Cour d'appel, 28 juin 2022. 19/02496

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE YB/IM ARRET N°: AFFAIRE N° RG 19/02496 - N° Portalis DBVP-V-B7D-ETPN Jugement du 13 Novembre 2019 Tribunal paritaire des baux ruraux de SAUMUR n° d'inscription au RG de première instance ARRET DU 28 JUIN 2022 APPELANT : Monsieur [K] [I] né le 17 Septembre 1961 à [Localité 16] (49) [Adresse 18] [Localité 12] Non comparant, représenté par Me Delphine BRETON de la SELARL GAYA, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier H050005 INTERVENANTE VOLONTAIRE S.C.E.A. DES PRES [Adresse 18] [Localité 12] Non comparante, représentée par Me Delphine BRETON de la SELARL GAYA, avocat au barreau d'ANGERS INTIMES : Monsieur [O] [Y] né le 07 Janvier 1946 à [Localité 17] (49) [Adresse 11] [Localité 17] Monsieur [G] [Y] né le 07 Août 1951 à [Localité 17] (49) [Adresse 2] [Localité 13] Non comparants, représentés par Me Sébastien NAUDIN de la SELARL NEDELEC & NAUDIN, avocat au barreau d'ANGERS COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 21 Mars 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur BRISQUET, Conseiller, qui a été préalablement entendu en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame MULLER, Conseiller faisant fonction de Président Monsieur BRISQUET, Conseiller Madame ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée Greffière lors des débats : Madame LEVEUF ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 28 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Yannick BRISQUET, Conseiller en remplacement de Catherine MULLER, Conseiller faisant fonction de Président, empêchée et par Christine LEVEUF, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 13 janvier 2005, M. [O] [Y] et son frère M. [U] [Y] ont consenti un bail rural à M. [K] [I] sur différentes parcelles de terre situées sur la commune de [Localité 17] (Maine-et-Loire), appartenant pour l'une à M. [O] [Y], pour huit autres à M. [U] [Y] et pour sept autres encore aux deux frères pour moitié indivise. Le bail a été conclu pour neuf ans à compter du 1er novembre 2003 jusqu'au 31 octobre 2012 et s'est renouvelé à compter de cette date. Les parcelles louées ont fait l'objet d'une modification de références cadastrales et sont maintenant cadastrées section ZD numéros [Cadastre 15], [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 4], 17, [Cadastre 7], [Cadastre 8] et 66. Les parcelles [Cadastre 15], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] ne sont incluses que pour partie dans le bail. M. [U] [Y] est décédé le 14 octobre 2017, laissant pour recueillir sa succession M. [O] [Y], son frère, légataire universel. Par acte du 3 août 2018 reçu par Me [C], notaire à [Localité 17], avec la participation de Me [W], notaire à [Localité 19], M. [O] [Y] a effectué une donation au profit de son cousin germain M. [G] [Y], portant sur les biens immobiliers suivants : * la totalité en pleine propriété des parcelles situées à [Localité 17] et cadastrées section ZD [Cadastre 1], ZD [Cadastre 3], ZD [Cadastre 6], ZD [Cadastre 9] et ZD [Cadastre 14], d'une contenance totale de 16 ha 11 a 31 ca ; * les trois-quarts en pleine propriété d'une parcelle de terre située à [Localité 17] et cadastrée section ZD [Cadastre 5], d'une contenance de 8 a 54 ca ; * la moitié en pleine propriété de parcelles de terre situées à [Localité 17] et cadastrées section ZD [Cadastre 15], ZD [Cadastre 7], ZD [Cadastre 8] et ZD [Cadastre 10], d'une contenance totale de 10 ha 54 a 49 ca ; * les cent/cent-quarante-quatrièmes en pleine propriété de la parcelle cadastrée section ZD [Cadastre 4] à usage de chemin. Par courrier du 24 juillet 2018, Me [C] a informé M. [I] qu'à la date du 3 août suivant le nouveau propriétaire des terres louées serait M. [G] [Y] et lui a demandé de régler à M. [O] [Y] le montant du fermage de l'année 2018 dû jusqu'au 3 août. Par acte d'huissier du 23 janvier 2019, enregistré le 11 mars 2019 au service de la publicité foncière de Saumur, M. [I] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saumur aux fins de conciliation se réservant, à défaut, la possibilité de demander l'annulation de l'acte de donation du 3 août 2018. Il a soutenu devant le tribunal qu'il s'agissait en réalité d'une vente intervenue en fraude de son droit de préemption qui devait être requalifiée comme telle et a sollicité l'annulation de l'acte de donation intervenu au profit de M. [G] [Y], en demandant à être déclaré bénéficiaire acquéreur aux lieu et place de celui-ci, conformément à l'article L. 412-10 du code rural et de la pêche maritime. M. [O] [Y] et M. [G] [Y] se sont opposés à ces demandes en demandant que la validité de l'acte de donation soit reconnue et ont sollicité la condamnation de M. [I] au paiement des fermages ainsi qu'à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 13 novembre 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux : - a débouté M. [I] de ses demandes ; - lui a donné acte de ce que le paiement des fermages réclamés par voie d'huissier de justice le 7 août 2019 a été effectué ; - a condamné M. [I] à payer à M. [O] [Y] et M. [G] [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - a condamné M. [I] aux dépens. M. [I] a interjeté appel de cette décision qui lui avait été notifiée le 21 novembre 2019 par déclaration transmise par voie électronique au greffe de la cour d'appel le 20 décembre 2019, son appel portant sur toutes les dispositions du jugement. L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mars 2022. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Me Breton, avocat de l'appelant, a indiqué oralement lors de l'audience que la SCEA des Prés entendait intervenir volontairement à la procédure aux côtés de M. [I] même si cette demande ne figure pas expressément dans les conclusions récapitulatives du 5 mai 2020 établies aux noms de l'une et de l'autre qui ont été reprises à l'audience. Selon les termes de leurs conclusions, M. [I] et la SCEA des Prés sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il : * a débouté M. [I] de ses demandes, * lui a donné acte de ce que le paiement des fermages réclamés par voie d'huissier de justice, le 7 août 2019 a été effectué, * a condamné M. [I] à payer à M. [O] [Y] et M. [G] [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * a condamné M. [I] aux dépens. Ils demandent à la cour de : - dire et juger que la vente intervenue par acte authentique en date du 3 août 2018 entre M. [O] [Y] et M. [G] [Y] l'a été en fraude du droit de préemption de M. [I], - annuler l'acte de donation intervenu au profit de M. [G] [Y] ainsi que tous actes postérieurs, - déclarer (M. [I]) bénéficiaire acquéreur aux lieu et place de M. [G] [Y] sur le fondement de l'article L. 412-10 du code rural et de la pêche maritime, - débouter les consorts [Y] de l'intégralité de leurs demandes, - condamner les intimés à verser à M. [I] la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les intimés aux entiers dépens. M. [I] soutient qu'il résulte d'une clause de l'acte de donation que le donateur, M. [O] [Y], percevra les fermages pour les terres exploitées par M. [I], ce indépendamment du transfert de propriété. Il estime qu'il résulte de cette clause que l'entrée en jouissance de M. [G] [Y] ne se fera qu'à la fin du bail rural, dans la mesure où le donateur se réserve la jouissance des parcelles affermées, ce bien qu'il ne soit pas prévu une donation limitée à la nue-propriété mais une donation en pleine propriété. Il considère que cette opération s'analyse en un montage permettant de faire bénéficier le donateur d'une rémunération de sa donation à travers la perception des fermages et qu'il ne s'agit donc pas d'un acte à titre gratuit. Il soutient que la rémunération de la donation conduit à la considérer comme une vente déguisée et que dans la mesure où il s'agit d'une mutation à titre onéreux, elle doit nécessairement être soumise au droit de préemption du preneur prévu à l'article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime. Il estime que la lettre du notaire rédacteur de l'acte dont se prévaut la partie adverse n'a aucune valeur et ne vise qu'à échapper à l'annulation de la donation, d'autant que le notaire engage sa responsabilité professionnelle dans le cadre d'un acte passé en fraude du droit de préemption. Il observe que dans la mesure où les consorts [Y] sont alliés au 4ème degré, ils ne pouvaient se prévaloir de la dérogation édictée à l'alinéa 2 de l'article L. 412-1 qui ne peut profiter qu'aux parents ou alliés du propriétaire jusqu'au 3ème degré, ce qui explique selon lui le montage mis en oeuvre. * Dans leurs conclusions communiquées le 21 avril 2020, reprises oralement à l'audience et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, M. [O] [Y] et M. [G] [Y] demandent à la cour de : - confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saumur en date du 13 novembre 2019 en toutes ses dispositions ; - débouter M. [I] de ses demandes ; - valider l'acte de donation intervenu au profit de M. [G] [Y] et tous actes postérieurs ; - condamner M. [I] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [I] aux dépens. Les intimés font valoir que M. [I] s'est livré à une exégèse de l'acte de donation afin de démontrer qu'il est lésé en sa qualité de preneur en place mais contestent toute fraude de leur part, en soulignant que deux notaires ont participé à l'élaboration de l'acte et qu'il n'est pas envisageable qu'ils aient cherché à contourner le principe du droit de préemption. Ils considèrent en substance que l'argumentation de M. [I] ne repose que sur des suppositions qui doivent être écartées. Ils soutiennent qu'aucun droit de préemption du preneur ne pouvait s'exercer et que les dispositions de l'article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime ont été respectées puisqu'ils sont cousins germains. MOTIFS DE LA DÉCISION : - Sur l'intervention volontaire de la SCEA des Prés : Il résulte des articles 325 et 554 du code de procédure civile que peuvent intervenir en cause d'appel, dès lors qu'elles y ont intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, et si cette intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Aucune explication n'a été donnée pour justifier l'intervention volontaire de la SCEA des Prés devant la cour et à supposer que les terres faisant l'objet du bail rural aient été mises à sa disposition, aucun document permettant d'en attester n'est produit aux débats. Les pièces communiquées par les parties ne font nullement état de la SCEA des Prés, pas plus que leurs écritures. Ni les statuts de cette société ni même la preuve de son immatriculation ne sont produits. Il n'est donc pas démontré que la SCEA des Prés a intérêt à intervenir dans le cadre du présent litige ni que son intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, de sorte que son intervention volontaire doit être déclarée irrecevable. - Sur la demande en annulation de la donation : Selon l'article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes et lorsque cette intention ne peut être décelée, il s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. L'article 1189 du même code énonce que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier tandis que l'article 1191 précise que lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. L'acte de donation du 3 août 2018 comporte une clause qui est ainsi rédigée : « PROPRIÉTÉ - JOUISSANCE Transfert de propriété - Le donataire aura la propriété des biens donnés à compter de ce jour. Il en supportera les risques à compter du même jour. Entrée en jouissance - Le donateur transmet au donataire la jouissance des biens donnés à compter de ce jour. A l'exception des parcelles cadastrées section ZD numéros [Cadastre 1], [Cadastre 7], [Cadastre 14] et une partie des parcelles cadastrées section ZD numéros [Cadastre 15], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 8], qui sont louées aux termes d'un acte reçu par Maître [J] [Z], notaire à [Localité 17], le 13 janvier 2005, enregistré à la recette principale de [Localité 20], le 21 janvier 2005, bordereau 2005/57, Case n°1, pour une durée de neuf années à compte du 1er novembre 2003, renouvelé par tacite reconduction, à M. [K] [I]. Le donataire percevra les fermages à échoir à compter de l'entrée en jouissance. Tous comptes de jouissance arrêtés à cette date feront l'objet d'un règlement direct entre les parties ». L'interprétation de cette clause est rendue nécessaire par son ambiguïté dans la mesure où son paragraphe débutant par la locution 'à l'exception des' peut laisser entendre que la jouissance des parcelles faisant l'objet du bail, contrairement à celle des autres parcelles comprises dans la donation, n'est pas transmise immédiatement au donataire. Les notaires rédacteurs n'ont toutefois pas indiqué de façon claire et précise que le donateur conservera la jouissance des terres et continuera de percevoir les fermages jusqu'à l'issue du bail et ont au contraire expressément mentionné que le donataire percevra les fermages à échoir, même s'ils ont ajouté la mention 'à compter de l'entrée en jouissance'. Il en résulte une imprécision concernant le bénéficiaire des fermages échus entre le transfert de propriété et la fin du bail, empêchant ainsi cette clause de produire un effet utile. Me [C] a adressé un courrier à M. [I] le 24 juillet 2018, c'est-à-dire quelques jours avant la signature de la donation, comportant les éléments suivants : « Je vous informe qu'à compter du 3 août, le nouveau propriétaire des terres que vous louez aux consorts [Y] sera M. [G] [Y]. Je vous indique ci-dessous le fermage arrêté au 3 août 2018 dû à M. [O] [Y] (...)». Il s'évince clairement de ce courrier que le fermage n'était dû au donateur que jusqu'au 3 août 2018, date de la donation, sans quoi il n'aurait pas été nécessaire pour le notaire de procéder à un arrêté des comptes à cette date dans la mesure où le bail notarié du 13 janvier 2005 stipule que le fermage est payable en deux termes semestriels exigibles le 1er mai et le 1er novembre de chaque année. Dès lors que ce courrier est antérieur à la donation, il ne peut être soutenu que le notaire a ainsi cherché à corriger une erreur ou un oubli portant sur le non-respect du droit de préemption. Au regard de ces éléments prenant en considération le contexte, il convient d'approuver la position des premiers juges qui ont estimé que la distinction effectuée par les notaires rédacteurs de l'acte entre le 'transfert de propriété' et 'l'entrée en jouissance' a manifestement pour unique objet de souligner l'existence du bail rural au profit de M. [I] et de préserver ses droits vis-à-vis du donataire. La cour considère donc que la clause litigieuse est affectée d'une maladresse de rédaction en ce sens qu'il aurait été préférable d'écrire que 'Le donataire percevra les fermages à échoir à compter du transfert de propriété' ou de dire que le donateur transmet au donataire la jouissance des biens donnés sous réserve, s'agissant des parcelles faisant l'objet du bail rural, des droits du preneur en place. Mais en tout état de cause, la clause affectée de cette maladresse de rédaction ne peut être interprétée en faveur d'une donation limitée à la nue-propriété, avec réserve au profit du donateur d'un usufruit ou d'un droit de jouissance lui permettant de continuer à percevoir les fermages. Conformément à l'article 1189 du code civil précité, cette clause doit s'interpréter à la lumière des autres clauses de l'acte, en particulier de celles des articles 1 à 4 qui stipulent que la donation porte sur la pleine propriété des parcelles (sous réserve pour certaines d'entre elles d'une quotité limitée à la moitié, aux trois quarts ou aux 100/144ème). L'intention des parties était donc bien de conclure une donation portant sur la pleine propriété des parcelles mais en apportant la précision selon laquelle certaines d'entre elles étaient soumises à un bail rural, ce qui ne permettait pas au donataire d'en avoir immédiatement la jouissance directe, même s'il devait en revanche en percevoir les fruits, à savoir le fermage. M. [I], sur qui pèse la charge de la preuve du caractère frauduleux de l'opération, ne démontre pas que l'acte de donation serait intervenu en dehors de toute intention libérale. En tout état de cause, si les consorts [Y] ne s'expliquent pas en détail sur ce point, l'intention libérale résulte suffisamment du lien de parenté qui les unit puisque l'arbre généalogique produit aux débats (pièce n° 6) fait apparaître qu'ils sont cousins germains et qu'il est également important de souligner que M. [O] [Y], qui est né le 7 janvier 1946, est célibataire sans enfant. Il n'est donc pas démontré que l'opération consistait en une mutation à titre onéreux qui aurait été déguisée en une donation. Selon l'alinéa premier de l'article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte du droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place. A contrario, cette obligation ne s'impose pas s'il s'agit d'une aliénation à titre gratuit, ce qui est le cas d'une donation consentie sans aucune charge comme en l'espèce. Si M. [I] fait valoir que l'alinéa 2 de l'article L. 412-1 n'exclut la nécessité de respecter le droit de préemption du preneur en place que pour les aliénations au profit des parents ou alliés du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus, ce texte ne concerne toutefois que les aliénations à titre onéreux. Mais dès lors qu'il s'agit en l'espèce d'une aliénation à titre gratuit, il importe peu que M. [O] [Y] et M. [G] [Y] ne soient parents qu'au quatrième degré et ce moyen est par conséquent inopérant. M. [I] ne peut par conséquent se prévaloir du non-respect à son égard du droit de préemption prévu par les articles L. 412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime et il y a lieu de confirmer le jugement l'ayant débouté de ses demandes en annulation de l'acte de donation intervenu au profit de M. [G] [Y] et de tous les actes postérieurs ainsi que de sa demande tendant à être déclaré bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du donataire, sur le fondement de l'article L. 412-10 du même code. - Sur les autres demandes : M. [I] ne présente aucune explication au sujet des raisons pour lesquelles il entend obtenir l'infirmation de la disposition du jugement lui ayant donné acte de ce que le paiement des fermages réclamés par voie d'huissier de justice le 7 août 2019 a été effectué, alors même qu'il a en réalité intérêt à la confirmation de cette disposition qui n'est pas discutée par la partie adverse. En tout état de cause, dès lors qu'il n'est pas déclaré bénéficiaire acquéreur, il demeure locataire et tenu à ce titre au paiement du fermage. Cette disposition doit par conséquent être confirmée. Le jugement doit également être confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentée en appel par les intimés et de condamner M. [I] au paiement de la somme de 1 500 euros sur ce fondement. M. [I], partie perdante, doit être débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS : La COUR, Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe, DÉCLARE irrecevable l'intervention volontaire en cause d'appel de la SCEA des Prés ; CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saumur du 13 novembre 2019 ; Y ajoutant : CONDAMNE M. [K] [I] à payer à M. [O] [Y] et à M. [G] [Y] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [K] [I] aux entiers dépens de la procédure d'appel. LA GREFFIERE P/ LA PRESIDENTE EMPECHEE C. LEVEUF Y. BRISQUET