Cour d'appel, 15 septembre 2022. 17/04489

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/04489 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NJFV ARRET N° Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 juin 2017 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 16/00285 APPELANTE : Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA PALMERAIE sis [Adresse 2] [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CETARA, elle-même prise en la personne de son représentant légal sise [Adresse 5] [Adresse 5] Représentée par Me François ESCARGUEL de la SEP FABIEN MARTELLI & FRANCOIS ESCARGUEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Anouk AYRAL, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : SA ALLIANZ IARD RCS de Nanterre n°542 110 291, ès qualités d'assureur de la société BATIMENT PRESTIGE et d'assureur dommage ouvrage et constructeur non réalisateur de la SCI NEX MARINE, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 6] [Adresse 6] Représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER et assistée à l'instance par Me Fabrice DI FRENNA de la SCP INTERBARREAUX SANGUINEDE DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l'audience par Me Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER Société BATIMENT PRESTIGE, société en liquidation par jugement du TC de Montpellier du 04/05/2012 désignant en qualité de liquidateur Maître [Z] [L] [Adresse 3] [Adresse 3] Non représentée - signification délivrée au liquidateur le 17/11/2017 Maître [Z] [L], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL BATIMENT PRESTIGE par jugement du TC de Montpellier du 04/05/2012 de nationalité Française [Adresse 4] [Adresse 4] Non représenté - signification délivrée à domicile le 17/11/2017 Société NEW MARINE Chez M. [O] [E] [Adresse 1] [Adresse 1] Non représentée - signification délivrée à étude le 17/11/2017 Ordonnance de clôture du 18 Mai 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 JUIN 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport et M. Fabrice DURAND, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre M. Fabrice DURAND, Conseiller Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 20 avril 2022 Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA ARRET : - rendu par défaut ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière. * ** EXPOSE DU LITIGE Par actes du 21 décembre 2015 et suite au rapport d'expertise déposé le 12 mai 2015 par Madame [P] en exécution d'une ordonnance du 31 mai 2012, le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Palmeraie a assigné la SCI New Marine (promoteur et maître d'ouvrage), la SARL Bâtiment Prestige, Me [Z] [L] (liquidateur de la SARL Bâtiment Prestige) et la compagnie d'assurances Allianz (assureur Dommages-ouvrage , CNR de la société New Marine et RCD de la SARL Bâtiment Prestige) devant le tribunal de grande instance de Montpellier afin de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 100 223,18 euros, correspondant au montant des travaux de reprise des désordres constatés à la réception de l'immeuble. Par jugement réputé contradictoire du 12 juin 2017, le tribunal de grande instance de Montpellier a : - prononcé la révocation de l'ordonnance de clôture ; - fixé la nouvelle clôture à la date de l'audience de plaidoirie ; - fixé la réception judiciaire de l'immeuble La Palmeraie à [Localité 7] au 6 décembre 2011 ; - débouté le syndicat de la copropriété La Palmeraie de l'ensemble de ses demandes ; - condamné le syndicat de la copropriété La Palmeraie à verser à la SA Allianz la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat de la copropriété La Palmeraie aux dépens, en ce compris en tant que besoin ceux de la procédure de référé et les frais de l'expertise [P]. Le 11 août 2017, le syndicat de la copropriété La Palmeraie a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de la SCI New Marine, de la SARL Bâtiment Prestige, de Me [Z] [L] et de la SA Allianz IARD. La SCI New Marine et Me [Z] [L] n'ont pas constitué avocat, la déclaration d'appel et les conclusions leur ayant été signifiées le 17 novembre 2017 ; Vu les conclusions du syndicat de la copropriété Résidence La Palmeraie remises au greffe le 9 novembre 2017 ; Vu les conclusions de la SA Allianz Iard remises au greffe le 17 mai 2022 ; MOTIFS DE L'ARRÊT Au préalable, il convient de relever que les parties ne contestent pas la disposition du jugement ayant fixé la réception judiciaire de l'immeuble La Palmeraie à [Localité 7] au 6 décembre 2011. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur la garantie de la SA Allianz Iard, assureur dommages-ouvrage : La SA Allianz fait valoir qu'aucune déclaration de sinistre ne lui a été adressée préalablement à l'introduction de l'action en justice, contrairement aux dispositions de l'article L 242-1 du code des assurances, ce qui rend irrecevable la demande présentée par le syndicat des copropriétaires à son encontre. Il est constant que pour mettre en jeu la garantie dommages-ouvrage, l'assuré est tenu de faire, soit par écrit contre récépissé, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, une déclaration de sinistre à l'assureur, lequel doit alors désigner un expert, et ce conformément aux dispositions de l'Annexe II article A 243-1 du code des assurances relatifs aux obligations de l'assuré et de l'assureur. Ces dispositions sont d'ordre public et interdisent à l'assuré de saisir directement une juridiction aux fins de désignation d'un expert et de condamnation de l'assurance "dommages-ouvrage". En l'espèce, il n'est pas démontré ni même soutenu par le syndicat des copropriétaires que ce dernier aurait déclaré le sinistre à la SA Allianz, assureur dommages-ouvrage, avant de saisir le juge des référés pour expertise, étant relevé que la déclaration de sinistre a été présentée à l'assureur dommages-ouvrage le 13 octobre 2017, soit bien postérieurement à l'assignation devant le juge des référés délivrée le 22 février 2012 et même à l'assignation au fond délivrée le 21 décembre 2015. Par conséquent, les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SA Allianz Iard, assureur dommages-ouvrage, sont déclarées irrecevables. Sur la responsabilité de la société New Marine et la garantie d'Allianz, assureur CNR : Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande présentée à l'encontre du promoteur, la SCI New Marine, sur les dispositions de l'article 1642-1 du code civil aux termes duquel " Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ". La SA Allianz soutient pour sa part que seule la garantie de parfait achèvement prévue par l'article 1792-6 du code civil a vocation à s'appliquer. Si la garantie de parfait achèvement et la garantie des vices et défauts de conformité apparents portent toutes deux sur les vices de construction et les défauts de conformité signalés lors de la livraison de l'immeuble et/ou qui apparaîtraient au cours de l'année suivant le premier mois d'entrée en possession, il convient cependant de rappeler que la garantie de parfait achèvement relève de la responsabilité des constructeurs et n'est due que par l'entrepreneur ayant réalisé les travaux affectés par les désordres. Le vendeur d'immeuble à construire n'est quant à lui pas tenu de la garantie de parfait achèvement. En cas de dommages apparents, sa responsabilité doit être recherchée sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à invoquer les dispositions de l'article 1642-1 du code civil à l'encontre de la SCI New Marine, en sa qualité de vendeur d'immeuble à construire, étant enfin précisé que l'article 1642-1 du code civil n'exige pas que le vice apparent puisse affecter l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. En l'espèce, l'expert a constaté : - des travaux non exécutés - des non-finitions (finitions habituelles au moment de la préparation de la réception des travaux) - des défauts d'exécution - des non conformités aux documents contractuels L'expert précise également : - que les désordres 1-2-3-4-8-17-25-26-31-32-38 portent atteinte à la destination de l'ouvrage, le désordre 38 présentant un risque d'atteinte à la solidité de l'ouvrage (pénétration des eaux pluviales dans les gaines électriques sur les paliers extérieurs) ; - que les désordres 5-6-7-9-10-12-14-21 constituent des non-finitions ; - que les désordres 11-13-15-18-19-20-28 constituent des malfaçons ; - que le désordre 24 constitue une non-conformité ; Il résulte de la liste des réserves du 6 décembre 2011 et il n'est pas contesté par la SA Allianz que ces vices de construction et défauts de conformité étaient apparents et ont été réservés avant la réception ou suite à la pré- réception du 6 décembre 2011. Ces désordres, évalués par l'expert à un montant de 100 223,18 euros TTC, rentrent donc bien dans les prescriptions de l'article 1642-1 du code civil. La SCI New Marine sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 223,18 euros TTC, avec indexation sur l'indice BT03. Enfin, s'agissant de désordres apparents réservés, la garantie d'Allianz n'est pas mobilisable, étant relevé en tout état de cause que le syndicat des copropriétaires ne présente aucune demande à l'encontre de la SA Allianz, ès qualités d'assureur CNR de la SCI New Marine. Sur la garantie de la SA Allianz Iard, assureur décennal de la société Bâtiment Prestige : Il convient de relever que les désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires sont des désordres apparents, réservés suite à la réunion de pré-réception (liste du 6 décembre 2011) ou dénoncés postérieurement, étant rappelé que la garantie décennale n'est pas applicable aux vices ayant fait l'objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant couverts par la garantie de parfait achèvement. Par conséquent, la garantie d'Allianz, assureur décennal de l'entreprise Bâtiment Prestige n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce. D'autre part, aucune condamnation ne peut être prononcée à l'encontre de l'entreprise Bâtiment Prestige, en liquidation judiciaire, étant relevé que le syndicat des copropriétaires devait en tout état de cause diriger ses demandes à l'encontre du liquidateur judiciaire et non pas à l'encontre de l'entreprise. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses demandes présentées tant à l'encontre de l'entreprise Bâtiment Prestige, en liquidation judiciaire, qu'à l'encontre d'Allianz, ès qualités d'assureur responsabilité décennale de cette dernière. PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme le jugement sauf en ce qu'il a fixé la réception judiciaire de l'immeuble La Palmeraie à [Localité 7] au 6 décembre 2011 et a condamné le syndicat des copropriétaires Résidence La Palmeraie à payer à la SA Allianz la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare irrecevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires Résidence La Palmeraie à l'encontre de la SA Allianz Iard, assureur dommages-ouvrage ; Condamne la SCI New Marine à payer au syndicat des copropriétaires Résidence La Palmeraie la somme de 100 223,18 euros TTC, avec indexation sur l'indice BT03 ; Déboute le syndicat des copropriétaires Résidence La Palmeraie de ses demandes présentées tant à l'encontre de l'entreprise Bâtiment Prestige, en liquidation judiciaire, qu'à l'encontre de la SA Allianz Iard, ès qualités d'assureur responsabilité décennale de cette dernière ; Condamne la SCI New Marine aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire et les dépens afférant à la procédure de référé ; Condamne la SCI New Marine à payer au syndicat des copropriétaires Résidence La Palmeraie la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ; Condamne le syndicat des copropriétaires Résidence La Palmeraie à payer à la SA Allianz Iard une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel. Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,