Cour d'appel, 08 décembre 2022. 21/02132

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 08 DECEMBRE 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02132 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O6AJ Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 FEVRIER 2021 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARCASSONNE N° RG 17/00437 APPELANTS : Monsieur [O] [B] né le 04 Avril 1977 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Serge MEGNIN, avocat au barreau de CARCASSONNE Madame [X] [E] épouse [B] née le 25 Mai 1978 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Serge MEGNIN, avocat au barreau de CARCASSONNE INTIMEE : S.C.I. DEVOLLI [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Sabine PEPIN de la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 19 Septembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 OCTOBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, Président de chambre M. Thierry CARLIER, Conseiller M. Fabrice DURAND, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, Président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE : Suivant convention sous seing-privé du 6 novembre 2015, régularisée par acte authentique du 29 janvier 2016 rédigé par Maître [T] [S], notaire à [Localité 2], Madame [X] [E] épouse [B] et Monsieur [O] [B] ont acheté à la SCI Devolli, SCI familiale de la famille [Z], une maison à usage d'habitation avec garage attenant située [Adresse 4] à [Localité 2] d'une contenance de 3 a 32 ca figurant au cadastre sous le numéro 548 de la section HI, et ce pour le prix de 165.000 euros. Cette acquisition a été financée par un prêt n°08683258 d'un montant de 132.500 euros accordé par la société Banque Populaire du Sud, remboursable en 180 échéances mensuelles de 958,18 euros chacune. Le 26 août 2016, Monsieur [O] [B] et Madame [X] [E] épouse [B] ont reçu notification d'une mise en demeure du service de l'urbanisme de [Localité 2] leur demandant de justifier de la réalisation de différents travaux de régularisation urbanistique. Le 10 mars 2017, par acte d'huissier, Monsieur [O] [B] et Madame [X] [E] épouse [B] ont fait assigner la SCI Devolli devant le tribunal de grande instance de Carcassonne, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, aux fins d'obtenir à titre principal la réduction du prix d'achat outre des dommages et intérêts, et subsidiairement la résolution de la vente outre des dommages et intérêts. Le 2 février 2021, le tribunal judiciaire de Carcassonne a : - débouté Monsieur [O] [B] et Madame [X] [E] épouse [B] de leur demande en garantie des vices cachés formée à l'encontre de la SCI Devolli ; - déclaré la SCI Devolli responsable d'un manquement à son obligation d'information vis à vis de Monsieur [O] [B] et Madame [X] [E] épouse [B] ; - ordonné la réouverture des débats en vue de recueillir les explications des parties sur le moyen tiré de la perte de chance résultant du manquement au devoir d'information du vendeur ; - renvoyé en conséquence le dossier à l'audience de mise en état du 15 avril 2021 à 9h30 en vue de permettre aux parties de conclure sur ce point et notamment à la partie demanderesse ; - réservé les demandes relatives à l'évaluation des préjudices invoqués par Monsieur [O] [B] et Madame [X] [E] épouse [B]; - réservé les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles. Le 1er avril 2021, Monsieur [O] [B] et Madame [X] [E] épouse [B] ont interjeté appel du jugement rendu le 2 février 2021 par le tribunal judiciaire de Carcassonne. Par ordonnance du 21 avril 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Carcassonne a ordonné le sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir qui sera rendue par la cour d'appel de Montpellier. Vu les conclusions de Monsieur [O] [B] et Madame [X] [E] épouse [B], remises au greffe le 13 septembre 2022 ; Vu les conclusions de la SCI Devolli, remises au greffe le 02 août 2022 ; MOTIFS DE L'ARRÊT : Les époux [B] exercent à titre principal l'action estimatoire en présentant des demandes de réduction et de restitution partielle du prix de vente ainsi qu'une demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral. Ils font valoir que la SCI Devolli leur a volontairement caché l'existence d'un contentieux d'urbanisme qu'ils n'ont découvert que postérieurement à la vente, ce qui constitue selon eux un vice caché d'ordre juridique au sens de l'article 1641 du code civil. Aux termes de l'article 1641 du code civil ' Le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connu'. L'article 1642 du code civil dispose ' Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même '. En l'espèce, suite à leur achat le 29 janvier 2016 de l'habitation litigieuse, Monsieur [B] a reçu, par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 août 2016, une mise en demeure d'avoir à : * déposer le balcon en fer forgé et retrouver l'ancien mode d'ouverture * déposer le portail roulant en PVC Grand'Rue * terminer l'accès véhiculaire dans les règles de l'art, notamment l'enduit mural sur les maçonneries ' agglomérés creux de ciment' et la consolidation du mur en appareillage de pierres. Il était précisé qu'une régularisation devait intervenir dans le délai d'un mois, sous peine d'établissement d'un procès-verbal et de transmission au procureur de la république. Il était également indiqué que la parcelle avait déjà fait l'objet le 24 mai 2013 d'une mise en demeure pour des travaux et installations sans autorisations d'urbanisme, cette parcelle appartenant à ce moment là à Monsieur [F] [Z]. Le 10 octobre 2016, une seconde mise en demeure était adressée à Monsieur [B] lui indiquant qu'une visite de contrôle effectuée le 17 août 2016 avait permis de constater que les travaux prescrits n'avaient pas été réalisés et lui donnant un délai d'un mois pour régularisation. D'une part, il résulte des termes de ces mises en demeure et il n'est pas contesté que Monsieur [F] [Z] avait, antérieurement à la vente, été destinataire le 24 mai 2013 d'une première mise en demeure lui enjoignant de réaliser un certain nombre de travaux. Il ressort des pièces versées aux débats et il n'est pas d'avantage contesté par la SCI Devolli que rien dans le compromis de vente du 6 novembre 2015, dans l'acte de vente du 29 janvier 2016 ou dans le certificat d'urbanisme informatif du 19 novembre 2015 ne faisait référence à l'existence d'une obligation de régularisation de la situation de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme en vigueur. Si la SCI Devolli soutient, notamment dans un courrier de son conseil du 17 mars 2017, que les acquéreurs auraient été informés oralement des prescriptions émises par le service Urbanisme de la commune de [Localité 2], force est de constater que rien ne vient corroborer cette affirmation. Rien ne permet en conséquence d'établir un lien entre l'information qui aurait été donnée sur ce point aux époux [B] et la négociation intervenue sur le prix de la maison. Il en résulte que la SCI Devolli a intentionnellement dissimulé aux acquéreurs l'existence d'une première mise en demeure restée sans effet en 2013 et la nécessité exigée depuis plusieurs années par la commune de réaliser un certain nombre de travaux modificatifs, et ce sous peine de sanctions pénales. En conséquence, c'est bien en l'espèce le contentieux administratif affectant l'immeuble litigieux, qui était préexistant à la vente et parfaitement connu de la venderesse, et qui impose aux nouveaux propriétaires d'effectuer des travaux dans un délai extrêmement contraint, qui constitue le vice caché de l'article 1641 invoqué par les acquéreurs et non les travaux restant à terminer et visibles au moment de la vente (réalisation de la peinture d'un portail, réalisation d'un enduit pour les moellons et consolidation du mur en appareillage de pierres) qui auraient pu être réalisés à moyen ou long terme par les époux [B] et en fonction de leurs capacités financières et qui ont pu faire, le cas échéant, l'objet d'une négociation du prix de vente. Par ailleurs, la nécessité de déposer le balcon en fer forgé, dont l'existence avait pu conditionner l'achat de l'immeuble, et de déposer un portail roulant en PVC n'avaient pas été portée à la connaissance des acquéreurs avant la vente. Si la SCI Devolli, s'agissant de la suppression du balcon en fer forgé, conteste la gravité du vice caché en exposant que la mairie de [Localité 5] a permis in fine aux époux [B] de reconstruire un nouveau balcon, il convient cependant de relever que l'ensemble des travaux de mise en conformité autorisés par l'administration, y compris la reconstruction d'un balcon, sont évalués, en fonction des devis produits aux débats, entre 18 669,96 euros TTC et 19 526,96 euros TTC. Par conséquent, si les époux [B] avaient été informés, préalablement à la vente, de l'existence d'un contentieux administratif les contraignant, sous peine de sanctions pénales, à réaliser dans un délai très court d'importants travaux modificatifs dont la démolition d'une partie substantielle de l'immeuble et ce pour un coût non négligeable, ils n'auraient pas acquis l'immeuble ou l'auraient acheté à des conditions différentes. Il est donc établi l'existence d'un vice caché résultant du contentieux administratif affectant l'immeuble dont les conséquences sont de nature à diminuer l'usage et la valeur du bien vendu. Aux termes de l'article 1644 du code civil ' Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'. Compte tenu de ce qui vient d'être développé, il convient de dire que l'action estimatoire engagée par les époux [B] est bien fondée et de condamner la SCI Devolli à leur payer, à titre de restitution partielle du prix de vente, une somme de 19 526,96 euros correspondant au coût des travaux modificatifs. Enfin, il résulte des dispositions de l'article 1645 du code civil que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. En l'espèce, il est incontestable que la SCI Devolli avait connaissance de l'existence d'un contentieux d'urbanisme avec la commune qu'elle a dissimulé aux acquéreurs, ce qui justifie sa condamnation à payer à ces derniers une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions. PAR CES MOTIFS : La cour, Infirme le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Retient l'existence d'un vice caché résultant du contentieux administratif affectant l'immeuble litigieux dont les conséquences sont de nature à diminuer l'usage et la valeur du bien vendu ; Dit en conséquence que l'action estimatoire engagée par Monsieur [O] [B] et Madame [X] [E] épouse [B] est bien fondée et condamne la SCI Devolli à leur payer, à titre de restitution partielle du prix de vente, une somme de 19 526,96 euros correspondant au coût des travaux modificatifs; Condamne la SCI Devolli à payer à Monsieur [O] [B] et Madame [X] [E] épouse [B] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamne la SCI Devolli aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec autorisation de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile : Rappelle que les dépens ne comprennent que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires, ce qui exclu en l'espèce les constats d'huissier réalisés par les parties ; Condamne la SCI Devolli à payer à Monsieur [O] [B] et Madame [X] [E] épouse [B] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en première instance et en appel. Le greffier, Le président,