Cour d'appel, 28 mars 2023. 21/00370

LC/IC S.C.I. EL FAMILY C/ Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère chambre civile ARRÊT DU 28 MARS 2023 N° RG 21/00370 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FU3P MINUTE N° Décision déférée à la Cour : jugement du 08 janvier 2021, rendu par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 11-20-103 APPELANTE : S.C.I. EL FAMILY prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège : [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me François-Xavier MIGNOT, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81 INTIMÉ : Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic la société Régie d'Immeuble Neyrat, dont le siège social est : [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Christophe CHATRIOT, membre de la SCP MAJNONI D'INTIGNANO-BUHAGIAR-JEANNIARD-PIZZOLATO-CHATRIOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 73 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 24 janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Sophie BAILLY, Conseiller, Leslie CHARBONNIER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie RANGEARD, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2023, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES L'immeuble situé au [Adresse 3] (21) comprend quatre étages et la copropriété est composée de 28 lots. L'assemblée générale des copropriétaires du 7 novembre 2005 a autorisé l'un des copropriétaires, M. [N], à installer à ses frais un ascenseur dans l'immeuble. Après intervention d'un architecte, les travaux d'installation ont été réalisés au premier semestre 2007. M. [N] était l'unique utilisateur de cet ascenseur qui était d'ailleurs paramètré pour ne desservir que le rez-de-chaussée et son étage situé au 3ème. En 2009, la MGP (Mutuelle de la police), qui occupait des bureaux au deuxième étage, a souhaité racheter une quote-part de propriété de l'ascenseur. Le 23 novembre 2009, une convention a ainsi été signée entre la MGP et M. [N] qui prévoyait une répartition des charges de l'ascenseur à hauteur de 41,57 % pour la première et de 58,43 % pour le second. L'accès de l'ascenseur au deuxième étage occupé par la MGP a été déverrouillé et sa gestion a été confiée au syndic de l'époque, le cabinet Bacqué. Selon acte du 15 mai 2017, la MGP a vendu à la SCI El Family les bureaux de 159,6 m² lui appartenant au deuxième étage (lots n°10 à 15). Les bureaux à usage professionnel ont été transformés en sept appartements d'habitation. En 2019, la SCI El Family a ensuite interrogé le syndic de l'immeuble, la société Régie d'Immeuble Neyrat, au sujet de la répartition des charges d'ascenseur. Par courrier du 18 juin 2019, le syndic l'a informée que la résolution 16 de l'assemblée générale du 21 mars 2019 concernant les coefficients des charges d'ascenseur était reportée à l'assemblée générale d'octobre 2019. Par courriel du 28 juin 2019, le syndic a reconnu qu'une erreur avait été commise dans les charges d'ascenseur et qu'un coefficient de 19,1782 % devait être appliqué au lieu de 82 %. Il a régularisé la situation en créditant le compte de copropriétaire de la SCI El Family de la somme de 1 464,65 euros au titre du trop-perçu de l'exercice du 1er mai 2017 au 30 avril 2018 et le coefficient de 19,1782 % a été appliqué pour la répartition des charges postérieures. Le conseil de la SCI El Family a adressé le 11 juillet 2019 une mise en demeure au syndic de régulariser la situation sur la période antérieure au 1er mai 2017. Le syndic a refusé de procéder à cette régularisation au motif que la SCI El Family n'était pas propriétaire des lots de copropriété sur cette période. Le conseil de la SCI El Family a réitéré ses demandes en invoquant la convention de répartition des charges prévue à l'acte de vente. Par acte d'huissier délivré le 7 février 2020, la SCI El Family a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice Neyrat Immobilier, afin d'obtenir paiement des sommes de : - 1 425,87 euros au titre de l'exercice 2016/2017, - 1 179,86 euros au titre de l'exercice 2015/2016, - 1 500,00 euros au titre de la résistance abusive, - 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par jugement du 8 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Dijon a : - constaté que la SCI El Family ne disposait pas d'une qualité à agir et qu'elle ne justifiait pas d'un intérêt à le faire ; - déclaré irrecevables ses demandes ; - condamné la SCI El Family à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI El Family aux entiers dépens ; - rappelé que cette décision est exécutoire de droit à titre provisoire. La société El Family a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe du 17 mars 2021. Aux termes de ses dernières conclusions d'appelant notifiées par voie électronique le 22 juin 2022, la SCI El Family demande à la cour, au visa des articles 1615 et 1200 du code civil et 31 du code de procédure civile, de : - La recevoir en son appel, - Réformer intégralement la décision entreprise, Statuant à nouveau, - Condamner le syndic des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par le syndicat des copropriétaires Régie d'Immeuble Neyrat, à lui verser : * 1 425,87 euros au titre de l'exercice 2016/2017 (ces sommes portant intérêts à compter du 30 avril 2017), * 1 179,86 euros au titre de l'exercice 2015/2016 (ces sommes portant intérêts à compter du 30 avril 2016), * 1 500 euros au titre de la résistance abusive, * 1 000 euros au titre des dommages et intérêts, - Ordonner l'exécution provisoire, - Condamner le syndic des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par le syndicat des copropriétaires Régis d'Immeuble Neyrat, à lui verser 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel, - Condamner le même aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions d'intimé notifiées par voie électronique le 21 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Régis d'Immeuble Neyrat, demande à la cour au visa des articles 31 et 32 du Code de procédure civile, 6-2 et 6-3 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, de : - Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] est recevable et fondé en ses demandes. - Dire et juger que la SCI El Family ne dispose pas d'une qualité à agir et qu'elle ne justifie pas d'un intérêt à le faire. En conséquence, - Confirmer le jugement du 8 janvier 2021 en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, - Condamner la SCI El Family à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamner la SCI El Family aux entiers dépens de première instance et d'appel. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 septembre 2022. Sur ce la cour, Sur la fin de non recevoir Au terme de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 31 du code de procédure civile précise que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Selon l'article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. Le syndicat des copropriétaires soutient que l'appelante ne justifie ni de sa qualité ni de son intérêt à agir pour solliciter le remboursement d'un trop perçu de charges versé par le précédent propriétaire. La SCI El Family estime disposer à la fois de la qualité et d'un intérêt à agir au titre d'appels de charge versés par le précédent propriétaire de son lot en vertu d'une clause figurant en page 23 de l'acte de vente du 15 mai 2017 qui lui aurait transmis les actions et droits relatifs à l'immeuble et en vertu de l'article 1615 du code civil sur la délivrance des accessoires de la chose. Il est donc reconnu que son action n'est pas fondée sur les dispositions de l'article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris par application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui concerne exclusivement la répartition des charges de l'exercice en cours au moment de la vente (soit le trop perçu sur les provisions de l'exercice en cour) ni encore sur la clause figurant en page 22 de l'acte de vente du 15 mai 2017 dans le paragraphe intitulé « caractère définitif entre les parties des versements effectués en application de ce qui précède » et qui a trait aux sommes allouées ou remboursées au titre de l'exercice en cours lors de la vente. La clause contractuelle en page 23 de l'acte de vente du 15 mai 2017 conclu entre la MGP Santé &MGP Amies et la SCI El Family, intitulée « Convention des parties sur les procédures », prévoit que «l'acquéreur sera subrogé dans les droits et obligations du vendeur dans les procédures courantes liées aux impayées portées à sa connaissance concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat de la faute du vendeur. En conséquence, le vendeur déclare se désister en faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux biens. » Or, comme le relève le syndicat des copropriétaires intimé, la réclamation portant sur les appels de charge d'ascenseur antérieurs à la vente du 15 mai 2017 ne faisait l'objet d'aucune procédure au moment de la vente. Aucune clause présente au contrat ne subroge la SCI El Family dans les droits et actions personnels du précédent propriétaire au titre des charges. Au demeurant, il n'est justifié d'aucune décision de l'assemblée générale au titre de la répartition des charges d'ascenseur et il ne résulte d'aucun procès verbal d'assemblée générale qu'une erreur de répartition de charges aurait été commise pour la période considérée. En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la SCI El Family, faute de qualité et d'intérêt à agir. Sur les demandes de dommages-intérêts La SCI El Family qui succombe dans son action ne peut être que déboutée de ses demandes de dommages-intérêts faute de justifier d'une résistance abusive alors, d'une part, que le syndic a remboursé sans difficulté une partie des charges postérieures à la vente et, d'autre part, que la SCI ne justifie pas de son droit à réclamer un éventuel trop perçu antérieur à la vente. Elle ne justifie pas davantage d'un préjudice financier en lien avec l'avance de fonds pour les exercices postérieurs qui ont fait l'objet d'une régularisation rapide après demande. Sur les demandes accessoires Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles. La SCI El Family, partie succombante, est condamnée aux dépens d'appel et à verser au syndicat intimé une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute la SCI El Family de ses demandes de dommages-intérêts, Condamne la SCI El Family aux dépens d'appel, Condamne la SCI Family à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Régis d'Immeuble Neyrat, une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le Greffier, Le Président,