Tribunal judiciaire, 28 mai 2024. 23/04804

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N ____________ O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION RÉFÉRÉ n°: N° RG 23/04804 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J46O MINUTE n°: 2024/ 268 DATE: 28 Mai 2024 PRÉSIDENT: Madame Nadine BARRET GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires VILLATTILIO pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL AGI, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Michel IZARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDERESSES SCICV VILL’ATTILIO, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN S.A.S. ETABLISSEMENTS RAINALDI, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Mathilde KOUJI-DECOURT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 17 Avril 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. copie exécutoire à Me Jean philippe FOURMEAUX Me Michel IZARD Me Mathilde KOUJI-DECOURT 1 copie dossier délivrées le : Envoi par Comci à Me Jean philippe FOURMEAUX Me Michel IZARD Me Mathilde KOUJI-DECOURT FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte d’huissier délivré le 11 juillet 2023 le syndicat des copropriétaires « Villattilio” pris en la personne de son syndic la société AGI, faisait assigner en référé la SCICV « Vill’attilio” sur le fondement des articles 1792 et suivants du CC, 834 et 835 du CPC. Le syndicat des copropriétaires exposait que la défenderesse avait obtenu un permis de construire le 31 juillet 2017 puis un modificatif du 21 février 2018 concernant l’édification d’un immeuble comprenant 20 logements et 3 locaux commerciaux. Après établissement d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété le 6 juillet 2018 elle avait vendu la plupart des lots sous forme de vente en l’état futur d’achèvement avec descriptif contractuel des prestations à livrer. Elle avait contracté une police d’assurance dommages ouvrage auprès de la Lloyd’s prenant effet à compter de la réception des travaux. La maîtrise d’œuvre initialement confiée au cabinet d’architectes [B] et [N] avait été transférée au BET ARE en cours de chantier. La réception des travaux avait été prononcée avec réserves décrites dans un rapport en date du 22 septembre 2022, lequel précisait que le syndicat avait conclu des contrats de maintenance et que les réserves surélevées le 24 octobre 2022. Le même jour il était procédé à la livraison des parties communes au syndicat de la copropriété en faisant référence audit rapport. Il était indiqué que la levée des réserves interviendrait dans les 30 jours. Le 24 octobre 2022 de nombreuses réserves n’avaient pas été levées. Le syndic sollicitait vainement la remise du procès-verbal de réception et la levée des réserves. Selon procès-verbal de constat en date du 12 juin 2023 restaient à lever 35 réserves concernant les parties communes. Certaines prestations étaient incomplètes ou mal réalisées. Le coût des travaux de peinture des escaliers et de la chaufferie restant à exécuter s’élevait à plus de 17 000€. La pompe d’évacuation des eaux usées et la pompe à chaleur dysfonctionnaient. Le syndicat avait exposé des frais au titre des interventions et du surcoût en électricité. Malgré la déclaration de sinistre auprès de la Lloyd’s, aucune garantie n’avait été mise en œuvre, la police dommage ouvrage n’étant pas mobilisable en l’absence des procès-verbaux de réception, de la liste des réserves et des factures des entreprises. Le syndicat des copropriétaires demandait donc la condamnation de la SCICV Vill’attilio : – à exécuter la levée des réserves figurant au relevé du 12 octobre 2022 et non réalisé au 12 juin 2023, la plus particulièrement la peinture des escaliers et de la chaufferie sous astreinte de 500€ par jour de retard passé un délai de 8 jours après la signification de la présente ordonnance, – à remettre au syndicat de la copropriété les pièces suivantes sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 8 jours après la signification de l’ordonnance : *le dossier complet du permis de construire, *le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage, *le dossier des ouvrages exécutés, *les procès-verbaux de réception entre le maître de l’ouvrage et les entreprises avec liste des réserves, *les factures des entreprises, *le certificat de conformité de l’immeuble, – à lui verser une provision de 12 350 € à valoir sur les sommes dues au titre de la garantie de bon fonctionnement, – à lui verser la somme de 2500 € en application de l’article 700 du CPC, – à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil. Par acte d’huissier en date du 17 octobre 2023, la SCICV Vill’attilio faisaient assigner la SAS Etablissements Rainaldi à laquelle avait été confié le lot plomberie suivant marché de travaux signés le 18 janvier 2022, et dont la responsabilité pouvait être engagée sur le fondement de l’article 1792 – 3 du Code civil, après réception prononcée le 16 août 2022. La société Rainaldi était tenue de la garantir des désordres affectant le réseau d’évacuation des eaux usées (pompe de relevage) et dysfonctionnements de la chaufferie et en particulier à hauteur de la somme provisionnelle 12 350 €, correspondant au coût de réparation des dommages affectant la pompe d’évacuation des eaux usées et la chaufferie, au titre de la garantie de bon fonctionnement. La SCICV Vill’attilio demandait la condamnation de la société Rainaldi à réparer la chaufferie, ces travaux ayant été évalués par la société Astier à 5546,63 €, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance, à lui verser 1500 €au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens. Il était fait droit à sa demande de jonction de cette instance enregistrée sous le numéro RG 23/7449 à l’instance principale par le juge des référés à l’audience du 15 novembre 2023. Dans ses conclusions récapitulatives n° 1 notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires prenait acte de l’exécution en cours de procédure par la SCICV d’une partie des travaux ayant fait l’objet de réserves, ainsi que de la communication du dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage, les procès-verbaux de réception entre le maître de l’ouvrage et les entreprises avec la liste des réserves, du certificat de conformité de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires maintenait les demandes suivantes à l’encontre de la SCICV : – exécuter la levée des réserves figurant dans le relevé du 12 octobre 2022 non réalisé au 13 novembre 2023 telle qu’elle résultait du constat du commissaire de justice à cette date dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance puis sous astreinte de 500 € par jour de retard, – lui remettre le dossier complet du permis de construire, le dossier des ouvrages exécutés, les factures des entreprises, dans le délai de 8 jours après la signification de la présente ordonnance puis sous astreinte de 500 € par jour de retard, – lui verser une provision de 12 350 € à valoir sur les sommes dues au titre de la garantie de bon fonctionnement, – lui verser la somme de 2500 € en application de l’article 700 du CPC, – régler les dépens incluant le coût des constats en dates des 12 joints 2000 23 novembre 2023 avec distraction au profit de son conseil. Elle concluait au rejet de l’ensemble des demandes de la SCICV et demandait qu’il soit statué ce que de droit dans les rapports entre celle-ci et les établissements Rainaldi. Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 3 octobre 2023 la SCICV Vill’attilio soutenait en premier lieu que la garantie de parfait achèvement instituée par l’article 1792 – 6 du Code civil et due par les locateurs d’ouvrage était inapplicable. L’article 1646 – 1 du Code civil étant seul applicable à la garantie due par le vendeur d’immeubles, le syndicat des copropriétaires devrait être débouté de sa demande d’exécution des travaux de levée des réserves sur le fondement de l’article 1792 – 6. La SCICV Vill’attilio ayant mobilisé au titre de la garantie de parfait achèvement les locateurs d’ouvrage, un nouveau constat avait été dressé le 1er septembre 2023 qui établissait la levée des réserves. La demande de condamnation sous astreinte à lever les réserves souffrait par conséquent de contestation sérieuse. Les demandes relatives au paiement des sommes de 18402,71 € et 1946,38 € ne pouvaient prospérer faute de prouver que ces désordres seraient consécutifs à un vice de construction. En effet la facture de la société SOS Débouche faisait état d’un début d’incendie, du blocage des pompes des eaux usées et d’un dégât des eaux. Le dysfonctionnement de la pompe à chaleur ne faisait pas l’objet d’une demande d’expertise et la surconsommation électrique n’était pas démontrée. La concluante observait que le cabinet d’expertise de l’assureur dommages ouvrage refusait de mobiliser les garanties en l’absence des procès-verbaux de réception. La concluante les versait aux débats et soutenait que l’assureur dommages ouvrage avait l’obligation de désigner un expert en application de l’article L242 – 1 du code des assurances. Sur la communication des pièces la concluante observait qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement les seules pièces contractuelles étaient l’acte de vente et la notice descriptive. Le syndicat des copropriétaires qui n’était pas partie à l’opération de construction n’était pas fondé à solliciter la communication des dossiers des ouvrages exécutés qui n’intéressaient que le maître d’ouvrage et les entreprises ainsi que les factures de ces dernières. Il en était de même du certificat de conformité étant observé que la déclaration d’achèvement des travaux et de conformité avait été déposée en mairie le 5 juin 2023 et qu’ au jour des conclusions aucun avis d’opposition n’avait été délivré par le maire de [Localité 4]. Le dossier de permis de construire ne constituait pas une pièce contractuelle et était disponible en mairie. En revanche la concluante versait aux débats les procès-verbaux de réception et le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage rédigé par l’Apave le 11 juillet 2022, ainsi que le rapport final du contrôleur technique rédigé le 4 septembre 2022. Elle sollicitait qu’il lui soit donné acte de la communication de ces pièces aux débats. La SCICV Vill’attilio demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens. Par conclusions n°1 communiquées par voie électronique le 5 mars 2024 la SAS Etablissements Rainaldi demandait le rejet de toute prétention à son encontre. S’agissant des interventions sur la pompe d’évacuation des eaux usées rien ne permettait de démontrer leur imputabilité aux travaux confiés à la concluante. Rien ne justifiait la nécessité de procéder au changement de cet équipement. De plus le devis n’avait pas été établi contradictoirement. La mise en service du système de production d’eau chaude de l’immeuble avait bien été faite par la concluante bien que le maître de l’ouvrage et refusé de lui régler le solde du marché. Ses conclusions elle avait toujours pas été réglée et avait refusé d’intervenir sur le site. Il semblait que le dysfonctionnement existait à la réception. Néanmoins, ce point n’avait pas été réservé par la SCICV au procès-verbal de réception. La surconsommation d’électricité qui serait liée à l’absence de mise en service de la pompe à chaleur n’était pas établie. S’agissant de la mise en conformité de la chaufferie pour 5546,63 € , l’instauration d’une mesure d’instruction contradictoire s’imposait. La SCICV ne pouvait solliciter la condamnation de la concluante à réparer la chaufferie car elle n’était plus la propriétaire de l’ouvrage depuis la livraison des parties communes et la constitution du syndicat des copropriétaires. À titre reconventionnel, la société Rainaldi demandait la condamnation de la SCICV Vill’attilio au titre du décompte général définitif à régler le solde restant dû de 26 203,53 € TTC, outre 1500€ au titre des frais irrépétibles et les dépens. À l’audience du 17 avril 2024, le conseil de la SCICV Vill’attilio s’opposait à la demande de provision de la société Rainaldi. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de levée des réserves La SCICV Vill’attilio produit un procès-verbal de constat d’huissier en date du 1er septembre 2023 selon lequel l’ensemble des réserves aurait été levé. Le syndicat des copropriétaires a fait procéder à un nouveau constat le 13 novembre 2023 dont il résulte que plusieurs désordres persistaient à cette date. Il n’est pas sérieusement contestable que la SCICV doive la levée intégrale des réserves. Elle sera donc condamnée à effectuer la levée des réserves décrites par le procès-verbal de constat de Maître [U] commissaire de justice en date du 13 novembre 2023 dans le délai d’un mois suivant la notification de la présente ordonnance .A l’issue de ce délai, s’appliquera une astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois au terme duquel l’astreinte pourra être liquidée et une autre astreinte pourra être prononcée. Sur la communication des pièces relatives à la construction de l’immeuble Ainsi que le rappelle le syndicat des copropriétaires, les actions relatives aux garanties légales des participants à l’acte de construire et de l’assurance dommages ouvrage lui ont été transférées. Dans cette perspective, la SCICV devra lui remettre dans le délai de 8 jours suivant la notification de la présente ordonnance, le dossier complet du permis de construire, le dossier des ouvrages exécutés, et les factures des entreprises ayant participé à la construction. À l’issue de ce délai, s’appliquera une astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois au terme duquel l’astreinte pourra être liquidée et une autre astreinte pourra être prononcée. Sur la demande provisionnelle Celle-ci se décompose de la façon suivante : –1842,71 € au titre d’intervention sur la pompe d’évacuation des eaux usées, –1946,38 € au titre d’un devis de remplacement de la pompe, –3000 € au titre de la surconsommation d’électricité, –5546,63 € au titre des travaux sur la pompe à chaleur. Il résulte des courriers électroniques produit aux débats que les difficultés relatives aux pompes d’évacuation des eaux usées et à la pompe à chaleur résultent de litiges entre la SCICV et les entreprises. S’agissant d’équipements indispensables à l’hygiène et à l’habitabilité de la construction, la SCICV devait les livrer en parfait état de fonctionnement, les discussions avec les entreprises n’étant pas opposables au syndicat des copropriétaires. Le rapport du cabinet d’expertise commis par l’assureur dommages ouvrage permet d’établir que les dysfonctionnements de la pompe à chaleur sont apparus dès la prise de possession des lieux et trouvaient leur origine dans l’inachèvement ou le défaut de finition des travaux de plomberie à l’intérieur de la chaufferie pourtant de technique courante. Dans ces conditions, les travaux de remise en état et de finition des travaux de la chaufferie confiés à l’entreprise Astier relèvent bien de la responsabilité de la SCICV. Elle sera condamnée à titre provisionnel à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5546,63 euros. Une provision de 1000 €sur la surconsommation d’électricité générée par la défaillance de cet équipement sera allouée au syndicat des copropriétaires. Concernant les dysfonctionnements de la pompe de relevage des eaux usées, sont produites 4 factures de l’entreprise SOS Débouche en dates des 12 octobre 2022, 3 novembre 2022, 28 février 2023, 15 avril 2023. La récurrence de ces interventions ainsi que la constatation par le technicien dès le 11 octobre 2022 que le bobinage d’une pompe était hors service, outre le débordement des eaux usées le 24 février 2023 et le 15 avril 2023 permettent d’établir la nécessité de remplacer cet équipement qui met en jeu la salubrité de l’immeuble. La SCICV sera condamnée à verser à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société AGI, la somme de 3789,19 € au titre de ce poste. Sur la garantie de l’entreprise Rainaldi et la demande de paiement du solde du marché Les échanges produits aux débats ainsi que les pièces contractuelles démontrent qu’un litige relatif à l’exécution de leurs obligations contractuelles par la SCICV et par l’entreprise Rainaldi oppose les parties, lequel relève de la compétence du juge du fond. La SCICV quant à sa demande de garantie, et l’entreprise Rainaldi quant à sa demande de paiement du solde du marché, sont renvoyées à mieux se pourvoir. Sur les dépens La SCICV est condamnée aux dépens de l’instance incluant le coût des PV de constat des 12 juin 2023 et 13 novembre 2023. Sur l’article 700 du CPC La SCICV est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles. La SCICV et la société Rainaldi sont déboutées de leur demande de ce chef. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, Vu l’ article 835 du CPC, Condamnons la SCICV Vill’attilio à procéder à la levée des réserves décrites par le procès-verbal de constat de Maître [U] commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, dans le délai d’un mois suivant la notification de la présente ordonnance, Disons qu’à l’issue de ce délai s’appliquera une astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois au terme duquel l’astreinte pourra être liquidée et une autre astreinte pourra être prononcée, Condamnons la SCICV Vill’attilio à remettre au syndicat des copropriétaires de la copropriété Villattilio, dans le délai de 8 jours suivant la notification de la présente ordonnance, le dossier complet du permis de construire, le dossier des ouvrages exécutés, et les factures des entreprises ayant participé à la construction, Disons qu’à l’issue de ce délai s’appliquera une astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois au terme duquel l’astreinte pourra être liquidée et une autre astreinte pourra être prononcée, Condamnons la SCICV Vill’attilio à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété Villattilio, pris en la personne de son syndic, la société AGI, à titre provisionnel, les sommes suivantes : – 5546,93 € au titre des dysfonctionnements de la pompe à chaleur, – 1000 € au titre de la surconsommation d’électricité, – 3789,19 € au titre des dysfonctionnements et du remplacement de la pompe de relevage des eaux usées, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société Etablissements Rainaldi à relever et garantir la SCICV Vill’attilio de toute condamnation prononcée à son encontre au profit dusyndicat des copropriétaires de la copropriété Villattilio, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la SCICV Vill’attilio à verser à la SAS Etablissements Rainaldi la somme de 26 203,53 € correspondant au solde du marché de travaux établis le 18 janvier 2022, Condamnons la SCICV Vill’attilio aux dépens de l’instance incluant le coût des PV de constat des 12 juin 2023 et 13 novembre 2023, Condamnons la SCICV Vill’attilio à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété Villattilio, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC, Déboutons la SCICV Vill’attilio et la SAS Etablissements Rainaldi de leurs demandes de frais irrépétibles, Déboutons les parties du surplus de leurs demandes. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLA PRESIDENTE