Cour d'appel, 14 décembre 2022. 22/15738

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 14 DECEMBRE 2022 (n° , 18 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15738 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLVP Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 15/00338 APPELANTE S.C.I. PARILUX immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro D 321 956 567 [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 ayant pour avocat plaidant : Me Martine BENNAHIM, avocat au barreau de PARIS, toque : E0866 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] À [Localité 5] représenté par son syndic, le Cabinet HELLO SYNDIC, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 828 499 897 C/O Cabinet HELLO SYNDIC [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Caroline CHOPLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0836 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE L'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] a été édifié par la société civile d'attribution Leclerc [Localité 6], laquelle a fait établir un règlement de copropriété daté du 2 novembre 1955. Suivant acte de retrait partiel du 10 avril 1992, la société civile immobilière Parilux est devenue propriétaire des lots n°2 et n°3, constitués respectivement d'un magasin et d'un appartement de type F2 situés au rez-de-chaussée du bâtiment A. Par jugement du 26 juin 2012 rendu dans une instance opposant un couple de copropriétaires, M. & Mme [Z], au syndicat des copropriétaires, le tribunal de grande instance de Bobigny a : - annulé, comme illicites au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les stipulations du règlement de copropriété du 2 novembre 1955 portant répartition des charges, - fixé la nouvelle répartition des charges selon les modalités définies dans le rapport du cabinet Morelon du 2 février 2010, établi à la demande de l'assemb1ée générale des copropriétaires réunie le 24 juin 2009. Ce jugement a été confirmé par arrêt de la cour d'appel de Paris du 8 octobre 2014, signifié à M. & Mme [Z] le 31 octobre 2014. Les parties au présent litige ne font état d'aucun pourvoi formé à l'encontre de cette décision. Par acte du 8 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] a assigné la société civile immobilière Parilux devant le tribunal aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de : - 18.339,87 € au titre des appels de fonds, de charges et de travaux incombant à ses lots n° 2 et n° 3 à la date du 15 janvier 2016, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 25 août 2014, - 1.783,56 € au titre des frais de recouvrement, - 2.500 € de dommages et intérêts, - 3.750 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Le syndicat des copropriétaires a sollicité la capitalisation des intérêts. Répondant à la demande reconventionnelle de la SCI Parilux, il a fait valoir que cette dernière ne dispose d'aucun droit de jouissance à titre exclusif ou privatif sur les cours communes de l'immeuble. La SCI Parilux s'est opposée à ces prétentions et a invité le tribunal à : - dire les résolutions 4-7 et 13 de l'assemblée générale du 25 septembre 2013 déclarées non écrites, - dire que les appels de fonds qui lui ont été adressés au titre des travaux sur balcons et escaliers sont illicites et non écrits, - dire les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires indues, - reconventionnellement, ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder ou faire procéder, par toute personne habilitée, à l'enlèvement des véhicules stationnés irrégulièrement dans la cour de droite, ainsi que des poubelles et encombrants s'y trouvant, ce sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard courant à compter d'un délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir, - ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder ou faire procéder, par toute personne habilitée, à l'enlèvement de tous véhicules stationnés irrégulièrement dans la cour, n'appartenant pas à la SCI Parilux et /ou à ses locataires et occupants, ce sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard courant à compter d'un délai de 72 heures après la mise en demeure qui lui sera faite de procéder à l'enlèvement, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 1.599 € indûment payé au titre de consommations d'eau non justifiées, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € de dommages et intérêts, - ordonner la compensation entre les dettes et créances réciproques, - assortir les condamnations du taux d'intérêt légal avec capitalisation, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 21 février 2017 le tribunal de grande instance de Bobigny a : - dit la SCI Parilux irrecevable en ses demandes aux fins de voir dire réputées non-écrites les résolutions 4-7 et 13 de l'assemblée générale du 25 septembre 2013, et aux fins de voir dire réputés illicites et non-écrits les appels de fonds relatifs aux travaux sur balcons et escaliers, - condamné la SCI Parilux à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 31 [Adresse 3] à [Localité 6] (93) les sommes de : 16.302,63 € à titre d'arriéré de charges de copropriété et d'appels de fonds travaux selon décompte arrêté au 1er trimestre 2016 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 août 2014, 960,45 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2014, 1.000 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés, - débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, - débouté la SCI Parilux de l'ensemble de ses demandes, - condamne la SCI Parilux aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire La société civile immobilière Parilux a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 avril 2017. L'affaire a été radiée le 22 juin 2022 puis remise au rôle le 21 septembre 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 5 octobre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 4 octobre 2022 par lesquelles la société civile immobilière Parilux, appelante, invite la cour, au visa des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à : - la juger recevables en ses demandes, - juger les résolutions 4-7 et 13 de l'assemblée du 25 septembre 2013 réputées non écrites, - juger les appels de fonds qui lui ont été adressés au titre des travaux sur balcon et escaliers réputés illicites et non écrits, - juger les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux indus, à titre subsidiaire, - juger que les balcons constituent des parties privatives, - juger que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des balcons sont indues, sur les charges d'eau, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 3.352,24 €, sur le droit de circulation et de stationnement exclusif dont elle est titulaire sur la cour, au visa des statuts de la SCI Leclerc [Localité 6], du régime applicable aux sociétés civiles d'attribution, des actes versés aux débats et de la jouissance de ce droit exclusif depuis plus de 30 ans et sa transmission dans les actes de cession et de retrait, - dire qu'elle détient à l'exclusion de tout autre, le droit d'accès et de stationnement de ses véhicules dans la première cour, - ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de procéder ou de faire procéder, par toute personne habilitée, à l'enlèvement des véhicules stationnés irrégulièrement dans la première cour, ce, sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard courant à compter d'un délai de 15 jours après signification de la décision à intervenir, - ordonner au même syndicat de procéder ou de faire procéder, par toute personne habilitée, à l'enlèvement de tous les véhicules stationnés irrégulièrement dans la cour, n'appartenant pas à la SCI Parilux et /ou à ses locataires et occupants, ce, sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard courant 72 heures après la mise en demeure qui lui sera faite de procéder à l'enlèvement, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts. - le cas échéant, ordonner compensation entre les dettes et créances réciproques, - assortir les condamnations du taux d'intérêt légal avec capitalisation, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions en date du 30 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Cabinet Hello Syndic, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1147 du code civil, 10, 10-1, 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de : - rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI Parilux, comme irrecevables et, en tous cas, mal fondées, - confirmer le jugement en ce qu'il a : dit la SCI Parilux irrecevable en ses demandes aux fins de voir dire réputées non-écrites les résolutions 4-7 et 13 de l'assemblée générale du 25 septembre 2013, et aux fins de voir dire réputés illicites et non-écrits les appels de fonds relatifs aux travaux sur balcons et escaliers, condamné la SCI Parilux à lui payer les sommes de : ¿ 16.302,63 € à titre d'arriéré de charges de copropriété et d'appels de fonds travaux selon décompte arrêté au 1er trimestre 2016 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 août 2014, ¿ 960,45 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2014, ¿ 1.000 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, ¿ 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés, refusé tout délai à la SCI Parilux, considéré que la SCI Parilux ne dispose d'aucun droit de jouissance à titre exclusif ou privatif sur les cours du syndicat débouté la SCI Parilux de l'ensemble de ses demandes, - réformer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable la demande de la SCI Parilux relative à la répétition de la somme de 1.599,99 € au titre des charges d'eau de l'exercice 2007/2008, y ajoutant, - condamner la SCI Parilux à lui payer la somme de 1.599,99 € au titre des charges d'eau de l'exercice 2007/2008, - condamner la SCI Parilux aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; ' Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale'; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes : - l°extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Parilux (lots n°2 et n°3), - le règlement de copropriété, - le relevé de compte de la SCI Parilux en date du 4 novembre 2015 pour la période courant du 30 juin 2009 au 19 octobre 2015 arrêté à la somme de 20.079,47 € en charges, appels de fonds travaux et frais, - les appels de fonds adressés à la SCI Parilux du 23 septembre 2009 au 15 décembre 2015 approuvant les comptes de l'exercice écoulé et le budget prévisionnel de l'exercice suivant, - les procès-verbaux des assemblées générales réunies de 2009 à 2015, - les relevés de charges consécutifs à l'approbation des comptes, - la sommation de payer la somme de 17.464,57 € signifiée à la SCI Parilux le 25 août 2014 ; Sur les contestations de la SCI Parilux relatives aux charges afférentes aux travaux concernant la rénovation des balcons, la réfection des cages d'escalier, le changement de fenêtres de la cage d'escalier et la réfection des installations électriques, votés lors de l'assemblée générale du 25 septembre 2013 La SCI Parilux demande à la cour de : - dire les résolutions 4-7 et 13 de l'assemblée générale du 25 septembre 2013 réputées non écrites, - dire les appels de fonds adressés à elle au titre des travaux sur balcons et escaliers réputés illicites et non écrits ; La résolution 4.7 de l'assemblée générale du 25 septembre 2013 autorise le syndic à procéder à un appel de fonds de 176.000 € selon la clef de répartition charges particulières hors pavillon (clef 52) afin de financer des travaux de rénovation des balcons ; La résolution n° 13 autorise le syndic à procéder à un appel de fonds de 92.500 € selon la clef de répartition charges particulières hors pavillon (clef 52) pour la réalisation de divers travaux concernant la cage d'escalier et l'électricité dans les parties communes ; Les travaux litigieux de condamnation des vide-ordures font l'objet des résolutions 6.1 à 6.6 adoptées lors de cette même assemblée ; s'agissant du financement de ces travaux, la résolution 6.5 précise que le syndic est autorisé à procéder à un appel de fonds de 11.200 € selon la clef de répartition charges particulières hors pavillon (clef 52) ; Fondant sa prétention sur l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Parilux soutient que les modalités de répartition du coût des travaux adoptées par l'assemblée générale ont été déclarées illicites par le jugement du 26 juin 2012 ; elle affirme que le rapport Morelon homologué par le tribunal est particulièrement criticable en ce que le géomètre n'a pas tenu compte de la situation de ses lots ; elle fait valoir encore que les balcons constituent des parties privatives et non des parties communes ; Le syndicat des copropriétaires réplique que la demande de la SCI Parilux est irrecevable pour être formée par voie d'exception et non par voie d'action ; sur le fond, il explique que compte tenu de l'appel interjeté à l'encontre du jugement du 26 juin 2012, il n'a pas immédiatement modifié les clefs de répartition des charges de copropriété, préférant attendre l'arrêt qui sera finalement rendu le 08 octobre 2014 ; il indique avoir désormais recalculé les appels de fonds travaux selon les modalités du rapport Morelon, dont il souligne qu'elles ne peuvent être appliquées rétroactivement ; il affirme que les balcons constituent bien des parties communes ; Par jugement rendu le 26 juin 2012 dans une instance opposant M. & Mme [Z] au syndicat des copropriétaires, le tribunal de grande instance de Bobigny a : - constaté que le règlement de copropriété ne prévoyait qu'une seule catégorie de charges, les charges communes, - dit qu'une telle répartition qui ne tient pas compte de l'utilité relative à des services collectifs et des équipements communs ne respecte pas les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, - jugé que les dispositions du règlement de copropriété du 2 novembre 1955 portant répartition des charges ('Charges communes', 'Règlement des charges' et grilles de répartition) sont réputées illicites, - mis en application la grille de répartition de charges proposée par le Cabinet Morelon ' pages 6 à 10 du rapport. (pièce SCI n°8 : jugement du 26 juin 2012) ; Ce jugement a été confirmé par un arrêt de cette cour du 8 octobre 2014. (pièce SCI n°9 : arrêt du 8 octobre 2014) ; il n'est pas contesté que cet arrêt est devenu définitif ; La décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l'avenir et ne prend effet qu'à compter de la date à laquelle la décision a acquis l'autorité de la chose jugée ; à la date de l'assemblée générale du 25 septembre 2013, le jugement du 26 juin 2012, assorti de l'exécution provisoire, avait été frappé d'appel ; la nouvelle répartition des charges n'a pris effet qu'à la date où l'arrêt du 8 octobre 204 a acquis l'autorité de la chose jugée ; Les demandes précitées de la SCI Parilux s'analysent, en droit, en des demandes d'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 25 septembre 2013 en exécution desquelles les appels de fonds litigieux ont été émis par le syndic ; en effet, la SCI Parilux ne sollicite pas que soit déclarées non écrites telle ou telle clause du règlement de copropriété portant répartition des charges ; une telle demande serait d'ailleurs inutile puisque ces clauses étaient déjà annulées lorsque la SCI Parilux a conclu devant le tribunal le 10 août 2016 et qu'une nouvelle grille a été mise en place, applicable au plus tôt à partir du 8 octobre 2014 et non pas dès le 25 septembre 2013 ; les demandes de la SCI Parilux sont donc soumises aux conditions de recevabilité édictées par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; or, la SCI Parilux n'a formé aucun recours contre les résolutions querellées dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de 1'assemblée générale du 25 septembre 2013, qui a été effectuée par courrier recommandé du syndic reçu par la SCI Parilux le 14 octobre 2013 ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI Parilux irrecevable en ses demandes de juger les résolutions 4-7 et 13 de l'assemblée du 25 septembre 2013 réputées non écrites ; En outre, il n'est pas contesté que le syndicat a recalculé les sommes dues par la SCI Parilux au titre des travaux précités en mettant en oeuvre les nouvelles modalités de répartition des charges issues du rapport Morelon, que le tribunal a substitué aux stipulations réputées non-écrites du règlement de copropriété aux termes de son jugement du 26 juin 2012 ; Il doit être précisé que, concernant les lots de la SCI Parilux, le règlement de copropriété de 1955 leur attribuait: - lot n°2 (magasin) : 44 /2.000èmes des tantièmes de charges, - lot n°3 (appartement au rez-de-chaussée du bâtiment B) : 44 /2.000èmes des tantièmes de charges soit un total de 88 tantièmes de charges. (pièce syndicat n°21) ; Le rapport Morelon attribut désormais au lot n°2 (magasin au rez-de-chaussé du bâtiment A) : - 44/2.000èmes des charges communes générales, - 47/1.000èmes des charges du bâtiment A, - 24/1.000èmes des charges spéciales aux bâtiments A et B, - 47/443èmes des charges de l'escalier C, - 1/40èmes des charges TV-VMC-Interphone - 21/1.000èmes des charges de chauffage ; Ce rapport attribut désormais au lot n°3 (appartement F2 au re-de-chaussé du bâtiment A) : - 44/2.000èmes des charges communes générales, soit la même quote-part que le règlement de copropriété de 1955, - 47/1.000èmes des charges du bâtiment A, - 24/1.000èmes des charges spéciales aux bâtiments A et B, - 47/443èmes des charges de l'escalier C, - 1/40èmes des charges TV-VMC-Interphone, - et 22/1.000èmes des charges de chauffage ; Il résulte de ce qui précède que : - la part des lots de la SCI Parilux dans les charges communes générales reste la même, soit 44 tantièmes pour chacun des lots 2 et 3, - que pour les autres types de charges, les quotes-parts des lots de la SCI Parilux augmentent, sauf pour les charges de chauffage, où la part du lot n°3 reste constante mais celle du lot n°2 est légèrement inférieure (elle passe de 0,022 à 0,021) (pièces syndicat n°62 et 63) ; Sur la contestation de la SCI Parilux relative aux balcons Exposant que ses lots situés au rez-de-chaussée sont dépourvus de balcons et que ceux ci constituent des parties privatives, la SCI Parilux soutient que la somme de 8.091,96 € (4.045,98 € par lots) qui lui est réclamée au titre de la réfection des balcons n'est pas due ; Le règlement de copropriété du 2 novembre 1955 liste les parties communes suit : 'Le terrain, les fondations, les gros murs de façades et les murs pignons, mitoyens et de refends. Les planchers (à l'exception de leurs planchers, revêtements, enduits et canalisations intérieures). Les cloisons ou murs séparatifs des voisins, qu'ils soient mitoyens ou non. Les ornements extérieurs (mais non les garde-corps métalliques, balustrades, persiennes et croisées). Les toitures, qu'elles soient en terrasse ou non. Les coffres et têtes de cheminée. Les canalisations d'eau, de gaz et d'électricité et de chauffage central jusqu'à l'entrée de chaque appartement ou de chaque local indépendant (tel que cave affecté à l'usage particulier). Le passage d'entrée pour piétons avec la porte sur l'avenue et le Hall d'entrée ; les deux jardins (celui entre les corps de bâtiments A et B, et celui le long du canal) ; Les chaudières, brûleurs, cuve à fuel oil. Les escaliers, le vide-ordures, les deux buanderies, les deux garages de bicyclette. Enfin toutes les parties déclarées communes par la loi ou l'usage'; En revanche, le règlement de copropriété ne définit pas les parties privatives ; Il indique cependant que (page 5) 'les parties communes et tout ce qui même dans les propriétés privatives concernera l'harmonie ou l'organisation de l'immeuble ne pourront être modifiées qu'avec le consentement de la majorité des copropriétaires. (...) Cette clause s'applique, par exemple, aux balustrades, à leurs gardes corps, aux terrasses, aux persiennes (...)' ; L'assemblée en date du 17 novembre 2004 a adopté un avenant au règlement de copropriété qui maintient la définition des parties communes et qui ajoute un paragraphe 'définition des parties privatives' libellé comme suit : 'dans le silence du règlement, sont privatives, par application des dispositions prévues à l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties de bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé'; Le même modificatif au règlement de copropriété indique en page 11 au paragraphe 'Harmonie de l'immeuble' : 'Les portes d'entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les gardes corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres, même la peinture et d'une façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une partie privative, sans autorisation de l'assemblée générale statuant à la majorité absolue prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965' ; Les balcons ne sont donc explicitement mentionnés, ni dans les parties communes, ni dans les parties privatives ; seules les rampes et barres d'appui des balcons sont expressément indiquées comme étant des parties privatives mais qui contribuent à l'harmonie de l'ensemble de l'immeuble ; Il convient donc de se référer à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel 'sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors ; - tout élément incorporé dans les parties communes'; Il y a donc lieu de distinguer les éléments relevant directement de la structure et du gros oeuvre de ceux qui ne font qu'y participer indirectement (balustrades, gardes corps et autres) ; dans ces conditions le plancher et la structure des balcons, la saillie sur la façade, relève des parties communes ; La photographie constituant la pièce n° 90 du syndicat montre que les balcons sont directement tributaires de la façade et de la structure de l'immeuble pour leur stabilité : les balcons sont intégrés à la façade et au gros oeuvre, ce qui justifie leur qualification des parties communes ; Les balcons étant intégrés à la façade et au gros oeuvre, partie commune, les lots de la SCI Parilux doivent participer aux dépenses y relatives ; Si l'espace occupé par un copropriétaire à l'intérieur du balcon est privatif, et si son aménagement et ses gardes corps sont des parties privatives, il n'en est pas de même concernant la structure du balcon qui fait partie intégrante de celle de l'immeuble tout entière et de son aspect extérieur ; Il résulte en outre des procès verbaux des assemblées générales des 19 janvier 2012 (résolution n° 15.1) et 25 septembre 2013 (résolution n° 4) que les dépenses concernant les travaux de réfection des balcons étaient urgents et de sécurité, leur but étant d'éviter la chute des balcons (pièces syndicat n°58 et n°59) ; il s'agissait de travaux relatifs à la stabilité de l'immeuble, nécessaires à la conservation de celui-ci au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique de ses occupants ; Les contestations de la SCI Parilux sont donc inopérantes ; elle est redevable des charges de travaux réclamées au titre de la réfection et de la sécurisation des balcons de la copropriété ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Parilux à payer une somme de 8.091,96 € au titre des travaux sur balcon ; Sur la contestation de la SCI Parilux relative aux charges d'eau des exercices 2007/2008 et 2008/2009 La SCI Parilux affirme que les compteurs que le syndic a relevés pour calculer sa consommation d'eau froide ne correspondent pas à ses deux compteurs ; elle conclut que le syndicat des copropriétaires doit lui rembourser les charges d'eau qu'elle a payées pour l'année 2007/2008, soit 1.599,99 €, et qu'il doit être débouté de sa demande de paiement des charges d'eau au titre des exercices postérieurs ; Le syndicat des copropriétaires réplique que la demande de remboursement des charges d'eau formée par la SCI Parilux se heurte à la prescription quinquennale et que les contestations de la la SCI Parilux relatives à la consommation d'eau froide pour l'exercice 2008/2009 ne sont pas recevables, les comptes ayant été approuvés par une assemblée générale qui n'a pas été contestée ; il ajoute que la SCI Parilux dispose de trois compteurs d'eau, et non deux, et qu°elle a régulièrement fait obstacle à leur relevé par le syndic ; Il résulte de l'artic1e 45-1 du décret du 17 mars 1967 que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, lequel peut démontrer l'existence d°erreur commises dans la tenue de son compte et, le cas échéant, former une demande de restitution du trop-versé ; ¿ Sur la consommation d'eau de l'exercice 2007 /2008 L'assemblée générale du 24 juin 2009 a approuvé en sa résolution n° 12 les comptes de l'exercice du 1er juillet 2007 au 30 juin 2008 (pièce syndicat n° 55) : La consommation d'eau litigieuse de la SCI Parilux de 1.599,99 € figure sur l'appel de charges daté du 13 août 2009 que le syndic a adressé à la SCI Parilux après avoir procédé à la régularisation des charges 2007/2008 (pièce SCI n° 13) ; la SCI Parilux a payé cette somme de 1.599,99 € avant le 13 août 2009 puisqu'il n'y avait aucune dette de charges au 1er octobre 2009 (pièce syndicat n° 1); Cette dette étant devenue exigible après l'entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, il y a lieu d'appliquer à l'action en répétition de l'indu engagée par la SCI Parilux le délai de prescription de cinq ans de l'article 2224 du code civil ; Il convient de fixer le point de départ du délai de prescription au 15 mars 2011, date du courrier du syndic à la SCI Parilux informant cette dernière du numéro des compteurs et des index ayant servi de base au calcul de la consommation d'eau des exercices 2007/2008 et 2008/2009 (pièce SCI n° 22/1) ; comme l'a dit le tribunal, c'est à réception de ces informations que la SCI Parilux a acquis la connaissance précise des faits lui permettant d'exercer une action en répétition de l'indu ; la demande de remboursement de la somme de 1.599,99 € ayant été formée par conclusions de la SCI Parilux notifiées par voie électronique le 15 juin 2015, soit moins de cinq ans après le 15 mars 2011, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit la SCI Parilux recevable en sa demande ; Sur le fond, le premier juge a exactement relevé qu'il ne résulte d'aucune des pièces produites par la SCI Parilux que les numéros de compteurs figurant sur le courrier du syndic du 15 mars 2011 ne correspondraient pas aux compteurs desservant ses lots ; Par ailleurs, bien que la SCI Parilux soutienne dans ses conclusions ne disposer que de deux compteurs, et qu'elle ne transmette au syndic que les index afférents à ces deux compteurs (cfson bulletin-réponse du 26 juin 2014), il apparaît qu'elle dispose en fait de trois compteurs, ainsi qu'il résulte du relevé effectué par l'entreprise ISTA le 18 juin 2012 et du propre courrier de la SCI Parilux au syndic du 2 novembre 2010 ; Enfin, le fait que le syndic ait recrédité le compte de la SCI Parilux de 4.430 € au titre de sa consommation d'eau pour les exercices 2011/2012 et 2012/2013 est insuffisant à démontrer qu'il aurait commis une erreur justifiant la condamnation du syndicat à rembourser à la SCI un trop-versé de 1.599,99 € au titre de l'exercice 2007/2008 ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Parilux de sa demande de remboursement de la somme de 1.599,99 € ; En cause d'appel le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Parilux à lui payer la somme de 1.599,99 € au titre des charges d'eau de l'exercice 2007 /2008 ; or le syndicat indique lui même que cette somme a déjà été payée par la SCI Parilux puisque celle ci n'était débitrice d'aucune somme à la date du 1er octobre 2009 ; le syndicat doit être débouté de cette demande ; ¿ Sur la consommation d'eau de l'exercice 2008 /2009 La SCI Parilux conteste devoir la somme de 3.884,55 € correspondant à la régularisation de charges 2008 /2009 au titre de la consommation de 893 mètres cube d'eau froide (pièce syndicat n°6) L'assemblée du 18 juin 2010 a approuvé en sa résolution n° 7 les comptes de l'exercice du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009 (pièce syndicat n° 56) ; La SCI Parilux ayant voté en faveur de l'approbation des comptes de cet exercice, ne peut donc plus contester l'assiette des dépenses d'eau froide relevant des comptes de l'exercice comptable 2008/2009 (20.753,85 € pour 4.771 mètres cube d'eau) ; Le syndicat justifie de la détermination des quote-parts de consommation d'eau froide des lots de la SCI Parilux, à partir des relevés effectués par la société ISTA (pièces syndicat n°16 et n°22) ; Par ailleurs, la copropriété a tenu compte pour partie des observations de la SCI Parilux puisque 500 mètres cubiques d'eau ont été imputés au crédit de son compte sur les exercices 2011/2012 et 2012 /2013, soit un total de 1.000 mètres cubiques ; lui ont ainsi été crédités 2.195 € sur la régularisation de charges 2011/2012, et 2.235 € sur l'apurement de charges 2012/2013, soit un total de 4.430 € (pièce syndicat n°68 à 70) ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Parilux de sa demande de ce chef ; Sur les contestation de la SCI Parilux relative aux travaux d'éclairage et aux frais d'entretien de la cour Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a déduit de la créance du syndicat les sommes de 595,02 € au titre des travaux d'éclairage et 1.417,38 € (2 x 708,69€) au titre des frais d'entretien de la cour ; Sur les autres charges appelées parle syndic La SCI Parilux conteste les appels de fonds au titre des travaux sur escaliers ; Le règlement de copropriété de 1955 range les cages d'escaliers et les vides-ordures dans les parties communes générales de l'immeuble ; ces éléments relèvent de la structure de l'immeuble et peu importe que le lot n°2 de la SCI Parilux situé au rez-de-chaussée ait accès ou non à la cage d'escalier ; Le rapport Morelon reprend la même classification concernant les escaliers, même s'il procède à une spécialisation par bâtiments (page 4) ; Les charges relatives aux cages d'escaliers et aux escaliers et aux vides ordures se répartissent donc entre tous les copropriétaires, y compris la SCI Parilux ; Celle-ci est bien redevable des sommes de 514,94 € réclamés au titre de la condamnation des vides ordures et de 4.252,88 € au titre des travaux de réfection des peintures de la cage d'escalier (pièce syndicat n°41) ; Comme il a été dit plus haut, lors de l'assemblée du 25 septembre 2013 il n'y avait pas lieu d'opérer une distinction des charges par bâtiments : le règlement de copropriété d'origine ne prévoyait ni parties communes spéciales ni clefs de répartition spéciales des charges par bâtiment ; seul le rapport Morelon est venu distinguer des parties communes spéciales dans la copropriété ; Le rapport Morelon ne modifie ni les quotes-parts de copropriété ni les quotes-parts de charges communes générales de ses lots ; la SCI Parilux n'apporte aucun élément lui permettant d'affirmer que les critères de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 n'ont pas été respectés ; en réalité, le rapport Morelon, homologué judiciairement, a créé de nouvelles clefs de répartition par bâtiments de manière arithmétique, proportionnellement à la valeur de chacun des lots dans chacun des bâtiments ; il n'a rien été changé à la consistance ou à la superficie attribuée à chacun des lots de la copropriété et, contrairement, à ce qu'affirme la SCI Parilux ce rapport tient compte de la situation de chacun des lots pour chaque type de charges ; Sur le montant des sommes dues par la SCI Parilux Le premier juge a exactement relevé que, de même qu'il a recalculé le montant des appels de fonds travaux sur la base du rapport Morelon homologué par le tribunal, le syndicat des copropriétaires a recalculé les charges des exercices 2011/2012, 2012/2013 et 2013/2014. ; il en a résulté une légère diminution de la quote-part due par la SCI Parilux, d`un montant de 285,22 €, que le syndicat a justement déduit de sa demande. ; En revanche, comme l'a relevé le tribunal, le compte produit par le syndicat débute au 30 juin 2009 par une reprise de solde débiteur d'un montant de 25 € au sujet de laquelle il n'est apporté aucune précision ni pièce justificative ; le tribunal a justement déduit cette somme de la créance du syndicat ; La dette de la SCI Parilux au titre des charges et appels de fonds travaux s'établit de la façon suivante : - solde charges /appels de fonds travaux : 17.009,57 €, - régularisation des appels de fonds travaux sur la base du rapport Morelon : 648,12 €, - appel provisionnel du 1er trimestre 2016: 967,40 € - report à nouveau injustifié: - 25 € - régularisation des charges sur la base du rapport Morelon : - 285,22 €, - dépenses relatives à la cour : 595,02 € + 1.417,38 €= - 2.012,24 € ; total restant dû :16.302,63 € ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Parilux à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93) la somme de 16.302,63 € à titre d'arriéré de charges de copropriété et d'appels de fonds travaux selon décompte arrêté au 1er trimestre 2016 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 août 2014 ; Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires réclamait en première instance le paiement de la somme de 1.783,56 € selon décompte arrêté au 4 novembre 2015 ; En cause d'appel le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le jugement en ce qu'il a limité sa créance de ce chef à la somme de 960,45 € ; En première instance la SCI Parilux s'est opposée à cette demande au motif que les frais réclamés n'étaient pas nécessaires ; devant la cour, elle ne conteste pas le jugement sur ce point ; Pour les motifs pertinents et circonstanciés du tribunal que la cour adopte, le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Parilux à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 960,45 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2014 ; Sur la demande de dommage-intérêts du syndicat des copropriétaires Depuis le mois de mars 2010, la SCI Parilux s'est abstenue de payer les charges de copropriété à leur échéance, n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants, laissant perdurer sa dette ; sa mauvaise foi est caractérisée par le fait qu'elle refuse de donner l'accès à la société ISTA, chargée de relever les compteurs d'eau, aux trois compteurs d'eau dont elle dispose ; en effet, il apparaît que ces compteurs sont, soit illisibles, soit inaccessibles (pièce syndicat n° 67) ; Les manquements systématiques et répétés de la SCI Parilux à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; ce préjudice a été justement apprécié par le premier juge ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Parilux à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ; Sur les demandes reconventionnelles de la SCI Parilux de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire évacuer les cours de l'immeuble et à lui payer des dommages et intérêts La SCI Parilux, qui assure disposer d'un droit de circulation et de stationnement exclusif dans la cour attenante à son lot n°2, explique que cet espace est régulièrement encombré de voitures appartenant à des tiers ainsi que de poubelles ; elle affirme que cette situation, à laquelle le syndicat a refusé de remédier, lui a causé un préjudice de jouissance de 10.000 € ; La SCI Parilux se fonde sur un jugement du tribunal de la Seine le 13 janvier 1962 (pièce SCI n° 39/1) dans un litige opposant la société La Flèche du Midi dont elle est l'ayant droit, à la SCI Leclerc [Localité 6] pour soutenir que ce jugement, rendu postérieurement au règlement de copropriété de 1955 consacre d'une part, son droit de stationnement et de circulation, non contesté alors par la SCI Leclerc [Localité 6] qui ne s'était plainte que d'une utilisation abusive de la cour comme atelier, d'autre part, le fait que ces droits sont immuables sauf vote contraire à l'unanimité ; elle soutient que ce jugement confirme que le droit de stationnement et de circulation est attaché au lot, et ne s'est pas éteint lors de la vente de celui-ci ; elle fait valoir que ce jugement est opposable au syndicat des copropriétaires dès lors que le syndicat est la continuité de la SCI Leclerc [Localité 6] ; elle affirme qu'ayant acquis des parts sociales dans une SCI d'attribution, la consistance de ses droits ne peut être minorée par la mise en copropriété, ce qui est corroboré par les assemblées générales de copropriétaires ; Le syndicat des copropriétaires réplique que la cour de l'immeuble n°est nullement envahie d'encombrants ; il joute que la SCI Parilux ne dispose d'aucun droit d'accès et de jouissance exclusif ou privatif sur la cour de l'immeuble ; enfin, il conteste l'existence du préjudice allégué ; La société civile immobilière Leclerc [Localité 6] a été constituée le 13 janvier 1955 sous la forme d'une société civile particulière (pièce SCI Parilux n° 1 : statuts) ; L'article 2 des statuts intitulé 'objet' stipule : 'La société a pour objet : L'acquisition sous quelque forme que ce soit d'un terrain de mille six cent quatre vingt douze mètres carrés sis à [Localité 6] (Seine) [Adresse 3], appartenant actuellement à Monsieur [I] [G] ainsi que de tous autres terrains constituant des annexes ou accessoires de ce terrain. L'édification sur ces terrains d'un groupe de logements des types économiques et familiaux, en immeubles collectifs, destinés à être attribués aux associés en propriété et éventuellement en jouissance ainsi qu'il est indiqué aux articles 7 et 8 ci-après' La division par lots de l'ensemble de la propriété immobilière de la société et le partage de ces lots entre les associés...'; L'article 6 intitulé 'désignation de l'immeuble à construire' stipule : ' 'L'immeuble est à édifier suivant plans dressés par Monsieur [W] [R], et ayant fait l'objet de l'autorisation de construire n° 3.662 de la ville de [Localité 6] en date du 25 octobre 1954' 'Au rez-de-chaussée il y aura : - Bâtiment A : Deux appartements type F2 Un appartement type F3 Un magasin (avec droit d'accès et de stationnement des véhicules dans la cour et de maintien de la pompe à gasoil pour l'alimentation des véhicules). 'Les affectations en pleine propriété des parts et locaux correspondants, ainsi que la répartition des parties communes sont opérés de la manière indiquée dans un tableau qui sera annexé aux présentes après avoir été signé ne varietur par les comparants et revêtu d'une mention par le notaire soussigné. Un règlement de co-propriété sera dressé ultérieurement et déposé au rang des minutes de Maître [O], notaire soussigné'; L'article 10 intitulé 'Parts d'Intérêts' stipule : ' ' Chaque groupe de parts donne droit dans la propriété de l'actif social et dans la répartition des bénéfices, à une fraction proportionnelle au nombre de parts existantes, mais chaque part aura toujours son caractère de valeur mobilière, conformément aux dispositions de l'article 528 du code civil. Les droits et obligations attachés à chaque groupe de part le suivent en quelques mains qu'il passe'' ; L'article 21 intitulé 'Liquidation' stipule : 'A l'expiration de la Société ou en cas de dissolution anticipée, l'assemblée générale, sur la proposition du gérant, nomme un ou plusieurs liquidateurs, pris ou non parmi les associés dont elle détermine les pouvoirs et la rémunération' 'Le ou les liquidateurs doivent procéder au partage en nature de l'immeuble social et à l'attribution des fractions de l'immeuble aux associés conformément à leur vocation chacun de ceux-ci devant recevoir en représentation de son groupe de parts, la pleine propriété privative et exclusive des appartements et autres locaux correspondant aux groupes de parts tels qu'ils sont établis au tableau ci-annexé...'; Le tableau de répartition (page 16 des statuts) précise qu'il est affecté au groupe de parts n° 2, dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, un 'magasin avec droit d'accès et de stationnement des véhicules dans la 1ère cour, et le maintien de la pompe à gas oil ; le groupe de parts n° 2 est numéroté de 87 à 130 et représente 44 /2.000èmes des parties communes ; Il est affecté au groupe de parts n° 3 numérotés 131 à 174 l'appartement n° 2 d'une superficie de 44 m² de type F2, dans le bâtiment A, qui représente 44 /2.000èmes des parties communes ; Selon les statuts, les parts n° 1 à 1418 comprenant les groupes de parts n° 2 et 3 (87 à 174) a été attribué à M. [V] [B] (pages 4, 16 et 17 des statuts) ; ce dernier les a vendus le 3 janvier 1956 à la société à responsabilité limitée La Flèche du Midi (l'acte de vente n'est pas vers' aux débats), laquelle les a vendus à la SCI Parilux le 18 février 1972 (pièce SCI Parilux n° 3) ; Le tableau de répartition inséré au règlement de copropriété du 2 novembre 1955 ne reproduit pas exactement celui des statuts en ce qui concerne le groupe de parts n° 2 ; en effet, si le groupe de parts n° 2 est toujours numéroté de 87 à 130 et comprend le magasin au rez-de-chaussée du bâtiment A et s'il est toujours affecté de 44/2.000èmes, en revanche le droit d'accès et de stationnement des véhicules dans la 1ère cour, et le maintien de la pompe à gas oil n'y sont pas mentionnés ; l'explication se trouve dans l'exposé préalable figurant en page 3 du règlement de copropriété : 'préalablement au règlement de copropriété, le comparant [M. [B] agissant en qualité de gérant statutaire de la SCI Leclerc [Localité 6]] expose ce qui suit : '... Que le vendeur [M. [I] [G]] s'est réservé le droit de faire circuler ou stationner des voitures dans la cour d'accès (en y conservant la pompe à gas oil)' ; La société La Flèche du Midi a acquis de M. [B] le 3 janvier 1956 le groupe de parts n° 2 (87 à 130) correspondant au magasin du rez-de-chaussée du bâtiment A ; en l'absence de communication de cet acte de vente, nul ne sait si le droit d'accès et de stationnement des véhicules dans la 1ère cour était compris dans la cession ; En revanche, il est établi, par le jugement du tribunal de la Seine du 13 janvier 1962 que la société La Flèche du Midi a utilisé la cour comme atelier de réparation de véhicules et que l'assemblée générale des porteurs de parts de la SCI Leclerc [Localité 6] s'y est opposée en votant les 18 mai et 16 novembre 1958 une résolution aux termes de laquelle il était précisé que si La Flèche du Midi pouvait faire stationner ses véhicules dans la cour, les travaux d'entretien, de nettoiement et de réparation lui étaient formellement interdits ; le tribunal a débouté la société la Flèche du Midi de sa demande d'annulation de la résolution du 16 novembre 1958 en retenant que celle-ci n'a pas restreint le droit reconnu à la Flèche du Midi de faire stationner ses camions dans la cour, ajoutant que ce droit lui a été au contraire confirmé dans cette délibération dont l'objet a été de combler une lacune des statuts qui n'avaient rien prévu quant aux conditions dans lesquelles pourrait s'effectuer le stationnement ; Contrairement à ce que soutient la SCI Parilux, le jugement ne consacre pas le droit exclusif de stationnement et de circulation dans la cour puisqu'il s'agit uniquement du droit de stationner des camions ; La société La Flèche du Midi a vendu le 18 février 1972 à la SCI Parilux les 44 parts numérotés 87 à 130 (groupe de parts n° 2) (pièce SCI Parilux n° 3) ; à cette occasion, il a été remis au gérant de la SCI Parilux copie des statuts et des procès verbaux des assemblées générales de la SCI Leclerc [Localité 6], du règlement de copropriété et du jugement du tribunal de la Seine du 13 janvier 1962, et un original de l'acte de cession de parts du 3 janvier 1956 ; l'acte de cession des droits sociaux du 18 février 1972 reprend la description du groupe de parts n° 2 tel qu'il figure dans les statuts de la SCI Leclerc [Localité 6], à savoir 'dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée (numéro un), un magasin (représenté actuellement par trois bureaux) avec droit d'accès et de stationnement des véhicules dans la première cour, ainsi qu'au maintient de la pompe à gas oil. Et les quarante quatre /deux millièmes des parties communes générales'; par ailleurs, aux termes de cet acte, page 8, la SCI Parilux 'renonce à tout recours contre la société cédante, pour...erreur de désignation,...'et elle s'engage 'à se conformer aux statuts [de la SCI Leclerc [Localité 6]], ainsi qu'à celles du règlement de copropriété' ; Le 10 avril 1992, la SCI Parilux a sollicité et obtenu son retrait partiel de la SCI Leclerc [Localité 6], lui donnant vocation à attribution en pleine propriété du lot n° 2 de celle-ci, ainsi que du lot n° 3 décrits comme suit : 'Lots attribués Lot numéro deux (2) : Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée (numéro 1), un magasin. Et les quarante quatre / deux millièmes des parties communes générales (44/2.000èmes). Observation étant ici faite que la désignation ci-dessus résulte du règlement de copropriété mais qu'aux termes du tableau d'affectation des parts aux lots de la copropriété inclus dans les statuts de la société, le lot n° 2 a été désigné de la manière suivante : Dans le bâtiment A au rez-de-chaussée (n° 1), un magasin (avec droit d'accès et de stationnement de véhicules dans la première cour, ainsi qu'au maintien de la pompe à gasoil. Et les quarante quatre / deux millièmes des parties communes générales (44/2.000èmes)' Et les quarante quatre / deux millièmes des parties communes générales (44/2.000èmes)' ; (pièce SCI Parilux n° 4 : acte de retrait partiel du 10 avril 1992) ; La précision apportée par le notaire ('Observation étant ici faite') a pris acte de ce que la pompe à gas-oil n'existait plus, de même que le droit d'accès et de stationnement des véhicules dans la première cour, en conséquence de l'achèvement de son programme de construction par la SCI Leclerc [Localité 6] dès 1957 ; la suppression de ces éléments était de fait prévue dès le 2 novembre 1955 du fait de la rédaction du règlement de copropriété ; En page 11 de l'acte de retrait du 10 avril 1992 il est stipulé que la SCI Parilux a pris possession de ses biens en leur 'état actuel', sans aucune garantie et sans qu'elle puisse exercer aucun recours contre la société à raison de l'état (...) d'erreurs de désignation (...)'; Le droit de jouissance exclusif d'un copropriétaire sur une partie commune de l'immeuble lui confère le droit d'user seul de cet espace, à l'exclusion des autres membres du syndicat qui s'en trouvent ainsi évincés ; En l'occurrence, il est constant que la cour de l'immeuble constitue une partie commune ; pour déterminer les droits de la SCI Parilux sur cette partie commune, il convient de se référer au règlement de copropriété, qui constitue la loi des parties, et non aux statuts de la SCI Leclerc [Localité 6] dont se prévaut la SCI Parilux, qui ne sont opposables ni au syndicat des copropriétaires, ni aux copropriétaires, qui ne les ont pas signés ; Le premier juge a exactement relevé qu'il ne peut être déduit de la stipulation du règlement de copropriété selon laquelle 'le vendeur s'est réservé le droit de faire circuler ou stationner des voitures dans la cour de l'immeuble (en y conservant la pompe à gasoil ' (page 4) que la SCI Parilux serait titulaire du droit qu'elle revendique ; il apparaît en effet que le droit de circuler et de stationner dans la cour a été concédé à la personne du 'vendeur', à savoir M. [G], et n'est pas attaché au lot lui-même, ce que confirme le tableau de répartition figurant dans le règlement de copropriété, qui ne fait mention d'aucun droit de jouissance particulier s'agissant des lots n° 2 et n° 3 appartenant à la SCI Parilux ; Par ailleurs, la SCI Parilux se fonde de la résolution suivante adoptée lors de l'assemblée générale du 7 septembre 2000: 'L'assemblée générale annule le contenu du procès-verbal de l'assemblée générale du 30/05/2000 dans sa 17ème résolution et prend acte du fait que les emplacements de parkings sont réservés à l 'usage exclusif de la SCI Parilux. Il appartiendra à la SCI Parilux de définir et confirmer les tolérances possibles pour le stationnement' ; Le premier juge a justement retenu que cette résolution n'évoque qu'un droit d'usage exclusif portant sur des emplacements de parkings et non le droit exclusif de circuler et de stationner dans l'ensemble de la cour dont se prévaut la SCI Parilux ; par ailleurs, il est constant que cette décision n'a donné lieu à aucune modification du règlement de copropriété, lequel n'accorde aucun droit exclusif à la SCI Parilux, ainsi que cela a été exposé ci-dessus ; en outre, cette délibération, qui fait suite à l'annulation d'un procès-verbal du 30 mai 2000, se borne à 'prendre acte' d'un droit que le règlement de copropriété ne reconnaît pas à la SCI Parilux et ne comporte en elle-même l'énoncé d'aucune concession dont celle-ci pourrait se prévaloir à l'encontre du syndicat et des autres copropriétaires ; Le jugement doit donc être confirmé en ce que, retenant que ses prétentions se fondent sur un droit exclusif de circulation et de stationnement dont la preuve n'est pas rapportée, il a débouté la SCI Parilux de ses demandes suivantes : - dire qu'elle détient à l'exclusion de tout autre, le droit d'accès et de stationnement de ses véhicules dans la première cour, - ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de procéder ou de faire procéder, par toute personne habilitée, à l'enlèvement des véhicules stationnés irrégulièrement dans la première cour, ce, sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard courant à compter d'un délai de 15 jours après signification de la décision à intervenir, - ordonner au même syndicat de procéder ou de faire procéder, par toute personne habilitée, à l'enlèvement de tous les véhicules stationnés irrégulièrement dans la cour, n'appartenant pas à la SCI Parilux et /ou à ses locataires et occupants, ce, sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard courant 72 heures après la mise en demeure qui lui sera faite de procéder à l'enlèvement, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ; Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; Le jugement doit donc être confirmée en, ce qu'il a dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La SCI Parilux, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Parilux ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne la société civile immobilière Parilux aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT