeurant [Adresse 2] comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 25 avril 2022, Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] ont donné à bail à Monsieur [V] [M] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 800 euros, et 50 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2023, Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] ont fait signifier à Monsieur [V] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2581,68 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 22 mai 2023, Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023, Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] ont fait assigner Monsieur [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [V] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5619,48 euros au titre de la dette locative terme de septembre 2023 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 6 octobre 2023. À l'audience du 22 janvier 2024, Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 9138,28 euros arrêtée au 1er janvier 2024, loyer du mois de janvier 2024 inclus. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [V] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 mai 2023. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils font observer que la dette est particulièrement élevée, aucun règlement n’étant intervenu depuis le mois de mars 2023. Monsieur [V] [M], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 400 euros par mois. Au soutien de ses prétentions, il explique avoir décidé de mauvais investissements financiers, l’ayant conduit à perdre plusieurs dizaines de milliers d’euros. Il indique qu’il perçoit un salaire mensuel d’environ 2400 euros. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 11 mars 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 avril 2022, du commandement de payer délivré le 17 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er janvier 2024 que Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [M] à payer à Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] la somme de 9138,28 euros, au titre des sommes dues au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 sur la somme de 5619,48 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 8, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 mai 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 17 juillet 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 avril 2022 à compter du 18 juillet 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [V] [M], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Toutefois, le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Il n’a pas non plus justifié d’une reprise des paiements postérieurement à l’audience alors qu’il y avait été autorisé pendant les débats. Il apparaît que Monsieur [M] n’a réalisé aucun paiement depuis le mois de février 2023, soit depuis un an. Il ne démontre ni sa volonté, ni sa capacité à solder la dette locative. Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais de paiement et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [V] [M] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 juillet 2023, Monsieur [V] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [V] [M] à son paiement à compter de 18 juillet 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Monsieur [V] [M] à payer à Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 avril 2022 entre Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] d'une part, et Monsieur [V] [M] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 18 juillet 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [V] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [V] [M] à compter du 18 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [V] [M] à payer à Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] la somme de 9.138,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 sur la somme de 5619,48 euros et du présent jugement sur le surplus, DEBOUTE Monsieur [V] [M] de sa demande de délais de paiement, CONDAMNE Monsieur [V] [M] à payer à Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2024, échéance de février 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, CONDAMNE Monsieur [V] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE Monsieur [V] [M] à payer à Monsieur [X] [L] [T] et Madame [K] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 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