Tribunal judiciaire, 11 décembre 2025. 24/00711

COUR D’APPEL DE [Localité 2] TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-= N° du dossier : N° RG 24/00711 - N° Portalis DBXH-W-B7I-C77V N° de Minute : JUGEMENT DU 11 Décembre 2025 --------------------- COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE DU DELIBERE: M. LOBRY, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge unique. Assisté lors des débats et lors du prononcé de Madame CHIMINGERIU, Greffier Débats à l’audience publique du :09 Octobre 2025 JUGEMENT: contradictoire mis en délibéré, rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025 et signé par M. LOBRY et Madame CHIMINGERIU ENTRE : La société SCI LOCACORSA, Société Civile Immobilière au capital social de 7.620,00 € et immatriculée au RCS d’AJACCIO sous le numéro 394 480 198, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, Madame [H] [V], domicilié en cette qualité audit siège, Rep/assistant : Me John GASNERIE-CESARI, avocat au barreau d’AJACCIO D’UNE PART, ET : La société SASU LECOIN.D, Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle au capital social de 1.000,00 € immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 892 224 916, dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de Monsieur [M] [U], son Président en exercice, Rep/assistant : Maître Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO Monsieur [M] [U], né le 17 septembre 1981 à [Localité 1] demeurant [Adresse 8] Rep/assistant : Maître Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO Monsieur [S] [C], né le 24 avril 1966 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] Rep/assistant : Maître Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO D’AUTRE PART, EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2021, la SCI Locacorsa a consenti à la société Lecoin.D, représentée par son gérant, M. [M] [U], un bail commercial d’une durée de neuf ans portant sur un hangar d'une superficie de 560 m2 situé zone industrielle de Pernicaggio à [Localité 6] en vue pour le preneur d'y exercer une activité de dépôt-vente de biens mobiliers d'occasion et en contrepartie d'un loyer mensuel indexé de 2 506,52 euros, outre une provision sur charges et taxe foncière de 500 euros par mois. Aux termes d'un acte du 15 janvier 2021, M. [S] [C] s'est porté caution de la société Lecoin.D pour les obligations résultant dudit contrat de bail, pour une durée indéterminée et pour le paiement notamment des loyers, des indemnités d'occupation, des charges, des réparation et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail. Par actes des 10 et 16 février 2023, la SCI Locacorsa a fait assigner la société Lecoin.D, M. [M] [U] et M. [S] [C] devant la présente juridiction afin de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial et d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices. L'affaire a été radiée le 6 décembre 2023 avant d'être réinscrite au rôle suivant conclusions communiquées à cet effet le 7 juin 2024. Par ordonnance du 23 mai 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande formée par la société Lecoin.D en vue de la jonction de l'instance avec celle, enregistrée sous le n°24/768, opposant cette dernière à la société Garage Le Grand [Localité 1]. Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 19 juin 2024, la SCI Locacorsa sollicite du tribunal, au visa des articles 546, 547, 1224, 1227, 1229, 1231-1 et 1728 du code civil et R. 145-5 du code de commerce, de : - Constater les manquements graves de la société Lecoin.D à ses obligations contractuelles et légales pour non-respect et changement de la destination et de la distribution des lieux ayant été loués par la SCI Locacorsa, En conséquence, - Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu en date du 01 janvier 2021 compte tenu des manquements graves relevés, - Juger qu'au jour du prononcé du présent jugement, la société Lecoin.D est occupant sans droit ni titre du hangar qu'elle loue à la SCI Locacorsa, - Ordonner l'expulsion de la société Lecoin.D du hangar qu'elle loue à la SCI Locacorsa ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, - Juger que la mesure d'expulsion ne se heurte à aucune contestation sérieuse, - Fixer à la somme de 3 006,56 euros l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société Lecoin.D jusqu'à libération effective des locaux, - Condamner in solidum, en cas de maintien dans les lieux de la société Lecoin.D, M. [S] [C], M. [M] [U] et la société Lecoin.D au paiement de cette indemnité d'occupation, - Condamner in solidum M [M] [U] et la société Lecoin.D à payer à la SCI Locacorsa la somme de 134 480 euros correspondant aux fruits indûment perçus et issus de la location des parties du hangar loué depuis le 01 janvier 2021, somme à parfaire jusqu'à la décision à intervenir, - Condamner in solidum M [M] [U] et la société Lecoin.D au paiement, à la SCI Locacorsa, de la somme mensuelle de 3 280 euros jusqu'à libération effective des locaux par la société Lecoin.D et celle de tout occupant de son chef, cette somme correspondant aux fruits perçus indûment et issus de la location des parties du hangar loué, - Débouter M. [S] [C], M. [M] [U] et la société Lecoin.D de l'ensemble de leurs demandes, - Condamner la société Lecoin.D au paiement de la somme de 30 000 euros au titre des dommages et intérêts résultant du manquement à ses obligations contractuelles ayant entraîné une perte de l'attractivité du hangar possédé par la SCI Locacorsa et nécessité pour cette dernière de procéder à des régularisations administratives ou à la remise en état des lieux et ce à ses frais, - Condamner in solidum M. [S] [C], M. [M] [U] et la société Lecoin.D au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 22 février 2022, - Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 septembre 2023, la société Lecoin.D, M. [U] et M. [C] sollicitent du tribunal de : - Débouter la société Locacorsa de toutes ses demandes dirigées contre la société Lecoin.D et M. [U] [M], - Débouter la société Locacorsa de ses demandes dirigées contre M. [S] [C] et fondées sur un engagement de caution nul en la forme et simple, - Condamner la société Locacorsa à payer : - La somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du CPC à la société Lecoin.D, - La somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du CPC à M. [M] [U], - La somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du CPC à M. [S] [C], - La condamner aux entiers dépens, - Ecarter l'exécution provisoire. Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens respectifs, en application de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture est intervenue le 2 juillet 2025 conformément à l'ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état. L'affaire a été retenue à l'audience du 9 octobre 2025 et mise en délibéré au 11 décembre 2025. MOTIVATION 1. Sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Conformément à l'article 1227 du même code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L'article 1229 du même code dispose que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. En l'espèce, le bailleur se prévaut plus particulièrement des manquements suivants de la part du preneur : - Un changement non autorisé de la destination contractuelle du local et la perception indue de loyers dans le cadre de sous-locations. - Une modification non autorisée de la distribution du local. A titre liminaire, il y a lieu de constater que la demande du preneur tendant à voir prononcer la nullité et l'inopposabilité du procès-verbal de constat produit par le bailleur, qui s'analyse incontestablement en une prétention et non en un moyen dans la mesure où elle ne tend pas à amoindrir la valeur probante dudit constat mais à l'écarter purement et simplement des débats, n'est pas repris au dispositif des conclusions du défendeur, de sorte que la juridiction n'en est pas valablement saisie. Sur le fond, il convient de relever que le bail prévoyait, en son article 6, que le local, présenté comme un hangar d'un seul tenant d'une superficie d'environ 560 m2, était destiné à une activité de dépôt-vente de biens mobiliers d'occasion et que le preneur ne pouvait modifier, même partiellement, cet usage ou y adjoindre une autre activité, à l'exception des activités connexes ou complémentaires. Il interdisait par ailleurs, aux termes de son article 9, outre les travaux concernant le gros œuvre, le clos ou le couvert, tout changement de distribution du local sans le consentement préalable et par écrit du bailleur. A cet égard, il résulte du constat établi le 22 février 2022 par huissier de justice que, à cette date : - Le local donné à bail était divisé en trois parties, lesquelles étaient chacune séparée par la mise en place d'une clôture grillagée et disposaient d'une entrée distincte, deux d'entre elles, d'une superficie de 250 m2 pour la première et de 50 m2 pour la deuxième, étant exploitées dans le cadre d'une activité de garage par des sous-locataires dont l'un, la société Garage Le Grand [Localité 1], avait apporté des aménagements substantiels à l'espace (destruction d'un mur avec une mezzanine, création d'un appentis en parpaings de béton à l'état brut avec en plafond des poutres en bois pour partie). - La partie exploitée par la société Lecoin.D avait fait l'objet d'aménagements substantiels, dont la création d'une mezzanine et d'un appartement avec coin cuisine, salle de bains équipée d'une baignoire et pièce à usage de chambre équipée d'un lit. Ces constatations sont bien de nature à établir la réalité de manquements du preneur tenant à une modification non autorisée de la distribution et de la destination contractuelle du local. Il est exact que l'une des sous-locations préexistait vraisemblablement à la reprise du bail commercial par la société Lecoin.D, ainsi que le suggèrent à la fois les statuts de la société Garage Le Grand [Localité 1] qui, à la date du 29 juillet 2020, fixait déjà son siège social à l'adresse du local [Adresse 7], et les déclarations du gérant de cette dernière, telles que rapportées au procès-verbal de constat, qui font référence à un premier bail établi par M. [C], dont on comprend qu'il était le prédécesseur de la société Lecoin.D, Cette donnée n'est toutefois pas de nature à ôter toute gravité au manquement dès lors qu'il n'est pas démontré que cette situation avait été portée à la connaissance de la SCI Locacorsa et que, en tout état de cause, la société Lecoin.D, a choisi de reprendre à son compte ce manquement en régularisant auprès du sous-locataire un nouveau bail à effet au 1er janvier 2021 alors même qu'il savait que l'activité de ce dernier était en parfaite contradiction avec la destination contractuelle du local, telle que visée dans le bail principal. En outre, si la société Lecoin.D a été confrontée à un défaut de paiement de ce sous-locataire à compter de novembre 2021 et lui a signifié un commandement de payer viser la clause résolutoire le 16 février 2023, il n'en demeure pas moins que la société Garage Le Grand [Localité 1] a à l'évidence continué à exercer son activité au sein du local commercial après cette date. Au surplus, la société Lecoin.D n'explicite pas les circonstances dans lesquelles une seconde sous-location a été consentie à un tiers, également pour y exercer une activité de garage, en violation, encore une fois, de la destination contractuelle du local, et ne justifie pas plus le changement unilatéral de distribution des lieux, notamment au travers de l'aménagement, dans la partie principale qu'elle continuait à exploiter, d'un véritable appartement, lequel excédait manifestement les besoins de son activité et la réglementation applicable pour le travail des salariés ou l'accueil du public. Dès lors, le tribunal retient que ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail commercial. En conséquence, la société Lecoin.D ne pouvant plus se prévaloir d'un titre justifiant son occupation des lieux, il sera ordonné son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et elle sera condamnée à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 3 006,56 euros, correspondant au montant du loyer et des provisions sur charges précédemment convenus entre les parties, jusqu'à la libération effective des lieux. Les demandes tendant à la condamnation in solidum de MM. [U] et [C] au paiement de cette même indemnité n'apparaissent en revanche pas fondées dès lors qu'il ne résulte pas des pièces produites que le premier serait tenu d'une quelconque obligation personnelle à l'égard de la SCI Locacorsa et que l'acte de cautionnement souscrit par le second n'est pas conforme aux dispositions prévues par l'article L. 331-1 du code de la consommation alors en vigueur, de sorte qu'il est entaché de nullité. 2. Sur les demandes tendant à la condamnation du preneur à payer une somme correspondant aux loyers perçus au titre de sous-locations et des dommages-intérêts Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, le bailleur ne spécifie pas le fondement juridique qui lui permettrait de prétendre aux loyers qu'aurait perçus ou qu'aurait été en droit de percevoir son preneur dans le cadre de sous-locations consenties à des tiers, étant observé que la sous-location était autorisée par le bail commercial - la seule obligation faite au preneur consistant à transmettre au bailleur l'extrait Kbis et l'assurance à jour du sous-locataire - et qu'en tout état de cause, les manquements objectivés dans le cadre de la présente instance, à savoir le changement non autorisé de distribution et de destination du local, ne sont pas à l'origine d'un préjudice qui serait susceptible d'être indemnisé par la réaffectation de ces sommes au bailleur principal. Le bailleur ne justifie pas davantage de la perte de valeur du local qui résulterait des aménagements apportés par le preneur et qui fonde sa demande de dommages et intérêts, celui-ci disposant par ailleurs, aux termes du bail, d'un droit d'option lui permettant, en fin de bail, d'en conserver la propriété, sans indemnité, ou de demandeur leur enlèvement et la remise des lieux en leur état antérieur. Dès lors, la SCI Locacorsa sera déboutée de ses demandes de ce chef. 3. Sur les demandes accessoires La société Lecoin.D, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Elle sera également condamnée à payer à la société Locacorsa une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient enfin, en considération des conséquences irrémédiables qu’elle engendrerait, d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, Prononce la résiliation du bail commercial conclu le 1er janvier 2021 entre la SCI Locacorsa et la société Lecoin.D, Ordonne l'expulsion de la société Lecoin.D du local situé [Adresse 9] de [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, Condamne la société Lecoin.D à payer à la société Locacorsa une indemnité mensuelle d'occupation de 3 006,52 euros jusqu'à libération effective du local, Déboute la société Locacorsa de ses autres demandes, Ecarte l'exécution provisoire, Déboute la société Lecoin.D, M. [M] [U] et M. [S] [C] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Lecoin.D à payer à la société Locacorsa la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Lecoin.D aux dépens. Le Greffier Le Juge