Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 23/07839

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 3] [Localité 5] JUGEMENT DU 21 Juin 2024 N° RG 23/07839 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KUE5 Jugement du 21 Juin 2024 N°: 24/417 Société CDC HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA SNI C/ [I] [K] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE LE 21/06/2024 à Me QUESNEL LA PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 21 Juin 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 05 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR Société CDC HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA SNI [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Anne-Marie QUESNEL, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Carole LE GALL-GUINEAU, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [I] [K] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 5] non comparant, ni représenté I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 03 novembre 2022, la société CDC HABITAT consentait un bail d'habitation à M. [I] [K] sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 498,13 € (euros) et d'une provision pour charges de 90,12 €. Par acte de commissaire de justice en date du 07 avril 2023, CDC HABITAT délivrait au locataire un commandement de payer la somme principale de 1449,07 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Concomitamment, par courrier recommandé avec accusé réception émargé, le 05 avril 2023, le bailleur signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d'ILLE-ET-VILAINE la situation d'impayé de [I] [K]. Par assignation en date du 10 octobre 2023, CDC HABITAT saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : -Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; -Ordonner l'expulsion de [I] [K] ; -Condamner M. [I] [K] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; 2.798,28 € d'arriéré locatif, arrêté au 31 mai 2023, ; 600 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 11 octobre 2023, l'assignation était notifiée au Préfet d'ILLE-ET-VILAINE, représentant de l'État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l'audience. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 05 avril 2024, CDC HABITAT maintenait les demandes de son assignation. Elle réévaluait la dette à la somme de 9.032,36 € et le montant du loyer mensuel au jour de l'audience à 607,35 €. La bailleresse s'opposait à la poursuite du bail même en cas de plan d'apurement de la dette. Bien que régulièrement cité par acte délivré à étude, [I] [K] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d'appel, sera donc ré-putée contradictoire. Il sera renvoyé à l'assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer a été délivré, le 07 avril 2023 et la CCAPEX saisie, le 05 avril 2023, soit, l'un et l'autre, plus de deux mois avant l'assignation. L'assignation a été signifiée, le 10 octobre 2023, et une copie transmise à la préfecture d'ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 11 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience au fond. L'action de la demanderesse est donc recevable conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : " I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ". En l'espèce, le contrat du 03 novembre 2022 - portant sur les conditions générales de lo-cation - contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, no-tifié le 07 avril 2023, au locataire, pour un montant de 1.449,07 €. La bailleresse verse, avec l'assignation, un décompte arrêté au 31 mai 2023. Or, le loca-taire défaillant disposait d'un délai de deux mois pour apurer sa dette locative, soit jusqu'au 07 juin 2023 compris. Ainsi, faute de décompte exhaustif et complet, comprenant la totalité de la période de deux mois à compter du commandement de payer, la vérifica-tion de la persistance d'un impayé de loyers au 08 juin 2023 ne peut être utilement opé-rée. Dès lors, il y a lieu de débouter CDC HABITAT de sa demande aux fins de constat de la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire en l'absence de justificatif d'une dette locative au 08 juin 2023. En conséquence, les demandes connexes à la requête en constat de la résiliation du bail, à savoir les demandes relatives à l'expulsion et à la condamnation à une indemnité d'occupation, seront également rejetées. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif : Aux termes de l'article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : " Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ". Aux termes de l'article 1103 du Code civil : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ". Aux termes de l'article de l'article 1353 du Code civil : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, la requérante évalue la dette locative au jour de l'audience à 9.032,36 €. Ce-pendant, en l'absence du défendeur à l'audience et de complète contradiction lors des dé-bats, seules les demandes figurant dans l'assignation seront valablement retenues et les nouvelles pièces versées écartées. Le dispositif de l'assignation vise un arriéré de loyer estimé à 2.798,28 €. Le décompte daté du 31 mai 2023 permet de valider ce montant, soustraction faite des frais de procé-dure. [I] [K] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2.798,28 € (loyers et charges au 31 mai 2023) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 3. Sur les demandes accessoires : Chaque partie succombant partiellement à la cause, les dépens seront partagés par moitié. Par ailleurs, l'équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de plein droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande aux fins de constat de la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; DÉBOUTE, en conséquence, la société CDC HABITAT de ses demandes aux fins d'ordonner l'expulsion de M. [I] [K] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] et de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation ; CONDAMNE M. [I] [K] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 2.798,28 € (deux mille sept cent quatre-vingt-dix-huit euros et vingt-huit centimes) d'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE les parties, chacune pour moitié, aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 07 avril 2023 et de l'assignation du 10 octobre 2023 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 21 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,