Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 25/00279 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O357
MINUTE N° : 126
Notification
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Copie exécutoire délivrée
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COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Tribunal de proximité de Montmorency
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JUGEMENT
DU 09 FEVRIER 2026
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR(S) :
Monsieur [H] [B] [N]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Hélène SOURMAIL, avocat au barreau de VAL D'OISE
DÉFENDEUR(S) :
Madame [U] [C]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Cyrielle ROUSSELLE,
Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 24 Novembre 2025
DÉCISION :
Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2015, Monsieur [H] [B] [N] a donné à bail à Madame [U] [C] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 750 euros et 150 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2025, Monsieur [H] [B] [N] a fait signifier à Madame [U] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9 900 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés pour la période de mai 2024 à mars 2025.
Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 19 septembre 2025, Monsieur [H] [B] [N] a fait assigner Madame [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 24 novembre 2025, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l’expulsion de Madame [U] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- condamner Madame [U] [C] au paiement des sommes suivantes :
* 12 500 euros au titre de la dette locative depuis le mois de mai 2024,
* une indemnité d'occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs à la somme de 900 euros par mois,
* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
* 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 19 septembre 2025.
À l'audience, Monsieur [H] [B] [N], représenté par son conseil, maintient les demandes aux termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 14 300 €, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [H] [B] [N] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [U] [C] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 juin 2025. Il indique qu’aucun loyer courant n’a été réglé en cours de procédure.
Madame [U] [C], comparante en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de sa demande, elle indique rencontrer des difficultés financières ne lui permettant pas de régler ses loyers, notamment suite au décès de son mari en 2022. Elle précise percevoir des prestations sociales et familiales mensuelles de 1 009 euros et être dans l’attente de la reprise du versement de ses APL, d’un montant mensuel de 450 euros, suspendues depuis un an. Madame [U] [C] mentionne percevoir le RSA, une prime d’activité et une pension alimentaire, soit 1 200 euros par mois, mais rembourser 70 euros par mois à la CAF. Elle déclare n’avoir entrepris aucune démarche concernant un dossier de surendettement. Elle ajoute que l’appartement nécessite des travaux, que la baignoire est cassée et inutilisable. Elle précise qu’elle perçoit 1009 € par mois et que le loyer et les charges représentent un montant mensuel de 900 €.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.
En conséquence, la demande de Monsieur [H] [B] [N] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er octobre 2015, du commandement de payer délivré le 7 juin 2025 et du dernier décompte de la créance au 17 septembre 2025, annexé à l’assignation, que Monsieur [H] [B] [N] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En l’absence de décompte actualisé produit à l’audience, les sommes postérieures à l’assignation ne sont pas précises et ne sauront être prises en compte.
En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [C] à payer à Monsieur [H] [B] [N] la somme de 12 500 euros, au titre des sommes dues au 17 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 7 juin 2025, pour un montant de 9 900 euros en principal.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit à compter du vendredi 8 août 2025.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [U] [C] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il n’est cependant pas justifié qu’elle ait repris le paiement intégral des loyers courants, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas. En outre il est manifeste, à la lecture du diagnostic social et financier et vu les éléments d’explication apportés par Madame [U] [C] à l’audience, qu’elle n’est plus en mesure de s’acquitter de ses loyers courants. Elle n’est donc pas en mesure non plus de s’acquitter d’un échelonnement de paiement de la dette.
Dans ces conditions, la demande en délais ne pourra qu’être rejetée. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [U] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 août 2025, de sorte que Madame [U] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [U] [C] à son paiement à compter du 8 août 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.
Il sera rappelé que la somme de 12 500 euros, arrêtée au 17 septembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 8 août 2025 au 30 septembre 2025.
Sur la demande de dommages et intérêts
Au terme de son assignation, Monsieur [H] [B] [N] sollicite du tribunal des dommages et intérêts à l’encontre de Madame [U] [C], sur le fondement de l’article 1240 du code civil, lequel est cependant inapplicable en la matière s’agissant de l’inexécution d’une obligation contractuelle, régie par l’article 1231-6 du code civil.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les mesures accessoires au jugement
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [C] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, d’assignation et de notification à la préfecture de l’assignation. La notification du commandement de payer à la CCAPEX n’étant pas obligatoire en l’espèce, ces frais seront laissés à la charge de Monsieur [H] [B] [N].
Il convient également de condamner Madame [U] [C] à payer à Monsieur [H] [B] [N] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :
DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [H] [B] [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er octobre 2015 entre Monsieur [H] [B] [N] d'une part, et Madame [U] [C] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies à la date du vendredi 8 août 2025 ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
DIT qu’à défaut pour Madame [U] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [H] [B] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Madame [U] [C] à payer à Monsieur [H] [B] [N] la somme de 12 500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
REJETTE le surplus de la demande de condamnation en paiement formée par Monsieur [H] [B] [N] ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [U] [C] à compter du vendredi 8 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 900 € ;
CONDAMNE Madame [U] [C] à payer à Monsieur [H] [B] [N] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 août 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
RAPPELLE que la condamnation en paiement de la somme de 12 500 €, susvisée, comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation dues pour la période du 8 août 2025 au 30 septembre 2025 ;
REJETTE la demande de Madame [U] [C] aux fins de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;
REJETTE la demande Monsieur [H] [B] [N] au titre des dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [U] [C] aux dépens de l'instance, qui comprennent notamment les frais de signification du commandement de payer du 7 juin 2025, de signification de l’assignation et de notification de l’assignation à la préfecture ;
LAISSE à la charge de Monsieur [H] [B] [N] les frais de notification du commandement de payer à la CCAPEX ;
CONDAMNE Madame [U] [C] à payer à Monsieur [H] [B] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 7], le 9 février 2026.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
